Khi nào là thời điểm tốt nhất để mua?

Người tiêu dùng đang cân nhắc lựa chọn giữa thuê và mua nên xem xét tất cả các yếu tố, bao gồm chi phí và lợi nhuận. Một chuyên gia cho rằng không có “thời điểm hoàn hảo” trong bất động sản.

NEW YORK - Nếu bạn đã dành vài năm qua để chứng kiến ​​thị trường nhà đất nóng lên từ căn hộ cho thuê hoặc phòng ngủ thời thơ ấu của bạn hoặc bất kỳ không gian nào khác không phải của bạn, bạn có thể cảm thấy hơi giống như bạn đã bỏ lỡ.

Trong bối cảnh đại dịch COVID, Hoa Kỳ đã chứng kiến ​​lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm giảm xuống mức thấp lịch sử, bao gồm cả khoảng thời gian từ cuối năm 2020 đến năm 2021 khi lãi suất giảm xuống dưới 3%. Những mức lãi suất thấp đó đã giúp thúc đẩy một trong những thị trường nhà đất nóng nhất trong lịch sử.

Tuy nhiên, nếu để ý, bạn cũng biết điều gì đã xảy ra khi những tỷ lệ đó giảm xuống: Nhà được bán nhanh chóng, bất chấp giá cao và lãi suất thế chấp bắt đầu tăng vào cuối năm 2021.

Doanh số bán nhà đang chờ xử lý đã giảm kể từ đó, nhưng lãi suất thế chấp trung bình 30 năm gần đây đã đạt 6.9%, mức cao nhất kể từ giữa tháng XNUMX.

Tình hình cũng không khá hơn đối với người thuê nhà. Trong báo cáo giá thuê mới nhất của mình, Zillow lưu ý rằng giá thuê hiện tại đã tăng gần 30% kể từ khi bắt đầu đại dịch do nhu cầu vẫn mạnh.

Vậy làm thế nào để bạn biết khi nào nên hủy hợp đồng thuê hoặc bắt đầu tìm kiếm một nhà môi giới bất động sản?

Chris Varsek, đại lý bất động sản chính của The Varsek Team ở Illinois, nói với Nexstar qua email: “Không có 'thời điểm hoàn hảo' trong lĩnh vực bất động sản.

Chắc chắn, có một số lợi thế rõ ràng cho cả hai. Với một ngôi nhà, bạn có thể tùy chỉnh không gian, được giảm thuế và xây dựng vốn chủ sở hữu. Với tư cách là người thuê nhà, chủ nhà của bạn (thường) sẽ giải quyết các vấn đề bảo trì, chi phí nhà ở hàng tháng của bạn dễ dự đoán hơn và bạn có thể linh hoạt di chuyển khi hợp đồng thuê kết thúc.

Tuy nhiên, có lẽ điều quan trọng nhất là phải xem xét tình hình tài chính của tất cả, Varsek nói.

Trừ khi bạn có sẵn tiền mặt, việc mua nhà cũng đi kèm với gánh nặng thế chấp. Varsek giải thích, ngay cả khi bạn đang thuê nhà, theo một nghĩa nào đó, bạn vẫn phải trả một khoản thế chấp - nhưng đó là khoản thế chấp của chủ nhà.

Có những công cụ tính toán trực tuyến có thể giúp bạn xác định xem tiếp tục thuê nhà hay mua nhà sẽ rẻ hơn.

Trước khi đi sâu vào chúng, điều quan trọng là phải xem xét điều gì là tốt nhất cho bạn. Nói chung, các chuyên gia cho rằng bạn không nên chi quá 30% tổng thu nhập của mình cho nhà ở, bao gồm tiền thuê nhà hoặc thế chấp, phí liên kết nhà và các tiện ích, theo Quỹ Tư vấn Tín dụng Quốc gia. Điều này phù hợp với định nghĩa về nhà ở giá rẻ của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ.

Khi đã cảm thấy thoải mái với ngân sách của mình, bạn có thể thử các máy tính này.

Bạn có thể muốn bắt đầu với một trang từ Realtor.com, trang này giúp bạn xác định số tiền bạn có thể chi cho nhà ở. Bạn sẽ cần phải nhập thu nhập cũng như khoản nợ của mình, những thông tin mà người cho vay thế chấp cũng sẽ kiểm tra. Sau đó, máy tính này sẽ tạo ra sức mua của bạn, đưa ra ba mức giá được gọi là "hợp lý", "có thể kéo dài" và "khó". Với những tính toán này, bạn có thể chuyển sang các máy tính khác để xác định xem việc tiếp tục thuê hoặc mua nhà có lợi hơn hay không.

