פליפים זה רק למקצוענים?! היתכן?!

#ישי אשכנזי #פוסט 5
טוב אז אחרי כמעט 10 עיסקאות הרגשתי מספיק בשל לקפוץ למים של הגדולים. אבל עם הרבה צניעות וענווה בכל זאת אנחנו מתייחסים לכספים של המשקיעים ברצינות רבה ובהחלט זיהינו הזדמנות להיכנס לעסקה שהרחבתי עליה אתמול בוובינר. כמה החלטות קיבלנו לקראת הכניסה: דבר ראשון בעקבות ההאטה ועליית הריביות קיבלנו החלטה מושכלת לא חהיכנס לעיסקאות מעל 250 arv יגידו שאנחנו מפסידים כסף אז שיגידו. רציני להיכנס לעיסקה שגם אם משהו לא ילך חלק יהיה לנו עדיין מפלט ודרך לצאת מורווחים מהעיסקה.
מאיפה משיגים עיסקאות טובות ?
אז מצאנו הולייסלר מקומי שפיתחנו איתו מערכת יחסים טובה ושסמך עלינו. רכשנו דרכו 3 נכסים לרנטל ואז יום אחד הוא זרק לנו שיש נכס שהם עובדים על הסגירה שלו. ושיכול להיות מעניין עבורנו. כשביקשתי עוד פרטים לא קיבלתי. הנתונים ההתחלתיים הראו עיסקה נחמדה פליפ ראשון אבל זהיר וועם פוטנציאל השבחה של עד 30 אחוזים אחרי השיפוץ. נשמע בומבה ומתאים לנו. אלא מה ההולסיילר נעלם…לא ענה והתעלם…אחרי שהבהרנו לו שאי אפשר להתעלם ושיחשוב פעמיים אם הוא רוצה להמשיך לפתח איתנו מערכות יחסים של אמון ושיתוף. הוא שחרר את העיסקה.
מאני לנדר ושיטת עבודה
אחד מהקולגות שלנו שיתף אותנו במאני לנדר שמלווה פרויקטים של פליפים. הריביות אכן גבוהות עוברים את ה10אחוזים אבל במקרה שלנו מדובר על פליפ קצר שלא אמור לקחת יותר מחודשיים. לקחנו בחשבון את הוצאות המימון והחלטנו לצאת לדרך. במקרה שלנו היתרון לעבוד עם מאני לנדר זה בעצם לדעת שיש בקרה ופיקוח על קצב העבודה ושחרור הכספים. ככה שכל פעם שהקבלן ביקש שנשחרר לו כסף נאלצנו להמתין לקבל דוח של שמאי שביקר בנכס ואישר של שלבי השיפוץ. הדבר הזה מאוד מקל כשמנהלים פליפ מרחוק. הדבר מכניס לפרויקט עוד מערכת בקרה שלולא דרישת המאני לנדר כנראה ולא היתה קורת.
ניהול של הקבלן
עוד מערכת בקרה שהכנסנו פה בפליפ רכשנו את השירותים של חברת ניהול פרויקטים מקומית שמתמחה בעיצוב וסטייג׳ינג. החברה מנהלת את הקבלן ברמת ניהול קצב העבודה, בחירת סוגי חומרים, הכנת הדמיות ושליחה לקבלן ולאישור שלנו. הכנסת גורם מפקח נוסף לתמונה מאפשר לנו להיות עם יד על הדופק ולנהל את השיפוץ בצורה מיטבית. ערכנו לפני תחילת העבודה ביקור פיזי בנכס יחד עם הקבלן ומנהל הפרויקט וישיבת עבודה שכללה ?החלטה .,2. בההנההה על לוחות זמנים. חלוקת משימות , פתיחת קבוצת ווטסאפ לעידכונים שוטפים זום משותף בשני בוקר ובחמישי צהריים לכל אורך השיפוץ.
מציאת קבלן
בגלל שאנחנו סומכים על מנהל הנכסים ובכלל ששיתפנו אותו בתהליך הרכישה וגם בגלל הסיבה שהוא רצה את הפרויקט החלטנו ללכת איתו. היתרון הוא שמנהל הנכסים לא יסכן ניהול של 10 דלתות על השיפוץ. דבר נוסף הבהרנו לו שאנחנו לכל אורך הדרך נקח עוד הצעות ונראה לו איפה ניתן לחסוך במידה ונרצה. ידענו שיש פה עוד כמה אחוזי רווח אבל העדפנו ללכת עם מישהו שאנחנו מכירים ושיביא תוצאות מהירות. ההתלבטות היחידה היתה שרצינו להיות בטוחים שהוא מבין בפליפים ולכן לקחנו את מנהלת הפרויקט שמתמחה בפליפים ומכניסה עוד עיניים מקצועיות לפרויקט.
חתימה על מסמכי ההלוואה
המאני לנדר מחייב חתימה מקורית של השותפים עם נוטריון. לקחנו בחשבון את הדרישה הנל ותכננו להיות להגיע פיזית למשרדי הטייטל ולחתום שם בפני עורך דין על מסמכי ההלוואה. ברגע שנחנתנו בארהב כמה ימים לפני מועד החתימה נמסר לנו מהחברה שהחברה שביקשנו את ההלוואה עליה משום מה לא פעילה. דבר שמאוד הפתיע אותנו כי החשבון בנק פעיל ואנחנו מגישים הצעות עליה. אז אמרנו שיש יתרון בלעשות עיסקאות עם גוף מקצועי כי הוא בדק אותנו בציציות וגילינו משהו שלא ידענו. מעבר לעובדה שהעיסקה התעכבה וכמעט פספסנו אותה החתימה על המסמכים קרו רק בארץ ומול נוטריוני מקומי וכולל חותמות אפוסטילים ושליחת המסמכים בפדקב בהול חזרה למשרדי הטייטל. אז שאומרים להיערך להוצאות לא צפויות גם ההוצאה על חידוש החברה וכל החתימה פה עלה לנו בעוד 1,000 דולר נוספים.
סוף דבר
הלוואי ויכולתי לתת לכם עכשיו את נתוני העיסקה הסופיים אנחני ממש בשלבי סיום הפליפ. מבטיח לעדכן וכן אני ערוך לכל התרחישים כולל אופציה של השכרת הנכס במידה ולא נקבל את המחיר שאנחנו מעוניים לקבל.
מבטיח לעדכן ומוזמנים לעקוב עוד
בפוסט הבא אשתף אותכם במדריך שכתבתי על 7 הצעדים לעיסקה בטוחה.
בתמונה עיסקת הפליפ בסיור קבלנים ומשיעים