שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות…

ארה"ב או ישראל - איפה כדאי להשקיע?


שרשור עסקאות גרועות…
אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals
לא עסקאות שהתחילו רע והפכתם אותם..
אלא עסקאות כושלות…לכולם יש כאלה..
הנסיון השיתופי של כולנו ילמד אחרים…
וזה תמיד טוב להסתכל אחורה לראות טעויות שנעשו וכמה למדתם מהם….
מי מתחיל?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל"ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2ImEwwR

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון


  • העיסקה הכי גרועה שלי זה שעד עכשיו לא עשיתי שום עיסקה .
  • 2 עסקאות גרועות,
    עסקה ראשונה שהייתה אמורה להיות לסקשן 8,
    חלק מהקניה כלל שיפוץ, העברת תהליך הסקשן,השכרה וצפי לתשואה.
    בפועל מנהל נכס גרוע ביותר,
    לא הועבר לסקשן 8,
    הושכר ועקב ניהול גרוע כסף לא נכנס.
    לאחר שנה של ריצות נמכר בהפסד….

    עסקה שניה התחיחה טוב והתדרדרה לתהומות של ככל הנראה הפסד של 50 אחוז מההשקעה.

    לקח עיקרי – לסמוך על אחרים שיבצעו את העבודה עבורך, זה לא מצכון מנצח,
    מנהל הנכס לא מתפקד,שיםותניק לא מתפקד, מישהו לא מתפקד- לחתוך ומהר גם במחיר הפסד רגעי…עדיף לחתוך וחהפסיד קצת מלמשוך ולהפסיד הרבה.

    אני מגיע עם ניסיון בנדלן, עוסק ביזמות וביצוע למחייתי ועושה פרויקטים מורכבים והכל בארץ וכשאני בשליטה ועושה את זה טוב מאוד.
    שתי עסקאות קטנות יחסית לא מורכבות כשלו כישלון חרוץ.

    לא מתבייש להודות בזה.

    הפרוייקטים הבאים בארה"ב ויהיו לא מעט ייתנהלו אחרת ואין לי ספק בהצלחה שלהם.

    שבת שלום

  • לא גרועה אך בנתיים טרם מכניס כפי שציפינו ובטעם לימון כרגע: השקעה יחד עם אחי ועוד 3 שותפים בנכס מסחרי קומפלקס משרדים קטן בפלורידה. המספרים על הנייר מדהימים הרוב מושכר, אחי כאמריקאי אירגן מימון והכל אמור לעבוד. שבוע לפני הסגירה הבנק פיצץ את העיסקה בקובננטים ( מגבלות) דרקוניים ונאלצנו למצוא מלווה בריבית גבוהה יותר. עדין המספרים עובדים.
    הנכס עובר לבעלות השותפות והכל טוב. חודשיים חולפים ו'אירמה' חולף מעל הנכס. נזקים רבים שחברת הביטוח גררה רגלים כך שכל שותף נאלץ להכניס את היד לכיס לפי אחוזים. ב2017 זה הסתכם ב8א דולר נזק . כאן חשבתי הכל בסדר. לפני כמה חודשים כנזק מצטבר מהסופה גם את הגג צריך להחליף ותק עוד 9א$. סה"כ השקעה 50א' התוכנית הראתה צפי שבין 12ל15 אחוז תשואה שנתית. אירמה שיבשה את התוכניות וכרגע במקום לראות כסף הוספתי על ההשקעה עוד 17א$.
    לך תסביר לאישה שזו השקעה טובה ושמבחינת רצתה לקנות בדיעבד עוד נכס להשקעה…( קנינו עוד 2 מאז אבל זה לדיון אחר) מבחינתי שכחתי מההשקעה הזו וזה לטווח של 5 שנים לפחות מיום ההשקעה עפי החוזה ואולי למרות הכל זו כן תתברר כהשקעה טובה. נתראה בעוד 3 וקצת שנים.
    מסקנה לא הכל ורוד תמיד יש הפתעות גם שעושים הכל נכון עם אנשי המקצוע הנכוניםצריך להעירך להפתעות.
  • טוב אז ככה, מצאתי בית חד משפחתי מחיר שוק כ45,000$, מחיר נדרש לפני מו"מ 22,000$,מחיר סגירה 10,000$, מחיר שיפוץ 15,000$ …
    הסכמתי לטייטל של המוכר (טעות ראשונה- כיום רק עם טייטל שלי), קיבלתי אישור לחוב לעירייה, סוכם שהטייטל סוגרת אותו בכסף שיתקבל בסגירה…
    בפעם היחידה מתוך 15 עיסקאות שלי שהייתי נוכח בסגירה, הועבר השיק לטייטל שהייתה מצוננת בסגירה, חתמנו על הכול, קיבלתי את הטפסים, אין מפתח כיוון שהבית סגור ולא מאוכלס, נפרדנו לשלום, הכנסתי קבלן שעבד איתי בשיפוץ בית אחר שלי ועדיין לא סיים את השיפוץ, תוך כדי עבודות פרצו לנו לבית מסוממים לצורך שימוש (כן אני עובד באזורים קשים וחלשים, עם תשואות מטורפות אבל זה למועד אחר), כמובן שהפריצה באמצעות פתיחת חור בתקרה ועקיצה של הקבלן תוספת 3,000$ לשיפוץ, הקבלן מתקדם באיטיות בגלל שלא מסוגל לבצע 2 עבודות במקביל(ניסיון קצר עם הקבלן), החלטתי להמשיך את השיפוץ עם קבלן שלי שיש לי ניסיון איתו, כאשר הגיע הקבלן להתחיל לעבוד מצא במקום פועלים של קבלן אחר שעובדים במקום מטעם בעל הבית, בירור קצר התגלה שהטייטל הלכה הבייתה לנוח למשך כשבוע, וניגשה לעירייה לאחר כשלושה שבועות לרשום את הבית על שמי ולשלם את החוב והחשבונות השונים… ובינתיים השריף החרוץ הוציא את הבית למכירה פומבית… במחיר 17,000$ ללא ידיעתנו…לאחר עיכובים רבים ופנייה לביטוח של הטייטל קיבלתי את הכסף של הבית, למעט הוצאות הסגירה ואת המקדמה לקבלן…
    כרגע הנזק על העיסקה עומד על כ14,000$ ועדיין לא ברור אך יסגר, במרץ אני מגיע לדיון בבית משפט בפילדלפיה בתביעה שלי נגד המתווכת…מקווה להוציא ממנה כמה שניתן ואולי גם מהטייטל …
    שורה התחתונה הסתמכות על אנשי מקצוע שלא היכרתי במיוחד, עם מעט נאמנות אליי וברור לי שאני אחראי לכול מה שקרה ובהחלט הסקתי את המסקנות הנדרשות וטיפלתי בליקויים אצלי…
    האם זה ישמור עליי מעיסקה לא טובה בעתיד? לא יודע, אני מאמין שיהיו טעויות אחרות ולא טעויות שכבר עשיתי….
  • (כן אני עובד באזורים קשים וחלשים, עם תשואות מטורפות אבל זה למועד אחר) – שמחה לקרוא את השיתוף הזה. עובדת באותם אזורים וחשבתי שאני דוברת העברית היחידה שקופצת ראש למקומות היותר מאתגרים.
  • Or Stern Noel
    את לא היחידה אבל בהחלט מיוחדת
    🙂
    נשמח לשמוי פוסטי חוויות ואת חכמת הנסיון שלך..ההשקפה שלך
  • פליפ שעוד לא נסגר, מקווה שעוד יהיה לזה סוף טוב איכשהוא.. נכס שנקנה בשכונה מבוקשת במחיר של 135k $ שיפוץ היה אמור להיות 120k $ ומחיר מכירה 350k $

