איך רכשתי נכס ענק של 5350 סקוויר פוט בשוק הלוהט של דאלאס טקסס במיקום מצויין וב 61 דולר לסקוויר פוט?

הי חברים,

אני בטוח שלא צריך לספר לכם שאחד מהשווקים הלוהטים ביותר בארצות הברית כרגע הוא טקסס – חברות רבות כמו טסלה של אילון מאסק, אפל, HP ועוד עוברות לטקסס ואיתן עשרות אלפי עובדים עקב מזג האוויר החם, עלות הקרקע הנמוכה, ההקלות במיסים, רגולציות נוחות לחברות ועוד.

בעוד שאוסטין טקסס כבר עלתה בכ 45 אחוזים ודאלאס עלתה במעל 30 אחוזים בשנה החולפת, אנחנו מרכזים את מירב העסקאות שלנו ביוסטון טקסס שעדיין יש לה עוד הרבה לאן לעלות – אבל הרצון לרכוש בשווקים הנוספים של טקסס לא פג, והמשכנו לחפש עסקאות מעניינות גם באוסטין ודאלאס.

ישנם מספר שווקים רותחים בצפון דאלאס, כגון פלנו, ופריסקו שעלו ב 70-80 אחוז בשנתיים האחרונות וניתן לראות שכמות הנכסים הזמינים לרכישה באיזורים אלו ירדה לכדי עשירית מכמות הנכסים הזמינים שהיתה בשווקים אלו לפני שנתיים, כך שלמצוא את הנכס שיתאים לקריטריונים שלכם יהיה כמעט בלתי אפשרי ומבחינתי זה לא עושה שכל לרכוש באיזורים רותחים שעושה רושם שמיצו את העליה שלהם. בסופו של דבר המחירים יגזרו מיכולת התשלומים של התושבים וכשהריביות על המשכנתאות בעליה והאינפלציה דוהרת, יכולת התשלום של הרוכשים הפוטנציאליים תפחת ואני צופה שבאיזורים אלו נראה תיקונים של עד 20 אחוז במחיר בשנים הקרובות.

גורם נוסף שישפיע על איזורים אלו הוא שבעוד שכיום היצע הבתים קטן, אנחנו רואים כ 79,000 היתרי בניה בהתהוות בדאלאס ובתים בשלבים שונים של בניה מה שיביא להצפה של בתים – הצפה גדולה יותר משהיתה בשנת 2008.

ולכן בשוק של היום הגיוני להתרכז במתחמי מולטי פמלי עמידים בפני משבר או בנכסים שהינם משמעותית מתחת למחיר שוק באיזורים מרכזיים שעדיין רחוקים ממיצוי עליית הערך שלהם ושהינם “בצד הלא נכון של השכונה” – משמע צמודים לשכונות יקרות שבהתחשב בכך שההגירה החיובית והג’נטריפיקציה של שכונות אלו תמשיך השכונות החזקות יזלגו לעבר השכונות החלשות יותר וישפיעו על ערכן.

בנדל”ן יש חוק בלתי כתוב – חוק שמגיע ישר אחרי חוק ה Location Location Location – החוק שלפיו את הרווח עושים ברכישה! – משמע את הנכסים שאנחנו רוכשים יש לרכוש מתחת למחיר השוק – בעדיפות לרכישה ישירה מהמוכר של נכסים Off Market.

עסקאות טובות יגיעו ממוכר distressed או נכס distressed – או שניהם, משמע מוכר במצוקה או נכס במצוקה – כשהמטרה שלנו היא למצוא פתרון למוכר ופתרון זה יגיע בצורה של הנחה משמעותית במחיר הרכישה.

אז את החיפושים אחרי נכס בדאלאס התחלנו בפרופיל הסטנדרטי של איזור טוב ובית ספר טוב במחשבה של מעבר לאיזור (לאחר שהרמנו ידיים למצוא נכס באוסטין המדליקה) אבל מהר מאוד הבנו שגם המחירים בדאלאס באיזורים הטובים לא עושים לנו שכל, ואז צץ הנכס הזה – וכשמגיעה הזדמנות צריך לתקוף ומהר! (במטיוחד אחרי שביצעם מחקר שוק מעמיק והבנתם שאכן מדובר בהזדמנות)

אז הנכס הזה דבר ראשון היה חריג בגודלו – הנכס הכי גדול בשכונה By Far. פשוט טירה – ולא חסכו בו בכסף – ניכר שהבעלים שלו היה איש עמיד ביותר שהשקיע בו רבות – לראיה רק הגג בנכס כזה הוא בלות של כ 40-50 אלף דולר והגג בנכס הזה בן מספר שנים מועט ובמצב מצויין.

