יתרונות מתחמי מגורים בזמן משבר והדרך הנכונה לנהל מתחמי מולטי פמלי
שלום לכולם. שמי ליאור לוסטיג.
אני משקיע בשוק הנדלן בישראל וארה”ב מאז 2007 – אני מניח שרבים מכירים אותי בתור המקים והמנהל של “פורום נדל”ן בארה”ב”.
אז מה זה שוק המולטי פמלי?
150 בליון דולר של נכסי מולטי פמלי נמכרו בשנת 2017.
שוק המולטי פמלי הוא השוק הגדול ביותר מבין שוק הנכסים המסחריים (לעומת משרדים, מסחרי ותעשייתי)
אז מה היתרונות של השקעה במולטי?
מחקר בוצע הראה שב 25 שנה האחרונות שוק המולטי הביא למשיקיעם את התשואות הגבוהות בותר, לעומת כל סוג נכס מסחרי אחר. הביקוש תמידי וגובר ויתרון חשוב ביותר הואשהתנודתיות של השוק הזה היא נמוכה.מכיוון שחוזי השכירות קצרים יחסית, ניתן לבצע העלאות שכירות דחופות יותר.
יתרונות נוספים של מולטי –
יש מלאי נמוך של נכסי מולטי פמלי פנויים וביקוש תמידי שהביא לעלייה בשכירויות. לעומת סינגל פמלי שבו או שיש שכירות או שאין שכירות, בשוק המולטי גם אם 2 דירות מתוך ה 12 ריקות, עדיין נכנסת שכירות.
מה שקורה שרבים שהתחילו לרכוש סינגל פמלי הרגישו מגבלה בכמה שהם יכולים טו סקייל אפ.
בשוק הסינגל, הלווה נבחן על ידי המשכורת האישית שלו ולכן הוא מגיע לתקרת זכוכית בגובה הנכס שהוא יכול לרכוש. במידה ונניח הנכם רוכשים נכס עם 100 יחידות – הבנק לא מסתכל רק על המשכורת שלכם לגבי ההחזר היכולת לבצע תיקונים בנכס, אלא על התזרים של הנכס עצמו – וזה נותן לכם מגוון רחב של אפשרויות שנדבר עליהן בהמשך.
כמובן שהבנק בודק גם את ההכנסה שלכם ואת ההסטוריה הנדלנית שלכם ורוצה לוודא שאתם לא סיכון לנכס ושתמיד דאגתם בעבר להחזיר הלוואות – נרחיב על כך בהמשך בדיוק מה הבנק מחפש, אבל הפוקוס הכללי משתנה עם דגש על הנכס. אתם עוברים ל Underwriting שונה.
כמו כן המאמץ שברכישת נכס בעל נניח 3-4 דלתות לנכס של 40 דלתות הוא די דומה, אז למה לא ללכת על עסקה גדולה יותר שתניב יותר תזרים? לפחות זה ההגיון שלי.
העסקה קצת יותר מורכבת אבל עדיין הניירת פחות או יותר אותה ניירת אז הגיוני ללכת על פרוייקטים גדולים.
הבעיות הם:
יש צורך בצוות – כמה שלא תהיו מוכשרים להרים כזה פרוייקט לבד זה קרוב לבלתי אפשרי פשוט כי אין לכם מספיק שעות ביום אז אתם צריכים להקים את הצוות שלכם או לחבור לצוות שמקים כזה פרוייקט.
איך לקחת הלוואת Commercial מסחרית?
נניח ויש לכם מספר נכסים קטנים של 4 יחידות במרחק של בלוק אחד מהשני, אתם יכולים לבקש מהבנק ריפיינס של הלוואה שנקראית Blanket Loan ולהעביר את הנכסים האלה למימון מסחרי על כל יתרונותיו.
בשוק יש כיום 467 בליון דולר שמחכים ללווים – מסוכנויות מגובות ממשל כמו Fraddie mac ו Fannie Mae
כמו כן למולטי יש יתרונות מס בפחת – 27.5 שנים במקום 39 שנים
בואו נכנס ונלמד בקצרה על מספר מונחים שקשורים לתחום של המולטי – cap rate, condos וכו’
“Net Operating Income – זהו חישוב שנועד לבחון עסקאות נדלן שמייצרות תזרים
לוקחים את כל ההכנסות שכירות של הנכס, ומורידים את כל ההוצאות – הזמן שהנכס עומד ריק, עלויות תפעוליות וכו – נכנס לזה יותר בהמשך.
CAP RATE
זוהי דרך לבחינת נכסי נדל””ן שנועד להשוות בין נכסי נדל””ן שונים – לוקחים את ה Net Operating Income ומחלקים בשווי הנכס”
בואו ננראה דוגמא ל Cap Rate
בדוגמא שבסרטון הנכס מייצר 750 דולר לחודש – מכפילים ב 12 לשנה שלמה. מקבלים 9000 דולר. מורידים את כל ההוצאות – ניהול, תיקונים, מיסים, ביטוח וכו, ומגיעים להכנסה נטו. לוקחים את ההכנסה נטו ומחלקים בשווי הנכס – 40 אלף דולר, וקיבלנו את ה Cap Rate.
