קבלו זריקת אדרנלין

#יזםהשבוע ליאור יעקובי #פוסט2

עדיף עסקה אחת מעולה על 10 עסקאות ממוצעות:

(קבלו זריקת אדרנלין)

אני שומע בכל פינה שאומרים ״אין עסקאות טובות בשוק היום״

ולכן פוסט #2 ינפץ את הבועה 

לכל מי שמקשיב -ומאמין- לשטויות האלו.

בשנה האחרונה השקעתי פחות זמן בנדל׳׳ן..

הילדה הראשונה שלנו נולדה ורציתי להיות יותר בבית

ב 1.5 שעות ביום בממוצע על הנדל׳׳ן

ובזמן שכולם מתלוננים שהריביות (8.5% לטווח ארוך / 11.5% לקצר) 

לא מאפשרות להרוויח

הבאתי תוצאות שגורמות גם ליזמים ותיקים להוריד בפני את הכובע

הנה מה שאני השגתי מעסקאות בשנת 2023 בלבד: 

(בהמשך הפוסט אסביר איך)

7 עסקאות

2 שמכרתי יום-שבוע לאחר הרכישה וקיבלתי 50,000$ לכיס בעמלות

ו 5 שהשארתי לטווח ארוך

סה׳׳כ השקעה (קנייה + שיפוץ + נלוות) – 700,000$

שווי 5 הנכסים שבבעלותי (כולם עם שמאויות) – 1,050,000$

מרווח הון שיצרתי – 350,000$

אחוז ריפייננס שמשכתי החוצה – 96.5% (רק 25,000$ הון עצמי מושקע)

אחוז ריביות בתקופה הכי סיוט בעשור האחרון – 7.17%

שכירויות – 120,000$ בשנה (כרגע כל הנכסים מושכרים)

קאש פלוו לאחר 34% הוצאות + ריביות – 2,600$ בחודש לכיס.

התשואה מהשכירות לפני מינוף עומדת על 11.3% נטו

התשואה על ההון עומדת על 124%

ואם אחליט למכור אצא עם 300,000$ רווח בכיס.

אבל מה שיותר מעניין זה שמעכשיו יכנסו לי 10 אלף ש׳׳ח, כמעט בכל חודש, לכל החיים, 

ובנוסף יהיו עליות בשכירות ובשווי הנכס לאורך השנים וירידה בחוב,

בנתיים שאני ממשיך לתת לכסף שלי לעבוד בהשקעות נוספות.

(ראיתי הרבה פורטפוליו׳ז טובים אבל או שהם באזורים פח עם תשואות גבוהות, או שהם עם מרווח הון גבוה אבל עם תשואות נמוכות. התוצאה שהגעתי אלייה השנה היא באמת קיצונית) 

אז איך עשיתי את זה בעשירית משרה ואיך את/ה יכולים גם?

1. קריטריון ברור לעסקאות:

כשאין לך הרבה זמן לעבוד אתה מתייעל

אם בתחילת הדרך בחנתי כל עסקה שיקבלתי במשך כמה דקות טובות,

השנה לימדתי את עצמי את לזהות אם עסקת רנטל היא טובה או לא

תוך 10 שניות.

השיטה הכי קלה שאוכל ללמד אותך בפוסט הזה היא ב Percent rule :

אני מצפה להגיע ל 10% תשואה על הכסף לפחות, לאחר 40% הוצאות.

עם הריביות של היום שכל כך גבוהות,

ה 1% Rule שכולם מדברים עליו כבר לא עובד ! 

