הגישה המקצועית לתחזוקת נכסים בצורה נכונה
הגישה המקצועית לתחזוקת נכסים בצורה נכונה
להודעה זו אין תגובות
מאת: ניר בבגני
הנכס.
במהלך שנות ההשקעה בעשרות נכסים בארה”ב ובמספר מדינות שונות, מצאנו כי אחת הסיבות העיקריות לכישלון של משקיעים ישראלים מתוחכמים, כולל כישלון של חברות נדל”ן בהשקעה, נובע בגלל חוסר תשומת לב מספקת לחשיבות תחזוקת המבנה. דוגמאות למבנה שאינו מתוחזק יכולות להיות גג שניזוק במהלך מזג אוויר סוער או אפילו מקרים של רטיבות וחדירת מים מוגברת שזרמו דרך המרתף ודרך יסודות המבנה שהתפתחו במהלך השנים ויצרו נזק מצטבר של עשרות אלפי דולרים. נזקים מסוג זה הם דוגמאות נפוצות לתוצאה שסיבתה העיקרית היא בעל נכס חסר תשומת לב לחשיבות תחזוקת נכסים מקצועית. לכן, מאמר זה הוא חובה לכל משקיע. להערכתנו, זהו כנראה אחד הנושאים החשובים ביותר אם לא החשוב ביותר מכולם עבור משקיעים אשר מחזיקים נכסים מושכרים לטווח בינוני-ארוך. במאמר זה נפרוט את הגישה המקצועית לתחזוקת נכסים בתפיסת ניהול תהליכית, בשיטת קצה – אל קצה.
החזקה של נכס דורשת תחזוקה
אחד העקרונות הבסיסיים ביותר בהחזקה של נכס פיזי לזמן ממושך, הוא עניין התחזוקה. כלומר, החזקה של נכס דורשת אחזקה. ניתן לרכוש נכס נהדר במחיר מצוין ולמצוא תוצאה של כישלון בהשקעה לאחר טווח זמן בינוני-ארוך וזאת עקב כישלון לחשוב מראש על המענה הראוי לשאלות הבאות:
האם כדאי לרכוש נכס או לא בהינתן התערבות התחזוקה הנדרשת במיידי ובהמשך? האם מדובר בנכס שמתאים לך כמשקיע בהינתן אתגרי האחזקה? במידה ויש לך היכולות, האם עדין מדובר באתגר אחזקה שאתה מעוניין לנהל? האם ההשקעה משתלמת לאחר הערכות הCAPEX בתכנית האחזקה? מה הן נקודות התערבות אחזקה פרו-אקטיביות שיש לקחת בחשבון בנכס? מה לקחת בחשבון בתכנית האחזקה הפסיבית וכיצד לתכנן אותה כראוי? כיצד לבצע תכנית אחזקה לנכס כבר לפני החלטת הרכישה? כיצד ליישם את תכנית האחזקה ביעילות במהלך שנות האזחקה בנכס?
במאמר זה נדגים את החשיבות של כל השאלות הנ”ל ונעמוד על הטעויות הנפוצות של משקיעים בהקשר התחזוקה. בנוסף, נפרט את דרכי הפעולה האפשריות לניהול תחזוקה מיטבי. על מנת לעשות זאת, נחלק את המענה לשאלות לשני חלקים:
דע את ההשקעה דע את עצמך
דע את ההשקעה
בהנחה וביצעת בדיקת נאותות מקיפה למבנה (ראו כאן מאמר ושיעור וידאו בנושא זה) הרי שנמצאים בידך כלל הממצאים על הליקויים הפיזיים.
בשלב הזה נדרש לבצע הערכות על בסיס הממצאים. כך למשל, יש להעריך מה הם הממצאים התורמים לבלאי מואץ של הנכס? בהערכה זו תוכל למצוא למשל שהבלאי נוצר כתוצאה מלחות ו/או רטיבות מוגברת במרתף. אחת הטעויות הנפוצות היא להסתפק בצביעת DRY LOCK של המרתף ובטיפול מקומי לאותו הרגע בלבד בנקודות בהן נמצאה הלחות והרטיבות. לעומת זאת, דרך הפעולה הנכונה היא להעריך מה הן סיבות השורש לתוצאה זו. כלומר, לא מספיק רק לטפל בלחות וברטיבות הקיימים, אלא להבין מה סיבת השורש להיווצרותם מלכתחילה ולהעריך מה המענה הראוי לטפל בבעיה מהשורש. בסופו של דבר, נרכז בצורה זו את כל הממצאים וכך נבנה תכנית תגובה לטיפול בנכס אשר יכולה להתחלק לפעילויות לתגובה מידית, לפעילויות להמשך ניטור ותחזוקה בהמשך, או לחילופין להחליט שאין צורך בתגובה.
השלב הבא, יהיה לחשב מה העלות הנדרשת לטיפול לכל סעיף וסעיף. בהנחה וביצעת בצורה מקצועית את העבודה הזו, אז יהיה בידך עוד לפני הרכישה תכנית שיפוץ לתגובה מידית לאחר סגירת הרכישה. בנוסף, תהיה בידך גם תכנית CAPEX עם צפי השקעות עתידיות נדרשות בנכס. רק כך ניתן לבנות תכנית עסקית נכונה לבחינת כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. אחת הטעויות הנפוצות בהקשר זה, היא רכישת נכס “30% מתחת למחיר השוק”. רכישת נכס מסוג זה מהווה את סך ההשקעה לאחר התחשבות בתכנית שיפוץ מקצועית והכנת תכנית CAPEX נכונה (השקעות הון עתידיות), והיא גם מראה באופן מעשי שהנכס תומחר כך מסיבה מסוימת. הכישלון להבין זאת גורר החלטות השקעה מוטעות ולמרבה הצער, בפועל, מדובר בכישלונות שאינן נחלתם של משקיעים מתחילים בלבד, אלא גם של משקיעים מנוסים ויזמיים. לא רק זאת, אלא גם חברות שיווק נדל”ן נכשלות בהשקעות מסוג זה וזאת מכיוון שאינן טורחות ואו מסוגלות לבצע תכניות אלו.
