Các văn phòng ở Mỹ trống một nửa. Đây có thể là rủi ro lớn tiếp theo đối với các ngân hàng

Từ Dallas và Minneapolis đến New York và Los Angeles, những văn phòng trống hoặc không được sử dụng cho thấy sức mạnh bền bỉ của kỷ nguyên làm việc tại nhà. Nhưng bàn làm việc rõ ràng và phòng nghỉ yên tĩnh không chỉ là vấn đề đau đầu đối với những ông chủ mong muốn tập hợp nhóm trực tiếp.

Các nhà đầu tư và cơ quan quản lý, những người đang cảnh giác cao độ về những dấu hiệu rắc rối trong hệ thống tài chính sau sự phá sản của ngân hàng gần đây, hiện đang mong đợi sự sụt giảm trên thị trường bất động sản thương mại trị giá 20 nghìn tỷ USD của Mỹ.

Ngay khi những người cho vay lĩnh vực này phải đối mặt với cơn bão do lãi suất tăng nhanh, giá trị của các tòa nhà như văn phòng cũng đang sụt giảm. Điều đó có thể gây thêm tổn thất cho các ngân hàng và gây lo ngại về những tác động có hại.

Aswar Prasad, giáo sư kinh tế tại Đại học Cornell, cho biết: “Mặc dù đây chưa phải là một vấn đề mang tính hệ thống đối với ngành ngân hàng nhưng vẫn có những lo ngại chính đáng về sự lây lan”.

Trong trường hợp xấu nhất, nỗi lo lắng về các khoản vay ngân hàng bất động sản thương mại có thể nảy sinh và khiến khách hàng rút tiền gửi. Một vụ tháo chạy ngân hàng là nguyên nhân khiến một ngân hàng ở Thung lũng Silicon sụp đổ vào tháng trước, làm rung chuyển thị trường tài chính và làm dấy lên lo ngại về suy thoái kinh tế ở Mỹ.

Khi được hỏi về mối nguy hiểm do bất động sản thương mại gây ra, Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell cho biết vào tháng trước rằng các ngân hàng vẫn “mạnh” và “kiên cường”. Nhưng sự chú ý ngày càng tăng về mối liên hệ giữa những người cho vay ở Mỹ và lĩnh vực bất động sản.

Michael Reynolds, phó chủ tịch chiến lược đầu tư tại Glenmede, một nhà quản lý tài sản, cho biết: “Chúng tôi đang theo dõi nó khá chặt chẽ”. Mặc dù ông không kỳ vọng các khoản cho vay văn phòng sẽ trở thành vấn đề đối với tất cả các ngân hàng, nhưng “một hoặc hai” tổ chức có thể thấy mình bị “bắt đứng ngoài”.

Giám đốc ngân hàng JPMorgan Chase (JPM) hàng đầu của Mỹ, Jamie Dimon, nói với CNN hôm thứ Năm rằng ông không thể chắc chắn liệu có thêm nhiều ngân hàng phá sản trong năm nay hay không. Tuy nhiên, ông nhanh chóng chỉ ra rằng tình hình hiện tại rất khác so với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, khi có “hàng trăm tổ chức trên khắp thế giới có quá nhiều đòn bẩy”.

Thị trường Mỹ có vẻ dễ bị tổn thương nhất. Tuy nhiên, Ngân hàng Trung ương Châu Âu và Ngân hàng Anh gần đây đã cảnh báo về những rủi ro liên quan đến bất động sản thương mại khi triển vọng giá cả ngày càng xấu đi.

Hóa đơn làm việc ở nhà đã đến hạn

Bất động sản thương mại - bao gồm văn phòng, khu chung cư, nhà kho và trung tâm mua sắm - đã chịu áp lực đáng kể trong những tháng gần đây. Theo nhà cung cấp dữ liệu Green Street, giá cả ở Mỹ đã giảm 15% trong tháng XNUMX so với mức đỉnh gần đây nhất. Sự gia tăng nhanh chóng của lãi suất trong năm qua là một điều đáng lo ngại vì việc mua các tòa nhà thương mại thường được tài trợ bằng các khoản vay lớn.

