Preparing to Buy a Home: True Cost of Home Ownership
חישוב תיקונים בנכס מניב –
בנכסים מניבים, ישנם הוצאות שונות, יש הוצאות שוטפות,
ידועות, שאם הזמן משתנות וגדלות (ביטוח,ניהול נכס בהתאם לשכירות,מסי עירייה…),
אך ישנם הוצאות/בלתמים הקורים אחת לכמה זמן, ואותן קשה להעריך
במדויק, אך הן קיימות ובאות עלינו מפעם לפעם, ולכן יש צורך בקופת חירום מתאימה עבורם.
מאחר ואנו משקיעים בדרך כלל עם מימון, חשוב לנו להיות שמרנים בחישובים,
כדי לוודא תזרים חודשי חיובי מההשקעה.
ישנם משקיעים המחשבים הוצאות אלו לפי כלל אצבע, אני מעדיף להיות מדויק יותר
ולנסות להעריך לגופו של נכס.
מה הם הגורמים שישפיעו על גובה התיקונים ?
1. שנתון הנכס
2. נכס משופץ או לא
3. איכות השיפוץ
4. המצב הפיזי של בניין הדירות,
ישפיע על תשלומי הועד גם אם הדירה של המשקיע משופצת
5. איכות הבניה של הנכס
6. גודל הנכס
7. איכות קהל היעד של השוכרים
8. שוכרים לטווח קצר או ארוך
9. חשיפה לפגעי מזג האוויר/ אזור עם סיכון לאסונות טבע
10. הקפדה של בעל הנכס לשפץ מיד, ולמנוע צורך בשיפוץ גדול יותר
11. השוני בין עלויות התיקונים ושעת העבודה בין המדינות ובין עיר לעיר
12. בית פרטי או דירת מגורים (כאן רק התיקונים בתוך הדירה הם על חשבון הבעלים)
13. יעילות חברת הניהול
14. המפרט הטכני של הנכס
כפי שניתן לראות, ישנם גורמים רבים המשפיעים על עלויות התיקונים בנכסים מניבים,
בעלי ניסיון בתחום קל להם יותר להעריך צפי לתיקונים, אך גם אלו שאינם מנוסים,
חשוב שיתנו את הדעת לכך, כדי להיערך בהתאם להשקעה.
סוף שבוע נפלא לכולם, והעיקר ללא בבלתמים !
Preparing to Buy a Home: True Cost of Home Ownership
Home ownership entails more costs than just mortgage interest, property taxes, and property insurance. Budgeting for the actual cost of owning a house can make your experience more positive.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
נראה לי שיש לך אקסל מוכן לנושא זה להצבת נתונים ואם יש א ש מ ח לקבלו…
תודה רוני!
אתן דוגמא:
רכשתם נכס ב 100,000 דולר
שתי אפשרויות:
1. לשפץ ב 20,000 ולמכור מייד ב 135,000
2. לא לשפץ ולמכור ב 115,000
בשני המקרים הרווח 15,000 אבל במקרה השני פחות עבודה
כמובן שהמטרה היא לשפץ ולמכור ביותר מ 135,000 אם השוק מאפשר מכירה מהירה ב 150,000 ומעלה מה טוב…
כאשר לא משפצים דירה
יותר קל למכור אותה למשקיע אקטיבי אחר
כי משאירים לו אלמנט פתוח של יזמות עם אפשרות שגם הוא ירוויח
צודק. אנחנו למשל מטפלים ומנהלים רק דירות שעברו שיפוץ. זה מבטיח אחריות קבלן לשנתיים, גם על מוצרים שונים, כגון מוצרי חשמל, ברזים וכו. זה מוריד את ההתעסקות שלנו עם הדירה למינימום, את העלויות לבעל הדירה גם כן, ומשאיר לבעל הנכס יותר הכנסה פנויה. אני בעד שיפוץ , בעיקר בנכסים ישנים שמתכוונים להחזיק בהם זמן ממושך בין שלוש לחמש שנים מינימום. זו אמנם הוצאה טיפה גדולה, שחוסכת “נזילה” של כסף קטן כל חודש, אפשרות לדרוש שכירות טיפה יותר גבוהה, ובלי כאב ראש.
.
פוסט יסודי עם דגש על הניואנסים
רק אוסיף את הדילמה
האם לשפץ את הנכס מיד לאחר רכישתו ולהחזיק בו לטווח ארוך כנכס מניב
או
לא לשפץ לפני ההשכרה הראשונה ולמכור אותו בהזדמנות הראשונה שהשוק מאפשר רווח הון
כמה נכון