# Ukens entreprenør Elhanan Magidovich Innlegg 5 - Når du spiser, se på tallerkenen din - dette er en av setningene som...
# Ukens gründer Elhanan Magidovich Post 5-
Når du spiser, se på tallerkenen din -
זה אחד המשפטים שזכורים לי מאמא שלי ז"ל, והוא מאוד רלוונטי לעולם ההשקעות בנדל"ן, בעיקר למשקיעים מתחילים.
For å illustrere intensjonen min vil jeg gjøre det gjennom et eksempel på en enkel transaksjon som fant sted i Israel, men historien er sannsynligvis gyldig uansett hvor vi gjør / tilbyr / broderer transaksjoner med israelske investorer.
En dag gikk jeg rundt i et av investeringsområdene mine, og jeg møtte en av meglerne som jeg får avtaler gjennom nå og da. Under en lettsinnet småprat kastet han plutselig på meg: «Hør, jeg har en avtale som kan interessere deg».
Jeg lyttet til ham, det var en avtale som umiddelbart hørtes bra ut for meg, en avtale til en pris på NIS 200,000 XNUMX under markedsprisen.
Markedsprisen for området var: 670,000 680,000-XNUMX XNUMX NIS
Han tilbød eiendommen for: 480,000 kroner
Og ba om et meglerhonorar på 40,000 NIS, en viktig detalj som vi kommer tilbake til senere.
På det tidspunktet hadde jeg noen investorer jeg ga råd og fulgte med, og jeg trodde denne eiendommen ville være flott for dem, spesielt når de ikke har noen kjøpsskatt og ingen omsetningsavgift.
Inne i leiligheten:
Som forventet av en slik leilighet var den ikke bebodd på flere år, leiligheten var forsømt, slitte og gamle møbler og hauger med støv på gulvet, årene den stod tom viste sine preg. Det tok meg halvannet minutt å fortelle megleren "jeg kjøpte".
Investorsvar:
Jeg har nå begynt å videreformidle informasjonen til investorer for å hjelpe dem med å fremme avtalen.
Samme dag tok jeg med 2 investorer, de ble forferdet over utseendet til leiligheten, og det var forståelig, de var ikke dyktige nok til å se potensialet i veggene. Etter å ha beroliget dem og vist dem data fra skattemyndighetene om lignende transaksjoner (i selve bygningen ble den samme leiligheten solgt for NIS 685,000 XNUMX noen måneder tidligere) i området roet de seg ned i dette aspektet.
De nektet imidlertid å ta handelen, avslaget kom etter at jeg nevnte for dem at megleren ber om et meglergebyr her på beløpet 40,000 ש"ח Som er 8.8% av sluttkursen jeg mottok.
De gjorde et skjevt ansikt, og begynte å reagere sint, hvorav en til og med fornærmet megleren for kravet hans.
I Israel er det vanlig å ta en provisjon på 2% + mva., derfor forventet de å betale en minimumskommisjon som er 10,000 XNUMX NIS + mva.
Jeg forklarte dem logikken at megleren ikke har noen interesse i å ta et minimumsgebyr her for en slik **bonanza**-avtale, og at jeg anbefaler at de betaler megleren sjenerøst, fordi det bare ville anspore ham til å gi dem flere avtaler i fremtiden.
En annen investor tok jeg med neste dag, som gjentok ritualet og også nektet.
Spontankjøp av leiligheten:
Etter 3 investorer innså jeg at de ikke bare er umodne til å kjøpe eiendommen, men at hele deres forretningsverden er forvrengt og feil. Selv om jeg ikke planla, bestemte jeg meg spontant for at jeg ville kjøpe eiendommen.
Jeg klarte å lage en ny liten prislapp og kom til enighet med selgerne (som jeg kun møtte under kontrakten) gjennom megleren for en pris på 450,000 28,000 NIS, med megleren kom jeg til en avtale om at jeg skal betale ham XNUMX XNUMX NIS kl. kjøpstidspunktet, og jeg lovet ham at når jeg roterte eiendommen Og der vil han motta saldoen - han sa ja❗
Hvorfor selge til 200,000 XNUMX under markedspris❓
Det er alltid skeptikere som sier til meg, hvorfor vil folk selge deg billig, hva er tuller?!
Når det er et salg under markedspris, er det en historie bak avtalen, noen ganger er dette arvekamper, eller arvekomplikasjoner (som i post 3), skilsmisse og mer. Denne gangen var det ikke historien.
