Investorer tar ut penger fra næringseiendomsfond, og legger press på eiendomsverdier

Blackstone- og Starwood-midler begrenser uttak etter en økning i antall innløsningsforespørsler

Store og små investorer står i kø for å trekke penger ut av eiendomsfond, det siste tegnet på at stigende renter truer med å løfte næringseiendomssektoren.
Blackstone Inc. kunngjorde i forrige uke at de vil begrense mengden penger investorer kan ta ut av sitt flaggskip på $69 milliarder eiendomsfond etter en økning i innløsningsforespørsler. Starwood Capital Group fortalte investorer kort tid etter at det også begrenset uttak ved fondet på 14.6 milliarder dollar, ifølge en person som er kjent med saken.
Blackstone- og Starwood-fondene er de to største ikke-handlede eiendomsinvesteringsfondene, en populær investeringsstruktur blant velstående individer.
Andre britiske private eiendomsfond retter seg mot institusjoner administrert av selskaper inkludert BlackRock Inc. og CBRE Investment Management tok nylig lignende skritt for å dempe utstrømmer, ifølge selskapene. Noen amerikanske pensjoner begynner også å trekke penger fra eiendomsfond, sier noen rådgivere til disse store investorene.
Økningen i forespørsler om kontanter kommer etter hvert som flere investorer og finansselskaper snur eiendommen ryggen. Stigende renter truer med å senke formuesverdiene i denne gjeldsutsatte industrien. I mellomtiden er det økende bekymring for svak etterspørsel etter kontorlokaler og en nedgang i leieveksten i leilighetssektoren.
Verdiene av kommersiell eiendom "må ned," sa Joe Gorin, leder for amerikanske eiendomsoppkjøp hos finansfirmaet Barings, og refererte spesifikt til kontorbygg. "Spørsmålet er hvor mye."
FTSE NAREIT All Equity REITs-indeksen, som sporer børsnoterte huseiere, er ned mer enn 20 % i år, og kontoreiere har sett mye brattere fall. Banker utsteder færre kommersielle boliglån enn i fjor, sier meglere, og bygningssalget faller ettersom kjøpere viker unna priser som ikke lenger samsvarer med de forverrede utsiktene.
Økningen i innløsningsanmodninger er fortsatt relativt liten, og den kan vise seg å bli kortvarig. På toppen av epidemien i 2020 forsøkte flere pensjonsfond å ta ut pengene sine fra investeringsselskaper, men mange ombestemte seg da utsiktene for eiendomsmarkedet lysnet året etter.
Likevel, hvis antallet investorer som ber om pengene tilbake fortsetter å vokse, vil det sannsynligvis bli et problem for eiendomsmarkedet. Dette er fordi fond som trenger å skaffe penger for å betale tilbake investorene sine ofte ikke har noe annet valg enn å selge bygninger.
"Det legger press på prisene generelt," sa Nate Kellogg, president og direktør for executive search hos investeringsrådgiver Marquette Associates.
Uttak fra ikke-handlede RES-er Kilde: Robert A. Stanger & Co.

Mr. Kellogg sa at en økende del av pensjonsfondene og universitetsfondene hans firma råder til er ute etter å hente penger fra eiendomsfond.
I motsetning til 2020, skynder også individuelle investorer seg for å avslutte. Ikke-omsatte REITs betalte 3.7 milliarder dollar i innløsninger i tredje kvartal. Selv om de fortsatt samlet inn flere nye penger fra investorer enn de tapte på uttak, markerte det det høyeste uttakstallet på mange år og en 12-dobling fra tredje kvartal 2021, ifølge Robert A. Stenger & Co., et investeringsbankselskap som følger markedet.
Disse midlene lar vanligvis investorer ta ut penger hver måned eller kvartal, men bare opp til en spesifisert grense. Blackstones fond på 69 milliarder dollar, kjent som Blackstone Real Estate Income Trust Inc., eller BREIT, har en kvartalsvis innløsningsgrense på 5 % av fondets netto eiendeler. Forrige uke sa Blackstone at innløsningsforespørsler hadde overskredet taket, noe som betyr at noen investorer ikke vil få lov til å løse inn før neste år.
Blackstones aksje falt 7 % dagen den kunngjorde innløsningsgrensene. Starwoods uhandlede REIT har innført lignende restriksjoner som BREIT, sa en person som er kjent med saken.
Individuelle investorer trekker ut pengene sine delvis fordi de forventer fremtidige tap, sa Nori Lietz, universitetslektor ved Harvard Business School som har gitt råd til pensjonsfond om eiendomsinvesteringer. Eiendomsfond baserer vanligvis sine verdivurderinger på verdivurderinger som kan være trege med å tilpasse seg skiftende markeder. Dette holdt fondsverdiene høye selv når eiendomsmarkedet ble dårligere. Men til slutt vil virkeligheten ta igjen.
"Verdivurderingene ser tilbake, og markedene ser fremover, og folk prøver å arbitrere og få ut pengene sine før avskrivningen skjer," sa Leitz.
Pensjoner setter vanligvis et mål for hvor mange prosent av eiendelene som skal holdes i fast eiendom. Ettersom eiendomsfondsverdiene holdt seg høye mens aksjer og andre markeder falt, steg privat eiendoms andel av pensjonsfondets aktiva i forhold til aksjer. Det skaper press for å selge fra aktivafond for å rebalansere, sa Kellogg.
Det var tilfellet for Washington State Investment Board, sa James Eber, styrets direktør for institusjonelle relasjoner. Statens pensjonsfond rapporterte at eiendom utgjorde 22.4 % av porteføljen per 30. september, men målet var 18 %.
Store institusjonelle investorer går i stedet over til en strategi med lavere risiko med utlån eller bare samler penger for avtalene som uunngåelig dukker opp under en nedgangsperiode.
I Storbritannia blokkerte eiendomsfond med mer enn 15 milliarder pund, tilsvarende 18.3 milliarder dollar, i eiendeler innløsninger fra institusjoner denne høsten, med henvisning til behov som å bevare kontanter og unngå tvangssalg. Forvalterne av disse fondene – inkludert BlackRock, M&G Group, Schroders PLC, CBRE Investment Management og Legal & General – har bekreftet at de har tatt terskeltiltak.
Eiendomsfondene samler fortsatt inn penger, men mindre enn før. USA-fokuserte eiendomsfond samlet inn 15.6 milliarder dollar i tredje kvartal, ifølge Preqin – det laveste kvartalstallet siden 2020.
Høye renter har også gjort den ikke-omsatte REIT mindre attraktiv for nye investorer. Når rentene var lave, var ikke-omsatte REIT-aksjer attraktive fordi de ga mye høyere avkastning enn obligasjoner.
Men obligasjonene betaler nå mye høyere avkastning og er mer likvide og mindre risikable enn ikke-omsatte REIT-er, sier rådgivere.
Kelly Nielson, grunnlegger av Brava Financial LLC, et finansplanleggingsfirma i San Diego, stilte spørsmål ved hvorfor investorer ville låse pengene sine i et eiendomsfond som tilbyr en litt høyere avkastning enn noen statsobligasjoner som betaler 4.5 % eller 5 %.
"Det er ikke en rettferdig avveining," sa hun.