הפליפ שהסתבך
#יזםהשבוע שרה אביב ברגר #פוסט3
ניהול סיכונים.
בכל עסקה יכולים לקרות דברים שלא צפינו אותם באקסל וגם אם הוספנו שורת עלות ל- unexpected זה עדיין מבאס נורא שזה קורה, מאריך את משך הפרויקט וזמן שווה לכסף.
הנה דוגמא לעסקה הכי פחות מוצלחת, וארוכה כמעט כמו הפוסט הזה ????
באוגוסט 2020 רכשנו, אני ועוד 2 משקיעים, נכס כפרי מקסים שזקוק לשיפוץ בעיירה ליד פיטסבורג פנסילבניה.
עסקת foreclosure (כונס נכסים) שנרכשה מהבנק באחד מחמשת אזורי בתי הספר המבוקשים ביותר.
סיכון #1- היו לנו מעט COMPS, משהו כמו 3-4, ולא כולם היו התאמה מושלמת לפרמטרים: גודל נכס, מס׳ חדרים, שנת הקמה, גראז׳ ומס׳ החניות בו, בייסמנט ושטח הקרקע.
כל היתר דרש שדרוג: חשמל, צנרת, מערכות מיזוג, ריצוף, מטבח וחדרי רחצה.
מרגע שההצעה התקבלה השעון התחיל לתקתק וחייבים לפעול מהר:
לעשות אינספקשן
להכין תכנית שיפוץ scope of work
לשלוח קבלנים לתת הצעות מחיר
לתשאל סוכנים נוספים שמכרו נכסים באזור
ולקבל החלטה, go/no go.
הצעות המחיר לשיפוץ היו קרובות מאוד למה שהערכנו, אממה, התעוררו סימני שאלה אחרים מצד סוכני נדל״ן נוספים ששלחנו לבדוק את הנכס,
מתוך שישה סוכנים שמכרו נכסים דומים באזור, רק סוכנת אחת היתה אופטימית כמו הסוכן שלנו וחשבה שהנכס יוכל להימכר במחיר שצפינו, 230,000$, היה סוכן שאפילו חשב ש- 180,000$ הוא המחיר הגבוה ביותר שנוכל לקבל.
איך זה ייתכן?
בעיקר בגלל מצב הנכסים השכנים ברחוב.
סיכון #2- בעוד האזור היה מבוקש ונכסים דומים שמצאנו נמכרו באזור ה- 230K$, ברחוב הספציפי הזה הנכסים היו מיושנים והרחוב עצמו היה קצת מוזנח והסוכן הפסימי נתן לכך משקל כבד ובצדק.
אנחנו ידענו שהביקוש באזור גבוה ויש מחסור בנכסים בעלי 4 חדרים שנמכרים בפחות מ-300k$ אבל האם הנכס הזה באמת יוכל להימכר במחיר שנכסים דומים נמכרו?
כמו שאתם מבינים, ההחלטה היתה go, החלטנו לקחת את הסיכון!
בחרנו קבלן שעבדתי איתו והתחלנו לבנות איתו תקציב ולבחון אופציות לשיפוץ, אחרי לא מעט פגישות איתו בשעות לא שעות, בשלב הסופי של הסכמה על תנאי התשלום, התפוצץ המשא ומתן כיוון שביקש מקדמה גדולה מידיי ושליטה על התקציב, על זה כמובן לא הסכמנו להתפשר וכך פנינו לקבלן נוסף שעבדתי איתו ונתן כבר הערכה לשיפוץ.
בנינו תכנית שיפוץ לפי תקציב שיאפשר לנו להשביח את הנכס, להוסיף חדר שינה וחדר רחצה נוספים, לא אקסלוסיבי ויקר מידיי אך עדיין מרשים ועומד בסטנדרט, ויישאר לנו מרווח ביטחון למקרה שבאמת יהיה קשה למכור במחיר מטרה.
מלאי תקווה יצאנו לדרך.
לאור הביקושים הגוברים שגרמו לעליית מחירים, היתה לנו חשיבה למזער סיכונים ולמכור את הנכס לאחר מספר תיקונים למשקיע אחר שימשיך את השיפוץ, הגדרנו זמן של שבועיים שבו אם לא נקבל הצעה נחזור לתכנית המקורית ואכן לא קיבלנו הצעה במחיר המבוקש והחלטנו להתקדם עם תוכניתינו המקורית.
במרץ 2021 סיימנו את השיפוץ, עשינו staging והנכס עלה למכירה ב- 230,000$, תוך 5 ימים סגרנו על הצעה וחיכינו באצבעות שלובות חזק שהכל יעבור חלק.
מה שלא קרה…
מה כן קרה?
קיבלנו דוח אינספקשן מהגיהינום מהאינספקטור של הקונים ????
