#יזםהשבוע פוסט 3 – HOA היום אני רוצה לדבר איתכם על אחד הדברים שאתם צריכים לבדוק…
#יזםהשבוע פוסט 3 – HOA
היום אני רוצה לדבר איתכם על אחד הדברים שאתם צריכים לבדוק כאשר אתם עושים דיו-דיליג'נס בעיקר לפרוייקט בניה אבל גם להשבחות גדולות.
בהרבה שכונות בארה"ב ישנו גוף שנקרא Homeowner association או בעברית הועד השכונתי. מטרת הועד היא לדאוג לשכונה ולתושביה, הוא דואג לתחזוקה ושירותים לתושבי השכונה ובעיקר שם דגש על ניראות השכונה.
לכל ועד יש חוקים משלו וקווים מנחים של איך צריך להראות הבית הבנוי .
כמובן שלחוקים אלו יכולה להיות השפעה ישירה על עלות בנייה או שיפוץ הבתים
כאשר אתם בוחנים עסקה תבקשו מהמתווך או מהמוכר לבדוק אם יש HOA . במידה ויש מה שאנחנו עושים זה מנסים ליצור קשרים איתם. קובעים איתם פגישה שמטרתה לעשות תיאום ציפיות לגבי מה שהם רוצים שיהיה בבית כדי שנוכל להתאים את זה לתקציב הבניה שלנו. הרבה פעמים יש להם כבר ספר מוכן עם הגדרות של מה שצריך להיות בבית למשל תיבת דואר בכניסה לבית , או איזה סוג חיפוי חיצוני צריך להיות בבית.
אם יש משהו שלא מתאים לנו או לתקציב, יש לנו כמה אפשרויות – לחזור ולדון איתם על הנושא , או להחליט שאנחנו פועלים בניגוד לבקשה (משהו שאנחנו פחות אוהבים כיון שזה עלול לגרום לעימותים בהמשך שיעכבו אותנו) או אם הדבר נראה לנו מהותי – יכול גם לגרום לסגת מהעסקה.
בנוסף יש גם את עניין המיסים השנתיים של הועד , ואם רכשנו מספר גדול של מגרשים אז גם אם זו עסקת אקזיט אנחנו צריכים להכניס את זה לתקציב שלנו.
כשאתם רוכשים נכס מניב לשכירות חשוב כמובן לבדוק את תשלום הוועד , במיוחד אם רוכשים town houses כיון שבמקרים מסויימים התשלום יכול להיות יקר מאוד וגם חודשי ולא שנתי, כיון שיש תחזוקה על המבנה ולא רק על השכונה , ולפעמים זה יכול להרוג לכם את התשואה.
והנה סיפור על HOA ועסקה שעמדנו לרכוש של כמה מגרשים באטלנטה. במהלך הבדיקות שלנו דיברנו עם ה HOA כדי להבין מה בדיוק צריך לבנות ולהפתענו גילינו שלועד יש הסכם עם קבלן אחר שתכנן את המודלים שצריך לבנות בשכונה , ולפי ההסכם עבור כל בית שבונים בשכונה צריך לשלם לקבלן הזה על תכנון המודלים של הבתים סכום של $70,000 .הסיפור היה מאוד מוזר בלשון המעטה. ניסינו לראות אם זה משהו שניתן לגשר עליו אבל לא היו מוכנים לדבר איתנו על הנושא הזה. מיותר לציין שזה מנע מאיתנו להיכנס לעסקה וטוב שכך .
אז בפעם הבאה שאתם חושבים להיכנס לפרוייקט באיזור שיש בו HOA תזכרו להתעניין אם יש להם דרישות מיוחדות.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
אני חייב לומר שאני אוהב את זה. זה שומר על סטנדרטים גבוהים והלקוחות מעריכים את זה ובאים לשכונה בגלל זה. לפני כל בית, אנחנו מעבירים תכניות קונספט לועד שמאשר ואז לוקחים לוועדת התכנון של העיר.
ה 70 אלף לתכנון, הם עבור כמה בתים? האם זה המחיר גם על בית אחד וגם על 20 בתים?
אני מוכר נכס בפלורידה בגלל זה.
בנוסף חשוב לדעת גם איך ה HOA מתנהל מבחינה כלכלית, כלומר האם הם בזכות או חובה? האם יש special assessments פתוחים או מתוכננים?
כל אלו למעשה מעידים האם ההתנהלות שלהם על פי התקציב או לא וכך למעשה ניתן לדעת שלא יעלו את דמי החבר החודשיים
מעניין…
שאלה…אם את בונה לפי איך שבא לך…מבחינת חיפוי, מיקום תיבת הדואר וכו…
מה אז קורה?
מעניין, אני אבדוק בשכונה שלנו, תודה!