מדוע שכירות כל כך לא משתלמת ב-2023

מחירי השכירות עלו באופן דרמטי במהלך ארבעת העשורים האחרונים. מאז 1985, עליית שכר הדירה עלתה על האינפלציה ב-40% וההכנסה ב-7%, כך עולה ממחקר חדש של Real Estate Witch.

בעוד שמחירי השכירות טיפסו בהתמדה כלפי מעלה, גידול השכר היה תנודתי יותר. מאז 2011, ההכנסה עלתה בכ-4% מדי שנה. עם זאת, אם מותאמת לאינפלציה, היא גדלה רק ב-2% בכל שנה, על פי מחקר Real Estate Witch. ככל שמחיר השכירות עולה, כוח הקנייה של העובד הממוצע בארה”ב נשחק.

מחירי השכירות נשארים גבוהים בעקשנות כי יש גל של דיירים שרוצים מקום מגורים משלהם. מגיפת COVID-19 האיצה באופן דרמטי את המעבר לכיוון מגורים בודדים, אך בניית בתים ודירות חדשים מעולם לא באמת התאוששה מהמשבר הפיננסי של 2008, והמלאי נותר נמוך להפליא כיום.

כשאתה משלב משאב מוגבל כמו דיור עם אי-שוויון רווחי ומתגבר בהכנסה, אנשים עשירים הם אלה שקובעים את המחיר”, אמר עזרא גלן, מרצה במחלקה ללימודי ערים ותכנון במכון הטכנולוגי של מסצ’וסטס. “העניים בסופו של דבר צריכים לשלם יותר מההכנסה שלהם או להידחף לגמרי מכיוון שכולנו מתחרים באותם שווקים מוגבלים”.

במדינה שבה שכר הדירה עלה במידה רבה על ההכנסה, יחס שכר דירה להכנסה הממוצע הפך הרבה פחות נוח לשוכרים. מ-2009 עד 2021, יחס שכר דירה להכנסה גדל ב-46 מתוך 50 אזורי המטרו המאוכלסים ביותר בארה”ב.

עלייה של 42%

מ-2009 עד 2021, השנה המלאה האחרונה שעבורה זמינים נתונים, שכר הדירה החציוני ברחבי ארה”ב עלה ב-42% – מ-817 דולר לחודש ל-1,163 דולר. בשווקי שכירות עתירי ביקוש, שכר הדירה עלה עוד יותר.

במחצית מ-50 המטרו המאוכלסים ביותר בארה”ב, שכר הדירה עלה ביותר מ-42%. בשבע ערים הוא גדל ביותר מ-60%.

בסן חוזה שכר הדירה עלה מ-1,360 דולר לחודש ל-2,511 דולר. מדובר בעלייה של 85% תוך 12 שנים בלבד, מה שמשתווה לצמיחה של כ-7% בכל שנה.

עד כמה שהעלאת שכר הדירה של סן חוזה עשויה להיראות קיצונית, חלק מהערים עשויות להתעלות על כך. בשש ערים בארה”ב, שכר הדירה עלה ב-9% או יותר מ-2022 ל-2023.

מכה 92% מההכנסות

ההגדרה הבסיסית של אינפלציה, השכר אמור לעלות במקביל למחירים. אבל זה לא מה שחוו אמריקאים עובדים. משבר הדיור בר השגה ברחבי ארה”ב קיים מכיוון שב-46 מתוך 50 המטרו המאוכלסים ביותר, הגידול בשכר הדירה עלתה על גידול ההכנסה.

אחד משווקי הנדל”ן החמים ביותר הוא בדנבר, שם שכר הדירה עלה על ההכנסה בשיעור מדהים של 71% – האחוז הגבוה ביותר מבין כל 50 הערים שנחקרו. דנבר היא לא העיר היחידה שבה הפער בין שכר הדירה להכנסה גדל במהירות. בשבע ערים שכר הדירה עלה על ההכנסה ביותר מ-50%.

מאז 2009, הצמיחה בהכנסה עלתה על הגידול בשכר הדירה רק בארבע ערים בארה”ב: פרובידנס, רוד איילנד; באפלו, ניו יורק; קליבלנד; ופיטסבורג.

הערים הללו נותרו מעוזים של סבירות, בין השאר, משום שהן חוו גידול אוכלוסין נמוך יותר מאשר בערים אחרות שבהן שכר הדירה גדל בחדות. מ-2009 עד 2021, האוכלוסייה לא גדלה ביותר מ-1,500% באף אחת מארבע הערים הללו. לעומת זאת, האוכלוסייה גדלה ב-1,500% לפחות בכל שבע הערים שבהן שכר הדירה עלה על ההכנסה ביותר מ-50% מ-2009 עד 2021.

עם זאת, אם שוכרים יתחילו לנהור לערים במחירים סבירים בגלל המחירים הנמוכים שלהם, ביקוש מוגבר יגרום כנראה לעלייה בשכר הדירה.

הכי הרבה / הכי פחות משתלם

מומחים פיננסיים מציעים לשלם לא יותר מ-30% מההכנסה החודשית ברוטו על דיור. בממוצע, האמריקאים מוציאים כ-20% מהשכר החודשי שלהם על שכר דירה.

לשוכרים במיאמי יש את יחס השכירות להכנסה הגבוה ביותר, והם מוציאים 28.5% מההכנסה החודשית שלהם על שכירות. תושבי מיאמי נלחצים משני הצדדים בגלל שכר דירה גבוה ושכר נמוך. התשלום החודשי שלהם בסך 1,492 דולר גבוה ב-28% ממחיר השכירות החציוני הלאומי, בעוד שההכנסה השנתית של 62,870 דולר נמוכה ב-9% מההכנסה החציונית של ארה”ב.

מצד שני, לשוכרים בסינסינטי זה טוב, והם מוציאים רק 15.5% מההכנסה החודשית שלהם על שכר דירה. יתר על כן, שוכרי סינסינטי מרוויחים 70,308 דולר – 2% יותר מההכנסה החציונית הארצית – ומשלמים רק 906 דולר לחודש על שכר דירה – 22% פחות מהחציון הארצי.

מאחורי סינסינטי, פיטסבורג, סנט לואיס, מיניאפוליס ובאפלו, ניו יורק, נמצאות הערים הזולות ביותר עבור שוכרים, עם יחס שכר דירה להכנסה מתחת ל-17%.