I dette tilfellet var historien at det var leiligheten til bestefaren til selgerne som generelt er sveitsere. Moren deres kjøpte leiligheten for 20 år siden til faren (bestefaren) slik at han kunne ha et sted å bo. Moren har siden gått bort og noen år senere gikk bestefaren bort. Siden moren var gift med en sveitser kunne han ikke arve eiendommen av den grunn han var Forbud mot overføring til utlendinger, Og derfor ble leiligheten oppkalt etter hans barn som også er de juridiske arvingene til moren og i kraft av å være jøder i henhold til loven og returloven, kunne de arve leiligheten.
Møte med arvingene ved signering-
Da jeg møtte arvingene ved signeringen av salgsavtalen, fortalte selgerens representant (en av brødrene som kom fra Sveits) at han visste at han solgte leiligheten langt under markedsprisen og ønsket meg lykke til.
Til min overraskelse spurte jeg ham hvorfor han solgte meg eiendommen til denne prisen. Svaret hans var ærlig og enkelt:
"Jeg investerer ikke i eiendom, min mor kjøpte dette huset til min bestefar den gang for 450,000 XNUMX NIS, og hele vårt formål er å returnere pengene hjem, det er ingen hensikt her å tjene penger." Sannheten er at jeg ble imponert over oppriktigheten.
Erkjennelsen-
Jeg realiserte denne eiendommen rett etter omtrent seks måneder til en pris på 640,000 100,000 NIS uten å flytte på den. Jeg bare kastet møblene og feide gulvet. Faktisk, hvis jeg hadde renovert eiendommen for 850,000 XNUMX NIS, ville den blitt realisert for XNUMX XNUMX NIS. , Som var lett for meg å bevise fra parallelle publikasjoner som var i området og av min erfaring, og det gjorde det lettere for meg å selge til neste investor i køen, solgte jeg faktisk et fortjenestepotensial til de som ville gjøre en liten flip eller gå tilbake til de som ville holde.
Når jeg ser tilbake, gjorde jeg en feil-
Senere, da jeg tenkte på denne avtalen, tror jeg at jeg gjorde en feil og ikke trengte å innse, men renovere meg selv og leie eiendommen, en leie som ville gitt meg en avkastning på 7.3 % på hele avtalen (inkludert kjøpsavgift, renovering og advokat) og kontantstrøm på 2000 NIS Og litt per måned, som ville blitt lagt til min totale kontantstrøm fra resten av eiendelene. Grunnen til at jeg solgte er fordi jeg spontant kjøpte eiendommen med penger jeg hadde øremerket til en annen investering, så jeg skyndte meg å trekke den ut av avtalen.
Ikke verst, lær og gå videre
Investorenes feil-
Husker du setningen ovenfor av min avdøde mor?!
Det er nettopp derfor de ikke investerte. Avtalen var flott for dem, men den kritiske feilen de gjorde var å se på meglerens tallerken. De er ikke interessert i fortjenesten fra avtalen, som ville ha nådd rundt 140,000 240,000 NIS (etter utgifter) og hvis de hadde gjort et raskt grep eller nådd området på XNUMX XNUMX NIS (etter utgifter) hvis de hadde renovert. De ble mer forstyrret av hvor mye megleren tjener på handelen. De så på meglerlommen og ikke på sine egne lommer, og det var akkurat her de feilet❗
Moralsk-
Du kan ikke tjene penger alene, hvis du vil tjene penger, hvis du vil tjene mye penger - sørg for at alle som jobber med deg og rundt deg også vil tjene penger❗
Det er også en andre side til historien-
Da jeg annonserte eiendommen for salg, etter at jeg kjøpte den, ønsket skjebnen og eieren av leiligheten som ble kjøpt for noen måneder siden for 685,000 XNUMX NIS, kom for å interessere seg.
Sannheten er at jeg berømmet ham og oppfordret ham til å kjøpe eiendommen fordi jo flere leiligheter du har i bygningen, har du mer makt og fotfeste i bygningen.
Han ønsket desperat og var usikker på å kjøpe leiligheten, inntil ……
Han henvendte seg til skattemyndighetene og så hvor mye jeg hadde kjøpt den, fra et punkt der forhandlingene var i området 640-650,000 580,000 NIS, reduserte han det til området XNUMX XNUMX NIS.
Da jeg spurte ham hva som skjedde, fortalte han meg (høflig) at han ikke var en sucker, og at hvis jeg kjøpte for 450,000 XNUMX, ville jeg ikke ta en runde med ham.
