#יזםהשבוע גיל טוריאלפוסט 4יום רביעי:שלום רב,חג שמח ומאושר לכל קוראי פורום נכבד ז…
#יזםהשבוע גיל טוריאל
פוסט 4
יום רביעי:
שלום רב,
חג שמח ומאושר לכל קוראי פורום נכבד זה????
מאחל לכולנו בשורות טובות????
והיום:
מהם ההבדלים בין רכישת נכס פרטי בית צמוד קרקע לבין השקעה קבוצתית:
????בית צמוד קרקע Single Family
????מתחם דירות Multi Family
מהם ההוצאות המוכרות באחזקת נכס בארה"ב
חישוב תזרים מזומנים בבית צמוד קרקע
חישוב תזרים במתחם דירות משותף ROI , NOI/Cap Rate
יתרונות בהשקעה קבוצתית אל מול השקעה פרטנית בבית צמוד קרקע בבעלות אישית
לא מעט אני נתקל בשאלה מצד משקיעים מה עדיף? לקנות בית פרטי בבעלות ישירה בטאבו ו/או להשקיע במתחם דירות יחד עם משקיעים נוספים תחת התאגדות ב LLC
אז בואו נעשה קצת סדר בחשיבה ונראה קודם כל מהם ההבדלים בסוגי ההשקעות:
השקעה בבית צמוד קרקע בבעלות אישית – Single Family Home
בית צמוד קרקע הנו Single Family Home ויש לו פרצלציה לחוד כלומר One Parcel I.D
ניתן לרכוש את הבית תחת בעלות אישית ופרטית של המשקיע ו/או תחת חברת LLC ( בעל ואישה, חברים קרובים, התאגדות משותפת של מכרים ועוד)
LLC– Limited Lability Company
ישות משפטית נפרדת אשר מונפק לה מספר מזהה לצורי מס EIN, חברה זו שקופה לצורכי תשלום מס ומי שמשלם את המס הנו בעלי ה LLC
EIN – Employer Identification Number, IRS Tax I.D
Warranty Deed – שטר מכר המעיד על רישום הבעלות של הקונה
במידה ויש ל LLCיותר מבעלים אחד נהוג לערוך תקנון של החברה ובו לציין מהם אחוזי הבעלות של כל משקיע ותנאי היציאה / רכישה של בעלי החברה
בסלנג זה נקרא "במבי" – Buy me / Buy You
Operating Agreement – תקנון החברה
יתרונות בהשקעה ברכישת בית צמוד קרקע בבעלות פרטית ו/או תחת LLC
????בעלות פרטית ללא שותפים תחת פרצלציה אחת
????הנכס מייצר הכנסה פסיבית משכר הדירה
????חופש לעשות מה שבא לי באופן שוטף
????אפשרות לקבלת מינוף בנקאי עד 70% מעלות הנכס
????עבודה ישירה מול חברת הניהול (יכול להיתפס גם כחיסרון)
????עליית הערך הולכת לבעלי הנכס
????ניתן למכור את הבית מתי שרוצים ללא החלטת שותפים נוספים
????ניתן למחזר הלוואה קיימת על הנכס בהתאם לרצון בעלי הנכס
????בניית היסטוריית אשראי בלקיחת משכנתה
????ניתן לקזז את כל ההוצאות השוטפות לצורכי מס בשוטף
????תחושת ביטחון אישי – זה רק שלי / רכוש שלי – פסיכולוגית הנדל"ן
????ניתן לשדרג את הבית בהתאם לרצון הבעלים
????ניתן להחליט מה גודל הבית ומספר החדרים שנקנה להשקעה
????ניתן להשביח את הנכס השבחה יסודית בהתאם לנדרש
????ניתן לפנות לחברת הניהול כל שנה ולבדוק אופציה של העלאה בשכר הדירה
????פסיכולוגית הנדל"ן – ארוחת ערב ביום שישי, תראו מה קניתי זה רק שלי ..
