מקווה שלא ארוך מדיי, יזמות והשקעות בנדל״ן. Play the market not the game. בבס…

מקווה שלא ארוך מדיי, יזמות והשקעות בנדל״ן.
Play the market not the game.

בבסיס התאוריה חייבים להסתכל על נכס כעסק, או לחילופין מערכת לייצור אייתנות כלכלית.
חשוב לחשוב במושגים של יעילות, נצילות והזדמנויות – ובמיוחד בשביל מי. האם ההזדמנות טובה והאם היא בשבילי, האם יש לי את הכישורים והיכולות להצליח להוציא אל הפועל בצורה רווחית את העסקה.

מחזוריות בענף הנדל"ן
שוק הנדל"ן הינו שוק מחזורי, כלומר מחירי הנדל"ן עולים ויורדים כל הזמן.

:
כאשר המחזור נמאצא בנקודה הנמוכה ביותר שלו והשוק נמצא בתחתית עסקאות טובות יהיו בכל פינה. מי מאיתנו לא שמע על יזם כזה או אחר שקנה נדל"ן (מגרש, בניין וכד,) בסכום זעום וערך הנכס מספר שנים לאחר מכן היה מוערך במאות אלפים.
המושג שמתאר את שיטת הקנייה/מכירה הזו נקרא הדרך BLASH= Buy Low Sell High.
נשאלת השאלה איך אנחנו יודעים שאנחנו בתחתית המחזור ? זו שאלה שכולם שואלים את עצמם. האם ישנו מאמר בעיתון, או תכנית בטלויזיה, או פרשן לענייני כלכלה אשר ישפכו קצת אור ויאמרו לנו מתי זה מגיע? התשובה הברורה היא שאין נקודת זמן ספציפית אבל כן אפשר למצוא תחום הגדרה. על כן תמיד נדרש לחשוב במושגי עלות תועלת, כלומר כמה יעלה לקנות נכס קיים לעומת כמה יעלה לבנות את אותו הנכס. באופן כללי, נוכל לזהות שהשוק בתחתית המחזור כאשר יותר זול יהיה לנו לקנות נדל"ן מאשר לבנות אותו.

יזמות עסקית בשוק הנדל"ן
אז החלטנו להיכנס לשוק הנדל"ן, אך עדין עלינו להחליט ולבחור מהו אופי העסק שאנו רוצים לפתוח. בבואנו לקבל החלטה זו עלינו לשאול מספר שאלות:
1) מהי התוכנית העסקית ? האם לקנות נכס ע"מ להחזיק או שלקנות ע"מ למכור מייד ?
היתרון בלקנות ולהחזיק נכס לטווח ארוך הינו שעם השנים אנו מחזירים את המשכנתא שלקחנו (גם אינפלציה תעזור במקרה זה שכן ערך החוב שלנו יקטן).
אם במהלך תקופת החזרת המשכנתא יש צורך בכסף נזיל ישנה האפשרות לקחת משכנתא חדשה כאשר לפעולה זו יהיו היתרונות הבאים:
א) הריבית של המשכנתא החדשה מוכרת להוצאות מס (בנכס לשימוש עצמי רק בחו"ל) בארץ תקף רק לנכסים מניבים/עסק.
ב) בריבית נמוכה (כיום 3.2%) ואינפלציה של 2% הכסף כמעט ולא עולה.
ג) כאשר לוקחים משכנתא המיסוי אינו יכול להגיע לסכומים גדולים. כאשר מוכרים למעשה ההכנסה מוכרת כ-Capital Gain (בניו יורק ערך זה עומד על 40%) מול מס הכנסה רגיל שהוא 48%.
בלקיחת משכנתא בפעם הראשונה כנגד נכס יהנו מיסוי בגובה של 3% וכל לקיחת משכנתא בעתיד לא תמוסה כלל .
2) מהו האיזור שבו אני מעוניין לפתוח את העסק ?
א) האם אני צופה גידול של העיר? גידול יכול להתבטא במספר גורמים כגון: גידול באוכלוסיה, גידול בהכנסה הפנויה, גידול בביקוש, גידול בשווי נכסים, וכדומה.
ב) האם יש באזור מוסד לימודי גדול (כדוגמת אוניברסיטה) או מוסד פיננסי גדול (כדוגמת בורסה) או ארגון ממשלתי (כדוגמת הכנסת)?
ג) האם האיזור ממוקם על עורק תחבורה ראשי או בקרבת רכבת תחתית או קווי תחבורי ציבוריים ראשיים?
3) האם החסם הפיננסי נמוך או גבוה?
עלות הכניסה לשוק מחירי הדירות במנהטן היא מאוד גבוהה. בכך מתבטא החסם הפיננסי. דירת חדר קטנה עולה 2 מיליון שקלים ולא כל יזם צעיר מסוגל להיכנס לשוק. עקב חסם פיננסי זה מוטב היה לו להתחיל באזורי הפרברים, שם דירות נמכרות במכפיל רווח נמוך יותר.
במידה ואנו נמצאים במצב בו אין לנו חסם פיננסי, תמיד צריך לזכור את כמות הכסף שצריך להשקיע ומה ההחזר על הכסף, לא רק ההחזר על הנכס. מה שנקרא Cash on Cash . במידה וקנינו נכס, טיפלנו בבעיות שלו, והנכס מניב יותר כסף, אני למעשה מגדיל את ההחזר על ההון ההתחלתי.
באופן כללי, כל עיר/ איזור/בניין יוגדר ע"י מכפיל רווח (Cap Rate) שמוגדר עפ"י הנוסחה הבאה:
Cap Rate משמעותו בכמה שנים אני מחזיר את הנכס לפי ה-NOI. מנהטן לדוגמא נמצאת בטווח שבין 4% ל- 5% RateCapכלומר מכפיל רווח של לפחות 20.