    לקראת הוצאה לשוק בודקים עם מתווכים נוספים והמסקנה שאפשר להגיע אפילו ל 400k $. מפרסמים את הנכס ב 390k $ מתרגשת מכמה רווח אפשר לעשות.. מקבלים הצעה על היום הפתוח הראשון. חותם חוזה ..ואז במשך חודש וחצי רק מתמקח על המחיר עד שהוריד אותנו ל 355k $. בנקודה הזאת, כבר שכחנו מה- arv הראשוני והתרגזנו כמה הוריד אותנו מה 400k $ .. ודחינו את ההצעה. טעות!!!
    אסור לסרב למכירה ברווח! אסור להשאיר נכס באוויר יותר מדי זמן..
    כבר חצי שנה שמנסים למכור , הורדנו מהאוויר היינו צריכים להוסיף כסף לכל מיני שדרוגים, עלויות ה HML מטפסות. יכול היה כבר להיות מאחורינו..
    עכשיו אנחנו בתהליך ריפייננס להוריד עלויות ריבית ולעשות קאש אאוט למשקיע כדי שיקבל רווח כבר עכשיו (אם יהיה הפסד, שיהיה עלינו ולא עליו), שיפורים לנכס והוצאה מחדש כחדש לשוק ??

    העיקר – למדתי המון לפרוייקטים הבאים!

  • היי רכשתי נכס ב יולי 2016 ממש בתחילת הדרך בגאסטוניה צפון קרוליינה ב 32000 דולר שכירות 475..דייר בפנים והברוקר סיפר ניסים ונפלאות..ביצעתי אינספקשיין cma טהכל לםי הספר..בדקתי את מנהל הנכסים ואפילו רוברט שמין דיבר איתו ואמר לי שהוא מבין ענין ויש לי צוות טוב..לאחר חודש רין שכירות..מנהל הנכסים מתנהל באיטיות רבה ועד הפינוי לקח חודשיים וחצי. כדי להשכיר צריך לשפץ לפנות הבית נראה גיהנום…השקעה של 18000 בשיפוץ שנגמר בינואר. בקיצור השקעתי כ50000..השכרנו ב 695 ..השבחנו… הנכס עבד עד ינואר 2018.ואז הדייר לא משלם..דייר שעבר את כל הבדיקות בהצלחה. בפברואר אמרתי שצריך למכור. לא בא לי על הנכס.. תוך חודש מכרתי ב 56000. בכיס נשארתי עם 51000 לאחר כל עלות המכירה. נכס שבסכה הפסדתי עליו.
  • Jacob Sapoj תקרא.מעולה.
  • ח'ברה הפוסט הזה שווה זהב.
  • באמת שרשור מבורך..לפני שאכנס לעסקה..נהדרים אתם..תמשיכו לשתף
  • Tali Eliash
  • סיפור עסקה כושלת:זהירות, פוסט ארוך במיוחד…

    לפני כשלוש שנים נכנסתי כמשקיע לעסקת פליפ של יזמים אחרים.

    היזם הבטיח על הנייר הרים וגבעות, הכל נראה ורוד – העסקה היתה אמורה לקחת 6 חודשים ולהביא תשואה של מעל 11%
    היינו 5 משקיעים בעסקה באחד האזורים הטובים בג'קסונוויל פלורידה
    עלות הנכס $190K
    עלות שיפוץ ונוספות $85K
    מכירה $365K
    נשמע מצויין
    הייתי אז בתחילת דרכי ובאותו הזמן היה לי יותר כסף מכדי יכולת לבצע עסקאות בעצמי אז החלטתי להכנס בתור משקיע וגם להכיר יותר טוב את האיזור באמצעות השקעה אצל יזם אחר – איזור מצויין, קופמס טובים, נכס שהוצע למכירה ליד קיבל 13 הצעות ביום הראשון, נשמע טוב לא?