????ניתן לקחת כמה נכסים פרטיים ולקבל לעתים עבורם הלוואה מסחרית
חסרונות בהשקעה ברכישת בית צמוד קרקע בבעלות פרטית ו/או תחת LLC
נכס אחד, 100% רכוש, במידה והנכס ריק אז 100% מהרכוש שלנו לא עובד
הוצאות אחזקה – לעתים מייצרות גרעון תזרימי חודשי
בנכסים ישנים ישנה חשיפה גבוהה להוצאות אחזקה גבוהות והפסד כספי
פינוי דייר סרבן – כרוך בעלויות רבות והפסד שכר דירה
לעתים בעלי הנכס לא יכול לקבל הלוואה עקב מצבו הכלכלי
התעסקות מול חברת הניהול / חברת ביטוח / תשלומי ארנונה בשוטף , כאב ראש?
העדר נזילות כספית בעת הצורך – לפעמים לוקח זמן רב לממש את הנכס
במקרה של גירושין מי קונה את מי והאם מוכרים בהפסד
כאשר יורד "גשם בחוץ" בעת משבר בשוק הנדל"ן כולם נרטבים וערך הנכס יורד
חשיפה לתביעה אישית מצד השוכרים / גורמים פרטיים
במידה ובעלי הנכס לא עומד בתשלומי המשכנתה אז הבנק עלול לקחת את הנכס
חשיפה לעלייה בהוצאות הקבועות וירידה בהכנסות
מהם ההוצאות / ההכנסות באחזקת בית צמוד קרקע להשקעה:
הכנסות – דמי שכירות חודשיים, איחור בתשלומי השכירות החודשיים של הדיירים
הוצאות – ביטוח מבנה, ארנונה שנתית, דמי ניהול לחברת הניהול, תחזוקה שנתית, וועד שכונתי, דמי מציאת דייר, דמי איוש דייר חדש כשמתחלף דייר, אי תפוסה חודש בשנה
תשואה נטו – ההכנסות נטו לאחר כל ההוצאות חלקי ההון העצמי המושקע לפני מס
Income:
Gross Yearly / Monthly Rent Income (Late Fee)
Expenses:
Property Taxes
Insurance / Homeowner insurance
HOA – Homeowner association
Yearly maintenance
Management Fee
Vacancy
ROI – Return on Investments
ROI = Current Value of Investment − Cost of Investment
Cost of Investment
Cost of Investment
יתרונות בהשקעה קבוצתית תחת LLC ברכישת מתחם דירות משותף – Multi Family Complex
השקעה זו נפוצה מאוד לרכישת מתחמי דירות כגון Multi Family Complex
Definition of Multi-Family – A multi-family building or home has multiple units owned by one or more parties
בדרך כלל 4 דירות ומעלה מוגדרות כמתחם מסחרי, מתחם זה ירשם תחת פרצלציה אחת בלבד, כלומר בעגה המקצועית בארצנו היפה זה מוגדר כ "מושה"
מהי השקעה קבוצתית – במידה וזו קבוצה פרטית מותר להתאגד עד 35 ניצעים בהתאם לחוקי הרשות לניירות ערך. (לא ארחיב על זה כעת כי אז צריך הרבה פוסטים לכך..)
החברה מתאגדת תחת LLC Members וכל אדם מקבל את אחוזי הבעלות בחברה בהתאם לסכום שגויס, נהוג לייצר תקנון מסודר, הסכם הפעלה של החברה, וכמובן LP/ GP
GP – General Partnership
LP– Limited Partnership
All partnerships require more than one person, and each person is known as a "partner"
בדרך כלל חברי GP "מנווטים" ומנהלים את ה LLC בהתאם לתקנון ואסטרטגיה עסקית שנקבעה מראש בכתב, הם גם אלו שלוקחים את ההלוואה במידה והנכס הנרכש ממונף. די נדיר שקונים נכס במזומן במתחם מסחרי, אגב ההלוואות לרכישת נכסים כאלו הם בתנאים טובים יותר מאשר לרכישת בית צמוד קרקע. ניתן לקבל עד 80% מימון עד 30 שנה, בדרך כלל ההלוואות הנם ל 10 שנים אך מחושבות לפי לוח סילוקין ל 30 שנה, יש קנסות פירעון ב 3 שנים הראשונות בדרך כלל באופן מובנה לפי מספר השנים.
ניתן לקחת את ההלוואה או בתשלומי ריבית בלבד מה שמגדיל את התזרים מזומנים בשוטף ו או קרן וריבית . כמו כן מבצעים כל מספר חודשים עדכון מסודר על סטטוס הקבוצה לכל חברי הקבוצה, מונפקים דוחות חשבונאיים, רווח והפסד לכל הקבוצה ופר דירה. חלוקת דיבידנדים מתבצעת באופן מסודר בכל רבעון לכל חברי הקבוצה בהתאם להכנסות והוצאות הקבוצה.