באופן כללי אני מחפש נכסים לא לפי מחיר אבסולוטי , אלא לפי מחיר לסקוויר פוט – מחיר לפעמים יכול להטעות – רואים נכס ב 300,000 דולר בשכונה של 500,000 דולר וחושבים שזאת מציאה – רק מה שלא שמים לב אליו הוא שגודל הנכס הוא 1500 סקוויר פוט והמחיר לסקוויר פוט הוא 200 דולר – יותר גבוה מהמחיר באיזור, ולכן המחיר האבסולוטי פחות מעניין אותי. מבחינתי אני קונה סקוויר פוט במשקל – וכמה שיותר זול, עדיף, כמובן כמדד השוואתי לאיזור ולפוטנציאל ההכנסה העתידי של הנכס.

הנכס המדובר עלה לשוק במחיר של 420,000 דולר ובעיריה הוא רשום כ 4,345 סקוויר פוט – מחיר המשקף 96 דולר לסקוויר פוט.

בתים משופצים באותו רחוב נמכרים ב 180 ל 200 דולר לסקוויר פוט – חצי מחיר – אז כבר נשמע מעניין והתחלנו לעקוב.

הנכס נפל מחוזה וחזר לשוק ב 394,000 דולר – מחיר מצויין. אנחנו כבר ב 90 דולר לסקוויר פוט. פחות מחצי מחיר – ולפי התמונות הנכס נראה במצב סביר ולא במצב כזה שצריך שיפוץ מלא. אני אוהב נכסים שנפלו מחוזה – המוכר בלחץ.

סביר להניח שהרוכש הקודם לא הצליח לקבל משכנתא על הנכס או שחזר בו אחרי דוח האינספקשיין שכן הנכס היה צריך תיקון ליסודות שלו.

חשוב לציין שרוב האיזורים האחרים שבהן אני משקיע כולל ניו יורק בה אני גר, בעיית יסודות תהיה פסילה מיידית – אבל בטקסס, שבה האדמה רכה, כמעט כל נכס נתקל בבעיית יסודות והעלויות תיקון הן יחסית זולות מכיוון שיש חברות רבות שמתמחות בכך והתחרות ביניהן גדולה, מה גם שבטקסס עלות כח האדם זולה בהרבה מניו יורק ובטקסס באופן כללי לא מתרגשים מהנושא – לכן סביר להניח שאם משקיע מקליפורניה או ניו יורק קיבל דוח אינספקשיין עם בעיית יסודות הוא היה נרתע אם לא ביצע שיעורי בית ויכול להיות שבגלל זה העסקה נפלה או עקב אי אישור משכנתא עקב מצב הנכס. מבחינתי זאת הזדמנות. לקחתי בחשבון שבמחיר כזה לסוויר פוט גם אם אצטרך להשקיע 100 אלף דולר בתיקונים אני עדיין הרבה יותר מבסדר מבחינת המחיר.

אז אני וירון ישר, הסוכן איתו עבדתי, החלטנו להתקדם ולהגיש הצעה. יצרנו קשר עם הסוכן של המוכרים ועלינו לשיחת גישוש משותפת. רצינו לבדוק אם יש עוד מקום למשא ומתן על המחיר ולהפתעתנו קיבלנו תשובה חיובית. החלטנו לא לרדת נמוך מדי כדי לא להבריח את המוכרים אבל מצד שני הבנתי שכנראה שיש פה איזו שהיא בעיה – או למוכרים או לנכס או לשניהם – ובמקום שרוכש רגיל היה נרתע – שמה בדיוק צצות ההזדמנויות – אלו הן בדיוק המקומות שבהן מייצרים עסקאות טובות בנדל”ן מתחת למחיר השוק.