Avtalen ble ikke realisert, han bommet og stort sett, også av den grunn at han så inn i lommen min og ikke sin egen.
På bildene-
Håndtrykk etter signering av avtalen (ikke alle sveitsiske blondiner), i nærvær av advokater.
- Tabell over Skatteetaten rapporterer: i rødt en lignende avtale kjøpt for noen måneder siden for NIS 685,000 450,000, i gult - mitt kjøp for NIS 150,000 640,000 (NIS XNUMX XNUMX per arving / bror), i grønt min realisering etter noen måneder for NIS XNUMX XNUMX.
- En SMS-melding fra fyren som droppet avtalen fordi han så at jeg hadde kjøpt for 450,000 XNUMX NIS.
Veldig sant innlegg.
Jeg er en eiendomsmegler i Florida og kjenner historien din om kjøttet mitt, jeg har opplevd mange kjøpere som har plaget dem med at noen sammen med dem tjener penger så de tapte. Alle som forstår feltet vet at eiendomsmeglerne til syvende og sist er de som bør ledes for å være de første til å oppnå en Bonanza-avtale.
Flott innlegg!!!
Så sant
Takk
Veldig relevant for amerikanske hulslere. En gang en ny Holsler jeg kjente "intervjuet" meg og spurte om han kjøper et 20k hus verdt 100k og selger det til meg for 60k så hvordan vil jeg føle det? Jeg svarte selvfølgelig at jeg var glad vi alle gikk med overskudd. Det var viktig for ham å vite på forhånd at han ofte følte at han ble sett på en tallerken.
Det er menneskets natur å gjøre beretninger om andre, viser det seg.
Dette er noe som krever arbeid. Dan Arieli gjorde også et eksperiment på det. Det er visse "rettferdige" standarder som eksisterer hos mennesker, og det er vanskelig for dem å se utover det til resultatlinjen.
Jeg legger til "all time classic": "Men vi betaler full rente hvis vi tar opp et boliglån"
Jeg likte. Takk for innlegget
Elhanan og resten av publikum her - selv om dette er et "israelsk" innlegg og ikke en investering i USA, og jeg var interessert i å spørre Elhanan hovedsakelig, men til alle som forstår ham - hvilke andre verktøy har investoren å kjøpe med ingen likvide penger? (Kanskje hvis noen spørsmål, men stoler på at det er noen her som gjerne vil dele måter) Takk
Å hvor mye dette er sinnets moral som fortjener å være i investorens ti bud….
Takk Elhanan for et nyttig innlegg, min venn!
Et vanlig tilfelle i Israel, er det viktig for folk først hvor mye du tjener og først deretter hvor mye de tjener.
Samtidig føler jeg at dette fenomenet begynner å tæres betydelig ut, og det er veldig gledelig for alle parter.
Så sant!
Jeg prøver å forklare for mange rundt meg hvorfor jeg ikke er så interessert i hvorfor de selger under markedspris (etter testing selvfølgelig) og ikke alltid kommer for å slå dem ut.
Og selvfølgelig, hvorfor betale en megler ..
Det er vanskelig for folk å akseptere dette.
Takk Elhanan.
Jeg elsket hvordan den første og siste setningen
(Omtrent) kommuniserer med hverandre
Mange ganger har vi mennesker eller kanskje israelere en tendens til å se på
– Hva tjener han på dette?
Hvorfor skulle jeg betale en megler 2,3,4 ganger
I stedet for å se situasjoner av
vinn vinn
Han tjener på at det er en god deal og tar derfor mer mekling
Og du som investor tjener på det fordi det er en god del i forhold til markedet
Jeg elsket hvordan den første og siste setningen
(Omtrent) kommuniserer med hverandre
Mange ganger har vi mennesker eller kanskje israelere en tendens til å se på
– Hva tjener han på dette?
Hvorfor skulle jeg betale en megler 2,3,4 ganger
I stedet for å se situasjoner av
vinn vinn
Han tjener på at det er en god deal og tar derfor mer mekling
Og du som investor tjener på det fordi det er en god del i forhold til markedet
Utmerket, Bull!Folk er redde for at noen andre skal tjene penger på avtalen deres, de forstår ikke at alle tjener penger!!!!
Det er ikke lett å implementere, men du har rett.
Forresten, i grønt er leiligheten 75 meter, leiligheten du kjøpte er 52 meter
Takk skal du ha!
Flott innlegg! Israelere har et jævla gen og manglende evne til å benåde en annen. Jeg elsket skrive- og forretningsvisjonen
Lykke til med mange flere tilbud, godt gjort!