    אז זהו שבפועל זה היה קצת פחות.

    זה התחיל בזה שהשיפוץ התעכב והקבלן הראשון פוטר אחרי 3 חודשים.
    עד שנמצא קבלן חדש שהסכים להמשיך מאותה נקודה – ומי שעובד עם קבלנים יודע שהדבר שהם הכי שונאים לעשות זה להמשיך עבודה של קבלן אחר… עבר עוד חודש וחצי.
    העבודה עם הקבלן החדש היתה אמורה להסתיים תוך חודש אבל כמובן שגם איתו זה התעכב והעבודה נמשכה עוד ארבעה חודשים.
    בנקודה הזאת אנחנו במצב של 11 חודשים מתחילת הפרוייקט ורק עכשיו הנכס הוצע למכירה – עדיין במחיר המתוכנן $365K
    אז אנחנו כבר מבינים שחצי שנה זה לא יקח…
    הנכס נמצא בשוק, באים אנשים לראות אבל אין שום הצעה רצינית.
    עובר חודש ועוד חודשיים וכלום…
    מתחילים להוריד את המחיר,
    בהתחלה ב 10 אלף
    כלום…
    עוד חודש, עוד הורדה ועוד הורדה ושום דבר.
    אחרי 6 חודשים של שיווק אנחנו כבר על $334K
    $30 אלף מתחת למחיר המתוכנן.
    לבסוף מחליטים להחליף מתווך – אולי הנוכחי לא מספיק טוב…
    המתווך החדש ממליץ לבצע שינויים – קצת גינון, התקנת דלת נוספת, הוספת אריחים במטבח Staging (ריהוט תצוגה) – כל זה כמובן בהוצאה נוספת שלנו המשקיעים… ויוצאים לדרך!
    הנכס עולה לאוויר עם המתווך החדש במחיר של $334K
    המתווך החדש מלא מרץ ורצון טוב עושה כנסים, בית פתוח עם קייטרינג, מחלק גיפט כארדס מפרסם בכל המדיות האפשריות – ונאדה, שום דבר.
    אחד המשקיעים שהיה הכי פחות סבלני מהשאר לאורך כל הדרך לחץ מאוד על היזם ועל שאר המשקיעים לבצע עוד פעולות לשם קידום הבאת העסקה לסיומה.
    בין היתר, התחלנו לבדוק עם קונים פוטנציאליים את הסיבה שלהם לויתור על הבית ומתברר שהרבה ירדו מהעניין בגלל הקרבה של הבית לכביש סואן – את זה לא ניתן לשנות…
    לאחר חודשיים סוף סוף יש משפחה שמעוניינת בנכס
    כמה היא מציעה?
    $310K
    כולם כבר מתים להפטר מהעסקה הרעה הזאת אבל לאותו המשקיע שהיה פחות סבלני זה נשמע בעייתי והוא לא הסכים לרדת כל כך הרבה היות והיינו על $330K
    בסופו של דבר שוכנע הסרבן – הרוכש הפוטנציאלי שלח אינספקטור ואחרי חודש החליט – נכון, לרדת מהעסקה…
    עוד חודש – מגיעה סופה לאיזור, למרבה המזל לא גורמת ליותר מידי נזקים…
    מסדרים קצת את הגינה ויוצאים שוב לדרך.
    אנחנו כבר בשנה ותשעה חודשים בתוך הפרוייקט!
    מחליטים להוריד את המחיר באלף דולר כל שבוע כדי להקפיץ את המודעה באופן תדיר.
    עוברים עוד 3 חודשים, מחליטים להוריד את המחיר עוד בצורה אגרסיבית ל $299K
    מתחילות לבוא יותר משפחות אבל בינתיים מתחילים להופיע סדקים בקירות ובתקרה שדורשים תיקון – היזם מחליט לתקן על חשבונו.
    בינתיים ההצעות היחידות שמגיעות הן על $220K – $230K מיזמים אחרים
    לאחר כשנתיים וחודשיים מההתחלה – מגיעה ההודעה המשמחת – יש חוזה עם קונה על $299K!!!
    אך אבוי – לאחר מספר ימים – מגיעה הודעה שהרוכש ביטל את הקנייה.
    שוב יוצאים לדרך…
    עוברים עוד חודשיים שבמהלכם מורידים עוד במחיר בכל מספר שבועות
    מגיעים למחיר של $265K – הפסד של כ $40K
    בסופו של דבר לאחר שנתיים ותשעה חודשים
    מצליחים להגיע לקונה שמוכן לשלם $260 אלף –
    זוכרים את התוכנית המקורית?
    זאת עם הקומפס הרשמי ממתווך על $365K?
    יצאנו מהעסקה אחרי כמעט שלוש שנים בשן ועין – אבל עדיין עם רוב הכסף שהשקענו.
    מי שהגיע איתי עד כאן רואה איך יכולה להיראות עסקה לא בדיוק לפי התכנון.
    לא תמיד אפשר לסמוך על קומפס של מתווך
    מיקום הבית ברחוב יכול להשפיע בצורה דרסתית על הביקוש שלו אפילו לעומת בית לידו
    כשנמצאים עם עוד מספר משקיעים בעסקה, אין לך את היכולת לקבל החלטות בצורה עצמאית.
    קשה לסמוך על אחרים בלי לדעת ולבדוק לעומק.
    עם כל הבעיות – כ 80% מהכסף שהושקע חזר וזה לא הפסד של כל הכסף כמו שיכול לקרות בבורסה…

    חפרתי מספיק, מקווה שהועלתי במשהו.