הצענו מראש 370 אלף – ככה שהורדנו את נקודת הפתיחה שלנו למשא ומתן עתידי. מכיוון שהמוכר כבר הכיר את הנכס וביצע לו בדיקה וידע על הבעיות בנכס מכיוון שהנכס כבר היה בחוזה – היה סיכוי טוב לגמישות. אם זה היה סיבוב ראשון והחוזה הראשון שהנכס נכנס עליו – סביר להניח שגמישות כזאת לא היתה קורית.

התמונה שמועברת למוכר – “אני עושה לך טובה שאני מוכן לקחת את העול הזה ממך”

המוכרים הסכימו.

בדקנו בעיריה את הפרמיטים שיצאו לנכס – היתרי הבניה – וראינו שיש עוד יחידת דיור שלמה שלא נרשמה בעיריה – יחידה בגודל של כ 1000 סקוויר פוט – אז אנחנו כבר בנכס באיזור של 5350 סקוויר פוט.

לפי מחיר של 370,000 דולר אנחנו כבר ב 69.15 דולר לסקוויר פוט!

כשברחוב נמכרים נכסים משופצים ב 180-200 אלף לסקוויר – אתם יודעים שאין פה מקום לטעויות – גם אם תבנו את כל הנכס מחדש ב 69 דולר לסקוויר יש לכם מרחב טעות גדול מאוד

 נכנסנו לחוזה וקבענו מועד לאינספקשיין ומבחינתי המחיר של ה 370 אלף הוא כרגע מחיר התחלתי למשא ומתן. 

עשיתי מחקר מקיף של מספר גדול של בודקי נכסים (אינספקטורים), הסתכלתי על רמת הפירוט של הדוחות שלהם ובחרתי את האינספקטור שנראה לי המפורט והמקצועי ביותר – גם אם היה יקר יותר. המחיר במקרים כאלו לא משמעותי – עדיף לשלם לדוח מקצועי ומפורט כי הדוח הזה הוא כרטיס הכניסה שלכם למשא ומתן ויכול להרוויח לכם הרבה מאוד כסף – זה כרטיס הלוטו שלכם וכדאי שתבחרו אותו בקפידה.

ידעתי שבשביל לנהל משא ומתן מקצועי אני צריך כלים – אני לא מאלו שזורקים מספרים לאוויר ללא ביסוס בתקווה להוריד את המחיר. ידעתי שבשביל להגיע למחיר נמוך יותר אני אצטרך לבסס את ההצעה על עובדות ומספרים.

בשלב הזה גילינו גורם נוסף שבגללו המשפחה היתה לחוצה, מעבר לגירושין – במסגרת העבודה עם חברת הטייטל גילינו בנוסף שלמשפחה היה חוב של 18,000 דולר במיסים לעיריה – אז מה זה אומר – שכרגע המשפחה במצוקה כלכלית והנכס יכול להגיע למצב של עיקול ולכן הם מחוייבים למכור, ומהר! וסביר להניח שהחודשיים ש”בזבזו” על הרוכש הראשון שלא סגר רק הלחיצו אותם יותר והם חייבים לסגור את העסקה בכל מחיר. 

צריך להבין שבמצב הזה – אם הנכס מעוקל ומגיע ל Forclosure – הנכס ימכר הכל מחיר העיקר להחזיר את החוב והמשפחה תקבל את מה שנשאר – הסיכון מבחינתם הוא שהנכס ימכר בפרוטות.

ידעתי שעם חברת ההלוואות שבבעלותי, NadlanCapitalGroup, שמבצעת מכרז הפוך בין עשרות גופי מימון למציאת ההצעה הטובה ביותר אני יכול לסגור את העסקה במהירות עם מימון (השיא שלנו הוא 16 יום) בריבית אטרקטיבית אז גם חוזה של 30 יום צריך להספיק.

