#Beregning av avkastning og morder av avkastning ... - Ofir Harari - Innlegg 4 ** #Ukens gründer - Ofir ...

** # Ukens entreprenør - Ofir Harari # Innlegg 4
*** Yield Calculator og Yield Killer ... ****
Hei lesere, god onsdag! I dag skal vi snakke om utbytte!
Mange investorer velger å investere i eiendom på grunn av stabiliteten som er involvert (den faktiske eiendelen) og på grunn av avkastningen - inntekt **

** Når det gjelder eiendom, er inntekten delt i to: fruktbar inntekt og kapitalinntekt. **

** Peruansk inntekt er den månedlige inntekten vi får som følge av husleie for eiendommen vår. **

** Kapitalinntekt er inntekten vi får når vi selger eiendommen - i påvente av en økning i eiendommens verdi. **

Jeg skal starte med en novelle, før jeg begynte med eiendomsinvesteringer i utlandet investerte jeg i eiendommer i Israel, senere kjøpte jeg en boligleilighet i en by nord i landet, saken var lenge før jeg hadde kunnskapen jeg har for øyeblikket, og faktisk lærte jeg mye av denne saken. **

** Jeg kjøpte leiligheten i henhold til Excel -sjekken jeg utførte, eiendommens kostnad + megler + advokat + renoveringsavgifter osv ... og på den annen side beregningen av forventet avkastning for meg ved å doble månedlig leie innen 12. **

** Selvfølgelig viste eiendommen jeg kjøpte en fin avkastning i Excel, så jeg kjøpte eiendommen, det var et forsømt hus i en veldig stygg togbygning og lave kostnader, det jeg ikke tok hensyn til var at:
EN. Det tok meg flere måneder å finne en leietaker - og jo mer jeg ble stresset med å finne en leietaker (må betale for lånet jeg tok) jeg var mer fleksibel når det gjelder sikkerhet på husleien, når det gjelder leieprisen og i vilkårene for leietakers kvalitet. **

** B. Jeg administrerte eiendommen- det vil si at ethvert leietakerkrav (og det var mange) umiddelbart ringte meg, noe som fikk meg til å rote og kaste bort tiden min med å reparere, en gang det var en blokkering i kloakken omtrent en time før lørdag, når klimaanlegget sluttet å avkjøle og en gang om vinteren eksploderte solvannvarmeren, og jeg måtte bytte den (selvfølgelig at jeg klarte alt over telefonen, og jeg vil bare nevne at den som byttet kjelen igjen på taket, den gamle kjelen svingte og truet med å falle på noen utenlandske ). **

**tredje. Jeg innså at det ikke er noen sammenheng mellom Excel -tabellen og det som faktisk skjedde - jeg nådde en null retur og mye oppstyr og sløsing med tid og penger (bytte av klimaanlegg = to måneders leieinntekt), så jeg kjente konseptet "yield killer " - jo eldre huset = mer slitasje Veldig. **

** Til slutt ble jeg "kvitt" den samme eiendommen, og den eneste grunnen til at jeg investerte i overskuddet er økningen i eiendomspriser det året ... **

** I dette innlegget vil jeg referere til de investorene som velger investeringen i henhold til (høy) fruktbar avkastning som forventes å bli mottatt på eiendommen. **

** Mange investorer undersøker investeringstilbudene som tilbys dem i Excel -tabellen - inntekt kontra utgifter, og av dette kommer de til konklusjonen - å kjøpe eller ikke kjøpe. **

** La meg holde øynene åpne for denne saken. Excel lyver ikke, men dataene kan sikkert endre seg og vippe vekten. Det er viktig å sjekke og verifisere dataene som selgeren eller leilighetsmegleren vil presentere for deg og de eksisterende dataene i feltet, og utføre det som kalles "markedsundersøkelser" (dvs. sjekke lignende leilighetspriser, månedlig husleie i området, utvikling av kommunen og mer), må du beregne og kontrollere alle forventede utgifter Ved kjøp av eiendommen (inkludert advokat, boliglånerådgiver, takstmann, skatt, etc.) og ikke forskjønne virkeligheten og undersøke forventet avkastning vi vil motta (det er anbefales å beregne kun 11 eller 10 måneders husleie per år) og avgjøre om avtalen er riktig for oss. **

** Dessverre er det interessenter i markedet som ønsker å forskjønne virkeligheten og vise en høyere avkastning enn i praksis, av sofistikerte manipulasjoner. Det er viktig for meg å merke seg at de samme markedsførerne kan gjøre det ved å selge en leilighet i Israel, USA og praktisk talt hvor som helst i verden (dessverre finnes det svindlere på alle felt og overalt). **

