מהם השלבים העיקריים בבחינת כדאיות עיסקה זו או אחרת?  
 לפניכם 5 חקירות שבלעדיהם ...

מהם השלבים העיקריים בבחינת כדאיות עיסקה זו או אחרת?

לפניכם 5 חקירות שבלעדיהם אין לרכוש נכס.
וגם קצת טיפים פנימיים וכלים חשובים לבחינת עסקאות באנגליה.

1. מהו המחיר האמיתי של הנכס?

רבים טועים בבדיקת מחיר השוק של הנכס בו הם משווים נכסים אחרים ש-מוצעים- למכירה באותו רחוב / איזור, ולא בודקים נכסים ש-נמכרו- באיזור.

אם הנכס המוצע למכירה בפרסומת או בקטלוג האוקשין במחיר X אבל בפועל הנכס לא שווה את הסכום – אזי לא עשינו מחקר שוק נכון…

* דאגו לבדוק מה המחיר העכשוי של הנכס כמה הוא באמת עולה היום ולא כמה שנים אחורה.
– לבדיקת נכסים שנמכרו באנגליה אפשר להשתמש בכלי הזה https://nethouseprices.com/house-prices/

לאחר שבדקת את מחיר השוק הציבו לעצמכם מחיר סופי ואחרון במיוחד ברכישה באוקשן בה הרכישה הופכת קצת תחרותית ולעיתים רגישת, תנו לעצמכם יעד לא גבוהה יותר מערך השוק ואת הסכום הזה דאגו לא לעבור (סטייל קזינו) אחרת העיסקה תהפוך ללא כדאית.

2. מחיר רכישה BMW

ברכישה בשוק הרגיל (לא מכירה פומבית), בו ישנה האפשרות לנהל משא ומתן. כדאי לאסוף מהסוכן כמה שיותר מידע על הנכס כדי לבדוק בכמה מתחת למחיר המבוקש אפשרי להשיג את הנכס.

כאן חשוב לציין (לפחות באנגליה)
אסור לסוכן לתת מידע בעבור איזה סכום בעל הבית מוכן יהיה לרדת במחיר, כמו כן אסור לו לספק לך את המידע על הצעות שכבר ניתנו והאם הם אושרו או נדחו.
כאן צריך ללמוד להיות ייצירתים ולדעת להכיר את השוק ודרכים לחקור אותו כדי לדעת להצליח להשיג את המחיר הנמוך ביותר- שיהיה מעולה עבורכם ויוכל להתאים גם למוכר.

אגב טיפ קטן על רכישה במנטליות בריטית:
במידה ובעל הנכס הוא זה שמראה, שמבצע את הוויואין – אל תשתמשו בכלי המוכר לנו מהבית של "לעקם פרצוף ולציין בפני המוכר כמה הנכס זקוק לתשומת לב" – אלה ההפך – החמיאו לבעל הבית וספרו לו כמה אהבתם את הנכס.
אם סוכן מראה לכם את הנכס – הרגישו חופשי להסב את תשומת ליבו למגרעות שיש לנכס (כמובן באלגנטיות בריטית) כדי שהסוכן ידע לדבר על ליבו של המוכר ולהציע בפני הלקוח שלו האפשרות להיות גמיש יותר בקבלת הצעות המשא ומתן בעקבות הליקויים.

3. המחיר האמיתי של השכירות

אל תסתמך על הסוכן שיתן לך את המספרים האמיתיים של השכירות באיזור, הרי כל רוצנו הוא למכור את הנכס כדי שיצליח להרוויח את העמלה שלו. ולכן השתמשו באתרים כמו: www.zoopla.co.uk, www.rightmove.co.uk , www.primelocation.com, עקבו אחרי הנכסים להשכרה באותו האיזור הקדישו את הזמן לעקוב אחרי האיזור (לפחות כמה שבועות כדי לראות האם הנכסים ברחוב הושכרו ובכמה)
* כמו כן בדקו כמה זמן הנכס נמצא בשוק.

אתן שני טיפים חשובים:

א. לאתרים שציינתי ישנה אפשרות לצפיה רגילה כ "אורח" – אבל אם נרשמת לאתר (LOGIN) נפרסות בפניך אפשרויות וכלים נוספים.