Tài sản văn phòng bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Công việc kết hợp vẫn còn phổ biến, ảnh hưởng đến giá thuê mà nhiều chủ sở hữu tòa nhà có thể tính. Theo dữ liệu từ nhà cung cấp bảo mật Kastle, công suất thuê văn phòng trung bình ở Hoa Kỳ vẫn chưa bằng một nửa so với mức tháng 2020 năm XNUMX.

Rich Hill, người đứng đầu chiến lược bất động sản tại Cohen & Steers, cho biết: “Bạn chịu áp lực cơ bản khi làm việc tại nhà vào thời điểm các khoản vay ít có sẵn hơn so với thập kỷ trước”. “Hai yếu tố này sẽ dẫn đến việc định giá giảm khá đáng kể.”

Rắc rối có thể xảy ra khi nền kinh tế chậm lại. Hill tin rằng giá trị bất động sản thương mại ở Mỹ có thể giảm từ 20% đến 25% trong năm nay. Đối với văn phòng, mức giảm có thể còn mạnh hơn, vượt quá 30%.

Matt Anderson, Giám đốc điều hành của Terp, công ty cung cấp dữ liệu về bất động sản thương mại, cho biết: “Tôi đang lo lắng hơn bao giờ hết”.

Dấu hiệu căng thẳng ngày càng gia tăng. Theo Terp, tỷ lệ các khoản thế chấp văn phòng thương mại mà người đi vay chậm thanh toán đang gia tăng, và các vụ vỡ nợ cấp cao đang gây chú ý. Đầu năm nay, một chủ nhà thuộc sở hữu của công ty quản lý tài sản PIMCO đã vỡ nợ gần 2 tỷ USD đối với bảy tòa nhà văn phòng ở San Francisco, New York, Boston và Jersey City.

Điều này có ý nghĩa gì đối với các ngân hàng?

Đây là một vấn đề tiềm ẩn đối với các ngân hàng khi họ cho vay rộng rãi vào lĩnh vực này. Goldman Sachs ước tính rằng 55% khoản vay văn phòng ở Mỹ nằm trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Các ngân hàng khu vực và cộng đồng - vốn đã chịu áp lực sau sự thất bại của Ngân hàng Thung lũng Silicon và Ngân hàng Signature vào tháng 23 - chiếm XNUMX% tổng số.

Theo Terp, Ngân hàng Signature (SBNY) có danh mục cho vay bất động sản thương mại lớn thứ 30 tại Hoa Kỳ vào đầu năm. Đệ nhất Cộng hòa (FRC), đã nhận được khoản cứu trợ trị giá XNUMX tỷ USD vào tháng trước từ JPMorgan Chase và các ngân hàng lớn khác, là quốc gia lớn thứ chín. Nhưng cả hai đều có phần tài sản gắn liền với bất động sản lớn hơn nhiều so với các đối thủ lớn hơn như Wells Fargo (WFC), công ty cho vay hàng đầu của Hoa Kỳ trong lĩnh vực này.

Sự gia tăng giá bất động sản thương mại trong thập kỷ qua đã mang lại cho các nhà phát triển và chủ ngân hàng của họ một mức độ bảo vệ nhất định. Nhưng cơn đau có thể tăng lên trong những tháng tới.

Theo Terp, khoảng 270 tỷ USD các khoản cho vay bất động sản thương mại do các ngân hàng nắm giữ sẽ đến hạn vào năm 2023. Khoảng 80 tỷ đô la, gần một phần ba, là tài sản văn phòng.