עליתי ביחד עם ירון לזום מפורט מאוד עם האינספטור, וכמובן שדאגתי להקליט את המפגש, ועברנו על כל הבעיות המשמעותיות בנכס. הדגשתי לאינספקטור מראש, עוד לפני הבדיקה, שמטרת הבדיקה היא משא ומתן על הנכס. כמו כן שילמתי עוד 50 דולר לשירות מיוחד שמאפשר קבלת הצעת מחיר על כל הבעיות בדוח – ידעתי שזה יוכל לשמש אותי במשא ומתן ולתת לי תמונה כללית של העלויות הצפויות.

הדו”ח המיוחד הראה סכום כולל לשיפוץ של 40,770 דולר לא כולל עלות היסודות. עם היסודות אנחנו מדברים “על הנייר” בכ – 80 אלף דולר.

הבאנו עוד הצעת מחיר של 96,000 דולר לשיפוץ מקבלן נוסף, ועוד אחת שכוללת הפיכת הבית לחדש לגמרי – הצעה מנופחת עד המקסימום של 181,000 דולר – פירוק הבית והרכבה מחדש.

ירון אמר לי שיש לו מייל שהוא בדרך כלל שולח לסוכן – ביקשתי ממנו שיתן לי לטפל במשא ומתן והוא הסכים לנסות את הדרך שלי.

מנסיום עבר של נכסים רבים ידעתי שאיכות הצגת הנתונים היא הקובעת.

הכנתי דוח מפורט בין 29 עמודים שכלל הסברים מפורטים על הנכס, את הבעיות העיקריות באינספקשן עליהן חושב להתמקד, את הוידאו עם האינספקטור, את שלושת הצעות המחיר והסברים רבים נוספים.

אופן כללי במשחק המשא ומתן – כדי לזכות במשחק אתם צריכים להיות במצב שאתם All In ומוכנים לוותר על העסקה – לתת למוכר את ההרגשה שזאת ההצעה שלכם או כלום ולכל תזוזה במשא ומתן אתם צריכים לקבל משהו בתמורה.

תזכורת קצרה – 

יש לזכור שהנכס עלה מראש לשיווק במחיר אטרקטיבי לגודל שלו – 420 אלף

עקב כך שחזר לשוק – הוצע ב 394 אלף

ויצרתי למוכרים מתאם למחיר שאנחנו מוכנים לשלם לפני בדיקת הנכס ב 370 אלף.

המחיר ירד ב 50 אלף דולר ממחיר שמראש היה אטרקטיבי עוד לפני שנכנסו למשא ומתן – כל זה נותן לנו אינדיקציה על מצב המוכרים ומצב הנכס ומשדר לנו – שיש גמישות ויש על מה לדבר.

את המייל לסוכן כתבתי בעצמי – הסברתי את הסיטואציה, הראתי את ממוצע עלות התיקונים ובססתי את כל המידע על עובדות בשטח ומספרים – לבסוף אמרתי שאני מוכן “להתפשר” על הורדה של 70,000 דולר בלבד ולספוג את שאר עלות השיפוצים בעצמי.

שלחנו את המייל. 

מבחינתי זה היה “שגר ושכח” – יתפוס או לא יתפוס. חוק המספרים הגדולים – הגש מספר גדול של הצעות ואל תקשר רגשית לשום נכס או הצעה – אם ההצעה תתפוס היא תתפוס.

צריך לדעת לשחרר. הולכים לאכול אוכל טקסני משובח ומחכים 🙂

אם המוכר הסכים תתקדם, אם לא גם בסדר.

כשירון שאל אותי לאחר שבוע אם לחזור ולבדוק עם המוכר – אמרתי לא – לא רציתי להציג תמונה של קונה לחוץ ובאמת לא הייתי לחוץ – צריך לתת לצאת השני להתבשל עם ההצעה ואם הוא באמת נואש ויכול לאבד את הנכס ואין לו אפשרויות אחרת – הוא יסכים – וזה מה שקרה. ירון חזר אלי אחרי שבוע וחצי שאני לא פציתי בהם את הפה וכתב לי – הם קיבלו את ההצעה!

מה שביקשו – היה שבועיים גרייס – שבהם יוכלו להתארגן ולצאת מהנכס – הסכמתי. 

ביקשנו את מכשירי החשמל – קררים, תנורים מכונות כביסה – קילבנו. עקב מערכת היחסים הטובה מאוד עם המוכרים – קיבלנו גם טלוויזית ענק של סמסונג במתנה. 