העיר-Buffalo
שבמדינת ניו יורק מנגד נמצאת על 10% RateCapכלומר מכפיל רווח של 10.

לקנות, להחזיק או למכור?
“The Secret of Business is to know something that nobody else knows” )Aristotle Onassis(
לפני קניית נכס חשוב לקחת בחשבון את הערך העתידי ואפשרויות הצמיחה של הנכס המדובר לרבות אחזקה או מכירה פוטנציאלית של הנכס בעתיד. ישנם מספר אפשרויות עסקיות כדוגמת:
1) מגורי סטודנטים
2) שטחי מסחר ומשרדים ועוד
כל אחת מהאפשרויות האלו מכילה בתוכה עולם ומלאו וצורות תיפעול שונות, שכולן כמובן יכולות להיות רווחיות מאוד.

מגורי סטודנטים הסודות וצורות הניהול:
א. מגורי סטודנטים זהו עסק מאוד מחזורי ותלוי בתאריכים קבועים לאורך השנה. כל שנה יודעים מראש מתי שנת הלימודים נפתחת ומתי היא מסתיימת, כולל חופשים במהלך הסמסטרים. כל אלה מאפשרים להיערך בהתאם מבחינת ניהול, השכרה, תחזוקה ועוד.
ב. הסטודנט הטיפוסי יחפש אחד מהשניים: מחיר נמוך או לוקישיין מעולה. רצוי שהמודל העיסקי של חברת השכרת דיור לסטודנטים יתבסס על אחד מהשניים, מיקום נמוך עם שכ"ד נמוך אך הוצאות תחזוקה לרוב גבוהות, או מיקום מרכזי עם שכ"ד גבוה ולרוב נכס איכותי יותר (גודל, מספר דירות, שירותים לדייר) ועם הוצאות תחזוקה נמוכות יותר.
ג. כאשר משכירים דירות לסטודנטים מערך התפעול חייב להיות מאוד מקצועי ומהיר. לעשות Turn Over ל-1,200 יח"ד בטווח של חודשיים זה תהליך שחייב להתבצע בצורה מסודרת, מאורגנת ולהיות מנוהל ע"י גורם מקצועי. כנ"ל לגבי מערך השירות בשוטף.
תחום מגוריי הסטודנטים ישנם מספר דרכים להגדלת הNOI וחשוב לזכור ששוי נכס נובע מה-NOI.
דוגמה: נניח לקחנו חדר עבודה גדול או לחילופין סלון גדול בתוך בית והוספנו חדר לנכס. אם נשכיר חדר נוסף זה בסכום של כ-500 ש"ח לחודש למעשה הוספנו ערך לנכס של 6,000 ש"ח בשנה (NOI=6,000 ש"ח).שווי עליית ערך הנכס (בהנחה שבאזור זה ישנוCape Rate של 7%) מחושב באופן הבא:
זוהי התוספת לערך הנכס (הדלתא) עקב הוספת החדר המושכר.
חשוב לזכור, היות והגדלנו את ערך הנכס בסכום של 85,715 ש"ח תמיד נוכל לקחת מימון נוסף ע"ב הדלתא שיצרנו בלבד ולטובת נכס זה בלבד. מימון זה יכול לשמש את בעל הנכס בקנייה פוטנציאלית של נכס נוסף חדש.
צורה נוספת להעלאת ערך הנכס זה לנתר את השכרת הנכסים. לדוגמא: כאשר מספר דירות מאותו דגם מושכרות בקצב מהיר מידי ניתן להסיק שהשכירות המבוקשת עליהן נמוכה מידי. על כן ניתן להעלות את השכירות אפילו ב-50 שקלים לחודש ע"מ לבדוק איך הדבר משפיע על קצב ההשכרה. במידה והדירות ממשיכות "להיחטף" ניתן להעלות את השכירות בעוד 50 שקלים לחודש. זאת עד שהשוק ייתמתן וכל דירה תושכר במחיר האולטימטיבי עבורה.
תהליך זה של העלאת שכ"ד לגובה האולטימטיבי בהכרח מעלה שת שווי ערך הנכס.