  • Moshe Katzir Mor Amira
  • LiorLiorchik
    יחידות לימוד
  • הנה עוד פוסט שהפך ממה שהיה אמור להיות חומר לימוד מוסר השכל או סיפור על חוויות לא מוצלחות … לתגובות של מתלהבים שמתים לפרסם את עצמם ודוחפים כמה הם "גדולים " " ומקצועיים" ואני ואני ואני ואני … די כבר . זה מוציא את החשק לקרוא את האחרים שכן נמצאים וכותבים לענין …… כולכם התותחים הגדולים שמבצעים סקרי שוק ויודעים כל דבר ובחיים לא נופלים !! לא הייתם מחפשים משקיעים בנרות , הייתם אמורים להיות מיליונרים מזמן ולהשקיע רק את הכסף שלכם !!!!! בשביל מה לתת למישהו להנות המקצועיות הבלתי נתפסת והגאונות שלכם ….. קצת לחזור לכדור הארץ פליז
  • חברים, תודה על השיתוף-זה תורם ועוזר לכולם. כמה מלים לגבי אזורים שנקראים War Zones אפשר לראות כאן כביכול cash Flow נאה, מצד שני זה לפעמים לא לאורך זמן, ובכל פעם שמתחלף דייר צריך לחשוב על העלויות שצריכים לשלם לחברות הניהול, וכמובן העלויות של התיקונים אחרי דיירים שמתחלפים. אין לי נסיון עם בתים כאלה, . אני בעד מקומות שבהם כייף לקנות בתים לשפץ ולמכור, או למצוא דיירים להמון שנים. לפני קניה הייתי מציע תמיד לעשות Engineer's inspection וככה לקבל מושג לגבי תיקונים (אחלה דרך לכופף למוכר את היד ולהוריד את המחיר)…… בהצלחה וחיוך לכולם
  • זו העסקה הראשונה שלנו בסינט לואיס ,עשנו בה את כל הטעויות האפשריות ,חוויה צורבת והפסד ענק .

    קנינו נכס בשכונה טובה, שהיה זקוק לשיפוץ טוטלי מחיר קניה 185k$ מחיר מכירה אחרי שיפוץ 375-400k$
    עבדנו עם קבלן לא מוכר שנתן לנו הצעה של k$100
    חשבנו שעשינו את עסקת חיינו.
    המתווך שבעזרתו קנינו את הבית היה אמור גם למכור לנו אותו. הוא הציע שבמקום 3 % עמלה ניתן לו 4% עמלה והוא בתמורה יפקח על עבודת הקבלן, לדבריו הוא עבד עם משקיעים וגם היו לו נכסים שהשקיע בעצמו ויודע לעבוד עם קבלנים.

    כפי שאמרתי עשינו את כל הטעויות האפשריות.

    טעות 1- היום אני מבינה שמחיר הקניה היה גבוה מידי

    טעות 2-בזמנו ביקשנו מהמתווך לשאת ולתת על מחיר הקניה אך הוא לחץ עלינו לקנות אותו בסכום שהוצע – היינו בוסר בלי ביטחון ולא היינו אסרטיביים מספיק להוריד את המחיר בעצמנו .

    טעות 3- לא בדקנו מספיק קבלנים ומחירים ולקחנו את הזול יותר.

    טעות 4 – סמכנו יותר מידי על אחרים והאמנו מידי גם על המתווך וגם על הקבלן .
    בוא נתחיל עם המתווך סמכנו עליו מידי ,נתנו לו יותר מידי כוח ושליטה. לא בדקנו האם באמת יש לו ניסיון בעבודה עם משקיעים והפיקוח על קבלנים.
    ולא בדקנו אותו תול כדי עבודה.
    הקבלן מרח אותו אמר לו שהוא מתקדם לפי התוכנית כשבפועל הוא לא עשה הרבה.
    המתווך ועוזרו ביקרו הרבה מאוד בנכס והיו בקשר עם הקבלן אבל אם הם לא הבחינו שהקבלן עובד עליהם הם כנראה לא הבינו הרבה בשיפוץ. המתווך אישר להעביר לקבלן כספים וכך נעקצנו בכ60 אלף דולר כשהקבן ברח איתו מסתבר שעשה רק דמולישן.
    טעות 5- לא היינו צמודים לסיסטם שהכרנו אותו .

    מסקנות
    לשאול להתייעץ להעזר, יש לנו קהילת משקיעים מדהימה שמוכנה לייעץ ולעזור .

    להקשיב לאנטואיציות – עשינו הרבה דברים שלא הסכמנו איתם ושהבטן צעקה שזה לא נכון .
    לבדוק היטב לפני המחליטים על עבודה עם אנשי מקצוע

    גם אם אתה ירוק חסר ניסיון וביטחון אל תוותר על הכוחות שלך ואל תמעיט מערכך ( אסרטיביות, ידע ,יכולות, )

    חשבנו שאם אנו מעביקים אנשי מקצוע כמו מתווך אנו יכולים לבמוך עליו ולנוח ניום אני יודעת שאין דבר כזה ושאנו צריכים להיות מעורים בכל דבר ועם שליטה על הכול. אנו הקס מנג'ר.

