En vellykket avtale jeg avsluttet nylig
# Ukens entreprenør Lilach Regev # Innlegg 5
Jeg ønsket å fortelle om en vellykket avtale jeg avsluttet nylig, det er faktisk en pakkeavtale med 2 eiendommer sammen, enkeltrom og duplex.
Denne avtalen startet fra duplexen vi så gjennom en megler, duplexen var på markedet en stund og ble tilbudt for salg for $105K, vi prøvde å sende inn $90K og selgeren gikk ikke med på denne prisen.
Samtidig så vi singelen (tilbudt for salg for $82K) og megleren fortalte oss at den var fra samme selger.
Det som er bra med USA er at det er mye tilgjengelig informasjon, så vi visste at denne selgeren var i trøbbel fordi han ikke hadde betalt skatt på eiendommen på flere år (han hadde gjeld på de 2 eiendommene til sammen på rundt $86K ), og vi så en mulighet! ?
Vi lærte også at duplexet i begge enhetene har leietakere som ikke betaler noe som kan virke skremmende, men hvis det administreres riktig er det også en slags mulighet: fordi faktisk de tidligere leietakerne i duplexet hadde en leiekontrakt på $ 650 per enhet da markedsleien er $ 850 som påvirker avkastningen betydelig. Vi vil heller sette leietakere som har blitt screenet av vår eiendomsforvalter enn "nettverk" leietakere hvis kvalitet vi egentlig ikke vet.
Vi bestemte oss for å sende inn en pakkeavtale på begge sammen - Low ball - vi la inn et bud på $150K, og selgeren var enig, rett før vi signerte forhandlet vi litt mer om pris og leverte til slutt $147K - vi fikk en " akseptert tilbud".
(*) Da vi inngikk kontrakten om at duplexet skulle stå tomt i stenging (slik at vi selvfølgelig ikke måtte evakuere leietakerne selv).
Så gøy vi har en kontrakt i hånden, men Tachles visste at vi ikke hadde nok penger til å kjøpe avtalen, og vi bestemte oss for å sette partnere inn i avtalen og samtidig gjøre DD (som i utgangspunktet er alle testene vi gjør når vi har en kontrakt).
Vi endte opp med å hente inn 3 partnere til, slik at de fikk en avtale på 25 %.
I befaringsperioden sjekker vi ARV, markedsutleie og tar selvfølgelig med befaring som vil gjøre en ryddig befaring av eiendommen.
Under selve inspeksjonen ble det oppdaget flere nødvendige reparasjoner og vi mottok et renoveringsestimat på rundt $14K.
Vi reforhandlet med selgeren og avsluttet en sluttpris på $133K.
Et samlet kjøp på ca. 25 % under markedspris, med forretningsplanen selvfølgelig for å renovere, befolke og foreta en utbetalingsrefinansiering.
Nå som du sier hva fikk du ut av alt dette? Du vil allerede kjøpe en eiendom med en partner i stedet for å kjøpe to med 3 partnere.
Så det er noen fordeler med dette formatet:
Vi var i stand til å bruke en bedre pris på eiendommene som en pakke.
Lar deg gå inn med en relativt lav sum penger i en transaksjon av eiendommer med relativt høye kostnader.
Risikospredning - Når vi har 3 dører har vi bedre risikospredning, en leietaker som ikke betaler på noen måned eller gud forby må gjøre ham til en mye mindre merkbar aversjon og avkastningen blir mindre skadet. For eksempel ble duplexet bebodd rett etter oppussingen og i singelen tok det to uker til før en leietaker kom inn. Og det samme gjelder reparasjoner, hvis det over tid blir en større reparasjon som å bytte tak / levebrød for en av eiendommene, påvirkes avkastningen mindre.
Avbildet er eiendelene og slutten av sluttoppgaven (den lange) som viser hvor mye vi legger inn i handelen og hvor mye selgeren mottok netto.
Svar