8307 Stillwater Cir NW, Huntsville, AL 35806 | Zillow
*** Post om viktigheten av å øke verdien av eiendommen og hvordan du kan dra nytte av det ***
La oss snakke om pengene i pregingene og hvordan du kommer til dem.
Den naturlige tendensen til at de fleste investorer begynner å kjøpe eiendommer i USA, er å kjøpe en eiendom billig, hvor billig? Så mye som mulig..
Noen hvisket i øret deres (vanligvis er dette naboen Shimon i underetasjen) at i USA kan du få 9% -11% leieavkastning bare med en investering på $40K-$50K.
drøm!!
Så det er ikke .. eller mer sant dette er sjelden virkelig tilfelle.
På forsiden av det en veldig praktisk investering, billig og bør gi en god avkastning. Bare de som går dypere forstår at den samme eiendommen sannsynligvis ble bygget for 100 år siden om ikke mer, sannsynligvis er befolkningen i området heller ikke en av de beste for å si det mildt, og denne eiendommen er så råtten at det bare er å bytte tak ( naturlig etter 100 år) vil koste 10 tusen dollar.
Det som ikke koster penger, koster penger. Hva med hva som "koster" penger?
La oss se hvordan du gjør det..
Her er et eksempel på en av våre gamle kunder, han kjøpte et hus for et år og 8 måneder siden for 208 XNUMX dollar,
Gjennom finansiering fra en amerikansk bank som selskapet har passet på å få.
Den samme kunden inngikk selve transaksjonen med 91K egenkapital, som utgjør 30% og tok en LTV på 70% fra banken, ytterligere ca 125K dollar.
Avansert..
Den samme eiendommen, etter mindre enn to år, er verdt i dag i området 245 tusen dollar.
På forsiden av det en økning på 20%!
Ikke akkurat, tross alt inngikk de avtalen med bare $91 40, som er en egenkapitalavkastning på over XNUMX% !! Bare fra økningen i verdi!
Legg til det at leietakeren betalte 1700 dollar i månedlig husleie og boliglånet hennes koster 950 dollar i måneden, så vi satt også igjen med over 750 dollar til barnets judoklubb, barnevakten og en god tur med kvinnen. Forresten en sterk befolkning, hele koronaleieren ble hjemme og betalte husleie i tide.
Men vi la vaskemaskinen til side.
Bunnlinjen 40% på mindre enn to år, nå er de fleste selvfølgelig hva vil de gjøre? Vil selge! men hvorfor? Det er mange partnere..megler, advokat, rabatt, gevinstskatt.. tungt.
Nei, vår klient er smart, han går tilbake til banken og gjør en refinansieringsoperasjon, tar faktisk et nytt boliglån på 70% som i begynnelsen i henhold til den nye verdien, som gir over 170K, stenger det gamle boliglånet og holder seg i hånden for rundt 50 XNUMX dollar! Bare fra refinansiering! (Husk pengene i pregingene ..)
Selvfølgelig har Language ingen profittpartnere fordi ingen skattehendelse er laget.
Og her har vi mottatt en tosifret avkastning på 16 % årlig av en ny eiendom i utmerkede etterspørselsområder, hvis verdi fortsetter å stige og kan holde meg i flere tiår med moro ..
– Ingen høy egenkapital, kjekt! Ikke gå inn i en useriøs avtale som ser fristende ut på grunn av prisen. Hjelp med innflytelse, kjøp en sterk eiendom og øk dermed virkelig avkastningen på egenkapitalen som seriøse investorer.
Vellykket!
Itai Gaz administrerer kundeporteføljer - Safe Future
Link til eiendom- https://www.zillow.com/…/8307-Stillwater-C…/109250511_zpid/…
Trygg fremtid - amerikansk eiendom
8307 Stillwater Cir NW, Huntsville, AL 35806 | Zillow
Nylig solgt: $208,544. Dette hjemmet leverer et virkelig sjeldent eksteriørdesign som du sjelden ser. Dette splitter nye hjemmet er lagt ut på en måte som er bemerkelsesverdig plasseffektiv. Gå inn i den meget romslige stuen med brede vinduer som lyser opp rommet. Spisestue kan gjøres om til ekstra liv…
Lenke til det opprinnelige innlegget på Facebook - fungerer på en stasjonær datamaskin (For å se innlegget må det være venner som er godkjent for forumet)
Vel, sannheten er at jeg satt på det litt og litt i dybden...
For det var viktig for meg å forstå.
Tallene for $200 1700 lanseringen og få XNUMX husleie er ikke dårlige...