    לא לפעול מתוך רגשות אלא מתוך שיקולים רציונלים בלבד

    וכמובן להיות צמודים לעקרונות ,לקוים אדומים ולסיסטם . מבחינתי כיום זה בל יעבור .
    היום אנו מלקקים את הפצעים הנכס על חוזה במחיר זול יותר ממה שקנינו
    מקווה שלא נםיד מידי לקרטת העסקה הבאה שלנו.

    תודה למי שהגיע עד הלום

    שלח…

  • הפוסט הכי חשוב מזה זמן רב בפייס.
    סיפור אחת העסקאות שלי :
    קניית מגרש ועיסקת בניה חדשה סה"כ 206 אלף דולר, צפי להשכרה ב 2000, שוווי שוק מוערך בסיום 260.
    הבית מושכר בפועל רק לאחר מספר חודשים של נסיונות כולל השקעה נוספת בשדרוגים ב 1700 לחודש במקום 2000.
    לקראת סיום החוזה נסיונות השכרה נוספים ב 2000 ללא הצלחה ובעקבות עלויות תפעול יקרות בשכונה( לדוגמא ארנונה 2800 דולר שנתי במקום 1600 שסיפרו לי) והבנה שהשכירות לא תעלה החלטה לצאת למכירה.
    לאחר כמעט שנה של בית ריק ועלויות חודשיות גבוהות בעיקר בקיץ גינון חשמל וכו מקבלים הצעה שגם מתגבשת למכירה. בשורה התחתונה לאחר הוצאות מכירה מה שהשקעתי אקבל חזרה.
    מסקנות :
    שכונה שאין בה השכרות כלל כנראה גם לא יהיו בה….
    כשבונים לך בית פשוט בשכונה יוקרתית יחסית המחיר של הבית שלך לא ימשך למעלה בגלל שהבתים שם יפים, אם הבית שבנו לך קטן יחסית, כל חדרי השינה בקומה עליונה ולא כפי שמקובל שם, אם רמת הגימור בסיסית הוא פשוט לא ימכר.
    הוצאות מכירה של כ 9 אחוז זה הרבה כסף והמשמעות היא שבכדי להרוויח הגאפ בין מחיר הקניה למכירה צריך שיהיה כ 30 אחוז אמיתי. בעיסקה זו הפסדתי כבר בקניה, היזם גזר את כל הרווח כשמכר לי ב 210.
    המחיר שקניתי היה זול יחסית לבתים בשכונה שעלו כ 340 אבל המחיר פר מטר בנוי היה משמעותית גבוה ואת זה לא בדקתי.
    בית ריק זאת הוצאה.
    לשמחתי מלכתחילה לא נגשתי ליזמות עם מחשבה לעיסקה אחת אחרת היתי צריך להביא כסף מהבית במשך שנה שלמה, כאן בסה"כ עיסקה גרועה קילקלה קצת את התיק כולו.
    עדיף להיפרד מעיסקה גרועה מאשר להמשיך ולהחזיק בה.
    יזמים לרוב גוזרים את הרווח בשניה שסגרו איתכם עיסקה וזה בסדר אבל צריך לוודא טוב טוב שהשאירו גם לכם ולא נשארתם תלויים רק באשליות לעליית ערך עתידית.
  • הביסיס והנכונות להודות בטעות או להכיר בכישלון של עיסקה – הוא אבן תווך ובסיס איתן למנוע שגיאות בעתיד , ולא להתאהב בנכס ולחכות אולי ואיכשהו הוא יחזיר את הכסף .. עדיף לצאת כפי שכתבת , ולייצר את ההפסד בעיסקה חדשה בריאה יותר …. יש לי לא מעט חברים ששייכים לליגה של בתים בעשרות וגם מאות מיליוני דולרים של עיסקאות !!! והם לימדו אותי – ככל שהודינו מהר ייותר בטעויות שילמנו עליהן פפחות .!!!! כן , גם טייקונים ואבירי נדל"ן נופלים וטועים … להפנים , להבין להודות ולהמשיך הלאה צריך יכולת לשים את האגו בצד לקצת זמן – בהצלחה לאלו שלא נפלו לא מעדו ולא טעו … וגם לנו שאר בני האנוש
0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
17 תגובות
החדש ביותר
הישן ביותר הכי מדורגות
Inline Feedbacks
View all comments
נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

חברים, תודה על השיתוף-זה תורם ועוזר לכולם. כמה מלים לגבי אזורים שנקראים War Zones אפשר לראות כאן כביכול cash Flow נאה, מצד שני זה לפעמים לא לאורך זמן, ובכל פעם שמתחלף דייר צריך לחשוב על העלויות שצריכים לשלם לחברות הניהול, וכמובן העלויות של התיקונים אחרי דיירים שמתחלפים. אין לי נסיון עם בתים כאלה, . אני בעד מקומות שבהם כייף לקנות בתים לשפץ ולמכור, או למצוא דיירים להמון שנים. לפני קניה הייתי מציע תמיד לעשות Engineer's inspection וככה לקבל מושג לגבי תיקונים (אחלה דרך לכופף למוכר את היד ולהוריד את המחיר)…… בהצלחה וחיוך לכולם

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

הנה עוד פוסט שהפך ממה שהיה אמור להיות חומר לימוד מוסר השכל או סיפור על חוויות לא מוצלחות … לתגובות של מתלהבים שמתים לפרסם את עצמם ודוחפים כמה הם "גדולים " " ומקצועיים" ואני ואני ואני ואני … די כבר . זה מוציא את החשק לקרוא את האחרים שכן נמצאים וכותבים לענין …… כולכם התותחים הגדולים שמבצעים סקרי שוק ויודעים כל דבר ובחיים לא נופלים !! לא הייתם מחפשים משקיעים בנרות , הייתם אמורים להיות מיליונרים מזמן ולהשקיע רק את הכסף שלכם !!!!! בשביל מה לתת למישהו להנות המקצועיות הבלתי נתפסת והגאונות שלכם ….. קצת לחזור לכדור הארץ פליז

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

LiorLiorchik
יחידות לימוד

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

Moshe Katzir Mor Amira

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

סיפור עסקה כושלת:זהירות, פוסט ארוך במיוחד…

לפני כשלוש שנים נכנסתי כמשקיע לעסקת פליפ של יזמים אחרים.

