גידור הכנסות מנכסים מניבים משקיעי הנדל"ן משקיעים משני סיבות עיקריות, עליית…

גידור הכנסות מנכסים מניבים

משקיעי הנדל"ן משקיעים משני סיבות עיקריות, עליית ערך והכנסה פסיבית חודשית.?

אני רוצה להתמקד היום בהכנסה הפסיבית,
בעזרתה ניתן להפחית או לבטל את התלות בשכר העבודה.

כשמדובר בהכנסה משכירות, יש צורך בהבנה ונקיטת צעדים,
כדי למקסם את הוודאות של השכירות החודשית.

לפניכם מספר נקודות הפוגעות בשכירות החודשית, והסבר כיצד ניתן למזער או לבטל את הפגיעה:

1. נכס ריק בין שוכר לשוכר – השקעה במיקומים מרכזיים (תל אביב, לונדון, טורונטו, מנהטן…..)
מאפשרים למשקיע ליהנות מפרק זמן אפסי שהנכס לא מושכר, כאן התשואה משכירות תהיה נמוכה יותר,
אך קבלת השכירות היא בוודאות גבוהה.

2. מצב פיזי ואיכות הבניה של הנכס –? הקפדה על שיפוץ נכס להשקעה במידת הצורך בעת הרכישה,
ושמירה על תחזוקה לאורך השנים, יקטינו את הבלתמים.
משקיעים בארה"ב בבניה מעץ לדוגמא, חשופים ליותר עלויות תחזוקה ובלתמים,
היכולים למחוק הכנסה של מספר חודשי שכירות, לכן מומלץ להגביל
השקעה בנכסים אלו, עד ל 30% מסה"כ הכנסות פרוטפוליו הנכסים.

3. עודף בהיצע נכסים בשוק מסוים – ניתן להתמקד בנכסים באזורים ותיקים, בהם הגידול בהיצע מוגבל,
(תל אביב, בת ים, רמת גן, גבעתיים……), לפזר את ההשקעות על פני מספר שווקים שונים.
רכישה בעיתוי נכון, מאפשרת למשקיע להתמקד בשוכרים לטווח ארוך,
באמצעות שכירות הנמוכה משכירות השוק,
ושרות טוב, כך שגם כשיש היצע גדול של נכסים,
השוכר יבחר להמשיך עם בעל הדירה אתו הוא מרוצה.

4. קהל היעד של שוכרים פוטנציאליים – פרמטר זה יש לו השפעה ישירה על רמת הסיכון של ההשקעה,?
ועל הוודאות בקבלת השכירות החודשית, לכן בכל השקעה צריך לתת את הדעת לגבי סוג השוכרים שאליו הנכס פונה.

5. תהליך ועלויות פינוי שוכר – בכל שוק בו משקיעים, יש להבין נושא זה, ולדאוג לקופת חירום בהתאם.

6. שכירות ראלית – השכירות היא דינמית ומושפעת מהיצע הנכסים, אחוזי אבטלה, אחוז השינוי של השכר,
טרנספורמציה של אזור מסוים, שינוי מגמה בשוק, לכן בעל הנכס צריך להיות ראלי בצפיות, ובדרישה שלו בעת השכרת הנכס.

7. סוג הנכס – לא כל נכס למגורים, מתאים להשקעה, בכל מקום, יש להבין לאיזה סוג נכסים יש ביקוש גבוה להשכרה.

8. השקעות בנכסי נישה – נכסים כמו מגורי סטודנטים,
משרדים…… החשיפה בהם לגידול בהיצע גבוהה, ותפגע משמעותית באחוזי התפוסה,
לכן מומלץ להגביל חשיפה להשקעות מסוג זה, כחלק מפורטפוליו נכסים מניבים.

9. תשלומים שנתיים גדולים – בארה"ב התשלום של מסי העירייה,
יכול לקזז חודש ואפילו חודשיים של שכירות,
במידה ויש מספר נכסים, מדובר בהוצאה גדולה המתנקזת לאותה התקופה,?
באנגליה תשלומי ועד הבית גם הם גבוהים ולעתים מתנקזים לתחילת השנה.
לכן יש צורך להפריש חלק מהשכירות מדי חודש לקופת חירום,
שתשלם הוצאות אלו בבוא העת.

כדי לגדר הכנסות מנכסים מניבים, מומלץ לבנות תיק נכסים מפוזר ומאוזן, בזכות רוב לנכסים
סולידיים בתיק, ההכנסות נטו צריכות להיות גבוהות מעלויות המחיה החודשית, כדי שיממנו
גם בלתמים שונים ותשלום מס הכנסה.

גודל פורטפוליו הנכסים, צריך להיות מספיק גדול,? כדי שההכנסה החודשית משכירויות,
תספיק גם אם אין שכירות מ 2 או 3 נכסים בחודש מסוים.

בנוסף, הון נזיל בצד כקופת חירום להתמודד עם בלתמים שונים,
ובגיל מאוחר קצבה חודשית מהפנסיה וביטוח לאומי, בנוסף לשכירויות,
יגדילו את הוודאות של ההכנסה החודשית בעת פרישה.?

פרוטפוליו נכסים הבנוי נכון, ייתן וודאות גדולה להכנסה חודשית.

סוף שבוע נפלא,

רוני & עדי