כשביקשו להאריך את הזמן – זה כבר היה בהליך של שוכר נכס – הסכמנו על 100 דולר לכל יום נוסף. 

כשביקשו 4 ימים נוספים – ביקשתי את מערכת המצלמות של הבית – הסכימו. ככה קיבלתי מערכת מצלמות מותקנת בכל הנכס. 

אז באופן כללי במשא ומתן אני יודע שכל מוכר עם הסיטואציה שלו – וידעתי את המצב הבעייתי שבו נמצאים המוכרים – ויש להם פתרון על השולחן. אולי לא אופטימלי אבל פתרון.

הם יכולים לצאת מהחובות באופן מיידי, לצאת מהסכנה שמרחפת על ראשם של איבוד הנכס ולקבל סכום משמעותי להמשך חייהם ולשים את הצרה הזאת מאחוריהם – את החוב לעיריה, את הצורך בתיקון היסודות ולעבור למקום חדש עם דרך חדשה וחיים חדשים.

לאחר אישור החוזה ירון שאל אותי אם אני שמח – אמרתי שלא ממש. “את הכסף סופרים במדרגות”. זה לא מה שמרגש אותי – אני יודע שפה העבודה רק מתחילה – אחרי שהנכס יהיה מיוצב וייצר הכנסה אני אהיה מבסוט. צריך גם להבין מה הבלטמים שיגיעו בדרך ועלויות בלתי צפויות. עוד חזון למועד.

לקחתי את התחזית הקודרת ביותר מבחינת עלויות כך שלהפסיד במחיר הזה אני לא יכול, אבל כמובן אני שואף למצב האופטימלי ביותר.

התחלתי בעבודה – 

דבר ראשון ביטוח – הבעלים הקודמים שילמו כ 6000 דולר – לאחר מספר טלפונים הצלחתי לקבל ביטוח זהה ב 2500 דולר.

חשמל, מים, גז – גם שם בצעתי אופטימיזציה.

לגבי המיסים – אצטרך לדווח לעיריה על הסכום הנמוך של הרכישה כדי שישקפו זאת במיסים. כמו כן במידה ונגור שם ניתן להוריד את הסכום אפילו יותר על ידי תוכנית Homestead.

ועכשיו להחלטה- מה תהיה מטרת הנכס – אז אלו האפשרויות שעמדו לפני:

1. מגורים + שכירות ארוכת טווח או קצרת טווח

מגורים ביחידה הגדולה של ה 3000 סקוויר פוט – סלון ענקי, מאסטר עם ג’קוזי וחדר ארונות Walk In, מטבח מטורף בגודלו, שני חדרים ילדים גדולים ומקלחת מלאה לילדים, שירותי אורחים וקומה נוספת עם לופט גדול שגם בו יש עוד שירותים מקלחת וחדר ארונות מאסיבי.

באופציה זו אנחנו יכולים להשכיר את שני היחידות השונות כ Airbnb או בשכירות רגילה. היחידה הקטנה יכולה להביא כ 1000 דולר והגדולה כ 1300 דולר בשכירות רגילה. בשכירות קצרת טווח בערך פי שלוש.

העניין שהסגנון הקיים שלו – סגנון ספרדי, פחות מתאים לשכירות קצרת טווח – הצבע בחלקים נרחבים מהבית חדש – אז אפשר להתווכח אם הצבע יפה או לו – הוא מתאים לאוכלוסיה שגרה באיזור הזה – אז לשכירות קצרת טווח ההשקעה גדולה בהרבה – אבל לשכירות ארוכת טווח לא צריך לצבוע מחדש את רוב הנכס – מקסימום תיקוני צבע – הוזלה משמעותית.  גם המטבח לא צריך יותר מדי עבודה – לשכירות קצרת טווח הייתי בוודאי צובע אותו בלבן אבל לשכירות ארוכת טווח השחור מספיק טוב- אז נבצע טאץ’ אפס לצבע וזהו. 

