De amerikanske kontorene er halvtomme. Dette kan være den neste store risikoen for bankene

Fra Dallas og Minneapolis til New York og Los Angeles, ledige eller ubrukte kontorer viser utholdenheten til arbeid hjemmefra-æra. Men klare skrivebord og stille pauserom er ikke bare en hodepine for sjefer som er ivrige etter å samle team personlig.

Investorer og regulatorer, som er på høy vakt for tegn på problemer i det finansielle systemet etter de nylige banksviktene, forventer nå en nedgang i det amerikanske kommersielle eiendomsmarkedet på 20 billioner dollar.

Akkurat som långivere til sektoren står overfor en storm drevet av raskt stigende renter, krasjer verdien av bygninger som kontorer. Det kan legge smerte til bankene og øke bekymringer om skadelige ringvirkninger.

"Selv om dette ennå ikke er et systemisk problem for banksektoren, er det legitime bekymringer for smitte," sa Aswar Prasad, professor i økonomi ved Cornell University.

I verste fall kan det oppstå angst for banklån til næringseiendom og få kunder til å ta ut innskuddene sine. Et bankløp er det som brakte Silicon Valley-banken ned forrige måned, og rystet finansmarkedene og økte frykten for en amerikansk resesjon.

På spørsmål om faren forbundet med kommersiell eiendom, sa Federal Reserve-formann Jerome Powell forrige måned at bankene fortsatt er «sterke» og «resiliante». Men oppmerksomheten øker på forbindelsene mellom långivere i USA og eiendomssektoren.

"Vi følger det ganske nøye," sa Michael Reynolds, visepresident for investeringsstrategi hos Glenmede, en formuesforvalter. Selv om han ikke forventer at lån til kontorer skal bli et problem for alle banker, kan «en eller to» institusjoner finne seg selv «fanget utenfor».

USAs øverste bankmann i JPMorgan Chase (JPM), Jamie Dimon, sa til CNN torsdag at han ikke kunne være sikker på om flere banker ville falle i år. Han var imidlertid raskt ute med å påpeke at dagens situasjon er svært forskjellig fra den globale finanskrisen i 2008, da det var «hundrevis av institusjoner rundt om i verden med altfor mye innflytelse».

Det amerikanske markedet virker mest sårbart. Den europeiske sentralbanken og Bank of England har imidlertid nylig advart om risiko knyttet til næringseiendom ettersom utsiktene for prisene forverres.

Regningen for å jobbe hjemmefra forfaller

Næringseiendom – som spenner over kontorer, leilighetskomplekser, varehus og kjøpesentre – har kommet under betydelig press de siste månedene. Prisene i USA falt 15 % i mars fra den siste toppen, ifølge dataleverandøren Green Street. Den raske renteoppgangen det siste året har vært smertefull, da kjøp av næringsbygg vanligvis finansieres med store lån.

Kontoreiendommer ble hardest rammet. Hybridarbeid er fortsatt populært, og påvirker leieprisene mange bygningseiere kan kreve. Gjennomsnittlig kontorbelegg i USA er fortsatt mindre enn halvparten av nivåene i mars 2020, ifølge data fra sikkerhetsleverandøren Kastle.

"Du har grunnleggende press fra å jobbe hjemmefra i en tid hvor lån er mindre tilgjengelige enn de har vært det siste tiåret," sa Rich Hill, leder for eiendomsstrategi hos Cohen & Steers. "Disse to faktorene vil føre til et ganske betydelig fall i verdivurderinger."

Det kan bygge seg problemer når økonomien avtar. Hill mener at verdivurderinger av kommersiell eiendom i USA kan falle med 20% til 25% i år. For kontorer kan nedgangene bli enda kraftigere, over 30 %.

"Jeg er mer bekymret enn jeg har vært på lenge," sa Matt Anderson, administrerende direktør i Terp, som gir data om næringseiendom.

Tegnene på stress øker. Antallet kommersielle kontorlån hvor låntakere er bak på betalinger, øker, ifølge Terp, og høyprofilerte mislighold skaper overskrifter. Tidligere i år misligholdt en utleier eid av kapitalforvalter PIMCO nesten 2 milliarder dollar i gjeld for syv kontorbygg i San Francisco, New York, Boston og Jersey City.

