#יזםהשבוע פוסט מספר 3 – עסקאות השכרה שלום לחברי הפורום ותודה על זמנכם לקריאת פו…

#יזםהשבוע פוסט מספר 3 – עסקאות השכרה

שלום לחברי הפורום ותודה על זמנכם לקריאת פוסט זה.

היום, נתחיל לדבר על תחום השקעות הנדל"ן הראשון – עסקאות השכרה.

מרבית המשקיעים שיצא לי לפגוש, התחילו את השקעתם מעבר לים בעסקת השכרה. אז על מה מדובר? רוכשים נכס למטרת השכרה. לרוב, הכוונה היא להשכיר את הנכס לתקופה של לפחות כמה שנים.

בעסקת השכרה אנו בוחנים בדר"כ 4 היבטים:

1. מחיר רכישת הנכס. כלל ברזל אומר לרכוש נכס מתחת למחיר השוק. אבל מה הוא באמת מחיר השוק? אפשרות אחת היא לבדוק את המחיר המוערך של הנכס באתרים כמו Zillow, Redfin וכדומה. אתרים אלו עושים שימוש בסטטיסטיקות הכוללות עסקאות שנעשו בזמן האחרון לנכס בגודל דומה, שנת בניה דומה, במרחק גיאוגרפי קטן ועוד. אפשרות נוספת, היא להסתכל על עסקאות שנעשו באיזור מה שנקרא Comps. הבעיה בשתי השיטות הנ"ל היא שלא ניתן לדעת מה היה מצב הנכס שנמכר שאנו משווים אליו את הנכס שלנו אך פקטור יותר משמעותי הוא מי הקונה שרכש הנכס. האם מדובר במשקיע זר שלרוב קונה במזומן? האם מדובר במשקיע אמריקאי שקונה במזומן או במימון חלקי/מלא? או שמדובר באדם שרכש את הנכס למגורים? כמובן שכל אחד מהקונים הללו, יתמחר את הנכס בצורה שונה שכן הערך הנתפס אצל כל אחד מהקונים האלו הוא אחר. לרוב, בין עסקה שבוצעה על ידי משקיע זר למשקיע אמריקאי לא נוכל להבדיל. אך נכס שנרכש לטובת מגורי בעלים בהחלט נוכל לראות. זה יתחיל בתיאור הנכס, התמונות, לרוב ימכר ברמת גימור גבוהה יותר ובהשקעה שיווקית גבוהה יותר. גם המחיר, יהיה גבוה יותר ולעיתים ישפיע על הערכות המחיר בכל השכונה ויגרום לנו לחשוב שמחיר הנכס שלנו, שמדובר בעסקת השכרה, דומה למחיר נכס שנמכר לבעלים. קצת דוגמאות מספריות – באותו רחוב, שני בתים צמודים, באותו גודל, נבנו באותה שנה, נראים מבחוץ די דומה ומבנה חדרים/אמבטיה זהה. האחד, נמכר למשקיע מזומן כעסקת השכרה בכ90,000$ בעוד השני, נמכר לבעל נכס למגורים פרטיים בכ230,000$. לאלה שהרימו גבה, כן. ההפרשים יכולים להגיע עד לרמות כאלו. ולכן, כשמעריכים את מחיר הנכס, יש לבדוק לא רק נכסים דומים, לא רק באיזור קרוב, לא רק שנת בניה דומה, אלא גם שנמכרו לקהל דומה.