מה שכן קורץ בו ל Airbnb זה מגוון האפשרויות שבו – ניתן השכיר את כולו – ואז הוא מתחרה במספר מאוד קטן של נכסים כי אין הרבה נכסים בסדר גודל כזה בדאלאס להשכרה – טירה של 7 חדרים

או להשכיר לפי איזורים שונים בבית – ככה שניתן לתת בו מספר אפשרויות – בכל מקרה העלות של צביעה של כולו, ריהוט, הוספת אטרקציות כמו בריכה מקרן וכו כרגע לא עושות שכל – אבל אין ספק שזאת אופציה מעניינת לעתיד

2. השכרה של הבית כולו
להשכיר את הבית כולו כ 7 חדרים ו 6.5 אמבטיות בשכירות רגילה – בררתי עם מספר חברות ניהול – הטווח נע בין 3500 ל 4500 דולר לחודש תלוי ברמת השיפוץ ובחוות הדעת של חברת הניהול.

בשיפוץ מסיבי אפשר כנראה להגיע גם ל 6000 דולר שכירות אבל השיפוץ יהיה מוגזם לרמת השכונה ולא יעלה את ערך הנכס בהתאם.

3. הסבה של הנכס כולו ל Airbnb

כשלוש או ארבע יחידות – העניין שבמקרה כזה צריך לשנות את הסגנון שלו כולו מסגנון ספרדי לסגנון סולידי של שכירות קצרת טווח – השקעה של בין 50 ל 70 אלף דולר. יכול להיות שזה יעשה בהמשך אבל בהחלטה משותפת עם מומחים לנושא עדיף קודם “להריץ” את הכנס כמה שנים בשכירות רגילה ולראות אם יש לו בעיות, לטפל בהן ואז לעבור למהלך כזה – אנחנו לא רוצים בעיות עם שוכרים של טווח קצר.

4. פיצול הנכס ל 4 יחידות
הנכס בנוי כבר עכשיו כשלוש יחידות -על ידי פתיחת דלת בצד השמאלי של הנכס והוספת שני דלתות פנימיות ומטבחון אני מקבל עוד יחידת השכרה של כ 700 סקוויר פוט בקומה השניה שתוכל לקבל שכירות של כ 1000 דולר

כלומר באופציה הזאת פוטניאל השכירות הוא:

א. יחידה ראשית של סלון ענק, חדר הורים מאסטר עם אמבטיית גקוסי, שירותי אורחים ושירותים מלאים, מטבח ענק ושני חדרי ילדים – כן 2500 דולר ל 3000 דולר

ב. הקומה מעל לאחר פיצול – 1000 דולר

ג. היחידה האחורית של 1350 סקוויר פוט – שני חדרי שינה, סלום מטבח אמבטיה, מכונות כביסה וחצר פרטית – מינימום 1 דולר לסקוויר פוט – נניח 1300 דולר

ד. היחידה בחצר לאחר שיפוץ – והיא צריכה שיפוץ של בין 8000 ל 10000 דולר – ניתן להשכיר אותה לשכירות קצרה ולעשות פי שלוש או להשאיר כמו שהיא – נניח  1000 דולר

כלומר בשכירות רגילה הנכס אמור להכניס 6,300 אם מחלקים אותו לארבעה יחידות

מבחינת עלויות – בינתיים קיבלתי ארבע הצעות לתיקון היסודות ממספר המלצות – ההצעות נעות מ 16,000 דולר להצעה היקרה ביותר ל כ 6000 דולר מחברה שעל פניו עשתה עלי את הרושם הכי טוב מבחינת אמינות – אז לאיו דווקא מה שהכי יקר הוא הכי טוב. 

החברה הזאת לעומת חברות אחרות, באה עם ציוד בדיקה מקצועי ואמרה לי שאת כל החלק האחורי של הבית לא צריך לתקן – לעומת חברות אחרות שניסו לדחוף כמה שיותר עבודה

כנראה אצטרך בצד של הגראג לשים  French Gutters שימנעו חדירת מים ליסודות – הם היחידים שהציעו את זה והם קיבלו אצלי נקודות נוספות.

לגבי השיפוץ – יש קבלנים שהציעו 40-50 אלף – יש כאלו שעושים את העבודה באופן ישיר בלי לגרוף עמלות גבוהות לכיס והציעו חצי או רבע מזה – אני עדיין בשלבי הבדיקות.