ב. קליק על הלוגו של סוכנות התיווך המפרסמת את המודעה וניתן יהיה לנתח כמה גדולה הסוכנות וכמה נכסים הם מציעים (השכרה או מכירה)
* ישנה אפשרות נוספת לבצע איתור לפי שם סוכנות נדלן ספציפית- וניתן לנתח כמה מהר הם "מעיפים" נכסים, שזה כלי נוסף לבדיקה, בהשכרה האם הסוכנות יודעת להשכיר נכסים או שזו סוכנות קצת "עייפה" – כך שזה אלמנט נוסף – אולי הנכס טוב אבל הסוכנות קצת פחות…
ובמכירה האם הנכס מופיע בכמה סוכנויות (מה שמעיד על בעל בית לחוץ)

האתרים שציינתי נותנים כלים נוספים בהם אנו משתמשים כדי לדעת לנתח כדאיות עיסקאות. (כמובן שפה נכנס לתמונה התמקדות בעיר היעד, היכרות מעמיקה, ניתוחים נכונים וקשרים נכונים לא יזיקו)

4. האם הנכס זקוק להוצאה נוספת של שיפוץ?

* מהי הערכת עלות השיפוץ?
לאחר בדיקות חשובות כמו סבסידנס – בו הנכס נמצא במצב שקיעת הקרקע. שאמנם במיקרים רבים בהם הנכס עדין במצב "שכיר" אך כשתרצה למכור אותו אתה תהיה מוגבל (תוכנית יציאה- כלי החקירה ה-5)
– קונה פוטנצילי מקומי שירצה לרכוש נכס באמצעות משכנתא יכול להתקל בקשים מבנקים שלא יהיו מוכנים להשקיע את הכסף שלהם בנכס עם בעיות שקיעות.
* מה מצבו של הנכס? מה עלויות השיפוץ המקסימלית – הוצאות גבוהות כגון סנטרל היטינג, בוילר, החלפת חלונות לכפולים (חשוב) מצב הגג, מצב הרטיבות בנכס ומאיפה הוא נובע וכמה בפועל יעלה השיפוץ.

תמיד מומלץ לפני התקדמות הרכישה להזמין שמאי מבנה.
לא כזה שנותן הערכת שויי הנכס
(שאגב מאוד לא רלוונטית במצב של מכירה- הבנק המספק משכנתא לא מקבל את הערכה שמאית רגילה, אלה שולח שמאי מטעמו)
אלה שמאי מבנה שיודע להגיע למקומות בהם כצופה ולמרות הניסיון והידע לא תמיד תהיה מסוגל לראות (תוך הגג, רעפים, ארובה צנרת וכו)

אגב אחת הסיבות שאני באופן אישי נמנעת לרכוש נכסים במכירה פומבית היא שלא משתלם לשלם 500 פאונד לבדיקה שמאית כי ייתכן ולא אזכה במכרז – מצד שני ברגע שקניתי וזכיתי במכירה הפומבית אני מחוייבת לרכוש את הנכס (AS IS) תוך 20 שאלות נוספות שישפיעו על ההחלטה שלך לכדאיות העיסקה

5. מהי מטרת ההשקעה? מהי האסטרטגיה? לאיזה תקופת זמן? מהם הסיכוניים? מה הסיכויים?
מהן תוכניות היציאה ואפשרויות ההמימוש? אלו שאלות נוספות שישפיעו על ההחלטה שלך לכדאיות העיסקה

איזה שיטות חקירה נוספות אתם משתמשים אשר בלעדיהם לא תמשיכו בהתקדמות לרכישה? באיזה עוד דרכים/ כילים לניתוח כדאיות עסקאות אתם משתמשים?

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Tags:

הגב

Please Login to comment
  הרשמו  
הודעה על

The Real Estate Investor Forum, LLC is an educational company and is not acting as a real estate broker. Always seek the services of licensed third party appraisers and inspectors to verify the value and condition of any property you intend to purchase. Never send funds directly to a seller but instead, use the services of professional title and escrow companies.

 

 

Check in with The Real Estate Investor Forum before purchasing property to verify that affiliates and markets have not changed in quality or performance. The Real Estate Investor Forum does not provide legal, tax, accounting, or other professional advice. Nothing on this website email is intended to form a contract or binding legal commitment. ©2019 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

כניסה לאתר עם שם משתמש או מדיה חברתית

או    

Forgot your details?

יצירת חשבון

X
X