Lấy ví dụ: “Máy tính thuê hoặc mua” của Realtor.com. cho phép bạn nhập nhiều biến số khác nhau, bao gồm mã zip, giá nhà mong muốn và tiền thuê hàng tháng, khoản trả trước, phí bổ sung và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư. Zillow có một công cụ tính toán tương tự, giả định rằng nếu bạn tiếp tục thuê nhà, thay vào đó bạn sẽ đầu tư khoản trả trước của mình. Cả hai máy tính cũng tính đến chi phí bảo trì và bảo trì đôi khi bị bỏ qua.

Nếu bạn vẫn muốn sở hữu một ngôi nhà, nhưng toán học chỉ ra rằng việc thuê nhà phù hợp hơn với ngân sách của bạn, đừng bỏ cuộc.

Varsek khuyên bạn nên loại bỏ càng nhiều nợ càng tốt trước khi mua nhà. Người cho vay thường xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, hay DTI. Bạn có thể tính toán điều này bằng cách chia khoản nợ hàng tháng của mình (ví dụ như khoản vay mua ô tô, nợ sinh viên, thanh toán bằng thẻ tín dụng, tiền cấp dưỡng hoặc các khoản thanh toán định kỳ khác mà bạn nợ mỗi tháng) cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Các chuyên gia khuyên bạn nên có DTI từ 36% trở xuống. 

Bạn cũng sẽ muốn đảm bảo rằng điểm tín dụng của bạn ở mức tốt. Versak cho biết người mua nhà nên nhắm tới điểm tín dụng tối thiểu là 650.

Ngoài việc giải quyết khoản nợ và điểm tín dụng của bạn, Versak khuyến khích người mua trả trước ít nhất 5%, mặc dù ông lưu ý rằng nhà môi giới thế chấp có thể hướng dẫn bạn về các lựa chọn của bạn.

Bạn sẽ muốn kiểm tra nhiều thứ hơn là chỉ vấn đề tài chính của mình trước khi trở thành người mua nhà.

"Trong thị trường này, giáo dục là rất quan trọng. Hãy tìm một nhà môi giới địa phương đáng tin cậy có thể đồng hành cùng bạn trong toàn bộ quá trình mua hàng", Versak giải thích. “Một đại lý tuyệt vời sẽ có thể trả lời tất cả các câu hỏi của bạn. Như người ta nói, kiến ​​thức là một nửa trận chiến!”

Trong khi chi phí thuê vẫn còn cao, báo cáo cho thuê của Zillow cho thấy giá đang giảm nhẹ một chút. Nó có thể cải thiện ở một số thành phố hơn những thành phố khác.

Vào cuối năm ngoái, Zumper đã công bố bản phân tích hàng năm về thị trường cho thuê trong nước và dự đoán giá cho thuê sẽ tiếp tục “giảm nhiệt”, ít nhất là cho đến đầu năm. Công ty chỉ ra nguồn cung tăng khi các tòa nhà chung cư và khu phức hợp mới tiếp tục mở cửa ở các thành phố đang phát triển nhanh như Denver và Thành phố Salt Lake. Các thành phố trong Vành đai Mặt trời, từ Phoenix đến Austin đến Orlando, cũng chứng kiến ​​giá thuê nhà giảm, đây có thể là một dấu hiệu đầy hứa hẹn cho những người thuê nhà vào năm 2024.

Tuy nhiên, báo cáo tương tự cũng cảnh báo rằng nếu lãi suất giảm trong năm nay, một số người thuê nhà giàu có có thể chọn trở thành người mua nhà. Tuy nhiên, báo cáo tương tự cũng cảnh báo rằng nếu lãi suất giảm trong năm nay, một số người thuê nhà giàu có có thể chọn trở thành người mua nhà. Điều này cũng có thể có một nắm bắt.

Warsak nói với Nexstar: “Là một chuyên gia sống hàng ngày, tôi kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ khá ổn định trong năm nay, đặc biệt vì đây là năm bầu cử”. “Nhưng hãy nhớ rằng, khi giá giảm, sẽ có nhiều người mua tham gia thị trường hơn. Nhiều người mua hơn có thể sẽ đưa ra mức giá thậm chí còn cao hơn mức hiện nay. Tất cả chỉ là vấn đề cung cầu thôi”.

Trong một báo cáo công bố hôm thứ Hai, Zillow lưu ý rằng có một lượng lớn người bán, với danh sách đăng bán mới các ngôi nhà hiện có tăng 21% so với tháng XNUMX năm ngoái. Báo cáo giải thích rằng điều này có thể đặc biệt hứa hẹn đối với những người mua nhà lần đầu tiềm năng.

Các chuyên gia nói rằng mặc dù thị trường nhà ở năm nay có thể tốt hơn so với năm 2023, nhưng đừng mong đợi mức giá thấp mà chúng ta đã thấy vào năm 2020 và 2021.