אני לא מתכוון “לקבור” הרבה כסף נוסף בנכס הזה בשיפוצים בשלב הזה – מעדיף לשמור את הכספים לפקדון לנכס הבא ולתת לנכס הזה לרוץ ולהתחיל לייצר תזרים כדי לא לבזבז זמן של נכס שעומד ריק וגם בגלל שהקומפסים בשלב הזה לא יצדיקו את זה – הנכס הזה כבר היום הכי גדול ומפואר בכל השכונה – אין טעם להשביח אותו אפילו יותר עד שהשכונה לא תדביק אותו במחירים – כאשר זה יקרה יהיה משתלם לשפץ אותו ברמה גבוהה ולמכור אותו בסכום הקרוב למליון דולר – אנחנו עוד לא שם – זה יכול לקחת גם עוד עשור – ובנוסף חוץ מעניין הטעם לגבי הצבעים הקיימים אם הם יפים או לא – הצבע הקיים הוא יחסית חדש ולדיירים בשכונה זו אין טעם לפחות כרגע לשדרג למשהו שלא מצריך שדרוג ושמתאים לאופי השכונה.

אז לסיכום צריך לדעת איפה לקנות ולעקוב אחרי הנתונים היבשים – כל האיזורים הצפוניים של טקסס – כבר עלו ב 80 אחוז ואין שם הזדמנויות להשקעה לטעמי – אם לא חייבים לקנות שם למגורים – זה לא המקום להשקעה כרגע.

יש איזורים כמו האיזור הזה שעוברים ג’נטריפיקציה ושרואים בהם בנייה חדשה, ושנמצאים במיקומים אסטרטגיים – ליד אטרקציות ומרכז העיר – ושעדיין לא עלו במחיר באותה צורה שאיזורים אחרים עלו.

צריך כמובן להגיע לאיזור ולראות את מצב הבתים בבלוק וזה מה שעשית – באיזור הזה ניתן לראות בתים שכבר עברו פליפ – ואין לי ספק שעוד מספר שנים כל האיזור ישתנה – ניתן לראות Comparables מצורפים בתמונות – ראינו בתים באותו רחוב אחרי פליפ בעלות של 180 דולר לסקוויר פוט ויותר.

אז מה שווי הנכס – After Repair Value – ARV?

לפי אתר Redfin – במקסימום 651,000 דולר – לפי 149 דולר לסקוויר פוט ולפי הגודל הרשום בעיריה. (לא כולל יחידת הדיור בחצר).
את הערך נדע בריפייננס עוד חצי שנה שנה – בהערכת השווי המחודשת אחרי שהנכס יושכר במשך תקופה.

נניח שנשתמש לשם השוואה בשווי של רק  110 דולר לסקוויר פוט – לפי הגודל המלא שלו אנחנו נהיה כבר עכשיו על 577,500 דולר.

ומה יהיה ערכו כשיהיה 180 או 200 דולר לסקוויר? שזה לפי הגודל המלא שלו אנחנו על 1,070,000 דולר – באופןו עקרוני ככל שהנכס גדול יותר המחיר לסקוויר פוט קטן אז לא הייתי לוקח את זה בתור מדד השוואתי אבל בהחלט ישפוטנציאך להגיע לסכומים כאלו בתוך עשור כשהשכונה תתפתח.

חשוב להדגיש שלא הכל מושלם – ומשם ההזדמנות – המחירים והביקושים בארה”ב נגזרים ממספר גדול של פרמטרים – ופרמטר חשוב מאוד זה תמהיל האוכלוסיה בתי הספר ופשע

הנכס הזה נקנה בהערכה שהאיזור ישתפר עתידית – ולכן הפונקציה של מגורים שלנו בנכס כרגע ירדה מהפרק. זה לא איזור רע, אבל דירוג בתי הספר נמוך מדי בשבילנו – במיוחד לעומת לונג איילנד שם בתי הספר שלנו מדורגים ברמה של  9 ו 10.