היזם הבטיח על הנייר הרים וגבעות, הכל נראה ורוד – העסקה היתה אמורה לקחת 6 חודשים ולהביא תשואה של מעל 11%
היינו 5 משקיעים בעסקה באחד האזורים הטובים בג'קסונוויל פלורידה
עלות הנכס $190K
עלות שיפוץ ונוספות $85K
מכירה $365K
נשמע מצויין
הייתי אז בתחילת דרכי ובאותו הזמן היה לי יותר כסף מכדי יכולת לבצע עסקאות בעצמי אז החלטתי להכנס בתור משקיע וגם להכיר יותר טוב את האיזור באמצעות השקעה אצל יזם אחר – איזור מצויין, קופמס טובים, נכס שהוצע למכירה ליד קיבל 13 הצעות ביום הראשון, נשמע טוב לא?

אז זהו שבפועל זה היה קצת פחות.

זה התחיל בזה שהשיפוץ התעכב והקבלן הראשון פוטר אחרי 3 חודשים.
עד שנמצא קבלן חדש שהסכים להמשיך מאותה נקודה – ומי שעובד עם קבלנים יודע שהדבר שהם הכי שונאים לעשות זה להמשיך עבודה של קבלן אחר… עבר עוד חודש וחצי.
העבודה עם הקבלן החדש היתה אמורה להסתיים תוך חודש אבל כמובן שגם איתו זה התעכב והעבודה נמשכה עוד ארבעה חודשים.
בנקודה הזאת אנחנו במצב של 11 חודשים מתחילת הפרוייקט ורק עכשיו הנכס הוצע למכירה – עדיין במחיר המתוכנן $365K
אז אנחנו כבר מבינים שחצי שנה זה לא יקח…
הנכס נמצא בשוק, באים אנשים לראות אבל אין שום הצעה רצינית.
עובר חודש ועוד חודשיים וכלום…
מתחילים להוריד את המחיר,
בהתחלה ב 10 אלף
כלום…
עוד חודש, עוד הורדה ועוד הורדה ושום דבר.
אחרי 6 חודשים של שיווק אנחנו כבר על $334K
$30 אלף מתחת למחיר המתוכנן.
לבסוף מחליטים להחליף מתווך – אולי הנוכחי לא מספיק טוב…
המתווך החדש ממליץ לבצע שינויים – קצת גינון, התקנת דלת נוספת, הוספת אריחים במטבח Staging (ריהוט תצוגה) – כל זה כמובן בהוצאה נוספת שלנו המשקיעים… ויוצאים לדרך!
הנכס עולה לאוויר עם המתווך החדש במחיר של $334K
המתווך החדש מלא מרץ ורצון טוב עושה כנסים, בית פתוח עם קייטרינג, מחלק גיפט כארדס מפרסם בכל המדיות האפשריות – ונאדה, שום דבר.
אחד המשקיעים שהיה הכי פחות סבלני מהשאר לאורך כל הדרך לחץ מאוד על היזם ועל שאר המשקיעים לבצע עוד פעולות לשם קידום הבאת העסקה לסיומה.
בין היתר, התחלנו לבדוק עם קונים פוטנציאליים את הסיבה שלהם לויתור על הבית ומתברר שהרבה ירדו מהעניין בגלל הקרבה של הבית לכביש סואן – את זה לא ניתן לשנות…
לאחר חודשיים סוף סוף יש משפחה שמעוניינת בנכס
כמה היא מציעה?
$310K
כולם כבר מתים להפטר מהעסקה הרעה הזאת אבל לאותו המשקיע שהיה פחות סבלני זה נשמע בעייתי והוא לא הסכים לרדת כל כך הרבה היות והיינו על $330K
בסופו של דבר שוכנע הסרבן – הרוכש הפוטנציאלי שלח אינספקטור ואחרי חודש החליט – נכון, לרדת מהעסקה…
עוד חודש – מגיעה סופה לאיזור, למרבה המזל לא גורמת ליותר מידי נזקים…
מסדרים קצת את הגינה ויוצאים שוב לדרך.
אנחנו כבר בשנה ותשעה חודשים בתוך הפרוייקט!
מחליטים להוריד את המחיר באלף דולר כל שבוע כדי להקפיץ את המודעה באופן תדיר.
עוברים עוד 3 חודשים, מחליטים להוריד את המחיר עוד בצורה אגרסיבית ל $299K
מתחילות לבוא יותר משפחות אבל בינתיים מתחילים להופיע סדקים בקירות ובתקרה שדורשים תיקון – היזם מחליט לתקן על חשבונו.
בינתיים ההצעות היחידות שמגיעות הן על $220K – $230K מיזמים אחרים
לאחר כשנתיים וחודשיים מההתחלה – מגיעה ההודעה המשמחת – יש חוזה עם קונה על $299K!!!
אך אבוי – לאחר מספר ימים – מגיעה הודעה שהרוכש ביטל את הקנייה.
שוב יוצאים לדרך…
עוברים עוד חודשיים שבמהלכם מורידים עוד במחיר בכל מספר שבועות
מגיעים למחיר של $265K – הפסד של כ $40K
בסופו של דבר לאחר שנתיים ותשעה חודשים
מצליחים להגיע לקונה שמוכן לשלם $260 אלף –
זוכרים את התוכנית המקורית?
זאת עם הקומפס הרשמי ממתווך על $365K?
יצאנו מהעסקה אחרי כמעט שלוש שנים בשן ועין – אבל עדיין עם רוב הכסף שהשקענו.
מי שהגיע איתי עד כאן רואה איך יכולה להיראות עסקה לא בדיוק לפי התכנון.
לא תמיד אפשר לסמוך על קומפס של מתווך
מיקום הבית ברחוב יכול להשפיע בצורה דרסתית על הביקוש שלו אפילו לעומת בית לידו
כשנמצאים עם עוד מספר משקיעים בעסקה, אין לך את היכולת לקבל החלטות בצורה עצמאית.
קשה לסמוך על אחרים בלי לדעת ולבדוק לעומק.
עם כל הבעיות – כ 80% מהכסף שהושקע חזר וזה לא הפסד של כל הכסף כמו שיכול לקרות בבורסה…