2. לאחר שווידאנו שאנו רוכשים נכס לא במחיר הגבוהה ממחיר השוק, נתחיל לנתח את ההכנסה החודשית/שנתית משכירות בנכס. הכנסה זו מורכבת ומושפעת מכמה גורמים. ראשית, מדד השכירות באיזור. לקבלת תמונה אודות מדד השכירות ניתן לבדוק במספר אתרים ביניהם Zillow, Rentometer , Redfin ועוד. מכיוון שרובם המוחלט של נכסי השקעה של משקיעים זרים ינוהלו על ידי חברות ניהול, מומלץ להתייעץ עם חברת הניהול בנוגע למחיר השכירות באותו איזור. לאחר שהבנו מה צפויה להיות ההכנסה מהשכירות, נבחן את ההוצאה הממוצעת באיזור על Vacancy & Repairs. לכל איזור יש סטטיסטיקה משלו המבוססת על הרמה הסוציו אקונומית של הדיירים, סוג העבודות ורמת תחלופת העבודות, מצבם המשפחתי ועוד. גורמים אלו ישפיעו על מדד ה Vacancy. ככל ששיעור התחלופה של דיירים יהיה גבוה יותר מדד זה יהיה גבוה יותר. הדבר השני שאותו יש לבחון הוא רמת התחזוקה של הנכסים, עלות העבודה (כבר נתקלנו באיזורים שבהם עלות העבודה גבוהה ביותר מ 100% מאיזורים אחרים). סוג הנכסים – האם מדובר בנכס הבנוי מלבנים Bricks האם מדובר בנכס עם ציפוי Siding כזה או אחר? מה סוג הגג? מה סוג מערכת הקירור והחימום בבית? בחינת גורמים אלו ישפיעו על מדד ה Repairs. לבסוף, נקבל מספר שסטטיסטית יבשר לנו מה צפויה להיות ההוצאה השנתית על תחזוקה והחלפת דיירים. בנוסף, יש לבדוק מה ההוצאה השנתית בגין מיסי עריה ופינוי אשפה (לעיתים זה בנפרד ולעיתים שניהם בחשבון אחד), ועד בית שכונתי – HOA, עלות ביטוח ולא לשכוח, עמלת חברת הניהול. להלן דוגמא לחישוב. נכס המושכר ב 1000$ לחודש, באיזור שבו יש 15% Vacancy&Repairs, ועד בית שכונתי בסך 150$, מיסי עריה ופינוי אשפה בסך 120$ לחודש, ביטוח בסך 80$ בחודש וחברת ניהול הגובה 10% דמי ניהול שהם 100$ במקרה זה. הרווח החודשי שצפוי להיות מנכס זה הינו כ 400$ בחודש.

3. אחרי שבחנו את מחיר השוק וניתחנו את ההכנסה החודשית משכירות, עלינו לבדוק פוטנציאל עליית ערך. מרבית האתרים מציגים היסטוריית מחירים באיזור וניתן לראות מגמות של עליית ערך. כמובן, אין להסתמך על מידע זה בלבד שכן יכולה להיות קפיצה במחירים עקב מעבר השכונה ממגורי שכירות לבעלות, יכולה להיות עליית ערך אם בוצעה השקעה בתשתית, נבנה בית ספר או מוסד ציבורי כלשהו בקרבת מקום ועוד גורמים היכולים לגרום לעלית מחיר קיצונית אך לא מתמשכת. לכן, אם בבחינת מחיר הנכס בדקנו את האיזור הקרוב ביותר ועסקאות דומות כמה שניתן וקונים זהים, כאן נבדוק את מגמת עליית המחירים בחתך רוחבי ככל הניתן.

4. את 3 הגורמים הקודמים, רוב האנשים מנתחים בכל עסקת השכרה. את הגורם הבא, רוב האנשים מנתחים בעסקת שיפוץ מכירה ולרוב מדלגים על גורם זה בבדיקת עסקת השכרה. גורם זה הינו גורם ההתחדשות של פני השכונה. האם יש מגמת של עסקות שיפוץ ומכירה / שיפוץ והשכרה? האם יש בניה חדשה בשכונה? את השפעתו של גורם זה נוכל לראות אם את האקזיט הצפוי מעסקת ההשכרה נעשה בצורה של שיפוץ ומכירה. לעיתים מדובר ברווח עצום! כדי להבין, אתן דוגמא מספרית : נכס נרכש בשנת 2016 במחיר 55,000$. הושכר ב900$ לחודש ולאחר כל ההפחתות שתיארנו בסעיף 2, נשאר כ500$ לחודש. על פניו, התשואה השנתית על עסקה זו היא 11%. בשכונה היו עליות מחירים קיצוניות כך שמחיר השוק של הנכס בשנת 2019 עומד על כ 90,000$. המון? חכו, זה עוד לא הכל. כאן נכנס גורם מספר 4 שנכסים בשכונה בגודל דומה לאחר שיפוץ משמעותי נמכרים בכ230,000$. ומה עלות השיפוץ המשמעותי? כ50,000$. בפועל, השיפוץ בוצע והבית נמכר ב220,000$.

מקווה בבחינת עסקת ההשכרה הבאה שלכם, לא תשכחו לבחון את 4 הפרמטרים שפורטו בפוסט זה ובמיוחד את מספר 4 ?