אתם תצטרכו להביא כסף מהבית כל חודש

כדי לייצר מעל 10% תשואה,

אתם רוצים להגיע ל 1.5% כאשר אני אתפשר להיכנס לעסקה שיש לי 1.35%

בידיעה שהנכסים שלי מעוצבים יפה יותר מהממוצע,

וזה יגדיל את השכירות שבדוח לרמת ה 1.4% בפועל

למי שהמושג חדש לו – האחוז מחושב מסך ההשקעה בפרוייקט (All In)

ז׳׳א שאם רכישה, עלויות סגירה, עלויות מימון, שיפוץ, עלויות החזקה

יצאו לי 150,000$ עד ליום שבו הנכס הושכר

אז אני מכפיל 150,000$ ב 1.35%

והתוצאה (2,035$) זה המינימום שכירות שאני צריך לקבל

את עלויות העסקה אני מחשב לפי :

שיפוץ במכפלות של 20/40/60 אלף $ לפי נראות הבית בתמונות

עלויות מימון + החזקה 10%

עלות רכישה

אם המספרים מסתדרים, אני מתקדם לחקר מעמיק והצעה.

אם המספרים לא מסתדרים, אני בודק במחשבון איזה מחיר רכישה

יביא את העסקה ל 1.35% מינימום, ואם הפער לא גדול מדי

אני שולח מייל Counter זריז, מבלי להשקיע יותר מדי זמן במחקר.

לפעמים זה תופס

באזורי ההשקעה הסבירים בארה״ב מספרים כאלו גם ישקפו כדאיות לריפייננס ומרווח נחמד במכירה. ככה שהקריטריון הזה מדוייק. 

2. מימון יצירתי

השנה הזו הכריחה אותי לא להתפשר על ריביות של 8.5% ל 30 שנה

ולראות איך אני מצליח להשיג ריביות טובות יותר.

התוצאה היא 3 נכסים עם ריביות של : 7.5%, 5%, 4.75%

איך?

שניים ב Subject 2

אחד עם מלווה פרטי מהארץ

ההבדל בין ריבית של 8.5% ל 7.17% שאני עומד עלייה כיום

בסך חוב של 675,000$

יוצא כמעט 10,000$ בשנה לטובת הכיס שלי (833$ בחודש)

אז ב 5 נכסים זה 10 אלף, ב 50 נכסים זה 50 אלף $.

מספיק משמעותי כדי שתלמדו את ה Skill הזה

איך עושים עסקאות סאב-טו ? 

תפתחו יוטיוב, יש כמויות של מדריכים וחוזים בחינם

איך מביאים מלווים פרטיים שיסמכו עליכם?

תשתפו את הפעילות הנדל׳׳נית שלכם ברשת, 

הם יגיעו לבד אחרי שיראו שאתם אמינים ובעלי ידע

3. משא ומתן

הנושא הכי Underrated שיש לדעתי.

משא ומתן טוב הוא מה שייצר לי את העסקאות האלו

בחישוב זריז, המחיר שהמוכרים רצו על הנכסים שרכשתי

היה 680,000$

זה היה מביא לי 8% תשואה לפני מינוף

ויש לא מעט משקיעים שיקנו במחיר הזה !

אני קניתי ב 533,000$

איך מתעשרים מנדל׳׳ן? בדיוק ככה. ברכישה.

במשא ומתן אני מגיע 3 פעמים למוכר עם בקשות להנחה

כל אחת בנקודה יותר ויותר מתקדמת בחוזה

לאורך הזמן סיגלתי את ה״תסריט״ הנכון להורדה במחיר

ואני מצליח לחתוך בעזרתה 20% – 30% מהמחיר שרצו

הטיפ הכי טוב שלי למי שרוצה להשתפר במשא ומתן

הוא לעשות את זה כמה שיותר פעמים

ובארה׳׳ב אתם יכולים להתאמן בחינם !!

לא עולה כסף להגיש הצעות מחיר

לא עולה כסף לחתום חוזה ולהיכנס לתקופת בדק

וזה הזמן שלכם לנסות לחתוך כמה שיותר

שימו מטרה של 15% הנחה מתחת למחיר המבוקש

ותגשו ל 20 נכסים שבשוק

מבטיח לכם שתצליחו

—————————————

תודה על ההזמנה ליזם השבוע 

ויש לי עוד המון תובנות/ידע לחלוק אתכם

בפוסטים הבאים

בתגובה ה-1 אני מוסיף את הלינקים לכל הפוסטים בסדרה

כדי שתהיה לכם גישה נוחה

נתראה מחר