תחשיב שווי שוק של מתחם דירות להבדיל מבית צמוד קרקע נקבע על פי שיעור היוון הנהוג באזור חלקי ההכנסות נטו לאחר הוצאות קבועות / משתנות + הוצאות המימון השנתיות
NOI / Cap Rate
NOI – Net Operating Income
Cap Rate – The capitalization rate (also known as cap rate) is used in the world of commercial real estate to indicate the rate of return that is expected to be generated on a real estate investment property.
רכישת נכס קיים אשר זקוק להשבחה ו/או מנוהל בחסר, מומלץ על השקעות בנכסי -C
יש בהשקעות נדל"ן מסחריות במתחמי דירות מספר סוגים של נכסים:
A, B, C-, C+, D
נכסים איכותיים הנם A ו B ונחשבים ליציבים ויקרים ולכן והתשואות עליהן בדרך כלל נמוכות בשוטף אך מרכיב ההשבחה יכול להיות גבוה. גופים מוסדיים וחברות ענק אוהבות להשקיע במתחמים אלו ליצירת עוגן תזרימי ובונות על מרכיב השבחה בטווח הארוך. השקעות אלו נחשבות לסולידיות.
מתחמי דירות לאוכלוסייה ברת השגה הנם C+-. שם בדרך כלל הכסף הגדול מבחינת תשואות שוטפות ויצירת ערך לאחר השבחה והעלאת שכר דירה באופן מבוקר.
מתחם דירות מסוג D לא מומלץ לקנות והם בגדר Delete ..????
אסטרטגיה עסקית ברכישת מתחם דירות Multi Family Financial Strategy
תכנון תקציב השקעה, חיפוש השקעה נכונה, רכישה, השבחת הדירות בהתאם לסטנדרט המקובל של האזור. ( אין צורך להפוך דירות אלו לחדר בית מלון 5 כוכבים).
העלאת שכר הדירה בהתאם למחירי השוק. ייצוב שכר הדירה לאורך זמן. הקטנת ההוצאות השוטפות. ( ניתן גם להוסיף מכונות שתייה, מכונות קרח, מכונות ממתקים, שער בכניסה, חיוב על איבוד שלט לשער, השכרת החניות המקורות כשטחי אחסון, ניתן להעסיק במשרה מלאה "אב הבית" במשרד ולייצר אופציה של הזמנת אוכל לדיירים, כגון אפליקציית "תן ביס".. שירותי כביסה, גיהוץ, שטיפת רכבים, השכרת שטחי חנייה ועוד..).
ברגע שההכנסות גדלות אז ה NOI גדל ואז השווי של המתחם גדל ואז ניתן לחזור לבנק ולבצע מחזור של ההלוואה הקיימת לפי שווי שוק עדכני ולחלץ את ההון העצמי המושקע ולהשקיע אותו שוב. ריבית דה ריבית, אחד מפלאי תבל לבניית עושר פיננסי.
אני חסיד גדול של קנייה, השבחה, החזקה לזמן ארוך, השבחה, ייצוב שכר הדירה ומחזור ההלוואה להוצאת ההון העצמי המושקע והשקעה חוזרת לצורך הגדלת ה Equity ויצירת הכנסה שוטפת.
תכנון חכם של העסקה לטווח הארוך ייצר חבות מס שלילית לאורך כל חיי החזקת מתחם הדירות בארה"ב ובישראל מרגע הרכישה.
בקנייה, השבחה ומכירה יש הרבה מאוד שותפים. 6% ממחיר המכירה ברוטו עמלת תיווך,25%-50% מס על רווח ההון, 2% דמי סגירה, 2%-4% תמריץ לקונה, תכלס כ 35% מהרווח במקרה הטוב.
יתרונות בהשקעה קבוצתית:
יתרונות בקרן השקעה:
????תזרים מזומנים חודשי קבוע ויציב – אפשרות השקעה מצוינת למי שמחפש לייצר תזרים חודשי קבוע וגבוה בסיכון נמוך יחסית ובפיזור סיכונים רחב ובנוסף עלית ערך של כספו גם בסכום השקעה נמוך יחסית.
