Avi Krainer - Å skape noe fra ingenting - innlegg 4

# Ukens gründer Avi Krainer
#Innlegg 4 – Skapelse fra ingenting
Noe av det mest fantastiske jeg har blitt utsatt for i eiendomsverdenen er det jeg kaller «tjene penger ut av ingenting». Det faktum at det i eiendomsavkastninger (sammenlignet med andre investeringer som kapitalmarkedet for eksempel) er vanlig å ta giring siden det anses som en solid investering, gir muligheter for "pengeproduksjon".
En venn jeg fortalte om min deltagelse i ukens gründer ba meg ta med konkrete eksempler også, og siden jeg er ingeniør er det lettest for meg med tall så her er et innlegg med mange tall (kun for de med sterk hjerte!)... ????
Jeg vil gjerne påpeke at det som er sagt i dette innlegget kun er i tankene mine, i henhold til min erfaring og forståelse og utgjør ikke en intensjon eller en oppfordring til å ta innflytelse. Avkastningsberegninger så vel som skatteanslag er kun grove estimater, og enhver investering bør undersøkes for seg selv. Eksemplet gitt her presenterer kun et konsept. Avkastningsberegningene som presenteres tar ikke hensyn til mulige risikoer forbundet med eiendomsinvesteringer og svingninger i valutakurser, og en kvalifisert regnskapsfører bør konsulteres i enhver skatteberegning. Jeg har ingen sertifisering for skatterådgivning.
Vi vil analysere et eksempel på en typisk investeringseiendom som koster $ 100,000 1,250 og gir en brutto leie på $ XNUMX XNUMX.
Det er vanlig å ta gjennomsnittlige utgifter på 40 % (kommuneskatter, reparasjoner, ledighet, forvaltningshonorar og forsikring). Så den forventede nettoleien er rundt $750. Beregning av avkastning (før skatt):
9 % = USD 100,000 12 / 750 * USD XNUMX
Så hvordan lager du noe ut av ingenting?
Kostnaden for transaksjonen i sekel er omtrent $ 330,000 100 ($ 230,000 100,000). Anta at du har en egenkapital på NIS 100,000 100,000. For å nå $ 5 4 trenger du ytterligere NIS XNUMX XNUMX. Ta et lån på XNUMX XNUMX NIS i banken i XNUMX år (slike lån kan fås ganske enkelt til rundt XNUMX % rente).
Den månedlige nedbetalingen av lånet er på ca 1,850 kroner.
Den forventede nettoleien (før skatt) er $ 750 og med en valutakurs på 3.25 er det ca 2,437 XNUMX NIS. Etter fradrag for skatt i Israel og USA, kan husleien mer eller mindre betale ned på lånet (som jeg nevnte, bør en autorisert revisor konsulteres i spørsmål om beskatning).
Og hva skjer etter 5 år? 1. Du har en eiendom verdt $100,000 2 netto etter lån (uten å ta hensyn til potensiell verdistigning). 100,000. Du "produserte" 100,000 44 shekel (minst 9 750, dette er før du tar hensyn til en verdiøkning som øker avkastningen) som reflekterer ca 230,000% avkastning på den første investeringen! (ca. 2000 % netto per år etter skatt!) og du begynner å motta $10 i husleie etter utgifter (et konservativt beløp, som ikke tar høyde for husleieøkninger). Dette er på en startkapital på XNUMX XNUMX. En drømmeavkastning på ca NIS XNUMX (etter skatt) for resten av livet! (ca. XNUMX % netto etter skatt). Dette er kontantstrøm-yielden, og hvis vi tar hensyn til verdiøkningen og økningen i leie, er dette en bonanza-avtale som kun finnes i USA.
Og hvis dere, ektemannen og kona har likvide opplæringsmidler, hver med ca 120-140 tusen NIS, kan dere ta et brolån i 7 år (opptil 80% av fondet med en rente rundt prime - ca. 130 shekel nedbetaling per måned for hvert 100,000 5 lån). Forutsatt 3 % avkastning på studiemidler har du her tjent ytterligere 4-XNUMX % per år på pengene. så gøy! Ut av ingensteds!
Og mest bonanza? Selv om du ikke har noen egenkapital i det hele tatt, men du har en leilighet. Ta opp et boliglån til ethvert formål på 330,000 20 i 4 år til en rente på si 2,000%, og betal NIS 20 en månedlig tilbakebetaling, som mer eller mindre dekkes av husleien. Etter 330,000 år har du en eiendom verdt 2000 XNUMX NIS (før du tar høyde for verdistigning), som vil gi ytterligere XNUMX XNUMX NIS netto til pensjonen din (og sannsynligvis mye mer på grunn av økning i husleie). Dermed, uten noen innledende egenkapital, med høflighet av boliglånsbanken og de hyggelige leietakerne, ble vi en "fabrikk" for produksjon av penger... ????
Og her har vi produsert (her fra ingensteds, med null egenkapital), NIS 330,000 til familien vår til pensjonisttilværelse (og kanskje 660,000 tusen med 2x verdiøkning eller 990,000 med 3x verdiøkning slik det var i Tel Aviv ?? ??).
Og hvis vi ikke gjorde denne enkle handlingen? Hva vil vi ha om 20 år til? er ingenting. Ingenting dramatisk vil skje, bare vi vil sitte igjen med ingenting, uten å være der...
Tenk på det, vi tok et lån og en eller annen leietaker i USA drar på jobb hver morgen (for oss) og betaler lånet, og faktisk betalingen av lånekassen han "setter inn" penger for oss. Dette er forskjellen på at vi svetter og sparer til oss selv måned etter måned og å investere i eiendom, hvor eiendommen/leietakeren "jobber for oss" og setter inn for oss i en spareplan... og det er ikke for ingenting at en av Robert Kiyosakis mest kjente slagord er: «Savers are Losers».
Så alle som har penger fast i veggene eller i banken - tenk på det og begynn å flytte!
Selvfølgelig må mulig risiko og svingninger i valutakurser alltid tas i betraktning, men i eiendom er gearing merverdien!
På bildet - eiendomsloven som jeg forholder meg mest til.