לרוב הערותיו היינו מודעים כי עשינו אינספקשן נוסף לפני שפרסמנו למכירה, אבל היתה הערה אחת שלא היינו מודעים לה בכלל והיא הערה על בעיה ביסודות.
איך מפספסים דבר כזה??
מתחת לתוספת בניה שנעשתה בנכס, נוצר חלל crawl space ללא גישה אליו דרך המרתף של הנכס, חלל שאף אחד לא הזדחל אליו למטה, לא האינספקטור שלנו שביקר בנכס שלוש פעמים, לא הקבלן ולא הסוכן אבל האינספקטור החרוץ והמקצועי של הקונים עשה פזצטה, הזדחל מתחת לתוספת הזאת וגילה שם קיר שהחל להתפורר ואיתו התפוררה גם תקוותינו.
סתם סתם, לא באמת.
התבאסתי, דאגתי, התלבטתי, לא ישנתי טוב איזה 2 לילות אבל קמתי בבוקר השלישי מאופסת ומפוקסת עם הבנה שזה המצב ועכשיו צריך לפתור אותו על הצד הטוב ביותר!
התחלתי במבצע פתרון בעיות!
השגתי את הסוכנת הכי תותחית באזור, למען האמת היא הסוכנת שיצגה את הבנק שמכר לנו את הנכס ו”הושבתי” אותה לשיחת נשים פנים מול פנים והוצאתי ממנה את כל המשנה שלה לגבי הנכס, האזור והפוטנציאל שלנו למכור במחיר רווחי עבורנו.
בנוסף הבאתי שלושה מהנדסים שביקרו בנכס ונתנו הצעה לתיקון הקיר, אבל בזה לא נגמר הסיפור, כל מהנדס שהגיע לבדוק את הקיר המליץ שבנוסף כדאי לפתור את בעיית הרטיבות במרתף על ידי בניית French drain (מערכת ניקוז) במקום המשאבה שהתקנו במקום.
מה העלות, שאלתם?
12,500$ כולל תיקון הקיר.
הנה לכם ״הוצאות לא צפויות״ ועיכוב של 3 חודשים לסיום הפרויקט.
נסעתי לפיסבורג ונפגשתי עם החברה שמתמחה בתיקוני יסודות, ישבנו על התכנית לבנית מערכת ניקוז חדשה ואיטום המרתף והחלטנו להתקדם.
עד שהם התפנו לביצוע העבודה לקח עוד 3 שבועות של מריטת שערות וכסיסת ציפורניים.
סיכון #3- נכון שלא היינו חייבים להתקין מערכת ניקוז חדשה במרתף אבל רצינו ביטחון שהנכס יימכר מהר ולא ״ישכב״ הרבה זמן במרקט ובמחיר שישאיר לנו רווח, הבנתי שהתיקון הזה יהווה ערך מוסף לקונים (מרתף יבש עם אחריות!) ויעזור לנו למכור מהר ללא עיכובים נוספים.
ביולי 2021, שנה לאחר רכישה, הנכס עלה שוב למכירה, הפעם ב- 245,000$ ואחרי 3 ימים סגרנו על הצעה גבוה ב- 10K$ מהמחיר המבוקש!
שכחתי לציין שלאורך הדרך היו עוד הפתעות (שלא יהיה משעמם):
חברת הסטייג׳ינג עשתה נזק לקיר כשהובילה את הריהוט
המקרר החדש שהותקן התחיל לנזול בעוד הנכס מפורסם ומגיעים לקוחות ל- showings
החברה שעשתה את תיקון היסודות הרעידה קצת את החדר שמעל הקיר ונגרם נזק קל (נפלו פאנלים, משקוף התעקם)
כמובן שה- Lander של הקונים דרש עוד תיקונים לאחר האינספקשן שלו, באחד מהם היינו צריכים להחליף מנעול לדלת יציאה אחורית בת 40 שנה ואחרי 3 ימי חיפוש הסוכנת התותחית שלנו מצאה את המנעול המתאים.
בקיצור, כיף חיים!
מספרים של העסקה:
רכישה כולל הוצאות סגירה- 105,237$
שיפוץ- 72,598$
עלויות אחזקה ונוספות- 7,019$
סה״כ הוצאות- 184,855$
מכירה נטו- 222,300$
רווח בעסקה- 37,445$
תשואה- 20%
הפרויקט לקח שנה במקום 5 חודשים וציפינו לרווח גבוה יותר.
בזמן שהפרויקט הזה הלך והסתבך, הסתיימו להם 3 פרויקטים אחרים שנרכשו אחרי הנכס הזה ונמכרו לפניו.
בפוסט הבא- עסקה קלה יותר ????
Responses