אז השבוע אני אחליט על קבלן מבצע ועל האסטרטגיה הנכונה ביותר לנכס – וכאמור באנו לשבועיים לטפל בנכס וגם לבדוק את כל האספקטים של טקסס מבחינת מעבר. יש תובנות לכאן ולכאן כשמשווים את המגורים בדאלטס מול ניו יורק – אין ספק שהיום הסחורה החמה בטקסס – וכאיש עסקים בנדלן אני מעדיף להיות קרוב לסחורה, להזדמנויות ולקשרים. מעבר לזה יש משפחה שמגיעה איתי – כרגע מי שמאוד רוצה לעבור זאת נירית – נמאס מהקור של ניו יורק, אז הבאנו כמובן גם את הילדים ונבקר בקהילה המקומית השבוע – נלך לבית חבד, לצופים, בתי הספר היהודים ועוד – יש פה קהילה ישראלית ויהודית חמה.

בכל מקרה אם אני אהיה All In על הנכס ב 330,000 דולר, וההכנסה תהיה ברוטו 6300 דולר – אני ב 22.9 אחוז תשואה במרכז דאלאס בשוק המטורף ביותר בארה”ב. לא רע הייתי אומר.

אז מה היה לנו?

רכישה ב 300,000 דולר – שמשקפת 56.074 דולר לסקוויר פוט

עלות שיפוץ יסודות, שיפוץ היחידה החיצונית, הוספת יחידה על הגג ומטבחון ותיקונים קטנים בבית – נניח באיזור ה 30,000 דולר – אנחנו ב 330,000 דולר – נחנו ב 61.68 דולר לסקוויר פוט.

אז אאם הגעתם עד לפה כנראה שעסקאות כאלו מעניינות אתכם – אז אתם מוזמנים להשקיע איתנו וללמוד מאיתנו.

כל מי שעסקאות כאלו מעניינות אותו – מחר אנחנו פותחים את המחזור הראשון של מסלול ה Wholesale שלנו עם גל שמוקלר ואיתי, ליאור לוסטיג ובמסלול זה אספר בפירוט לתלמידים על העסקה ואתן את הדו”ח שיצרתי, נעבור על כל הצעות המחיר לשיפוצים, אתן גישה לראיון המוקלט עם האינספקטור בו תוכלו לראות בדיוק מה שאלתי ואיך כיוונתי את השיחה, דו”ח הבדיקה ואת המכתב לסוכן – וכמובן אשמח לענות על כל שאלה.

חשוב לזכור שהנכס היה במארקט – ב MLS – כלומר חשוף לכולם ולכן התחרות שהיתה איתו היתה קשה יותר.

תחשבו מה היה קורה אם הנכס לא היה חשוף לכולם והייתם מגיעים לבעלים שלו עוד לפני שיצא לשוק ומבצעים את המשא ומתן? היה לכם הרבה יותר קל והרבה פחות לחץ – וזה בדיוק מה שאנחנו מלמדים במסלול – איך להגיע לעסקאות Off market שאינן בשוק, איך להגיע למוכרים לחוצים, או נכסים עם בעיות או מוכרים מחוץ למדינה או מוכרים מבוגרים שכבר אין להם רצון לנהל את הנכס או נכסים שיש בהם הרבה Equity – ושיש בנכסים אלו אינטרס למוכר למכור כדי לממש את הרווח שטמון בנכס מאז שרכש אותו. 

מתעניינים במסלול לימודי ההולסיילינג? מלאו פרטים בלחיצה כאן

רוצים עסקאות?

רוצים לשמוע על עסקאות מתחת למחיר שוק בדיוור שלנו – הרשמו ל www.nadlaninvest.com – מלאו פרטים בטופס ותכתבו לנו את סוג העסקאות שמעניינות אתכם

רוצים לבנות איתנו פרופיל משקיע לפי הקריטריונים שמעניינים אתכם? סוג העסקה, רמת סיכון תשואה וכו’ – מלאו את השאלון

רוצים לקבל הצעת מימון מנצחת מרשת הלנדרים שלנו שמבצעים מכרז הפוך על בקשת ההלוואה שלכם – מלאו את הפרטים בלחיצה כאן

בסרטון – מעבר על הבית עם חברת הניהול.

בסרטונים הבאים נעדכן בהתקדמות העסקה ובשיפוצים.

שיהיה לכולנו בהצלחה!