????מיצוע סיכונים – הוצאות התחזוקה השוטפות מתחלקות בין כל הדירות במתחם
????ניהול מלא – במסגרת הקבוצה מנהלי הקבוצה נותנים שירות מלא בתחזוקת הנכס, עבודה שוטפת מול חברת הניהול, תשלומי ארנונה, ביטוחים
????השקעה בראש שקט – השקעה קבוצתית מסירה מהקונה כל טרחה לגבי ניהול הנכסים, הקמה והמנגנון הפעלה. פיזור ההשקעה על מספר רב של נכסים מחלק גם את הסיכון למשקיע ומבטיח תשואה יציבה לאורך זמן ושקט נפשי.
????יתרון לגודל – רכישה מרוכזת של נכסים מאפשרת הטבות ברכישה, הטבות בניהול וניצול יתרונות פיזור ההשקעה וסיכוי למימון פעילות נוספת שתאפשר העלאת התשואה.
????בטוחות– החזקה קניינית מלאה בנכסי הקבוצה משקיעה בנכסים, הזכויות לכל חבר בקבוצת הקניה הן אישיות. לצורך קבוצת הקנייה הוקמה חברת LLC חדשה שאינה תלויה באף חברה, והמשקיעים נרשמים בקבוצה כבעלי זכויות בחברה.
????גמישות ביציאה מההשקעה – ניתן להציע לחברי הקבוצה / מנהלי הקבוצה / משקיעים חיצוניים / למכור נכס.
????מינוף בנקאי – ניהול משותף וסיכוי להגדלת התשואה באמצעות מימון. למנהל הקבוצה תהיה סמכות לפי שיקול דעת לבצע מימון לרכישת נכסים נוספים. במקרה של מימון חוזר ניתן לחלץ את ההון העצמי המושקע ולבצע השקעה נוספת.
????מיצוע סיכונים – הוצאות התחזוקה השוטפות מתחלקות בין כל הדירות במתחם
????ניהול מלא – במסגרת הקבוצה מנהלי הקבוצה נותנים שירות מלא בתחזוקת הנכס, עבודה שוטפת מול חברת הניהול, תשלומי ארנונה, ביטוחים
????השקעה בראש שקט – השקעה קבוצתית מסירה מהקונה כל טרחה לגבי ניהול הנכסים, הקמה והמנגנון הפעלה. פיזור ההשקעה על מספר רב של נכסים מחלק גם את הסיכון למשקיע ומבטיח תשואה יציבה לאורך זמן ושקט נפשי.
????יתרון לגודל – רכישה מרוכזת של נכסים מאפשרת הטבות ברכישה, הטבות בניהול וניצול יתרונות פיזור ההשקעה וסיכוי למימון פעילות נוספת שתאפשר העלאת התשואה.
????בטוחות– החזקה קניינית מלאה בנכסי הקבוצה משקיעה בנכסים, הזכויות לכל חבר בקבוצת הקניה הן אישיות. לצורך קבוצת הקנייה הוקמה חברת LLC חדשה שאינה תלויה באף חברה, והמשקיעים נרשמים בקבוצה כבעלי זכויות בחברה.
????גמישות ביציאה מההשקעה – ניתן להציע לחברי הקבוצה / מנהלי הקבוצה / משקיעים חיצוניים / למכור נכס.
????מינוף בנקאי – ניהול משותף וסיכוי להגדלת התשואה באמצעות מימון. למנהל הקבוצה תהיה סמכות לפי שיקול דעת לבצע מימון לרכישת נכסים נוספים. במקרה של מימון חוזר ניתן לחלץ את ההון העצמי המושקע ולבצע השקעה נוספת.
????השקעה בשקיפות ומידע מלאים – פעילות הקבוצה נערכת בשקיפות ובמידע מלא לגבי הנכסים, הניהול, הכנסות, הוצאות, דמי ניהול וכל פרט אחר.
????חלוקת רווחים– הקבוצה משכירה את הנכסים ומחלקת את הרווחים באופן שוטף, דבר שמבטיח תזרים מזומנים קבוע ויציב.
????חיסכון משמעותי במס– במינוף הנכסים ניתן להכיר בהוצאות המימון לצורכי מסים.
????כספך עובד עבורך– במסגרת ההשקעה הקבוצתית כספו של המשקיע עובד עבורו, לאורך זמן ובתשואות גבוהות על ההון העצמי המושקע.