Men tallmessig er jeg litt forvirret:
Jeg beregnet 5 prosent fastrente i 30 år (det du får er i det 6. området for en investor bortsett fra det du vet..) at den månedlige tilbakebetalingen er $955 (som inkluderer forsikring og eiendomsskatt) Hvis renten var 6 prosent da det er $1035
Ekskludert forvaltningsselskapet som er ytterligere $150 (omtrent 9 prosent)
Forblir i området $ 600-500. Noe som definitivt ikke er dårlig.
(Som selv om det ikke inkluderer selvfølgelig variable kostnader som å finne en leietaker - som er i området $ 1000 pluss en kontraktsfornyelse på $ 250 og en annen HOA i området $ 400 årlig).
Men anta at $500-$600 ikke er en dårlig sannhet.
Men husleiene går også opp, så det er også mindre reflekterende. – Det er slett ikke verst for å være ærlig.
ההלוואה אחרי זה של ה170 אלף דולר. עדיין צריך להחזיר אותה ועדיין משלמים עלייה ריבית ( זה עוד בעיה קטנה, אבל בוא נחשב את זה) . – לפי החישוב שעשיתי ההחזר החודשי יהיה 1,225$ לפי 5 אחוז. כולל החברת ניהול עוד זה 150$ = 1,375$. כלומר אז נשארים אחרי ריפיינס עם 325$ דולר כל חודש ( אבל זה לפני הוצאות קבועות של HOA דייר ועוד…) – אז נשארים בערך עם 150$ דולר בחודש אבל משלמים משכנתא .
Det smaker mindre godt for meg....
Når det gjelder arealtall og slikt er en avtale bra etter min mening.
Refinansieringen kan bli bedre at husleien går mer opp.
Ting som ikke er lukket:
1) Banken oppbevarer ikke frosne penger i flere år? Tross alt, hvorfor er $91 30 42% og ikke 42%? Jeg fikk XNUMX%.
Nå ting som interesserer meg:
Hvor mye er renten på boliglånet og hvor mange år er den på?
Er det mulig å få 15 års boliglån og hva er renten i denne situasjonen?
Beholder banken penger for seg selv? (Fryser penger i noen år) Slipper så.
Takk skal du ha.
Boris Kaplan
Utlån i USA er kun for de som har amerikansk statsborgerskap?
Nei?
Helt enig i at det ikke er noe slikt som en avkastning på billige eiendeler på $50a. Det er søppel som ikke er verdt papiret. 200A er en størrelsesorden av kvalitetseiendom og mindre enn det er det ingenting å investere.
Faktisk som Kiyosaki og Grant Cardon eiendom er ikke anerkjent, men refinansierer ...
Og verdiøkningen er det viktigste verktøyet, strømmen trenger kun å opprettholde dagens kostnad og ikke herfra kommer kapitalen men på sikt i verdiøkningen.
La oss begynne med det faktum at du er den som skrev her "Den israelske skeptikeren finner alltid dårlig", så jeg vil spørre - du "refinansierte" din klient din er israelsk, han regnes som en utenlandsk investor og på dager som dette sjansen for å få "refinansiering" har en tendens til 0, fordi å betale $1300 skatt på en $225K eiendom er litt ulogisk... Et annet poeng å konkludere: Jeg definerer meg selv som en profesjonell, årelang med å bo, spise og drite i eiendom i USA. Den som laster meg opp en lenke fra zillow, viser meg bare hvor mye han mangler grunnleggende forståelse. Suksess og helse.
Ido Bleicher
Et par ting min venn
La oss starte med det faktum at du har 100 % rett om viktigheten av en verdiøkning, bare ved kjøp av en ny eiendom fra nylon er den åpenbare ulempen en verdinedgang i kjøpsoperasjonen og dobles og multipliseres hvis Huset leies ut til leietakere.
En hundre år gammel eiendom akkumulerer naturlig nok slitasje på taket, som resten av komponentene, har blitt skiftet ut flere ganger og eiendommen har aldret for godt og verdien legemliggjør dette i motsetning til et nytt hus som er en "aktiv foreldet" som akkumuleres slitasje og taper verdi.
I eksemplet du ga verdiøkningen "Zestimate®" er ikke tilstrekkelig underbygget til å anta at verdien av huset steg og ikke falt. Hva mer når du investerer. Avhengigheten av verdiøkningen i denne situasjonen er spekulativ.
