# Ukens gründer Innlegg 4 - Nir Babjani "Eiendom"
Og også den fjerde leksjonen i eiendom: kjenn investeringen
I de første tre årene gikk jeg gjennom en berg-og-dal-bane med store, men også vanskelige opplevelser som tvang meg til å møte ting jeg aldri hadde forestilt meg. Imidlertid holdt jeg ut og klarte å stabilisere feltaktiviteten min i Atlanta.
I 2014 var jeg allerede mer av en prøvemodus og gjorde grundige markedsundersøkelser igjen. Jeg bestemte meg for at jeg måtte begynne på nytt! Dette er meg som slutter å kjøpe i Atlanta og skal bygge infrastruktur i metrostasjonen Cleveland Ohio. høres rart ut? I dette innlegget vil jeg forklare hvorfor og med viktige prinsipper som jeg lærte om eiendom i USA fra perspektivet til en israelsk investor for en opplevelsesmodus.
Ser vi på de siste ti årene, har det gått ganske mye vann i Great Erie River i Nordøst-Ohio. Jeg investerte helt i Cleveland-området. Gjennom årene har jeg foretatt en rekke andre forskjellige typer investeringer som flip-salg for kortsiktige kapitalgevinster. Jeg har også investert i en bygning i Michigan. Noen av dem lyktes stort, og noen var i mine øyne rett og slett bortkastet tid og krefter, slik jeg trodde som investor på den tiden og med rette. I dag, i ettertid, viste dette seg å være en høy merverdi takket være lærdommen, koblingene og erfaringene jeg fikk og utnyttet for gründerarbeid.
I løpet av alle disse årene har jeg omhyggelig dokumentert hver eneste detalj. Jeg vet egentlig ikke hvorfor jeg gadd å jobbe slik fra starten av som investor, kanskje det er en vane med min måte å jobbe på til daglig. Resultatet var at over tid begynte ting å henge sammen og bli tydelige. Jeg formulerte noen tommelfingerregler som jeg bruker og skal avslutte min introduksjonsserie med her, og faktisk fortsetter jeg å jobbe med dem den dag i dag.
- Ikke fall i gropen. Å vite hvordan man kan stille de riktige spørsmålene er viktigere enn å vite svarene - Hva er utfordringen med å investere? Er for eksempel renoveringen kompleks? For komplisert for arbeidet min entreprenør vanligvis gjør? For eksempel passer leietakere i et tøft område for meg? Har du passende lederegenskaper? Flip-avtale Hvem er den lokale kjøperpublikummet? Har megleren vellykket erfaring med å selge en lignende eiendom i dette markedet?
Du bør ikke under noen omstendigheter gi opp åpenhet om slike detaljer. En ferdighet hver investor må ha, er å vite hvordan de skal stille de riktige grunnleggende spørsmålene. Åpenbart for gründeren er dette relevant i samme grad og også med referanse til kapasiteter som infrastrukturen du har i feltet. Jeg lærte at dette er det viktigste for å gjenkjenne hva som er rett og hva som er for risikabelt for meg, uansett om jeg er en "passiv investor" eller en "erfaren gründer".
- En dyp grop er en relativ ting. Hva er risiko? Risiko er alt jeg ikke vet! Risiko er en subjektiv ting, fordi det er usikre ting (for eksempel alt knyttet til fremtiden). Men i tillegg til det er det ting som er kjent, men det viste seg at jeg bare ikke kjente dem personlig og derfor falt jeg i dype groper i forhold til læringen min.
- Hvordan komme seg ut av en grop. Min tilnærming til problemløsning i dag - hvem vet? De som gjorde og lyktes konsekvent. For den som vet hvordan man løser en utfordring, så for ham er det ikke noe problem i det hele tatt! På den annen side, hvis jeg ikke har det som skal til for å løse problemet, så vil ikke all den teoretiske kunnskapen i verden være nok for meg (inkludert et kurs om eiendommens gud i seg selv) fordi selv om jeg vet hvordan jeg skal identifisere risikoer, vil det alltid være en praktisk dimensjon ved å tenke og gjøre for å løse problemene. Jeg ble svimmel og slet med å bygge en løsning i feltet, vel vitende om at hvis jeg ikke gjorde det, ville jeg finne meg selv som den neste pressede selgeren i køen.
