Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

התמודדות עם לחצים ושינויים בעולם הנדל״ן

מה הולך קבוצה יקרה? אז השבוע אני נכנס לנעליים הגדולות של ״יזמי השבוע״, מודה לליאור על הבמה. אז בכמה מילים עליי ועלינו, אני בעלים משותף של חברת סייפטינט, פועלים בשמונה שנים האחרונות באורלנדו, פלורידה כסוכנות נדל״ן למשקיעים מקומיים ומשקיעים רחוקים. השבוע אתחיל עם פוסט מעט שונה מהתכנים הרגילים שלי, הנושא הוא התמודדות עם לחצים ושינויים…

Responses

  1. חברים, תודה על השיתוף-זה תורם ועוזר לכולם. כמה מלים לגבי אזורים שנקראים War Zones אפשר לראות כאן כביכול cash Flow נאה, מצד שני זה לפעמים לא לאורך זמן, ובכל פעם שמתחלף דייר צריך לחשוב על העלויות שצריכים לשלם לחברות הניהול, וכמובן העלויות של התיקונים אחרי דיירים שמתחלפים. אין לי נסיון עם בתים כאלה, . אני בעד מקומות שבהם כייף לקנות בתים לשפץ ולמכור, או למצוא דיירים להמון שנים. לפני קניה הייתי מציע תמיד לעשות Engineer’s inspection וככה לקבל מושג לגבי תיקונים (אחלה דרך לכופף למוכר את היד ולהוריד את המחיר)…… בהצלחה וחיוך לכולם

  2. הנה עוד פוסט שהפך ממה שהיה אמור להיות חומר לימוד מוסר השכל או סיפור על חוויות לא מוצלחות … לתגובות של מתלהבים שמתים לפרסם את עצמם ודוחפים כמה הם “גדולים ” ” ומקצועיים” ואני ואני ואני ואני … די כבר . זה מוציא את החשק לקרוא את האחרים שכן נמצאים וכותבים לענין …… כולכם התותחים הגדולים שמבצעים סקרי שוק ויודעים כל דבר ובחיים לא נופלים !! לא הייתם מחפשים משקיעים בנרות , הייתם אמורים להיות מיליונרים מזמן ולהשקיע רק את הכסף שלכם !!!!! בשביל מה לתת למישהו להנות המקצועיות הבלתי נתפסת והגאונות שלכם ….. קצת לחזור לכדור הארץ פליז

  3. סיפור עסקה כושלת:זהירות, פוסט ארוך במיוחד…

    לפני כשלוש שנים נכנסתי כמשקיע לעסקת פליפ של יזמים אחרים.

    היזם הבטיח על הנייר הרים וגבעות, הכל נראה ורוד – העסקה היתה אמורה לקחת 6 חודשים ולהביא תשואה של מעל 11%
    היינו 5 משקיעים בעסקה באחד האזורים הטובים בג’קסונוויל פלורידה
    עלות הנכס $190K
    עלות שיפוץ ונוספות $85K
    מכירה $365K
    נשמע מצויין
    הייתי אז בתחילת דרכי ובאותו הזמן היה לי יותר כסף מכדי יכולת לבצע עסקאות בעצמי אז החלטתי להכנס בתור משקיע וגם להכיר יותר טוב את האיזור באמצעות השקעה אצל יזם אחר – איזור מצויין, קופמס טובים, נכס שהוצע למכירה ליד קיבל 13 הצעות ביום הראשון, נשמע טוב לא?

    אז זהו שבפועל זה היה קצת פחות.