כפי שהדוגמא מראה הצרכן לאותה בניה חדשה הינו משקיע זר אשר רואה ערך בנכס בהתבסס תפוקת התשואה הרי לשם כך הוא נרכש (הצרכן המקומי הוא דייר בשכירות), ולפי תאוריית הבלאי שהצבת שהזמן מוביל לצמצום תזרים הנטו ומשום שמדובר בערך תשואה ערכו בשוק הרלוונטי יורד.
Legg merke til at huset av en eller annen grunn hadde det vanskelig med å leies, det tok rundt to måneder og et lite prisfall.
Merk at innflytelse spiller en nøkkelrolle i å injisere steroider i verdieffekten, både for det positive og det negative.
Hvis du kombinerer innflytelse på samme måte i en eiendel hvis verdi uttrykker stabil slitasje og gir en nettoavkastning på 8 % og en typisk verdiøkning på 3 % til 4 %, vil eiendelen gi deg en IRR på rundt 20 % for de neste 5 årene.
Uttak av overskudd som refinansiering er en foretrukket handling for å realisere et overskudd uten en skattehendelse.
Bunnlinjen en masse i bransjen antar at en ny eiendel taper betydelig verdi de første 5 årene. På den annen side er en gammel eiendom som ikke er "aktivt foreldet" immun mot denne mangelen.
veldig interessant.
Vellykket.
Kjære venner, det er ingenting som den skeptiske israeleren, som alltid finner hva som er galt.
Utvetydig sant, det er flere eiendomsskatt forsikring utgifter et ikke-innleid forvaltningsselskap ... og selv da vil forbli i hånden $ 300-400 per måned. Poenget var at akkurat det investoravgiftene gjorde 50k på to år, dvs. 25k i året, vil vi legge til de 300 for å fornye leie og hopp, her er den tosifrete avkastningen.
Forresten 2000 kunder, og kun denne kunden kjøpte en rekke eiendommer, så å si spekulasjoner som fungerte .. mindre.
Jeg ønsker dere alle bare suksess!!
Fin historie. Bare langt fra nøyaktig. Etter administrasjonsutgifter, skatter, forsikringer etc. sitter du igjen med nærmere 0 i hånden.
Ta ned den ledige stillingen og du går lenger ned.
Det er ingen tvil om at det er en fordel å kjøpe ny eiendom.
Men med en leie på 1700 på en eiendom på 200k nord med en rente på 5-7 prosent årlig på lånet er du i negativ saldo.
Spekulasjoner i navnet for perioden da prisene stiger og spesielt de siste årene Vi kjøpte 40 80 eiendommer i Atletana som ble solgt etter noen år til 90 6-8 60 som de er. Legg til det en husleie slik at den samlede yielden ble en eksplosjon. Riktignok ikke alt og det er flere reparasjoner fra en ny eiendom, men fordi den opprinnelige avkastningen er høy selv etter reparasjoner og alle utgifter var avkastningen rundt 20% i en vanskelig periode og mesteparten av tiden rundt XNUMX% kun på husleie! Bunnlinjen, det er mulig å tjene penger på mange måter, og jeg sier ikke at et nytt hus er bedre eller bedre, men det bør være realistisk, inkludere alle utgiftene (som du ikke listet opp) og ikke inkludere spekulasjoner om fremtidig verdiøkning . Forresten på lang sikt på minst tjue år er det noen få prosent også at det i det lange løp er ingen tvil om at det er en økning men det er en bonus og det er umulig å etablere avkastning. De som har XNUMXk for eksempel kan i dag kjøpe eiendommer i områder hvor vi er aktive som egentlig ikke er "tinn" og produserer flotte cashewnøtter (det er også mulig å skaffe finansiering på kreative måter og nå en irr på XNUMX%). Riktignok er markedet mer utfordrende, og man må finne fremvoksende markeder og ikke bysentra der det ikke er disse prisene. Alt avhenger av fokuset til investoren og hva han leter etter, spekulasjoner om verdsettelse og følelser fordi det er en ny eiendel eller cashew fra dag én med en verdsettelsesbonus.
Bare fordi du tror på strategien til selskapet du jobber for, er det helt legitimt (selv om ikke alle data er fullstendige), men det betyr ikke at alle andre strategier er tin.
$ 1700 er det etter utgifter?
Det du beskriver er ikke en investering, men en vellykket spekulasjon. Spørsmålet er om ikke eiendommen ville ha steget i verdi om din investor fortsatt ville ha tjent og hvor mye
Høres bra ut, hvem er lånebanken?
Det han tok med hjem er et annet lån han må betale på