בניגוד לקונדו, הבעלים של הקו אופ הוא חברה. ברכישה של דירה כזאת אתם לא קונים את הנכס אלא אתם רוכשים מניות בחברה. המניות האלה נותנות לכם את האפשרות לשכור את הנכס וזה יותר דומה ליחסים של משקיע מאשר בקונדו שבו אתם הבעלים המלאים של הנכס. מספר המניות כגודל הדירה. תהליך האישור בקו אופ הוא הרבה יותר קשה כי צריך לעבור וועשה. בקו אופ יש תשלום חודשי של תחזוקה כדי לכסות את הוצאות הבניין. קו אופ מגבילים לרוב את האפשרות להשכיר את הדירה.
קונדומיניום הרבה יותר דומים במבנה שלהם לדירות שאנחנו מכירים בישראל. אתם הבעלים המלאים של הכנס. כח דירה מקבלת חשבון מס אישי ולא יחסי. הרוכש מקבל את הבעלות בטאבו מה שנקרא – Deed. גם פה יש תשלומי תחזוקה אך נמוכים יותר. הגמישות הרבה יותר גבוהה במכירה ויתרון גדול הוא שברוב המקרים ניתן גם להשכיר את הדירה.
בואו נראה את ההבדלים העקריים בין מימון לנכסים מסחריים ופרטיים
אז מתי משכנתא נחשבת למגורים ומתי מסחרית
בארה”ב כל נכס שהוא עד 4 יחידות נחשב עדיין נכס למגורים, ובו הבנק יסתכל בעיקר על כושר ההחזר שלכם.
כל נכס שהוא מעל 5 דלתות כבר נחשב מסחרי. אז למה אני אוהב נכסי מולטי קטנים של 8, 10 , 12 יחידות? קל לרכוש אותם, וניתן על ידי רכישה חכמה שלהם לשנות את השוק של האיזור שבו אתם משקיעים. לאחר שרכשתם נניח 70 דלתות, תוכלו כבר להשתמש באותו handy man לטיפול של כולם.
Mortgage Term
הזמן שבה הבנק מבטיח לכם את הריבית. לרוב בין 5 ל 10 שנים בנכסים מסחריים. לאחר מכן הריבית מתאפסת לפי מצב השוק כל שנה. יש לחדש את ההלוואה בסיום התקופה.
Amortization
אורך הזמן שבו מפחיתים את ההלוואה לאורך חייה. זה הזמן שבו תשלמו את ההלוואה. זמן יותר ארוך יאפשר לכם תשלום חודשי נמוך יותר, אבל תשלמו יותר ריבית.”
ניתן לראות שהריביות כיום עדיין נוחות – אומנם אנחנו כבר לא באיזור ה 2-3 אחוז, אבל גם איזור ה 5-6 אחוז הרבה יותר נמוך מכל מה שראינו לפני. בשנות ה 80 היינו באיזור ה 18 אחוז, וגם אז עשו עסקאות.
בואו נעבור עכשיו על יתרונות תחרותיים נוספים של מולטי פמלי
בנכסי מולטי לרוב המחיר לדלת יהיה נמוך יותר מאשר נכס דומה שאינו מולטי – דוגמא פשוטה – יש לכם בית ב 300 אלף דולר, ובואותו מחיר אתם יכולים לקבל דופלקס עם שני יחידות שכל אחת מושכרת ב 1500 – יש לכם שכירות כפולה ובאותו מחיר לנכס.
יתרון לגודל
למה חברות כמו אמזון, וולמרט וכו’ מצליחות כל כך – בגלל שברגע שמנהלים מהלכים גדולים ניתן לעשות משא ומתן למחירים יותר טובים, ולנהל בצורה יותר אפקטיבית.
בנכסי מולטי פמלי, ניתן לנהל מאה יחידות בפחות כסף וזמן מאשר רכישה וניהול של מאה נכסי סינגל. באופן יחסי, כח האדם, הטכנולוגיה, החומרים ועלויות השיווק יותר נמוכות במולטי. כמו שאמרנו מידת העבודה בנכס גדול זהה כמעט לזאת של נכס קטן, אז למה לא ללכת על נכס גדול? ניתן להחזיק הנדי-מאן אחד, סוכן אחד, ומנהל נכסים שגר במתחם.
כל שיפור בנכס משפר את כל היחידות
התקנו לדוגמא בריכה חדשה במתחם, כל היחידות עלו בשווי. כמו כן במידה ורשה לי יותר להשכיר אני יכול לשהות את ייעוד הבניין, לדוגמר להפוך את זה לדיור של מבוגרים, סקשיין 8, עובדי הייטק וכו’ – וככה שיניתי את השכירויות של כל הנכס.