    זה התחיל בזה שהשיפוץ התעכב והקבלן הראשון פוטר אחרי 3 חודשים.
    עד שנמצא קבלן חדש שהסכים להמשיך מאותה נקודה – ומי שעובד עם קבלנים יודע שהדבר שהם הכי שונאים לעשות זה להמשיך עבודה של קבלן אחר… עבר עוד חודש וחצי.
    העבודה עם הקבלן החדש היתה אמורה להסתיים תוך חודש אבל כמובן שגם איתו זה התעכב והעבודה נמשכה עוד ארבעה חודשים.
    בנקודה הזאת אנחנו במצב של 11 חודשים מתחילת הפרוייקט ורק עכשיו הנכס הוצע למכירה – עדיין במחיר המתוכנן $365K
    אז אנחנו כבר מבינים שחצי שנה זה לא יקח…
    הנכס נמצא בשוק, באים אנשים לראות אבל אין שום הצעה רצינית.
    עובר חודש ועוד חודשיים וכלום…
    מתחילים להוריד את המחיר,
    בהתחלה ב 10 אלף
    כלום…
    עוד חודש, עוד הורדה ועוד הורדה ושום דבר.
    אחרי 6 חודשים של שיווק אנחנו כבר על $334K
    $30 אלף מתחת למחיר המתוכנן.
    לבסוף מחליטים להחליף מתווך – אולי הנוכחי לא מספיק טוב…
    המתווך החדש ממליץ לבצע שינויים – קצת גינון, התקנת דלת נוספת, הוספת אריחים במטבח Staging (ריהוט תצוגה) – כל זה כמובן בהוצאה נוספת שלנו המשקיעים… ויוצאים לדרך!
    הנכס עולה לאוויר עם המתווך החדש במחיר של $334K
    המתווך החדש מלא מרץ ורצון טוב עושה כנסים, בית פתוח עם קייטרינג, מחלק גיפט כארדס מפרסם בכל המדיות האפשריות – ונאדה, שום דבר.
    אחד המשקיעים שהיה הכי פחות סבלני מהשאר לאורך כל הדרך לחץ מאוד על היזם ועל שאר המשקיעים לבצע עוד פעולות לשם קידום הבאת העסקה לסיומה.
    בין היתר, התחלנו לבדוק עם קונים פוטנציאליים את הסיבה שלהם לויתור על הבית ומתברר שהרבה ירדו מהעניין בגלל הקרבה של הבית לכביש סואן – את זה לא ניתן לשנות…
    לאחר חודשיים סוף סוף יש משפחה שמעוניינת בנכס
    כמה היא מציעה?
    $310K
    כולם כבר מתים להפטר מהעסקה הרעה הזאת אבל לאותו המשקיע שהיה פחות סבלני זה נשמע בעייתי והוא לא הסכים לרדת כל כך הרבה היות והיינו על $330K
    בסופו של דבר שוכנע הסרבן – הרוכש הפוטנציאלי שלח אינספקטור ואחרי חודש החליט – נכון, לרדת מהעסקה…
    עוד חודש – מגיעה סופה לאיזור, למרבה המזל לא גורמת ליותר מידי נזקים…
    מסדרים קצת את הגינה ויוצאים שוב לדרך.
    אנחנו כבר בשנה ותשעה חודשים בתוך הפרוייקט!
    מחליטים להוריד את המחיר באלף דולר כל שבוע כדי להקפיץ את המודעה באופן תדיר.
    עוברים עוד 3 חודשים, מחליטים להוריד את המחיר עוד בצורה אגרסיבית ל $299K
    מתחילות לבוא יותר משפחות אבל בינתיים מתחילים להופיע סדקים בקירות ובתקרה שדורשים תיקון – היזם מחליט לתקן על חשבונו.
    בינתיים ההצעות היחידות שמגיעות הן על $220K – $230K מיזמים אחרים
    לאחר כשנתיים וחודשיים מההתחלה – מגיעה ההודעה המשמחת – יש חוזה עם קונה על $299K!!!
    אך אבוי – לאחר מספר ימים – מגיעה הודעה שהרוכש ביטל את הקנייה.
    שוב יוצאים לדרך…
    עוברים עוד חודשיים שבמהלכם מורידים עוד במחיר בכל מספר שבועות
    מגיעים למחיר של $265K – הפסד של כ $40K
    בסופו של דבר לאחר שנתיים ותשעה חודשים
    מצליחים להגיע לקונה שמוכן לשלם $260 אלף –
    זוכרים את התוכנית המקורית?
    זאת עם הקומפס הרשמי ממתווך על $365K?
    יצאנו מהעסקה אחרי כמעט שלוש שנים בשן ועין – אבל עדיין עם רוב הכסף שהשקענו.
    מי שהגיע איתי עד כאן רואה איך יכולה להיראות עסקה לא בדיוק לפי התכנון.
    לא תמיד אפשר לסמוך על קומפס של מתווך
    מיקום הבית ברחוב יכול להשפיע בצורה דרסתית על הביקוש שלו אפילו לעומת בית לידו
    כשנמצאים עם עוד מספר משקיעים בעסקה, אין לך את היכולת לקבל החלטות בצורה עצמאית.
    קשה לסמוך על אחרים בלי לדעת ולבדוק לעומק.
    עם כל הבעיות – כ 80% מהכסף שהושקע חזר וזה לא הפסד של כל הכסף כמו שיכול לקרות בבורסה…

    חפרתי מספיק, מקווה שהועלתי במשהו.

