בואו נדבר רגע על פליפים בנדל”ן בארה”ב

#יזםהשבוע אלעד רומנו ברזילי #פוסט4

אחד מאפיקי ההשקעה היותר דינמיים ומרגשים בתחום, אבל גם כזה שמצריך הבנה עמוקה, יצירתיות, והרבה סבלנות

מרכז הביזנס שלי היום עוסק בפליפים באינדיאנה בנינו אופרציה שרצה באופן חצי אוטומטי ומייצרת רווחים חודשיים קבועים ממכירת נכסים כן אני יודע שחלק גדול מהמשקיעים יגידו שאנחנו משוגעים שאנחנו מוכרים כל כך הרבה נכסים ושאנחנו יכולים לצבור אותם לטווח הארוך וליצור עושר אמיתי אבל אחד הדברים שהבנתי עם הזמן זה שבמידה ואני רוצה להרחיב את העסק להכניס עובדים ולהגדיל את האופרצייה אין אופציה אחרת הכנסה תזרימית היא חובה ואנחנו בוחרים לעשות את זה בעזרת פליפים

אז באילו פליפים אנחנו מתמקדים ומה הקריטריון שלנו לפליפ טוב 

הרעיון פשוט: אתה קונה נכס מתחת למחיר השוק, עושה לו שדרוג משמעותי, ומוכר אותו ברווח.

אבל בפועל? זה אף פעם לא פשוט.

 1. מחיר קנייה נכון

בנוגע למחיר קנייה אנחנו בדרך כלל מכוונים לכמה שיותר נמוך יותר טוב טוב אנחנו אוהבים את הפליפים הקטנים ויש כמה סיבות אבל אם להיות אמיתי הסיבה העיקרית היא כי כשאתה מוכר במחיר נמוך הדרישות של קונה הבית בדרך כלל נמוכות יותר או כמו שאני אוהב להגיד הם מחפשים ברז עובד וקורת גג 

בנוסף כשאתה עושה פרויקטי יוקרה במאות אלפי דולרים הכל צריך להיות בדיוק במקום ואין מקום לשום טעות ( יש אנשים שעושים חייל בתחום הפליפים ביקורתיים ואני לא מוריד אפילו טיפה מהתחום פשוט לי הוא פחות מתאים ) 

וכל עוד אני עובד מהמחשב בתל אביב ולא מאתר הבנייה באינדיאנה היכולת שלי להיות מדוקדק על כל מתג חשמל נורה או פגם אחר היא כמעט בלתי אפשרית ומהסיבה הזאת אני אעדיף את הפליפים מהסוג הזה 

תדמיינו שתגיעו לאכול ברשת פלאפל שיש לה בעלים אחד ובבעלותו 10 סניפים .

יהיו סניפים שירוויחו יותר יהיו סניפים שירוויחו פחות אבל טווח הטעות בעסק מהסוג הזה יהיה הרבה יותר גדול 

תסכימו איתי ששליחטה טחינה על הרצפה באחד הסניפים או עובד שלא מתפקד כראוי לא יקריסו את כל הרשת 

ומה שיהפוך את העסק לרווחי בטווח הארוך הוא בעיקר ניהול אסטרטגי נכון פיתוח עסקי ומוצר שמותאם לקהל יעד מסוים שידוע שיקנה אותו. 

ועכשיו בוא ניקח מסעדת יוקרה בודדת של שף גדול במיקום סופר מרכזי בתל אביב את השכירות הגבוהה אפשר להשוות לעלויות הריבית הגבוהות שנלקחו כל חודש השכר הגבוהה לעובדים יוכל להיות מושווה לקבלנים ועובדים של איזורי יוקרה שכמובן מרוויחים שכר גבוה יותר 

ואת דקדקנות ויוקרתיות המסעדה אפילו לא צריך להשוות 

במסעדה מסוג כזה טווח הטעות קטן בהרבה והעבודה שלנו צריכה להיות הרבה יותר מדויקות 

2. מהירות הביצוע

בפליפ, זמן שווה כסף. כל חודש שהנכס שלכם לא נמכר, אתם סופגים עלויות מיותרות של ריביות, ארנונה, תחזוקה וכו’. לכן חשוב לעבוד עם קבלנים מקצועיים ולהגדיר לוחות זמנים ברורים 

3.איכות הצוות

כשעובדים בסקייל רחב של פליפים באיזורי הדו ספרתי אין ברירה אלא לעבוד עם הרבה קבלנים באותו הזמן והמטרה בסופו של דבר היא לא להפסיק להחליף את הצוות עד שמוצאים את האנשים הכי יעילים והכי טובים בתחום 

כל פעם שאתה בטוח שמצאת קבלן מושלם מתגלות טעויות רמאויות ודברים שקורים מתחת לפני השטח ובגלל זה תמיד כדאי להיות מוכן עם קבלן בשרוול שיכול להשלים עבודה.