- Gropene finnes - Det er ikke noe som heter en transaksjon som ikke trenger å løses. Det er heller ikke noe slikt som å løse et problem uten å betale for det. Derfor er det nøyaktig 2 alternativer. For det første visste du hvordan du skulle ta utfordringer med læringen din, og selvfølgelig vil du fortsatt betale for dem. Innsikten er at det er viktig å lære å beregne og balansere betydningene med forventet avkastning. På denne måten kan du bestemme hva som er riktig for deg. Alternativt, så lenge jeg ikke visste hvordan jeg skulle ta utfordringer etter min kunnskap, var betalingen for problemene som ble skapt høyere enn jeg planla, og her er uunngåelig betalingen ikke bare i penger, men for eksempel også i tid, bekymringer og innsats. Jeg delte i innlegg 3 hvordan denne tingen skjedde med meg.
Hva er fellesnevneren i alle disse innsiktene? Vi beveger oss mot et svar.
Jeg tok en beslutning om å fokusere på eiendom til leie i Cleveland fordi det var en mulighet til å nå en mengde leietakere med middels sosioøkonomisk status og oppover, til tilgjengelige priser som jeg ikke kunne finne i Atlanta, som ble dyrere og dyrere.
I Cleveland snakket oppdagelsen av hundrevis av medisinske sentre rundt Nordøst-Ohio meg. Jeg innså at selv om eiendommen min vil være i et fellesskap der en sykepleier og serveren som jobber ved legesenteret bor og ikke legene, er det fortsatt en målgruppe som passer meg bedre enn egenskapene til leietakerne i Atlanta med beløp jeg måtte investere.
I dag, etter 100+ transaksjoner i Cleveland, er det fremfor alt en dimensjon av erfaring for detaljer og feltferdigheter. Jeg skriver fra Cleveland, men jeg jobber i forstadsbyene i Nordøst-Ohio. Og det er detaljer her, for eksempel er Euclid den nest største byen i Nordøst-Ohio og jeg jobber ikke i hele det området, jeg glemte ikke å passe meg for fallgruvene på et sted som ikke passer mine kriterier, i en ikke-standard eiendomskonfigurasjon og selv i dag sjekker jeg tilstanden til en eiendom og unngår for utfordrende oppussing.
Forbindelsen med menneskene i feltet fungerte bedre for meg, fordi jeg fra begynnelsen visste hvordan jeg skulle jobbe mer korrekt med dem. Resultatet ble at aktiviteten her tok av og det var naturlig å fortsette å fokusere aktiviteten der jeg lykkes mer.
Jeg lærte å tilnærme meg utførelsen metodisk. Fullfør datainnsamling, spørsmål og korrekte vurderinger av muligheten og risikoene, og utlede fra disse nøyaktige prisberegningene. Resultatet var at jeg raskt begynte å ta informerte investeringsbeslutninger. Det er den eneste måten jeg tar avgjørelser på i dag.
Fellesnevneren for innsiktene Det styrende prinsippet i min tenkning i dag i sammenheng med eiendomsinvesteringer - er balanse!
Risikostyring er et yrke med optimal balanse som er nødvendig å bruke i investeringer. En sofistikert investor er etter min mening en som vet å balansere investeringsaktiviteten på en klok og hensiktsmessig måte for ham, og ikke en som tenker som jeg gjorde de første årene i form av maksimal avkastning på et gitt beløp.
Jeg vil avslutte med en viktig nøkkel for å forstå eiendomsinvesteringer slik jeg kjenner den. Jeg understreket bevisst ovenfor at det er verdt å spørre hvem som er den potensielle sluttleieren som vil leie eiendommen eller kjøpe den?
Jeg pleide å tenke på hvor mye eiendommen koster, og jeg gjorde en leieberegning for høyden på eiendommen med mål om å sette avkastningsmål med 1 eller 2 % for å filtrere transaksjoner. For en amatør jeg var, og jeg betalte for denne leksjonen med superanalytisk behandling av tall som om det var avkastningsshopping. Selvfølgelig er historien i tall nødvendig, og jeg later heller ikke til å påstå at det er én måte å drive eiendom på, men jeg sier at sannheten jeg oppdaget på min vei er at inntil jeg forsto mengden av potensielle leietakere for eiendommen, forsto jeg egentlig ikke investeringen.
Så hva er nøklene til måten du lykkes med eiendomsmegling på? Hva har du lært om årsaker til feil og hva du bør unngå?
Svar