  4. היי רכשתי נכס ב יולי 2016 ממש בתחילת הדרך בגאסטוניה צפון קרוליינה ב 32000 דולר שכירות 475..דייר בפנים והברוקר סיפר ניסים ונפלאות..ביצעתי אינספקשיין cma טהכל לםי הספר..בדקתי את מנהל הנכסים ואפילו רוברט שמין דיבר איתו ואמר לי שהוא מבין ענין ויש לי צוות טוב..לאחר חודש רין שכירות..מנהל הנכסים מתנהל באיטיות רבה ועד הפינוי לקח חודשיים וחצי. כדי להשכיר צריך לשפץ לפנות הבית נראה גיהנום…השקעה של 18000 בשיפוץ שנגמר בינואר. בקיצור השקעתי כ50000..השכרנו ב 695 ..השבחנו… הנכס עבד עד ינואר 2018.ואז הדייר לא משלם..דייר שעבר את כל הבדיקות בהצלחה. בפברואר אמרתי שצריך למכור. לא בא לי על הנכס.. תוך חודש מכרתי ב 56000. בכיס נשארתי עם 51000 לאחר כל עלות המכירה. נכס שבסכה הפסדתי עליו.

  5. פליפ שעוד לא נסגר, מקווה שעוד יהיה לזה סוף טוב איכשהוא.. נכס שנקנה בשכונה מבוקשת במחיר של 135k $ שיפוץ היה אמור להיות 120k $ ומחיר מכירה 350k $

    לקראת הוצאה לשוק בודקים עם מתווכים נוספים והמסקנה שאפשר להגיע אפילו ל 400k $. מפרסמים את הנכס ב 390k $ מתרגשת מכמה רווח אפשר לעשות.. מקבלים הצעה על היום הפתוח הראשון. חותם חוזה ..ואז במשך חודש וחצי רק מתמקח על המחיר עד שהוריד אותנו ל 355k $. בנקודה הזאת, כבר שכחנו מה- arv הראשוני והתרגזנו כמה הוריד אותנו מה 400k $ .. ודחינו את ההצעה. טעות!!!
    אסור לסרב למכירה ברווח! אסור להשאיר נכס באוויר יותר מדי זמן..
    כבר חצי שנה שמנסים למכור , הורדנו מהאוויר היינו צריכים להוסיף כסף לכל מיני שדרוגים, עלויות ה HML מטפסות. יכול היה כבר להיות מאחורינו..
    עכשיו אנחנו בתהליך ריפייננס להוריד עלויות ריבית ולעשות קאש אאוט למשקיע כדי שיקבל רווח כבר עכשיו (אם יהיה הפסד, שיהיה עלינו ולא עליו), שיפורים לנכס והוצאה מחדש כחדש לשוק ??

    העיקר – למדתי המון לפרוייקטים הבאים!

  6. (כן אני עובד באזורים קשים וחלשים, עם תשואות מטורפות אבל זה למועד אחר) – שמחה לקרוא את השיתוף הזה. עובדת באותם אזורים וחשבתי שאני דוברת העברית היחידה שקופצת ראש למקומות היותר מאתגרים.

  7. טוב אז ככה, מצאתי בית חד משפחתי מחיר שוק כ45,000$, מחיר נדרש לפני מו”מ 22,000$,מחיר סגירה 10,000$, מחיר שיפוץ 15,000$ …
    הסכמתי לטייטל של המוכר (טעות ראשונה- כיום רק עם טייטל שלי), קיבלתי אישור לחוב לעירייה, סוכם שהטייטל סוגרת אותו בכסף שיתקבל בסגירה…
    בפעם היחידה מתוך 15 עיסקאות שלי שהייתי נוכח בסגירה, הועבר השיק לטייטל שהייתה מצוננת בסגירה, חתמנו על הכול, קיבלתי את הטפסים, אין מפתח כיוון שהבית סגור ולא מאוכלס, נפרדנו לשלום, הכנסתי קבלן שעבד איתי בשיפוץ בית אחר שלי ועדיין לא סיים את השיפוץ, תוך כדי עבודות פרצו לנו לבית מסוממים לצורך שימוש (כן אני עובד באזורים קשים וחלשים, עם תשואות מטורפות אבל זה למועד אחר), כמובן שהפריצה באמצעות פתיחת חור בתקרה ועקיצה של הקבלן תוספת 3,000$ לשיפוץ, הקבלן מתקדם באיטיות בגלל שלא מסוגל לבצע 2 עבודות במקביל(ניסיון קצר עם הקבלן), החלטתי להמשיך את השיפוץ עם קבלן שלי שיש לי ניסיון איתו, כאשר הגיע הקבלן להתחיל לעבוד מצא במקום פועלים של קבלן אחר שעובדים במקום מטעם בעל הבית, בירור קצר התגלה שהטייטל הלכה הבייתה לנוח למשך כשבוע, וניגשה לעירייה לאחר כשלושה שבועות לרשום את הבית על שמי ולשלם את החוב והחשבונות השונים… ובינתיים השריף החרוץ הוציא את הבית למכירה פומבית… במחיר 17,000$ ללא ידיעתנו…לאחר עיכובים רבים ופנייה לביטוח של הטייטל קיבלתי את הכסף של הבית, למעט הוצאות הסגירה ואת המקדמה לקבלן…
    כרגע הנזק על העיסקה עומד על כ14,000$ ועדיין לא ברור אך יסגר, במרץ אני מגיע לדיון בבית משפט בפילדלפיה בתביעה שלי נגד המתווכת…מקווה להוציא ממנה כמה שניתן ואולי גם מהטייטל …
    שורה התחתונה הסתמכות על אנשי מקצוע שלא היכרתי במיוחד, עם מעט נאמנות אליי וברור לי שאני אחראי לכול מה שקרה ובהחלט הסקתי את המסקנות הנדרשות וטיפלתי בליקויים אצלי…
    האם זה ישמור עליי מעיסקה לא טובה בעתיד? לא יודע, אני מאמין שיהיו טעויות אחרות ולא טעויות שכבר עשיתי….

