** # Ukens entreprenør - Ofir Harari # Innlegg 4 *** Beregner avkastning og dreper avkastning... **** Hei lesere, onsdag...
** # Ukens entreprenør - Ofir Harari # Innlegg 4
*** Yield kalkulator og Yield Killer... ****
Hei lesere, god onsdag! I dag skal vi snakke om utbytte!
Mange investorer velger å investere i eiendom på grunn av stabiliteten involvert (den virkelige eiendelen) og på grunn av avkastningen – inntekt **
** Når det gjelder fast eiendom deles inntekten i to: fruktbar inntekt og kapitalinntekt. **
** Kuinntekt er den månedlige inntekten vi får som følge av leie for eiendommen vår. **
** Kapitalinntekt er inntekten vi vil få ved salg av eiendommen - i påvente av verdistigning på eiendommen. **
Jeg starter med en kort historie, før jeg begynte med eiendomsinvesteringer i utlandet investerte jeg i eiendommer i Israel, senere kjøpte jeg en boligleilighet i en by nord i landet, saken var lenge før jeg hadde kunnskapen jeg har for øyeblikket og faktisk lærte jeg mye av denne saken. **
** Jeg kjøpte leiligheten for å legge til Excel-sjekken jeg gjorde, kostnaden for eiendommen + megler + advokat + skatter, oppussing, etc... og på den annen side, beregningen av forventet avkastning for meg ved å doble månedsleie innen 12. **
** Selvfølgelig viste eiendommen jeg kjøpte en god avkastning i Excel, og jeg kjøpte eiendommen, den var i et forsømt hus i et veldig stygt og rimelig togbygg, det jeg ikke tok hensyn til var at:
A. Det tok meg flere måneder å finne en leietaker – og jo mer jeg stresset med å finne en leietaker (må betale for lånet jeg tok) var jeg mer fleksibel når det gjaldt sikkerheter på utleie, og det ble en leiepris og når det gjelder leietakers kvalitet. **
** B. Jeg administrerte eiendommen - dvs. alle leietakers krav (og det var mange) fra telefonen til meg, noe som førte til at jeg rotet rundt og kastet bort tiden min på å reparere, en gang var det en kloakkstopp omtrent en time før lørdag, en gang klimaanlegget sluttet å lese og en gang om vinteren klarte jeg alt over telefonen og jeg vil bare nevne at personen som byttet kjelen lot den gamle kjelen svinge på taket og truet med å falle på noen. **
**c. Jeg ble kjent med at det ikke er noen sammenheng mellom Excel-tabellen og det som faktisk skjedde - jeg nådde null avkastning og mye oppstyr og sløsing med tid og penger (bytte av klimaanlegg = to måneders leie) så jeg kjente begrepet "yield" killer» – jo eldre huset er = jo mer slitasje = utbyttet slites ned. **
** Etter hvert ble jeg "kvitt" med den samme eiendommen, og den eneste grunnen til at jeg endte opp med å investere i overskuddet er økningen i eiendomsprisene det året... **
** I dette innlegget referansen til de investorene som velger sin investering i henhold til den (høye) fruktbare avkastningen som forventes å mottas på eiendommen. **
** Mange investorer sjekker investeringstilbudene som ved en feiltakelse ble tilbudt dem av Excel - inntekter kontra utgifter, og fra dette kommer de til konklusjonen - å kjøpe eller ikke kjøpe. **
** La meg holde øynene åpne for dette problemet. Excel lyver ikke, men absolutt kan absolutt være tilstrekkelig og snu tabellen. Det er viktig å sjekke og verifisere dataene som selgeren eller leilighetsmegleren representerer for deg alle eksisterende data i området, og utføre det som kalles "markedsundersøkelser" (dvs. sjekke lignende leilighetspriser, månedlig leie i området, utvikling av kommunen med mer), må du beregne og kontrollere alle forventede utgifter Ved kjøp av eiendommen (inkludert advokat, boliglånsrådgiver, takstmann, skatter etc.) og ikke forskjønne virkeligheten og undersøke forventet avkastning vi vil få (det anbefales å beregne i henhold til kun 11 eller 10 måneders leie) og avgjøre om avtalen er riktig for oss. **
** Dessverre er det interessenter i markedet som ønsker å forskjønne