פוסט 5
באיזה מצבים שווה לקנות HOA FORECLOSURE וכמה כסף אפשר לעשות מזה?
בפוסט הקודם הסברתי שיש צדדים נוספים שיש להם "זכות" בטאבו על נכסים בארה"ב, אפילו בקניה של מזומן. אז איך זה עובד בפועל ומה היא האסטרטגיה הנכונה להפוך את זה לרווח?
אני רוצה להזכיר לכם ששאנחנו מדברים על נדל"ן off-market עם בעלי נכסים שהם ב –distressed situation אז מה זה אומר?
כולנו זוכרים את המשבר הכלכלי, היה הרבה בלאגן, מרוב כל העומס של ה FORECLOSURES בזמן הנפילה בנקים לא ידעו מימין ומשמאל, לפעמים היה לוקח להם שנים רק להתחיל את תהליך ה FORECLOSURE כי היו להם כל כך הרבה תיקים לעקל. הם היו בחוסר ודאות קיצוני שהוביל להזדמנות גדולה למשקיעים שרוצים לחשוב מיחוץ לקופסה, אני הייתי אחד מהם.
אז זה עובד ומה הפסיכולוגיה מאחורי תהליך העיקול
ברגע שבעל הנכס מפסיק לשלם משכנתא, בדר"כ הוא מפסיק לשלם לשאר הצדדים שאליהם הוא מחויב, כמו ועד בית, מיסים ועוד. במצב הזה בעל הבית בדר"כ גם לא דואג למצב הנכס או לתקינותו, וחשוף לעיקולים מכל הצדדים שיש להם אינטרס בנכס כפי שכבר ציינו
בואו נקח תרחיש של נכס שהמשכנתא שלו יותר גבוהה מהשווי של הנכס ואיך יוצרים מזה רווח?
לדוגמא:
שווי הנכס $200,0000
משכנתא $250,000
HOA חוב של 10,000$
Master HOA חוב $3000
מיסים: חוב של 6000$
כפי שאתם רוצים מהתרחיש הנ"ל יש יותר חובות מאשר זכויות על הנכס. למה שארצה לקנות נכס שיש עליו חובות בסכום גבוה יותר מערך הנכס אתם שואלים? ובכן זה תלוי באסטרטגיה, ואני אסביר בדיוק איך יוצרים EQUITY מ THIN AIR במצב הנוכחי.
במצב הזה מתחילה תחרות, כל בעלי השיעבודים רוצים לקבל את מה שמגיע להם, לא? אז מה קורה במצב הזה למי יש יותר כוח ולמי פחות, ואיך עושים כסף מזה.. נתחיל מהעירייה – עם החוב של ה 6000 הם החזקים ביותר בסדר השעבודים. הם גוף ממשלתי ולפי החוקים בפלורידה יכולים "למחוק" בתהליך FORECLOSURE את כל שאר השיעבודים, כולל הבנק… הבנק מבחינתו יש לו את ה EQUITIABLE CLAIM הגבוה ביותר, שהרי חייבים לו 250 אלף דולר, והוא חייב לשמור על הפוזיציה שלו. הרי אם ה TAX COLLECTOR יתחיל בתהליך של עיקול אז הבנק יכול להיות בבעיה. נקודה שחשוב לצין היא זו: כמעט תמיד אם יש חוב של מיסים הבנק ישלם את החוב הזה כי הוא רוצה לשמור את ה – TITLE שלו ב – POSITION. עיקול של העיריה לא בא בחשבון מבחינתו.
כפי שציינתי לפני כן, בדר"כ בעל הנכס שלא משלם את המשכנתא גם לא משלם את שאר ההתחיבויות שלו, כמו מיסים ועד בית וכדומה. כתוצאה מכך הוא חייב כספים לכמה צדדים, כל אחד מהצדדים האלה יכול לרשום שיעבוד ולהתחיל תהליך של FORECLOSURE על הנכס. במצב כזה מתחילה "תחרות" בין הצדדים השונים. מי הראשון שירשום את החוב כלפיו ותחיל בעיקול? זה לא תמיד ידוע, אבל לרוב הHOA לא יחכו יותר מידי זמן ויתחילו בתהליך בעצמם, הם לא יכולים להרשות לעצמם להמתין כי הכסף הזה מיועד לטובת הקהילה ככלל והעלויות הנוספות נופלות על שאר הדיירים.
ברוב המצבים הHOA יתחיל תהליך עיקול מהיר יותר מהבנק. זאת משום שהתהליך המשפטי שלהם מהיר יותר מהבנק כי הם מחויבים להראות פחות מסמכים בבתי המשפט כדי להוכיח את התיק שלהם. כך, אם בעלי הבית לא יקחו אחריות ויסדירו את התשלום שלהם מול ה HOA אז ה HOA יביא את הנכס למכרז של כונס הנכסים ושם יחכו משקיעים כמוני.
לפני המכרז חשוב לעשות בדיקת טאבו, וזה מה שאני עושה לפני שאני רוכש כל נכס במכרז. בבדיקה הזאת הרעיון הוא לזהות איזה צד עושה עיקול? האם זה בנק, HOA, TAX וכו'? כך ניתן להבין את האסטרטגיה שלנו בקניה. בקניית HOA התהליך של הבדיקה של הטאבו בזמן קניית HOA FORECLOSUREפשוט מאוד: אני צריך לדעת דבר חשוב אחד – האם הבנק התחיל בתהליך ה FORECLOSURE? אם הבנק לא התחיל בתהליך ה FORECLOSURE, ואני קונה את הנכס מה FORECLOSURE של ה HOA במכרז אז אני מקבל TITLE לנכס אשר כפוף לשאר השעבודים שקיימים בנכס. בזמן הזה אני כבר יודע שיש שעבודים נוספים כגון "משכנתא שהיא 250 אלף דולר, מיסים וכדומה" אבל הבנק עדיין לא התחיל בתהליך ה FORECLOSURE.