????זהות אינטרסים – מנהל הקבוצה מתוגמל מתוך נכסי הקבוצה ועלית הערך באופן היוצר זהות אינטרסים עם המשקיעים.
????עדכונים שוטפים– מנהלי הקבוצה מעדכנים כל רבעון את חברי הקבוצה בביצועים הכלכליים של הנכס על ידי דוחות רווח והפסד פרטניים.
חג שמח לכולם
מקווה שתרמתי קצת מהידע והניסיון שלי בפוסט מקוצר זה
לפנסיה נולדנו בגיל מוקדם
זכרו " הגאונות נמצאת בעשייה"
מי שיושב על הגדר כשהרכבת עוברת "שורף" לו הישבן
תכנון / אסטרטגיה לטווח ארוך וכך נעבור מעבדות לחירות פיננסית
????אור השמש המחטא הטוב מכולם
????העדר מידע מלא אם כל התחלואות
????צאו מאזור הנוחות שלכם ותתחילו לעשות
יכול להמשיך כל היום ככה.. ????????
אנרגיות……????????????
מצרף 2 סרטונים קצרים:
סרטון למתחם דירות Multi Family
סרטון לשדרוגים לבית צמוד קרקע Single Family Home
צפייה מהנה????
מה מחכה לנו מחר:
ההבדל בין משקיע מתוחכם למשקיע ממוצע
מהם הטעויות הנפוצות שרוב משקיעי " התשואה" עושים.
מהי ההגדרה הרחבה של נדל"ן, מה זה תשואה מצרפית, תשואה שוטפת, עליית ערך, חיסכון קרן ההלוואה, מינופים / הלוואות, סוגי הלוואות, תכנוני מס לגיטימיים, מינוף חוזר, תוכנית חיסכון…
פנסיהההה ????♂️????️♂️????♂️????♂️⛷
יהיה אש במכתש ????
Passive Income…????
Be ready …
בברכה,
גיל טוריאל????????
Cheers????????
— feeling happy.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
אחלה פוסט, כיף לקרוא.
אני אוהב שתוך כדי הפוסט אתה נותן מושגים באנגלית עם הסבר מצורף
אכן פוסט מעניין מאד ומלמד תענוג לקרוא ולשמוע אותך Gil Turiel
פשוט אלוף! תענוג לקרוא!!
כל פוסט שלך משתבח יותר ויותר מקצוען
רומן רומן
מדהים✌ מלא ערך תבורך????
עוד פוסט מצויין מלא ידע מקצועי. תודה✨
גילי אין לי מילים.
כמה ערך.
איזה פוסטים מושקעים אחד
אלוף עולם ????
אתה מדהים ????
חיבוק גדול
Merav Bar Asaf Bar
פשוט מעולה!!!
ממשיך ומלמד.
תודה.
תודה רבה,פוסט מעולה עם הרבה מידע ,בהחלט מוסיף ערך רב, חג שמח
Artyom Rukavitsin
היי גיל שלחתי לך הודעה בפרטי לגבי איזה קורסים ספרים וכו’ למדת.. אשמח שתענה
תותח על!
לפי מה אתה מבסס העלאת שכד?
איך אתה משווה שכירות של בתים ששווים 200 אלף לעומת דירות במולטי?
זה לא אותו דבר ולא אותה שפה
גיל, חברות שמציעות היום מתחמים כפי שתיארת, מי המומחיות המומחיות בשוק?
Ofir Bugana
פוסט מעולה! תודה על כל המידע!
פוסט מעולה! אבל לא ציינת את החסרונות שבהשקעה קבוצתית במולטי. וחלק מהייתרונות שציינת במולטי, הם יתרונות שתלויים בשותפים הבכירים של ה-LLC. שקיפות, ואפשרות לצאת מההשקעה כשאתה רוצה, לפעמים זה לא יותר מפרסום שקרי. ואז באמת הסתבכת. יש כאן חשיבות מאד גדולה לעבוד עם יזמים שיש להם רקורד מאד אמין, כך כשדברים לא קורים כמו בתכנון המקורי, אז השקיפות וההבטחות המקוריות יישמרו.
פוסט נהדר שנותן ידע וכלים מעשים לצד ניסיון אישי עשיר .????????????
תענוג לקרוא את הפוסטים שלך…לא מובן מאליו. תודה רבה
אחד הפוסטים הטובים שקראתי.
ברור ומקצועי!