דע את עצמך
בהנחה וביצעת בצורה נכונה את חלק הבחינה הראשון, אז הגעת לעמדה של ידיעת ההשקעה. כעת, באפשרותך לבצע איזון נכון ולקבל החלטת השקעה מושכלת לגבי כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. למרות זאת, חשוב לומר כי גם אם עשית זאת בעבר, עברת רק חצי מהדרך. חשוב שתבין את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה ישנה גם הסתברות דומה שתיכשל בהשקעה!
איננו יכולים להקיף נושא זה במסגרת מאמר זה, אך חשוב שתדע שברמה הבסיסית ביותר, כמשקיע, עלייך להיות בעל אמצעים ומשאבים מעבר לאמצעים פיננסים., כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי.
על מנת שתבין זאת בצורה טובה יותר, נמחיש את החשיבות באמצעות דוגמא. בכל שנה, בעונת האביב, אנו מבצעים באופן יזום תחזוקה של הנכסים שדחינו לתקופה זו בשנה. התחזוקה מתבצעת בעזרת ביצוע של תכניות שיפוץ ואו תכניות תחזוקה. אנו עושים זאת ולא מחכים לקריאה מהדייר שנמצא בנכס או שמא לדיווח של חברת הניהול על תקלה שהגיעה לממדים חמורים. יתר על כן, אנו מיישמים תכניות תחזוקה דחויות והשקעות הון מכיוון שאנו מבינים שבטווח הבינוני-ארוך גישה זו חוסכת לנו מעלויות התחזוקה שיגיעו כתוצאה מגישת תחזוקה פסיבית בלבד להגיב רק כשתהיה בעיה, או שמא, חס וחלילה, משבר תחזוקתי.
מאמר זה החל במקרה בוחן של לחות מוגברת ואו רטיבות שהתגלו במרתף בנכס עוד לפני הרכישה ואף על פי כן החלטנו לרכוש את הנכס. על מנת לטפל בבעיה זו, אנו נבצע פעולות נדרשות מידיות אפשריות, כמו טיפול במרזבים וניקוז של מים ושלגים הרחק מהמבנה. נוסף על כך, נטפל בפתחים וחרכים בצמידות למבנה דרכם מתאפשרת חדירת לחות מוגברת. על מנת להמחיש זאת, תוכלו לראות בתמונה המצורפת את הפתחים שנפערו בין שביל הגישה לחנייה וקיר המבנה אשר דורשים טיפול יזום. פעולה זו ממחישה את חשיבות הפעולה היזומה של משקיע לטובת תחזוקת נכס מונעת ויכולה להסביר את ההבדל בין משקיעים המצליחים בעקביות בהשקעותיהם במספר נכסים רב ואו בבחינת הביצועים בטווח זמן בינוני-ארוך.
עם השנים, התאכזבו לגלות כי הסיבה העיקרית לכך שתחזוקה-מונעת-מקצועית-נכונה אינה מתבצעת אינה קשורה לעלויות הכספיות וזאת בדומה לדוגמא שציינו אשר הינה פעולת תחזוקה מונעת זולה יחסית. לכן, נשאלת השאלה מדוע פעולות תחזוקה חשובות מעין אלה אינן מתבצעות? במהלך השנים, ובמסגרת עבודת מנהל אתר זה כמנהל פורום תפוז, נתקלנו במשקיעים רבים ובסיבות רבות ששמענו מבעלי נכסים, כגון:
“לא הייתי מודע לבעיה” “הייתי מודע לבעיה אבל לא הבנתי את הצורך בטיפול הזה” “הבנתי את הצורך, אך לא הבנתי את חשיבות העניין” “הבנתי שצריך בהמשך אבל שכחתי מזה” \ “לא היה לי זמן לטפל” \ “לא חזרו אליי אז חשבתי שזה לא חשוב יותר”. “לא היו לי אנשים שם לטפל בזה” \ “לא מצאתי מישהו שיעשה את זה במחיר טוב”.
כל התשובות האלה מבטאות פערים ברמת המשקיע, כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי. לכן, חשוב שתדע את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה, יש לך אותה הסתברות גם להיכשל בהשקעה!
ישנם 3 דרכי פעולה אפשריות בלבד להתמודד עם בעיה זו.
לא להשקיע במה שאינכם מבינים. להשקיע בעצמכם וללמוד כדי לצמוח ולפתח את המשאבים והיכולת הנדרשים. להשתמש בגורם מקצועי שיסגור עבורכם פערים אלו.
לסיכום,
נסיים בנימה אישית. השקעה בנדל”ן אינה מסובכת. מדובר באפיק השקעה אשר נחשב סולידי ברחבי העולם ומושך משקיעים ברמת משקי בית בכל מקום. היתרון הגדול בנכס נדל”ן בעיני רבים, נובע מכך שמדובר בנכס פיזי, ועם זאת בדיוק בגלל היתרון הזה ובניגוד לנכסים וירטואליים, נכס פיזי הוא כזה אשר יש חשיבות לאחזקתו. באופן אישי, אנו אוהבים נדל”ן ורואים את המבנה הפיזי כמערכת נהדרת! התשוקה והרצון להבין את המערכת אשר בה אתם משקיעים את מיטב כספכם והמחויבות לשמור על ערך הנכס שלכם יביאו אתכם לגישה נכונה ברכישת נכסים ואחזקתם.
בהצלחה בהשקעות!
