צ'ק ליסט לבחירת חברת ניהול: השקעה בנדל"ן זה כמו לנהל עסק וחברת הניהול היא…

צ'ק ליסט לבחירת חברת ניהול:

השקעה בנדל"ן זה כמו לנהל עסק וחברת הניהול היא אחת מהספקים של העסק.

אני מחזיק בד"כ שני חברות ניהול בכל אזור. לכל אחת יש יתרונות וחסרונות בשיטת העבודה שלה ואלו נגזרים מהמבנה הארגוני שלה. חברה קטנה, אדם אחד עושה הכל או חברה גדולה עם חלוקה של תחומי אחריות בין העובדים השונים – תחזוקה, השכרות, חיבור תשתיות, קשרי לקוחות וכדו' .

פה נכנס הפן הסובייקטיבי – מה שמתאים למשקיע אחד לא מתאים לאחר.

**נקודות להתייחסות בבחירת חברת ניהול :**

1. החלפת חברת הניהול בשנה הראשונה – במידה והתחלנו לשכור בפעם הראשונה את שירותיה של חברת ניהול, יש לוודא כי אנו יכולים לצאת מחוזה הניהול בהתראה של כ 60 ימים. רוב חברות הניהול לא מאפשרות זאת ורושמות בהסכם כי ניתן לבטל הסכם זה 60 ימים לפני סוף תקופת ההתקשרות. במידה ואני רוצים לבטל לפני, אנו נשלם קנס יציאה.

2. בלעדיות במכירת הנכס – יש לשים לב שבחוזה ההתקשרות אין לחברת הניהול בלעדיות במכירת הנכס ואו קבלת עמלה בכל מקרה בו הנכס נמכר.

3. תיקונים- לרוב חברות הניהול ישתמשו באנשי שירות שלהם לתיקון התקלות בנכס. יש לשים לב לדברים הבאים:
א. לבדוק כי בחוזה ההתקשרות הם מחויבים להביא עוד הצעת מחיר אחת לפחות מעל סכום של כ 1000$.
ב. קיימת אפשרות שאתם תביאו בעל מקצוע שלכם.

4. זמינות – נושא מאוד חשוב משתי סיבות:
א. עבור הדייר כאשר ישנה תקלה. חברת הניהול הינה הפנים שלכם בתור בעלי הנכס. במידה והשירות קלוקל, הדייר יתייחס באותה המידה לנכס.
ב. עבור בעל הנכס- כאשר ישנן תקלות המצריכות את אישורכם, קיימת חשיבות לבחינות שיעשו חברת הניהול.

5. תיקונים קטנים – כמעט בכל הסכם ניהול נכסים, חברת הניהול תרשום כי יש סכום מסוים שנועד לתיקונים שאינו דורש את הסכמת הבעלים לתיקון. ודאו כי הסכום סביר ואינו חורג מהמקובל 300$ עד 500$.

6. תשלומי חשבונות (property tax ,Insurance, HOA etc' ) ניתן לבקש מחברת הניהול לשלם עבורנו, אך יש לוודא שאכן חברת הניהול משלמת את החשבונות הנ"ל. נתקלתי לא פעם בחברת ניהול ששכחה לשלם וחוב גדל. כידוע, במידה והחוב לא משולם תקופה ארוכה, הנכס יכול להיות בסכנת מכירה על ידי הרשויות.

7. עמלת איכלוס דייר (Replacement fee) – תשלום שקובעת חברות הניהול בעבור הכנסת דייר חדש. עמלה זו נעה בין חצי לחודש מלא.

8. תמונות – כאשר יש תיקון שאמור להתבצע, בקשו תמונות לפני ואחרי התיקון. במידה וחברת הניהול תדע שאתם עוקבים אחר ההוצאות שלכם ומבקרים את הפעילות שלה, סה"כ ההוצאות ככל הנראה יהיה נמוך יותר…

9. בקשו את הטלפון של הדייר – מותר ואפשרי אך לא חובה לשוחח עם הדייר. הפעולה משרתת 3 דברים:
א. תמיד טוב בקרה אחר חברת הניהול.

ב. לפעמים תשמעו סיפור "קצת שונה" ממה שחברת הניהול דיווחה לכם .
ג. בלאי נמוך יותר כיוון שהדייר רואה שאכפת לכם.

***לסיכום:***

אם אתה שכיר – תשאל את עצמך איך המעסיק שלך החליט לשכור אותך וחשב שאתה הכי מתאים לעבודה?

אם אתה בעל עסק – תשאל את עצמך איך אתה יודע על עובד שאתה עומד לגייס שהוא אכן אמין וישר?

בברכת בחירות נכונות 😊


קישור לפוסט המקורי בפורום נדל"ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

Tags:

הגב

Please Login to comment
  הרשמו  
הודעה על

The Real Estate Investor Forum, LLC is an educational company and is not acting as a real estate broker. Always seek the services of licensed third party appraisers and inspectors to verify the value and condition of any property you intend to purchase. Never send funds directly to a seller but instead, use the services of professional title and escrow companies.

 

 

Check in with The Real Estate Investor Forum before purchasing property to verify that affiliates and markets have not changed in quality or performance. The Real Estate Investor Forum does not provide legal, tax, accounting, or other professional advice. Nothing on this website email is intended to form a contract or binding legal commitment. ©2019 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

כניסה לאתר עם שם משתמש או מדיה חברתית

או    

Forgot your details?

יצירת חשבון

X
X