Hvorfor en flerfamilie og hvordan velge den

# Ukens gründerInnlegg 6: Flerfamilie -

Min favoritt avtale er flerfamilie. Vi kjøper bygninger på 20-100 enheter og har for tiden en kontrakt på et kompleks med 192 enheter.

Vi leter hele tiden, og når den riktige avtalen kommer, kjøper vi definitivt.

En flerfamilie er en veldig god investering, men å administrere et slikt bygg er et helt annet scenario.

Hvorfor?

Da vi begynte å kjøpe en flerfamilie, innså vi veldig raskt at vi kjøpte en bygning, men også et fellesskap.

Ja ja, på et øyeblikk har du dusinvis av kunder (eller du får det så snart bygningen er bebodd). Og vårt mål er å bringe kvalitetsleietakere til en maksimal pris som vil bli så lenge som våre kunder.

Så hva gjør vi:

Først driver vi bygningene med en partner, og lar aldri et eksternt selskap klare seg selv.

Vi har en leder som er ansvarlig for betalingene.

Det er en oppføringsagent som er ansvarlig for markedsføring av enhetene og håndtering av omsetning.

Og vedlikeholdsfaren som bor i komplekset og er ansvarlig for alle reparasjonene det er.

I en av bygningene våre jobbet Dave, en kanonreparatør som gjorde mye arbeid for oss.

Han flyttet inn i bygningen (mot betaling), han er ansvarlig for alle reparasjonene, leietakerne har telefonen hans og han jobber foran dem.

For det andre: Vi behandler boligene på en litt annen måte.

Hver leietaker mottar et akseptbrev om at han eller hun har flyttet inn i enheten.

En gang i måneden sørger vi for at de får rabattkupong for en butikk eller matbutikk i nabolaget.

I ferien arrangerer vi et møte for alle leietakerne og kjøper en liten gave til dem.

Og noe hyggelig som vi bruker kom - den som betaler opp til den 5. i måneden får $ 10 leierabatt - og det fungerer bra!

Ja, bygningen er et fellesskap, og vi vil ha fornøyde kunder, de som vil bo hos oss, de som vil ta med vennene sine til å bo i bygningene våre, de som vil vedlikeholde enhetene og føle seg hjemme.

Hvorfor liker investorene våre å investere hos oss i en flerfamilie?
For det første er det veldig enkelt å beregne gjeldende avkastning, og å forstå forbedringselementet veldig raskt. hvordan?
- Undersøker hvem leietakerne er?
- Betales prisene for tiden under markedspriser?
- Er det verdt eller verdt å renovere enheter og øke husleien?
- I hvilken trøbbel er eieren inne og hvor mye er han presset til å selge?

Hvis det ikke er noe forbedringselement, inngår vi ikke en avtale.

I tillegg er avkastningen (husleien) jevnt fordelt mellom partnerne.
Så det spiller ingen rolle om det er 80 prosent eller 85 prosent belegg det vil endre vår avkastning i promil. Dette sammenlignes med å investere i et utleiehjem, hvis en leietaker slutter å betale og må gå igjennom prosessen med å evakuere avkastningen for det året går ned til null.

En flerfamilieavtale vil stige og falle på ledelsen! Jeg tror jeg i dette tilfellet har støtt på så mange historier om eiere av bygninger som har viklet seg inn i dårlig forvaltning.

I vårt selskap i den delen som var ansvarlig for flerfamilietransaksjoner, ble vi med i Jason, den amerikanske partneren, som jeg allerede har sagt at han eier et administrasjonsselskap som utelukkende driver med flerfamilier.
Sammen med ham bygde vi et utmerket ledelsessystem. Vi kjøper bygninger i trøbbel som forbedrer og øker verdien.
Og det er ingen større moro enn det. Å se en eiendom som praktisk talt var hjemløs, neglisjert, blir yrende av liv.

På bildet er vårt kompleks i Palmer Park 24 enheter som sitter foran den vakre parken.

Leietakere betaler $ 800 i måneden og betaler verktøy (høy pris sammenlignet med området).

Vi har venteliste over leietakere som ønsker å flytte inn og enhver leilighet som blir ledig leies umiddelbart.

Vi kjøpte bygningen i juli i fjor på 700K, den var befolket 50%.

Vi pusset opp enhetene og leide raskt, vi fikk et takst estimat for en måned siden på 1.1m.

(På bildene - bygningen i Palmer Park 24 enheter Town Houses etter forbedringen)

Ja, flerfamilie!

Lenke til det opprinnelige innlegget i United States Real Estate Forum på Facebook - fungerer på en stasjonær datamaskin (For å se innlegget må det være medlemmer som er godkjent for forumet)

De originale svarene på innlegget kan leses nederst på gjeldende innleggsside på nettstedet eller på lenken til innlegget på Facebook, og selvfølgelig er du velkommen til å bli med i diskusjonen