איך יוצאים מהעסקה?
ניתן פשוט למכור, ניתן להוסיף שותפים, ריפיינס וכו’.
כלל ה 50 אחוז
לרוב חצי מההכנסות ילכו להוצאות.
אז בואו עכשיו נכנס לניתוח עסקה אמיתית
אחרי שהבנתי מה זה דיל אני עושה חיפוש ספציפי – ואני לא רוצה לקבל הרבה נכסים בפלט שלי
Schedule – all income, total operating expanes, net operating income – הכנסות אחרי הוצאות לפני מיסים
בודק משכנתא נקיה, רק עם מיסים וביטוח, ואחר כך עם כל ההוצאות
כל נכס רלוונטי תכניס את המיקוד, 4 מתווכים שונים למצוא את האמת, ומחלק לפי שכונה וגם צובע לפי צבעים. מוסיף מיקוד לפי הנכסים שאני מקבל.
הפרמטרים שאני משתמש
מים ליחידה, ריבית, vacancy, שימוש במים – על הדיירים או על הבעלים, ביטוח, חימום על מי? פינוי דיירים ממוצע לשנה, עלות שכירות מחדש של הנכס.
מיסים – חשוב לחשב את המיסים לאחר הרכישה לפי המיל רייט של העיר.
לבדוק מי משלם חימום, חניות, חיות מחמד, כביסה, פיצול מונים, פרסום, מקומות אכסון, Wifi, מחזור, אופניים, תשלום על צקים שחזרו, מכונות שתיה, השכרת איזורים משותפים למסיבות – דוגמא של אילן, השכרת אנטנה על הגג, התראה לדייר 60 יום לפני, תיקונים פרו אקטיביים, התקנת מנורות חסכוניות, רכישת מספר נכסים באותו איזור לניהול קל יותר, הבנק נתח מחיר לפי ההכנסה
חשוב מאוד לבנות צוות
תבדקו לפני סגירת עסקה – בקשו את המסמכים:
1. הוצאות והכנסות – מי משלם כל סוג של הוצאה, כמה חברת הניהול גובה על חידוש חוזים, הכנסה נוספת לבניין? פרסום?
2. רנט רולס – הסטוריית תשלומים – כמה פינויים, כמה דיירים על חוזה וכמה חודש לחודש, כמה לא שלמו בזמן? כמה כסף בהפקדות?
3. מיסים – זה יגיד לנו את האמת על הכנס !
יש חשיבות רבה לבדוק את הפרמטרים האלו עם חברת הניהול:
1. איך הם מחשבים את העמלה שלהם? מה כולל התשלום החודשי? תבקשו דוח תשלומים לכל מה שלא כלול בתשלום החודשי.
2. באיזה סוגי בניינים הם מתמחים? ניתן לקבל מספר כתובות שאתם מנהלים – תבקרו בהם, תראו כמה הם נקיים, ותראו כאילו אתם דיירים אם הייתם רוצים לגור שם.
3. כמה זמן הם נמצאים בשוק הזה וכמה סך הכל יחידות הם מנהלים? לפחות 5 שנים למולטי.
4. האם הם מספקים דוח מפורט לדיירים על הניהול שלכם?
5. האם יש להם תוכנית לשימור דיירים? החלפת דיירים היא יקרה.
6. האם יש להם תוכנית שיווק למשוך דיירים חדשים?
7. כמה זמן לוקח להכין יחידת דיור להשכרה?
8. תוך כמה זמן הם מציגים דירות?
9. איך הם מסננים דיירים.
10. תוך כמה זמן הם מאשרים דיירים ומחתימים אותם?
11. מה תדירות התקשורת עם בעלי הנכס?
12. האם התחזוקה פנימית על ידם או חברות חיצוניות
13. האם הם מדריכים את המנהלים שלכם? יש קורס שהם עוברים?
14. האם יש לי מנהל אישי שאחראי על הנכסים שלי?
15. האם יש לי הרשאות לחשבון שבו נכנסות השכירויות?
16. האם אני יכול לבטל את החוזה תוך 30 יום?
17. האם אתם רק מנהלים או גם מוכרים? אתם צריכים שיהיה לכם את האפשרות לצאת מהחוזה במקרה שהם לא מתפקדים עמו שצריך.
18. למה כדאי לי להשתמש בחברה שלכם? מה אתם מציעים שאחרים לא?
19. האם היתה לכם תביעה ב 5 שנים האחרונות?
20. יש לכם הפניות של לקוחות – תקחו לפחות שלושה ותתקשרו אליהם
חשוב לבקש:
מסמכי בקשה להלוואה, חוזה חתום, חוזי שכירות ומיסי הנכס – 3 שנים אחורה.
Responses