חפרתי מספיק, מקווה שהועלתי במשהו.

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

Tali Eliash

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

באמת שרשור מבורך..לפני שאכנס לעסקה..נהדרים אתם..תמשיכו לשתף

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

ח'ברה הפוסט הזה שווה זהב.

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

Jacob Sapoj תקרא.מעולה.

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

היי רכשתי נכס ב יולי 2016 ממש בתחילת הדרך בגאסטוניה צפון קרוליינה ב 32000 דולר שכירות 475..דייר בפנים והברוקר סיפר ניסים ונפלאות..ביצעתי אינספקשיין cma טהכל לםי הספר..בדקתי את מנהל הנכסים ואפילו רוברט שמין דיבר איתו ואמר לי שהוא מבין ענין ויש לי צוות טוב..לאחר חודש רין שכירות..מנהל הנכסים מתנהל באיטיות רבה ועד הפינוי לקח חודשיים וחצי. כדי להשכיר צריך לשפץ לפנות הבית נראה גיהנום…השקעה של 18000 בשיפוץ שנגמר בינואר. בקיצור השקעתי כ50000..השכרנו ב 695 ..השבחנו… הנכס עבד עד ינואר 2018.ואז הדייר לא משלם..דייר שעבר את כל הבדיקות בהצלחה. בפברואר אמרתי שצריך למכור. לא בא לי על הנכס.. תוך חודש מכרתי ב 56000. בכיס נשארתי עם 51000 לאחר כל עלות המכירה. נכס שבסכה הפסדתי עליו.

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

פליפ שעוד לא נסגר, מקווה שעוד יהיה לזה סוף טוב איכשהוא.. נכס שנקנה בשכונה מבוקשת במחיר של 135k $ שיפוץ היה אמור להיות 120k $ ומחיר מכירה 350k $

לקראת הוצאה לשוק בודקים עם מתווכים נוספים והמסקנה שאפשר להגיע אפילו ל 400k $. מפרסמים את הנכס ב 390k $ מתרגשת מכמה רווח אפשר לעשות.. מקבלים הצעה על היום הפתוח הראשון. חותם חוזה ..ואז במשך חודש וחצי רק מתמקח על המחיר עד שהוריד אותנו ל 355k $. בנקודה הזאת, כבר שכחנו מה- arv הראשוני והתרגזנו כמה הוריד אותנו מה 400k $ .. ודחינו את ההצעה. טעות!!!
אסור לסרב למכירה ברווח! אסור להשאיר נכס באוויר יותר מדי זמן..
כבר חצי שנה שמנסים למכור , הורדנו מהאוויר היינו צריכים להוסיף כסף לכל מיני שדרוגים, עלויות ה HML מטפסות. יכול היה כבר להיות מאחורינו..
עכשיו אנחנו בתהליך ריפייננס להוריד עלויות ריבית ולעשות קאש אאוט למשקיע כדי שיקבל רווח כבר עכשיו (אם יהיה הפסד, שיהיה עלינו ולא עליו), שיפורים לנכס והוצאה מחדש כחדש לשוק ??

העיקר – למדתי המון לפרוייקטים הבאים!

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

Or Stern Noel
את לא היחידה אבל בהחלט מיוחדת
🙂
נשמח לשמוי פוסטי חוויות ואת חכמת הנסיון שלך..ההשקפה שלך

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

(כן אני עובד באזורים קשים וחלשים, עם תשואות מטורפות אבל זה למועד אחר) – שמחה לקרוא את השיתוף הזה. עובדת באותם אזורים וחשבתי שאני דוברת העברית היחידה שקופצת ראש למקומות היותר מאתגרים.