  8. לא גרועה אך בנתיים טרם מכניס כפי שציפינו ובטעם לימון כרגע: השקעה יחד עם אחי ועוד 3 שותפים בנכס מסחרי קומפלקס משרדים קטן בפלורידה. המספרים על הנייר מדהימים הרוב מושכר, אחי כאמריקאי אירגן מימון והכל אמור לעבוד. שבוע לפני הסגירה הבנק פיצץ את העיסקה בקובננטים ( מגבלות) דרקוניים ונאלצנו למצוא מלווה בריבית גבוהה יותר. עדין המספרים עובדים.
    הנכס עובר לבעלות השותפות והכל טוב. חודשיים חולפים ו’אירמה’ חולף מעל הנכס. נזקים רבים שחברת הביטוח גררה רגלים כך שכל שותף נאלץ להכניס את היד לכיס לפי אחוזים. ב2017 זה הסתכם ב8א דולר נזק . כאן חשבתי הכל בסדר. לפני כמה חודשים כנזק מצטבר מהסופה גם את הגג צריך להחליף ותק עוד 9א$. סה”כ השקעה 50א’ התוכנית הראתה צפי שבין 12ל15 אחוז תשואה שנתית. אירמה שיבשה את התוכניות וכרגע במקום לראות כסף הוספתי על ההשקעה עוד 17א$.
    לך תסביר לאישה שזו השקעה טובה ושמבחינת רצתה לקנות בדיעבד עוד נכס להשקעה…( קנינו עוד 2 מאז אבל זה לדיון אחר) מבחינתי שכחתי מההשקעה הזו וזה לטווח של 5 שנים לפחות מיום ההשקעה עפי החוזה ואולי למרות הכל זו כן תתברר כהשקעה טובה. נתראה בעוד 3 וקצת שנים.
    מסקנה לא הכל ורוד תמיד יש הפתעות גם שעושים הכל נכון עם אנשי המקצוע הנכוניםצריך להעירך להפתעות.

  9. 2 עסקאות גרועות,
    עסקה ראשונה שהייתה אמורה להיות לסקשן 8,
    חלק מהקניה כלל שיפוץ, העברת תהליך הסקשן,השכרה וצפי לתשואה.
    בפועל מנהל נכס גרוע ביותר,
    לא הועבר לסקשן 8,
    הושכר ועקב ניהול גרוע כסף לא נכנס.
    לאחר שנה של ריצות נמכר בהפסד….

    עסקה שניה התחיחה טוב והתדרדרה לתהומות של ככל הנראה הפסד של 50 אחוז מההשקעה.

    לקח עיקרי – לסמוך על אחרים שיבצעו את העבודה עבורך, זה לא מצכון מנצח,
    מנהל הנכס לא מתפקד,שיםותניק לא מתפקד, מישהו לא מתפקד- לחתוך ומהר גם במחיר הפסד רגעי…עדיף לחתוך וחהפסיד קצת מלמשוך ולהפסיד הרבה.

    אני מגיע עם ניסיון בנדלן, עוסק ביזמות וביצוע למחייתי ועושה פרויקטים מורכבים והכל בארץ וכשאני בשליטה ועושה את זה טוב מאוד.
    שתי עסקאות קטנות יחסית לא מורכבות כשלו כישלון חרוץ.

    לא מתבייש להודות בזה.

    הפרוייקטים הבאים בארה”ב ויהיו לא מעט ייתנהלו אחרת ואין לי ספק בהצלחה שלהם.

    שבת שלום