virkeligheten og vise høyere avkastning enn i praksis, ved sofistikerte manipulasjoner. Det er viktig for meg å merke seg at de samme markedsførerne kan gjøre det ved å selge en leilighet i Israel, USA og praktisk talt hvor som helst i verden (dessverre finnes det svindlere i alle felt og overalt). **
** Jeg skal gi et enkelt eksempel på denne typen manipulasjon: Eli eier en leilighet som leies ut for 6,000 NIS per måned. Utleier kan inngå en kontrakt med leietaker for en leiepris på 6500 NIS, og til gjengjeld får leietaker den første måneden gratis; Det vil si at i en årlig beregning sparer leietaker 500 NIS (6,500 ganger 11 mot 6,000 ganger 12) og eiendomsbesitter presenterer en falsk fremstilling av høy avkastning til kjøper. Som nevnt ser alt bra ut i Excel. **
** Tilsvarende kan eiendomsbesitter heve leieprisen for et boliglån og til gjengjeld betale for det eiendomsskatt, vann, strøm, kan brukes til TV-tjenester, dagsavis med mer. Alt er vel og bra, men investoren må forstå at til gjengjeld for avkastningen han planlegger å motta - han vil måtte fortsette å tilby disse tjenestene, og faktisk er hans reelle avkastning svært lav for avkastningen han får. **
** Tilsvarende om du vil betale eiendomsskatt og mer... **
** Det er selskaper som garanterer deg ved kjøp av eiendommen en garantert avkastning i et år eller to, i disse transaksjonene sjekk at prisen på eiendommen var den reelle prisen og den garanterte avkastningen er den reelle husleien, vær forsiktig i denne transaksjonen og Jeg har hørt om eiendommer solgt til en produsert pris og alle avkastninger (leie) også veldig Men den reelle avkastningen. **
** Med andre ord – investoren/kjøperen betalte selv avkastningen … overførte penger fra den ene hånden til den andre med fortsettelsen stående i midten og selvfølgelig kuttet en oljekupong … **
** Høy yield blant annet også funnet i delte leiligheter. Det er leiligheter som er delt i to leiligheter (eller flere), noe som øker den månedlige avkastningen som mottas, dvs. i stedet for å motta NIS 6,000 månedlig leie på leiligheten, vil vi motta NIS 2,500 per måned men fra tre leietakere, som vil gi oss NIS 7,500 månedlig. Høres fristende ut? Helt sikkert! Er det verdt å kjøpe? definitivt ikke!! Husk at de fleste av de splittede leilighetene i landet har blitt splittet ulovlig, noe som kan trekke deg mellom operasjonen og konfliktene for å få erfaring. Kort sagt - det anbefales å holde seg unna! **
** Vedrørende deling av leiligheter i utlandet – lovligheten av dette må kontrolleres i hvert land og distrikt. **
** Har du bestemt deg for å kjøpe en leilighet for investering? **
** Finn ut leilighetspriser i området. Sjekk skattenettstedets priser på leiligheter som ble solgt sist i området. Sjekk leieprisene i området. **
** Har du fått tilbud om å kjøpe en leilighet som inkluderer leietaker? Flott, be om å se gjeldende leiekontrakt. Sjekk at kontrakten gjelder 12 betalinger. Sjekk om utleier brukte tilleggstjenester for spillet, hva som inkluderer kontrakten og hva som ikke gjør det. Snakk med leietaker (!) Prøv å finne ut om leiemarkedet i området – Ser du annonser for leiligheter til leie over lengre tid? Er det mangel eller overskudd på utleieleiligheter i området? Hva er etterspørselen? Er innvandringen til området positiv eller negativ? **
** Husk! Selgeren kan være uærlig, viser oss en "falsk presentasjon" og du har rett i at han fortjener å bli straffet for det, men ved kjøp av eiendom investerer vi det beste av pengene våre og ansvaret ligger på deg! Du må sjekke avtalen og forstå nettoavkastningen du vil få. **
** Ha en flott dag **
** Ophir **
De originale svarene på innlegget kan ikke leses nederst på gjeldende innleggsside på siden eller i lenken til innlegget på Facebook og du er selvfølgelig velkommen til å bli med i diskusjonen
Svar