** Jeg skal gi et enkelt eksempel på denne typen manipulasjon: Eli eier en leilighet som leies for 6000 kroner per måned. Utleier kan inngå kontrakt med leietaker for en leiepris på 6500 NIS, og til gjengjeld vil leietaker nyte den første måneden gratis; Det vil si at i en årlig beregning sparer leietaker 500 kroner (6500 ganger 11 mot 6000 ganger 12), og eiendomseieren presenterer en falsk fremstilling av høy avkastning for kjøperen. Som nevnt ser alt bra ut i Excel. **

** På samme måte kan eiendomseieren øke leieprisen til utleier og til gjengjeld betale for den eiendomsskatt, vann, elektrisitet, gi utleier TV -tjenester, en dagsavis og mer. Alt er godt og vakkert, men investoren må forstå at til gjengjeld for avkastningen han planlegger å motta - må han fortsette å tilby disse tjenestene, og faktisk vil hans virkelige avkastning være lavere enn avkastningen han får. **

** På samme måte betaler du eiendomsskatt og mer ... **

** Det er selskaper som garanterer deg når du kjøper eiendommen en garantert avkastning i et eller to år, i disse transaksjonene må du kontrollere at eiendommens pris er den virkelige prisen og den garanterte avkastningen er den virkelige leien, vær forsiktig i denne transaksjonen og Jeg har allerede hørt om eiendommer som selges til en ublu pris og svært høye avkastninger (leie) enn den virkelige avkastningen. **

** Med andre ord - investoren / kjøperen betalte seg selv avkastningen ... overførte penger fra den ene hånden til den andre da markedsføreren sto i midten og selvfølgelig kuttet en oljekupong ... **

** Du kan også finne et relativt høyt utbytte i delte leiligheter. Det er leiligheter som er delt inn i to leiligheter (eller flere), noe som øker den månedlige avkastningen du mottar, dvs. i stedet for å motta 6000 måneders leie på leiligheten, vil vi motta 2500 kroner per måned, men fra tre leietakere, noe som vil gi oss kr. 7500 månedlig. Høres fristende ut? Helt sikkert! Er det verdt å kjøpe? definitivt ikke!! Husk at de fleste delte leilighetene i landet har blitt ulovlig delt, noe som blant annet kan føre til tvister og bøter. Kort sagt - det anbefales å holde seg unna! **

**Ofir**

Du finner oss på:
www.ForumNadlanUSA.com

Få finansiert på:
www.NadlanCapitalGroup.com

Følg oss på Facebook:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ

** # Ukens entreprenør – Ofir Harari # Innlegg 4
*** Yield kalkulator og Yield Killer... ****
Hei lesere, god onsdag! I dag skal vi snakke om utbytte!
Mange investorer velger å investere i eiendom på grunn av stabiliteten involvert (den virkelige eiendelen) og på grunn av avkastningen – inntekt **

** Når det gjelder fast eiendom deles inntekten i to: fruktbar inntekt og kapitalinntekt. **

** Kuinntekt er den månedlige inntekten vi får som følge av leie for eiendommen vår. **

** Kapitalinntekt er inntekten vi får ved salg av eiendommen – i påvente av verdistigning på eiendommen. **

Jeg starter med en kort historie, før jeg begynte med eiendomsinvesteringer i utlandet investerte jeg i eiendommer i Israel, senere kjøpte jeg en boligleilighet i byen nord i landet, saken var lenge før jeg hadde kunnskapen jeg har for øyeblikket og faktisk lærte jeg mye av denne saken. **

** Jeg kjøpte leiligheten i henhold til Excel-sjekken jeg utførte, kostnaden for eiendommen + megler + advokat + renovasjonsavgifter osv... og på den annen side beregningen av forventet avkastning for meg ved å doble den månedlige leie innen 12. **

** Selvfølgelig viste eiendommen jeg kjøpte en fin avkastning i Excel så jeg kjøpte eiendommen, det var et forsømt hus i et veldig stygt togbygg og lav pris, det jeg ikke tok hensyn til var at:
A. Det tok meg flere måneder å finne en leietaker - og jo mer jeg stresset med å finne en leietaker (må betale for lånet jeg tok) var jeg mer fleksibel i forhold til sikkerhet for husleien, i forhold til leieprisen og med tanke på kvaliteten på leietaker.