Định giá giảm sẽ khiến việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn đối với các chủ sở hữu tài sản, những người có thể sẽ phải đối mặt với yêu cầu từ các ngân hàng để tăng thêm vốn chủ sở hữu. Một số chủ sở hữu - đặc biệt là các tòa nhà văn phòng cũ, ít được ưa chuộng hơn - có thể quyết định rằng việc đưa khí hậu ra thị trường là không đáng và chỉ cần giao lại chìa khóa.

Các ngân hàng có thể thích lựa chọn này hơn là bắt đầu quá trình tịch thu tài sản thế chấp kéo dài và tốn kém. Nhưng điều này đặt họ vào tình thế khó khăn khi sở hữu tài sản đã khấu hao.

Christian Ulbrich, Giám đốc điều hành của gã khổng lồ dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL), nói với CNN: “Đây là một kịch bản mà chúng tôi thấy rất thường xuyên hiện nay”. Ông tiếp tục, câu hỏi đặt ra là những người cho vay sẽ làm gì trong tình huống này và liệu các ngân hàng có đang nắm giữ danh mục cho vay lớn đến mức phải gánh "những khoản lỗ đáng kể" hay không.

vẫn cảnh giác

Ngày nay, các ngân hàng có ít khả năng thực hiện các tác động tài chính hơn. Các tổ chức nhỏ hơn phải đối mặt với dòng tiền gửi chảy ra khỏi các tổ chức cùng ngành lớn hơn và các quỹ thị trường tiền tệ mang lại lợi nhuận tốt hơn. Ngoài ra, việc ngân hàng đầu tư vào trái phiếu chính phủ, vốn trước đây được coi là có rủi ro thấp, lại gây thua lỗ khi lãi suất tăng cao.

Theo Neil Shearing, nhà kinh tế trưởng tại Capital Economics, kết quả tồi tệ nhất là một "vòng lặp diệt vong" sẽ phát triển. Các câu hỏi về sức khỏe của các ngân hàng có rủi ro đáng kể đối với các khoản cho vay bất động sản thương mại đang khiến khách hàng rút tiền gửi. Điều này buộc người cho vay phải yêu cầu hoàn trả - điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng suy thoái của ngành và gây thiệt hại thêm cho tình trạng tài chính của các ngân hàng. Điều này khiến nhiều tiền gửi chảy vào một “vòng luẩn quẩn” hơn.

Đây không phải là kỳ vọng chính vào lúc này. Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, các ngân hàng đã thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay và đa dạng hóa đối tượng khách hàng của mình. Theo UBS, các khoản cho vay văn phòng chỉ chiếm chưa đến 5% tổng số khoản cho vay của ngân hàng Mỹ. Ulbrich của JLL cho biết mặc dù tốc độ tăng chi phí đi vay đã gây áp lực đáng kể lên ngành bất động sản thương mại, nhưng ngành này vẫn phải sống với tỷ giá ở mức này trong “phần lớn lịch sử”.

Ulbrich nói: “Luôn có nguy cơ xảy ra những lời tiên tri tự ứng nghiệm ở đây, nhưng tôi vẫn khá lạc quan rằng mọi thứ sẽ diễn ra theo cách dễ hiểu”.

Kết quả rất có thể xảy ra là sự gia tăng các khoản vỡ nợ và giảm khả năng tiếp cận nguồn tài chính cho ngành bất động sản thương mại. Người ta dự đoán rằng các ngân hàng sẽ vượt qua cơn bão, mặc dù lợi nhuận của họ có thể bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là sẽ không có rò rỉ.

Lisa Shelt, giám đốc đầu tư của Morgan Stanley Wealth Management, cho biết trong một báo cáo gửi khách hàng trong tháng này: “Loại đau khổ này trong lịch sử không chỉ gây tổn hại cho các chủ sở hữu nhà và chủ ngân hàng cho họ vay”. Bà nói, những người cho vay phi ngân hàng, các doanh nghiệp liên quan và các nhà đầu tư cũng có thể bị ảnh hưởng.