שטחי מסחר ומשרדים:
בבואנו לקנות נכס מסוג זה ישנם מספר דברים שחשוב לבדוק:
1) חוזים ושכירויות קיימים. סביר להניח שהנכס שנקנה יהיו מושכר כבר לדיירים, בעלי חנויות ומשרדים. יש לבדוק מהם חוזי השכירות עבור כל אחד מהשוכרים ומהן ההתחיבויות הקודמות שלהם עפ"י החוזים הקיימים. נושאים אלה יכולים להתבטא בסכומי כסף לא מבוטלים.
2) מיקום גיאוגרפי ויכולת שינוי תב"ע.ע"מ שנוכל למצות אפשרויות עסקיות עם הנכס ולבצע שינוי ייעוד בעתיד במידת הצורך יש לבדוק כי קיימת האפשרות לשינוי תב"ע באזור.
3) עלויות תיפעול. יש לבדוק כי ע"י פעולות פשוטות ניתן להוזיל את עלויות התפעול הקיימות בנכס.
4) שימוש בנכס לטובת הכנסות מפרסום. השכרת שטחי גג בנכס מסויים לטובת שלטי פרסום חוצות יכול להניב רווחים גבוהים במידה והנכס נמצא במיקום מרכזי ונחשב.

לסיכום:
להלן דוגמא לעסקה שבוצעה על ידנו ואשר מתכללת מספר נקודות אשר הוזכרו לעיל: סגרנו על נכס באיטיקה שבמדינת ניו יורק (מיקום הנכס ב google maps)
הנכס בתפוסה של 60% שכירות בלבד והוצאות התיפעול השנתיות עלו על ההכנסות, כלומר NOI שלילי. מחיר קניית הנכס עמד על $135,000.
עם קבלת החזקה על הנכס ביצענו מספר פעולות בסיסיות ופשוטות לאיזון ההוצאות מול ההכנסות:
1) קונסולידציה של נורות ותאורה במסדרונות. דבר זה הוריד את עלויות החשמל החודשיות ב-25%.
2) הקטנת קיבולת הבוילר ומערך החימום \קירור במבנה לגודל הדרוש.
3) העלאת התפוסה בבנין לדיירים שמעוניינים בחוזי שכירות קצרים. זאת ע"מ להגדיל הכנסות בזמן הווה אך להשאיר את האפשרות לסיים חוזה באופן במיידי לטובת שיפוץ כללי של הבניין.
לאחר מספר פעולות אלו הבאנו את הבניין למצב שלBrake Even , כלומר למצב של איזון בין ההוצאות להכנסות, והתחלנו שינויי תב"ע משטחי משרדים לשטחי מגורים. לאחר שנתיים של קבלת האישורים והיתרים הנדרשים התחלנו בעבודות השיפוצים במבנה בעלות של $2,000,000. על כל שטחי המשרידים נבנו סה"כ 84 יח"ד אשר הושכרו לסטודנטים. שכ"ד שנתי שהתקבל מכל 84 היחידות ביחד עמד על $1,200,000שנתי לפני עלויות ומיסוי, עם NOI של $720,000.
אם ניקח Cap Rate של 7% בעצם הגדלנו את הבניין משווי של135,000,$2($135,000עלות קנייה + $2,000,000עלות שיפוץ) לשווי של $10,285,714. לאחר מכן ביצענו מימון של 65% והחזרנו את כל עלות השיפוצים לרבות הקנייה והפסד השכירויוית בזמן תקופת השיפוצים.