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

טוב אז ככה, מצאתי בית חד משפחתי מחיר שוק כ45,000$, מחיר נדרש לפני מו"מ 22,000$,מחיר סגירה 10,000$, מחיר שיפוץ 15,000$ …
הסכמתי לטייטל של המוכר (טעות ראשונה- כיום רק עם טייטל שלי), קיבלתי אישור לחוב לעירייה, סוכם שהטייטל סוגרת אותו בכסף שיתקבל בסגירה…
בפעם היחידה מתוך 15 עיסקאות שלי שהייתי נוכח בסגירה, הועבר השיק לטייטל שהייתה מצוננת בסגירה, חתמנו על הכול, קיבלתי את הטפסים, אין מפתח כיוון שהבית סגור ולא מאוכלס, נפרדנו לשלום, הכנסתי קבלן שעבד איתי בשיפוץ בית אחר שלי ועדיין לא סיים את השיפוץ, תוך כדי עבודות פרצו לנו לבית מסוממים לצורך שימוש (כן אני עובד באזורים קשים וחלשים, עם תשואות מטורפות אבל זה למועד אחר), כמובן שהפריצה באמצעות פתיחת חור בתקרה ועקיצה של הקבלן תוספת 3,000$ לשיפוץ, הקבלן מתקדם באיטיות בגלל שלא מסוגל לבצע 2 עבודות במקביל(ניסיון קצר עם הקבלן), החלטתי להמשיך את השיפוץ עם קבלן שלי שיש לי ניסיון איתו, כאשר הגיע הקבלן להתחיל לעבוד מצא במקום פועלים של קבלן אחר שעובדים במקום מטעם בעל הבית, בירור קצר התגלה שהטייטל הלכה הבייתה לנוח למשך כשבוע, וניגשה לעירייה לאחר כשלושה שבועות לרשום את הבית על שמי ולשלם את החוב והחשבונות השונים… ובינתיים השריף החרוץ הוציא את הבית למכירה פומבית… במחיר 17,000$ ללא ידיעתנו…לאחר עיכובים רבים ופנייה לביטוח של הטייטל קיבלתי את הכסף של הבית, למעט הוצאות הסגירה ואת המקדמה לקבלן…
כרגע הנזק על העיסקה עומד על כ14,000$ ועדיין לא ברור אך יסגר, במרץ אני מגיע לדיון בבית משפט בפילדלפיה בתביעה שלי נגד המתווכת…מקווה להוציא ממנה כמה שניתן ואולי גם מהטייטל …
שורה התחתונה הסתמכות על אנשי מקצוע שלא היכרתי במיוחד, עם מעט נאמנות אליי וברור לי שאני אחראי לכול מה שקרה ובהחלט הסקתי את המסקנות הנדרשות וטיפלתי בליקויים אצלי…
האם זה ישמור עליי מעיסקה לא טובה בעתיד? לא יודע, אני מאמין שיהיו טעויות אחרות ולא טעויות שכבר עשיתי….

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

לא גרועה אך בנתיים טרם מכניס כפי שציפינו ובטעם לימון כרגע: השקעה יחד עם אחי ועוד 3 שותפים בנכס מסחרי קומפלקס משרדים קטן בפלורידה. המספרים על הנייר מדהימים הרוב מושכר, אחי כאמריקאי אירגן מימון והכל אמור לעבוד. שבוע לפני הסגירה הבנק פיצץ את העיסקה בקובננטים ( מגבלות) דרקוניים ונאלצנו למצוא מלווה בריבית גבוהה יותר. עדין המספרים עובדים.
הנכס עובר לבעלות השותפות והכל טוב. חודשיים חולפים ו'אירמה' חולף מעל הנכס. נזקים רבים שחברת הביטוח גררה רגלים כך שכל שותף נאלץ להכניס את היד לכיס לפי אחוזים. ב2017 זה הסתכם ב8א דולר נזק . כאן חשבתי הכל בסדר. לפני כמה חודשים כנזק מצטבר מהסופה גם את הגג צריך להחליף ותק עוד 9א$. סה"כ השקעה 50א' התוכנית הראתה צפי שבין 12ל15 אחוז תשואה שנתית. אירמה שיבשה את התוכניות וכרגע במקום לראות כסף הוספתי על ההשקעה עוד 17א$.
לך תסביר לאישה שזו השקעה טובה ושמבחינת רצתה לקנות בדיעבד עוד נכס להשקעה…( קנינו עוד 2 מאז אבל זה לדיון אחר) מבחינתי שכחתי מההשקעה הזו וזה לטווח של 5 שנים לפחות מיום ההשקעה עפי החוזה ואולי למרות הכל זו כן תתברר כהשקעה טובה. נתראה בעוד 3 וקצת שנים.
מסקנה לא הכל ורוד תמיד יש הפתעות גם שעושים הכל נכון עם אנשי המקצוע הנכוניםצריך להעירך להפתעות.

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

2 עסקאות גרועות,
עסקה ראשונה שהייתה אמורה להיות לסקשן 8,
חלק מהקניה כלל שיפוץ, העברת תהליך הסקשן,השכרה וצפי לתשואה.
בפועל מנהל נכס גרוע ביותר,
לא הועבר לסקשן 8,
הושכר ועקב ניהול גרוע כסף לא נכנס.
לאחר שנה של ריצות נמכר בהפסד….

עסקה שניה התחיחה טוב והתדרדרה לתהומות של ככל הנראה הפסד של 50 אחוז מההשקעה.

לקח עיקרי – לסמוך על אחרים שיבצעו את העבודה עבורך, זה לא מצכון מנצח,
מנהל הנכס לא מתפקד,שיםותניק לא מתפקד, מישהו לא מתפקד- לחתוך ומהר גם במחיר הפסד רגעי…עדיף לחתוך וחהפסיד קצת מלמשוך ולהפסיד הרבה.

אני מגיע עם ניסיון בנדלן, עוסק ביזמות וביצוע למחייתי ועושה פרויקטים מורכבים והכל בארץ וכשאני בשליטה ועושה את זה טוב מאוד.
שתי עסקאות קטנות יחסית לא מורכבות כשלו כישלון חרוץ.

לא מתבייש להודות בזה.

הפרוייקטים הבאים בארה"ב ויהיו לא מעט ייתנהלו אחרת ואין לי ספק בהצלחה שלהם.

שבת שלום

נדל"ן ולעניין
1 שנה לפני

העיסקה הכי גרועה שלי זה שעד עכשיו לא עשיתי שום עיסקה .

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
17
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x