למה ארה״ב?

#יזםהשבוע ארי רובינשטיין #פוסט3

אז לאחר שהקדשנו את הפוסט הקודם למוטיבציה ויציאה לדרך (כי משם הכל מתחיל וזה הכי חשוב!) נעבור קצת למטרת הפורום- נדל״ן בארה״ב.

לאחר תקופת פעילות בנדל״ן בישראל ובהולנד ישבתי לקפה עם חבר שסיפר לי על קרוב משפחה שלו שעושה חיל בנדל״ן באטלנטה. זה היה נשמע טוב מידי אז ביקשתי להיפגש עם קרוב המשפחה שלאחר שיחה מעניינת הפנה אותי לקרוא כאן בפורום ומשם התחיל תהליך לימוד אינטנסיבי שכלל קריאת המון ספרים, קורסים ושיחות עם אנשים. אהבתי מאד את מה שגיליתי!

אז מה הם היתרונות בהשקעה בארה”ב (רשימה חלקית):

🏦 רכישה מתחת למחיר השוק ויצירת ערך מהיר- זו הסיבה שהכי הלהיבה אותי! עד למעבר לפעילות בארה”ב הצלחתי לייצר בישראל עסקאות שהניבו יפה מאד בהחזקה לטווח של שנים (בעיקר קרקעות שאני מאד אוהב ופינוי בינוי) והצלחתי לייצר בהולנד עסקאות בתשואה נטו של מעל 8%, אך כמעט ולא הצלחתי לייצר עסקאות של רווח מהיר או הגדלת הון עצמי מיד לאחר הרכישה. בגלל שבישראל חלק ניכר משווי הנכס הוא רכיב הקרקע ומחירי הנכסים כה גבוהים קשה עד בלתי אפשרי להשביח נכסים על ידי שיפוץ, בפרט בשל מס הרכישה שנזכיר בהמשך.  לעומת זאת בארה״ב לרמת השיפוץ יש השפעה רבה על שווי הנכס, במיוחד באזור ההשקעה שלנו בקליבלנד בו לקרקע ערך זניח. כך שמי שיודע לקנות נכון, לפתור בעיות בדרך שמרחיקות קונים אחרים ולשפץ באופן מדויק ובמחיר משתלם יכול ליצור רווח משמעותי של 25% ויותר מיד לאחר השלמת השיפוץ. 

🏦 מס רכישה- מס הרכישה בישראל החל מהדירה השנייה מתחיל ב-8%. המשמעות היא שברגע שרכשתם דירה שנייה לא רק שלא רכשתם אותה מתחת למחיר השוק אלא שילמתם קנס כניסה של 8% משווי הנכס. מה שמבטיח שגם אם מצאתם עסקה טובה הנהנית העיקרית תהיה רשות המיסים 🙄. בארה”ב אין מס רכישה כלל 🤠

🏦 תשואה גבוהה- בישראל תשואת השכירות השנתית הממוצעת נעה בין 2.5-3% (דבר שלא מפריע לדיירים להתלונן כנגד בעלי הדירות שהם עושקים אותם). בארה”ב פרמטר ההשקעה שלנו הוא לפחות תשואה של 8% נטו!. 

ואם חשבתם שתשואה משפיעה רק על כמה נרוויח, אחדד שתשואת השכירות בארץ היא בעיה אמיתית שלא מאפשרת לבצע עסקאות. קחו לדוגמא דירה שעלותה 1,400,000 ₪ (עסקה אמיתית שבחנתי), נניח שזו דירה ראשונה ואין מס רכישה ויש לכם הון עצמי שחסכתם בסך 600,000 ש״ח ואתם נדרשים למשכנתא של 800,000 ₪. הדירה תושכר ב-3,500 ₪ (3% תשואה). החזר המשכנתא יהיה 4,300 כך שאפילו אם אין עלויות תחזוקה וביטוח קברתם 600,000 ₪ הון עצמי ל-30 שנה ללא תשואה שוטפת כלשהי ובנוסף אתם נדרשים לממן מידי חודש תזרים שלילי של 800 ש״ח.  

לעומת זאת בארה”ב אף מבלי לקחת בחשבון שהנכסים נרכשים מתחת למחיר השוק ואפשר למנף- אם תשקיעו את אותם 600,000 ₪ הון עצמי לפי 8% תשואה- תקבלו מידי חודש 4,000 ₪!.

🏦 ההון הדרוש לרכישת נכס- במטרופולין קליבלנד ניתן למצוא ללא קושי בשכונות טובות נכסים שעלותם סביב 100,000 דולר שבעסקה נכונה שנרכשת מתחת למחיר שוק אפשר למממן מחדש לאחר השיפוץ והאיכלוס, לגלגל את ההון (כולו או רובו) לנכס נוסף ולהתחיל לצמוח עם הון עצמי קטן. בישראל לעומת זאת דירה זולה תעלה כ-1.5 מיליון ש״ח ואם זו דירה ראשונה תדרשו להון עצמי של 30%- 450,000 ש״ח- ותהנו מתזרים שלילי ומס רכישה שלא יאפשר לכם להתקדם לנכס הבא וגם לא יאפשרו לכם ליהנות מתזרים חיובי ☹️.