מה כל זה אומר מבחינתנו ואיך זה עוזר לנו?
ובכן, אם קניתי את הנכס וקיבלתי TITLE, ברגע שהבנק יתחיל את תהליך ה FORECLOSURE שלו (מה שאני מצפים שיקרה מתי שהוא, לפעמים תוך חודשים ולפעמים תוך כמה שנים אפילו) אז בתביעה עצמה הבנק חייב לכלול את הבעלים החדשים שקנו את ה HOA . זה נותן למי שקנה את ה HOA FORECLOSURE – זכות עמידה. כלומר הקונה עכשיו הוא כבר צד לתביעה, וכך בעצם הבנק תובע גם את הבעלים החדשים על מנת "לנקות את ה TITLE". אבל, המשקיע שקנה את הנכס הזה מצוי עכשיו בעמדת יתרון… יש לו ערוץ ישיר מול הבנק, שהרי הוא מצורף לתביעה, ובזמן הזה מה שהייתי עושה זה לקחת FORECLOSURE DEFENNSE ATTORNEY שילחם עם הבנק לאורך שנים בזמן שאני משכיר את הבית.
בזמן הזה מאחר והבית לא באמת שלי האסטרטגיה שלי היא להחזיק אותו כמה שיותר זמן בזמן שאני נלחם עם הבנק לאורך שנים ולאסוף רווח שמוטל לו בנחת על רצפת הבית. חשוב לציין, על מנת להחזיק את הנכס ולהשכיר אותו הדבר היחידי שאני ממשיך לשלם אחרי הרכישה זה ועד בית, על מנת לשמור על הסדר הטוב עם הקהילה ועל מנת שהם יאשרו לי דיירים, אבל אני לא משלם מיסים, משכנתא, או כל דבר אחר על מנת להחזיק את הנכס. אני לא חתמתי על משכנתא או PROMISSORY NOTE לכן ל FORECLOSURE אין שום משמעות כנגד הCREDIT שלי, מה שאני עשיתי זה MYSELF POSITIONED בטאבו עם אסטרטגיה מדויקת שנועדה להחזיק את הנכס כמה שיותר זמן בזמן שאני משכיר אותו.
בואו נקח דוגמא של נכס שקניתי ב HOA FORECLOSURE ב 2014 ועדיין אני מחזיק אותו עד היום:
זה הנכס, אתם מוזמנים לבדוק אותו
שווי $800,000
מחיר קניה $27,000
תאריך קניה ינואר 2014
מצב: עדיין מחזיק בנכס
את הנכס הזה קניתי בינואר 2014. ועד הבית ערך עיקול ואני זכיתי במכרז, ועד הבית זה 1150 דולר בחודש, וזה הדבר היחידי שאני משלם בשביל להחזיק את הנכס. אני לא משלם מיסים שזה 11 אלף דולר בשנה, ועם המשכנתא אני עדיין נלחם. בזמן הזה השכרתי את הנכס ב 3500 דולר בחודש, אז בואו נחשב רווח מול סיכון:
השקעתי בערך 30 אלף דולר כדי לקבל את הפוזיציה לנכס, בנוסף הייתי צריך להביא אותו למצב שהוא יהיה מושכר ואז למצוא דייר, אז הייתי צריך לחכות שנה בערך כדי להחזיר את ההשקעה שלי הביתה נכון? 27 אלף דולר.
בשנה השנייה כל חודש הרווחתי 100% רווח, כך שלמעשה3500 שכירות פחות 1150 ועד בית שווה $2350 בחודש או 28000$ בשנה. תכפילו את הרווח השנתי בכל השנים שהשכרתי את הנכס ומשכיר אותו עד היום, 28000$ כפול 6 שנים שווה 168,000$ אחרי ששילמתי את השקעה של 27 אלף דולר ב 2014… מ 2011 ועד 2018 רכשתיHOA LIENS במעל 2 מליון דולר, או 150 נכסים. את כולם שיפצנו והשכרנו למשך שנים, ידענו להתמודד עם הבעיות המשפטיות, ובכך ליצור יתרון משמעותי ביחס לשאר המשקיעים, שפחדו לעשות קניות מסוכנות, כי פשוט הם לא החזיקו מערכת שיודעת להתמודד עם נישות מסובכות, שדורשות הרבה מזומנים, מהירות, עורכי דין, ודרישות רבות של שיפוץ. בשיא הפעילות הייתי רוכש מעל עשרה נכסים בשבוע.
המטרה העיקרית להדגיש פה היא לא ההצלחה שלי, או דיבור מאגו מסויים, אלא להסביר למשקיעים שמתעסקים בנדל"ן לחפש ע-ר-ך באנשים ובשותפים, תחפשו י-ד-ע שאין לכם, זה שווה מ י ל י ו ני ם. וכך גם עושים מיליונים.
ואחרי שדיברנו כל השבוע על נישות, חישובים מסובכים ועיקולים מחר נעסוק בנושא לא פחות חשוב. מהו? אם לא תקראו, לא תדעו ????
Responses