**B. Jeg administrerte eiendommen - dvs. at alle leietakers krav (og det var mange) ringte meg umiddelbart, noe som førte til at jeg rotet og kastet bort tiden min på å reparere, en gang det var en blokkering i kloakken omtrent en time før lørdag, en gang klimaanlegget sluttet å kjøle og en gang om vinteren at jeg klarte alt over telefon og jeg vil bare nevne at den som erstattet kjelen lot den gamle kjelen svaie og true med å falle på noen utenlandske på taket). **

**tredje. Jeg innså at det ikke er noen sammenheng mellom Excel-tabellen og det som faktisk skjedde - jeg nådde null avkastning og mye oppstyr og sløsing med tid og penger (utskifting av klimaanlegg = to måneders leieinntekt) så jeg kjente konseptet "yield" killer” – jo eldre huset er = mer slitasje Veldig. **

** Til slutt ble jeg kvitt den samme eiendommen, og den eneste grunnen til at jeg endte opp med å investere i overskuddet er økningen i eiendomsprisene det året... **

** I dette innlegget vil jeg referere til de investorene som velger sin investering i henhold til den (høye) fruktbare avkastningen som forventes å få på eiendommen. **

** Mange investorer undersøker investeringstilbudene som tilbys dem i Excel-tabellen - inntekter kontra utgifter, og fra dette kommer de til konklusjonen - å kjøpe eller ikke kjøpe. **

** La meg holde øynene åpne for dette problemet. Excel lyver ikke, men dataene kan sikkert endre seg og vippe vekten. Det er viktig å sjekke og verifisere dataene som selgeren eller leilighetsmegleren vil presentere for deg og eksisterende data på området, og utføre det som kalles «markedsundersøkelser» (dvs. sjekke lignende leilighetspriser, månedlig leie i området, utvikling av kommunen med mer), må du beregne og kontrollere alle forventede utgifter Ved kjøp av eiendommen (inkludert advokat, boliglånsrådgiver, takstmann, skatter etc.) og ikke pynte på virkeligheten og undersøke forventet avkastning vi vil få ( det anbefales å beregne i henhold til kun 11 eller 10 måneders leie per år) og avgjøre om avtalen er riktig for oss. **

** Dessverre er det interessenter i markedet som ønsker å forskjønne virkeligheten og vise høyere avkastning enn i praksis, ved sofistikerte manipulasjoner. Det er viktig for meg å merke seg at de samme markedsførerne kan gjøre det ved å selge en leilighet i Israel, USA og praktisk talt hvor som helst i verden (dessverre finnes det svindlere i alle felt og overalt). **

** Jeg skal gi et enkelt eksempel på denne typen manipulasjon: Eli eier en leilighet som leies ut for 6,000 NIS per måned. Utleier kan inngå en kontrakt med leietaker for en leiepris på 6500 NIS, og til gjengjeld får leietaker den første måneden gratis; Det vil si at i en årlig beregning sparer leietaker 500 NIS (6,500 ganger 11 mot 6,000 ganger 12) og eiendomsbesitter presenterer en falsk fremstilling av høy avkastning til kjøper. Som nevnt ser alt bra ut i Excel. **

** Tilsvarende kan grunneier øke leieprisen til utleier og til gjengjeld betale for ham eiendomsskatt, vann, strøm, gi utleier TV-tjenester, dagsavis med mer. Alt er bra og vakkert, men investoren må forstå at til gjengjeld for avkastningen han planlegger å motta - han må fortsette å tilby disse tjenestene, og faktisk vil hans reelle avkastning være lavere enn avkastningen som han får. **

** Tilsvarende om du vil betale eiendomsskatt og mer... **

** Det er selskaper som garanterer deg ved kjøp av eiendommen en garantert avkastning i et år eller to, i disse transaksjonene sjekk at prisen på eiendommen er den reelle prisen og den garanterte avkastningen er den reelle husleien, vær forsiktig i denne transaksjonen og Jeg har hørt om eiendommer som selges til en ublu pris og svært høy yield (leie) enn den reelle avkastningen. **

** Med andre ord – investoren / kjøperen betalte selv avkastningen... overførte penger fra den ene hånden til den andre når markedsføreren sto i midten og selvfølgelig kuttet en oljekupong... **

** Du kan også finne relativt høy yield i delte leiligheter. Det er leiligheter som er delt i to leiligheter (eller flere), noe som øker den månedlige avkastningen som mottas, dvs. i stedet for å motta NIS 6,000 månedlig leie på leiligheten, vil vi motta NIS 2,500 per måned men fra tre leietakere, som vil gi oss NIS 7,500 månedlig. Høres fristende ut? Helt sikkert! Er det verdt å kjøpe? definitivt ikke!! Husk at de fleste delte leilighetene i landet ble splittet ulovlig, noe som blant annet kan føre til tvister og bøter. Kort sagt - det anbefales å holde seg unna! **

**Ofir**

Du finner oss på:
www.ForumNadlanUSA.com

Få finansiert på:
www.NadlanCapitalGroup.com

Følg oss på Facebook:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