Hva betyr dette for bankene?

Dette er et potensielt problem for bankene gitt deres omfattende utlån til sektoren. Goldman Sachs anslår at 55 % av kontorlånene i USA sitter på bankbalansen. Regionale banker og samfunnsbanker - allerede under press etter feilene til Silicon Valley Bank og Signature Bank i mars - utgjør 23 % av totalen.

Signature Bank (SBNY) hadde den 30. største porteføljen av kommersielle eiendomslån i USA ved starten av året, ifølge Terp. First Republic (FRC), som mottok en redningspakke på XNUMX milliarder dollar forrige måned fra JPMorgan Chase og andre store banker, var den niende største. Men begge hadde en mye større andel av sine eiendeler bundet opp i eiendom enn større rivaler som Wells Fargo (WFC), den ledende amerikanske långiveren for sektoren.

Økningen i næringseiendomspriser det siste tiåret har gitt utviklere og deres bankfolk en viss grad av beskyttelse. Men smertene kan øke de neste månedene.

Omtrent 270 milliarder dollar i kommersielle eiendomslån holdt av banker vil forfalle i 2023, ifølge Terp. Rundt 80 milliarder dollar, nesten en tredjedel, er i kontoreiendommer.

Fallende verdivurderinger vil gjøre refinansiering vanskeligere for eiendomseiere, som sannsynligvis vil møte forespørsler fra banker om å sette opp mer egenkapital. Noen eiere – spesielt av eldre, mindre ettertraktede kontorbygg – kan bestemme at det ikke er verdt å sette klimaet på markedet og bare levere tilbake nøklene.

Banker kan foretrekke dette alternativet fremfor å starte lange og dyre tvangsprosesser. Men dette setter dem i den vanskelige posisjonen å eie avskrevne eiendeler.

"Dette er et scenario som vi ser veldig ofte nå," sa Christian Ulbrich, administrerende direktør for den globale kommersielle eiendomstjenestegiganten Jones Lang LaSalle (JLL), til CNN. Spørsmålet, fortsatte han, er hva långiverne vil gjøre i denne situasjonen, og om bankene sitter på så store låneporteføljer at de må ta «betydelige tap».

forbli på vakt

Banker har mindre evne til å ta økonomiske treff i disse dager. Mindre institusjoner møter utstrømmer av innskudd til større selskaper og pengemarkedsfond som gir bedre avkastning. I tillegg forårsaker bankinvesteringer i statsobligasjoner, som tidligere ble ansett som lav risiko, tap etter hvert som rentene stiger.

Det verste utfallet, ifølge Neil Shearing, sjeføkonom i Capital Economics, er at det utvikler seg en «domsløkke». Spørsmål om helsen til banker med betydelig eksponering mot lån til næringseiendom får kunder til å ta ut innskudd. Dette tvinger långiverne til å kreve tilbakebetaling – noe som forverrer depresjonen i sektoren og skader bankenes økonomiske tilstand ytterligere. Dette fører til at flere avleiringer flyter i en «ond sirkel».

Dette er ikke hovedforventningen for øyeblikket. Siden finanskrisen i 2008 har bankene strammet inn lånestandarder og diversifisert klientellet. Lån til kontorer utgjør mindre enn 5 % av totale amerikanske bankutlån, ifølge UBS. JLLs Ulbrich sa at selv om hastigheten som lånekostnadene har økt med har lagt betydelig press på næringseiendomsbransjen, har den levd med priser på dette nivået i "det meste av historien."

"Det er alltid en risiko for selvoppfyllende profetier her, men jeg vil fortsatt være ganske optimistisk på at ting vil spille ut på en fordøyelig måte," sa Ulbrich.

Det mest sannsynlige resultatet er økt mislighold og redusert tilgang på finansiering for næringseiendomsbransjen. Banker, er det spådd, vil klare stormen, selv om fortjenesten deres kan få et slag.

Dette betyr imidlertid ikke at det ikke vil være noen lekkasjer.

"Denne typen nød har historisk sett ikke bare skadet huseiere og bankfolk som låner ut til dem," sa Lisa Shelt, investeringssjef i Morgan Stanley Wealth Management, i et notat til kundene denne måneden. Ikke-banklångivere, relaterte virksomheter og investorer kan også bli berørt, sa hun.