אבל!

וזה אבל גדול…

כולנו עושים טעויות וככה גם הקבלנים שלנו כל אחד עובר דברים בחייו האישיים וזה כמעט תמיד משפיע על איכות ויעילות העבודה שלנו

אל תמהרו לפוצץ מערכות יחסים בגלל טעויות גם אם לפעמים הטעויות האלה עלו לכם לא מעט כסף אני לא צריך לספר לכם על החשיבות של מערכות יחסים יציבות בעולם הנדל״ן ובכלל בעולם העסקים

4. השיפוץ – לא יותר מדי, לא פחות מדי

אחת הטעויות הגדולות של משקיעים היא להשקיע יותר מדי או פחות מדי בשיפוץ.

תחשבו כמו הקונה: שיפוץ שעושה “וואו” אבל לא מוציא אתכם מהמסגרת התקציבית.

הוספת ערך בדוגמת תוספת של חדרים ואמבטיות 

סגירת המרתף או כל רעיון אחר יכול להוסיף המון ערך לכל נכס .

תנו לאנשי המקצוע המקומיים לכוון אותכם בשיפוצים הראשונים לנו כמשקיעים שחיים בדרך כלל באיזור מגורים עדיף וגרים בנכסים יוקרתיים יותר יש נטייה לשפץ יתר על המידה ולעצב את בית חלומותינו 

תזכרו שאתם לא הולכים לגור בנכס וכנראה שהבעלים גם לא יהיו אנשים דומים לכם 

עסקה מהשטח-פליפ מושלם 

קנינו בית מFSBO בזילו 

המחיר בזילו היה 48 הצענו 60 

לאחר האינספקשין החזרנו את המחיר למחיר המקורי וסגרנו על 48 

השקענו 30 בשיפוץ 

שלקח חודש ומכרנו את הבית ב135 אחרי 10 ימים על המרקט כמובן שהסגירה לקחה עוד חודש אבל מכניסה ליציאה תהליך העסקה לקח חודשיים וחצי ואחרי עלויות מימון תחזוקה והוצאות נוספות הרווחנו 41 אלף דולר בפליפ מושלם נקי מבעיות  

זה סיפור של פליפ אחד מתוך המון וזה היחיד שאני זוכר שהלך בצורה כל כך חלקה אז עם כמה שהמספרים נראים יפים והעבודה קלה אני רק רוצה להזכיר לכם מהפוסט הקודם רוב הפרויקטים לא נראים ככה והם גם לא הסיבה שאנחנו במקצוע אנחנו כאן כדי לפתור בעיות ולענות על צורך מסוים כסף מהיר הוא טוב אבל רוב הפליפים יביאו איתם בעיות שעלינו לפתור 

מה אני לוקח מזה?

פליפים זה לא רק עסק – זו אומנות של פתרון בעיות ויצירת ערך.

רוצים להצליח בפליפ? תלמדו לזהות פוטנציאל, להבין את המספרים, ולבצע מהר וביעילות.

ואולי הכי חשוב – לא לפחד להיכנס לנכסים שנראים כמו בעיה .

ככל שהבעיה גדולה טמון לרוב רווח גדול יותר מאחוריה

ועכשיו, שאלה לכם:

מה הבעיה הכי גדולה שנתקלתם בה תוך כדי פליפ? ואיך פתרתם אותה?

בונוס 

לא הצלחתי לצרף כאן אבל מוזמנים לבקש אשלח בתגובות ולקבל קובץ של סנדרטים לפליפים רשימה אותה אפשר לתת לקבלנים כדי שלא יפספסו כלום

הרשימה מחולקת לשלוש דרגות לפי הדרגות שיפוץ שנרצה לבית

ומתאימה לאיזורים בהם מחירי המכירה זזים בין 100k-250k