🏦 מינוף- בישראל ברכישת דירה שנייה ניתן לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס ובכפוף למבחני הכנסה של נוטלי המשכנתא (כן, אם השכר שלכם לא גבוה אבל הנכס במיקום טוב ומתפקד יפה עדיין לא יאשרו לכם משכנתא). לעומת זאת בארה”ב גם אם אתם זרים יאשרו לכם מינוף של כ-65% משווי הנכס לאחר שיפוץ ולא תדרשו למבחני הכנסות וגם הבטוחה היחידה למלווה יהיה הנכס. אם תרכשו נכון את הנכס מתחת למחיר השוק תוכלו להוציא את רוב הכסף שהושקע בנכס במסגרת מימון מחדש ולהתגלגל לנכס הבא.

🏦 שפה ומידע זמין- מי שעשה עסקים במדינות ששפת האם בהן אינה אנגלית יודע כמה קשה להתנהל בשפה זרה. ברכישת נכסים בהולנד אני נאלץ להתמודד עם לימוד הדין, בדיקת נאותות והסכמים של עשרות עמודים בהולנדית (שהתבררה ששגורה בפי הרבה פחות משחשבתי). לעומת זאת בארה”ב אני מבין הכל ומתקשר עם כולם בשפתם- זה יתרון ענק.

🏦 מידע זמין- בארה״ב (לעומת ישראל וגם הולנד) יש מידע רב אונליין שמאפשר לבחון עסקאות: נתוני עסקאות היסטוריים, נתוני פשיעה, דירוג בתי ספר, הכנסה חציונית ועוד- הכל זמין לכם בלחיצת עכבר.

🏦 קלות ומהירות ביצוע עסקאות- כעו”ד שטיפל בעסקאות מקרקעין בישראל אשתף שהייצוג הוא מורכב ויקר: עו״ד לכל צד, דיווחי מיסוי, העברת כספים בין צדדים ונאמנויות של עורכי דין, הערות אזהרה, וחודשים רבים שיחלפו עד לרישום הנכס על שמכם בטאבו (ככל שיש לנכס רישום מסודר בטאבו). בארה”ב ההליך פשוט ומהיר- יש חברת טייטל (או נוטריון- תלוי בסטייט) שעושה את כל התהליך בתוך ימים- היא גובה בנאמנות את תמורת המכירה מהקונה, דואגת לבדיקה של פגמי רישום בנכס, מכינה שטר בעלות ודואגת לרשום את הבעלים החדש במרשמים והכל בעלות נמוכה בהרבה מעלות ההליך בארץ ובתוך ימים.

כל אלה ועוד הופכים את ארה״ב לגן עדן למשקיעי נדל״ן, במיוחד משקיעים חדשים שאינם בעלי הון עצמי גבוה ורוצים להתחיל את דרכם בנדל״ן.

איך עושים את זה בפועל? אסיים בדוגמא לנכס שהחברה שלנו Chosenland Holdings LLC רכשה החודש במטרופולין קליבלנד:

הנכס (בתמונה) בנוי על חלקה כפולה (כדונם) באזור טוב של עירייה בשם מייפל הייטס. הנכס פורסם על ידי הולסיילר במחיר של 80,000$ ובדיקה זריזה העלתה שה-arv (שווי לאחר שיפוץ) של הנכס הוא לפחות 135,000$. תוך שעה קבלן שלנו ביקר בנכס וערכנו איתו סיור במצלמה. הופתענו לגלות שהנכס במצב טוב ושהשיפוץ שידרש יעלה 15-18 אלף דולר. האתגרים בנכס היו טייטל מורכב של זוג שהתגרש ועיקולים שונים וכן דיירת לה זכות להתגורר בנכס עד אוקטובר בשכר דירה של 650$ (שעה ששכר הדירה הריאלי לאחר שיפוץ הנכס יעמוד לפחות על 1200-1300$). לאחר מו״מ קצר עם ההולסיילר חתמנו על רכישת הנכס תמורת 72,000$ עוד באותו יום. בנתיים את משוכת הטייטל עברנו והנכס נרשם על שמנו, הגענו להסכמות עם העירייה על הפקדת סכום קטן בלבד להבטחת ביצוע תיקונים שהעירייה דרשה כתנאי להעברת הנכס על שם החברה שלנו וכעת אנחנו במו״מ עם הדיירת לשיפוץ הנכס ללא פינויה והארכת הסכם השכירות עימה לשכירות במחיר שוק. לאחר מכן נבצע לו ריפיננס ונתגלגל לנכס הבא.

מקווה שהפוסט היה בעל ערך, אני כמובן זמין לכל שאלה 😊