אופטימזציה של בניינים – חברות ביטוח אחד מהדברים העקריים שאני עושה עם משקיעים שר…
אופטימזציה של בניינים – חברות ביטוח
אחד מהדברים העקריים שאני עושה עם משקיעים שרוכשים איתי בניינים, מעבר כמובן לאיתור העסקה, משא ומתן והבאת מימון בתנאים אמריקאיים, הוא ניהול שוטף של העסקה ואופטימיזציית הבניין לכל אורך החיים של הנכס עד לריפייננס או למכירה.
בשבוע האחרון אחד מהאתגרים העקריים היה הביטוח – ביטוח יקר יכול לפגוע בצורה משמעותית בתזרים.
בבניין המדובר, כשקיבלנו את ה Profit and Loss report בו השתמשנו לקבל את המימון ולבצע את תחשיבי ה NOI, התשלום החודשי לביטוח הראה כ 700 דולר לחודש. מחיר מעולה בשביל גודל הבניין שאנחנו עובדים עליו.
כשחיפשתי ביטוחים, קיבלתי הצעות של 1900 דולר לחודש! (22800 דולר בשנה!!!)
ממה נובע ההבדל? הוותק של הבעלים הקיים עם אותה חברת ביטוח, מספר הבניינים שיש לו עם אותה חברת ביטוח, מספר התביעות שהיו לו בעבר וכו' (בגלל זה דרך אגב חשוב לזכור שבהחלט יש יתרון לגודל בנכסי מולטי פמלי – מעסר לכך שעלויות הניהול והתחזוקה יורדות, כל גם עלויות הספקים והביטוח, אז ככל שנקנה בניינים נוספים באותו איזור, גל המשקיעים למישה ירוויחו כי נקבל תנאים טובים יותר בביטוח, ניהול, תיקונים, חומרים וכו').
לכן חשוב לזכור שהמספרים בדוח הם לא מספרים שחקוקים בסלע – המספרים של הרוכש יכולים להיות שונים מאוד מהמספרים שיהיו לכם בתור הרוכשים, וזה נכון גם לגבי המיסים ששילם הבעלים הקיים וחברת הניהול, שתיתן הנחה לגודל ווותק. (זה בעיקר נכון כשנכנסים לאיזור חדש ועדיין לא צברנו בו וותק של רכישות רבות ואחזקה לאורך זמן).
חברת הביטוח תסתכל גם על כמה שנים החברה שלכם קיימת, ועל הפרמטרים של הבניין. אם פתחתם חברה חדשה לטובת אותו בניין זה יכול להשפיע, אז יש להראות את הוותק שלכם בתחום בדרכים אחרים. כמו כן בניין ישן מאוד, שיש בו חוטי חשמל מאלומיניום (יש דרכים לתקן זאת ללא החלפת כלל החיווט בכל הבניין), גלאי עשן שעובדים על בטריות ולא עם חיווט חשמלי, ואין בו:אזעקה נגד גנבים, מערכת מצלמות, מערכת תאורה מחוץ לבניין להברחת גנבים ופורצים, מערכת כיבוי שריפות – Sprinklers ופרמטרים נוספים שכאלה (הרשימה ארוכה) יכולים להשפיע מאוד על הביטוח שתקבלו, לכן אחת מההמלצות היא שלאחר הסגירה ניתן לבצע שידרוגים אלו שהרסה מהם לא עולים יותר מדי יקר ולבקש הצעות מחדש וכך להעלות את התזרים הכללי של הבניין. (כמובן שיש לבדוק את עלות כל השקעה כזאת למול ההחזר שתקבלו ממנה בהנחה בביטוח)
החברה תסתכל גם על גיל המערכות המרכזיות בנכס – גיל הגג, מערכת החימום, הצנרת ( פיויסי או מתכת) והחשמל (ברייקרס או פיוזים)
פרמטר חשוב נוסף שמשפיע על מחיר הביטוח הוא גובה ההשתתפות העצמית – יכול להתחיל מ 1000 דולר ולהגיע עד 25000 דולר – ככל שההשתתפות העצמית עולה, המחיר החודשי יורד.
בעלי נכסים חכמים לא ישתמשו בביטוח גם במקרה של נזק ב 5000 או 10000 דולר מכיוון שאז הפרמייה שלהם תעלה בכל הבניינים והם משתמשים בביטוח רק במקרים חריגים של שריפה, סופות או Total Loss, אז בהחלט כדאי לשקול בחירה של השתתפות עצמית גבוהה כדי לשפר את התזרים.
בנוסף חשוב להחליט האם אתם רוצים לכסות רק את הסכום שהושקע בבניין ואת שווי הבניין כיום בהתאם לסכום הרכישה שלכם, או גם את השווי התחליפי של הבניין – כלומר העלות לבנייה שלו מחדש במקרה של נזק בלתי חוזר לנכס – במקרה זה הפרמייה תהיה גבוהה משמעותית כי בבניינים של 40-50 יחידות אנחנו מדברים על סכומים שיכולים להגיע גם לעשרה מליון דולר, גם אם הבניין עלה לכם שני מליון דולר.
אז השבוכ נכנסתי לעבודה והתחלתי להפעיל קשרים מקומיים ולהגיע לסוכנים נוספים ושלחתי אתמול מעל 20 מיילים וטלפונים לכל סוכנות ביטוח שקיימת באיזור. היום בבוקר חזרו אלי כ 5 סוכנים שעובדים על הצעות ועם אחת מהן הגיעה הבשורה שהצלחתי להגיע לחברת הביטוח הפרטית הגדולה ביותר באיזור שרוב המשקיעים עובדים איתה אבל השם שלה לא מוכר בכלל כך שהיה קשה להגיע אליה מהאינטרנט – מגיעים אליה בעיקר מפה לאוזן ומכאן החשיבות של יצירת רשת קשרים ענפה באיזור העבודה שלכם – להכיר את האנשים הנכונים יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף!
התחלתי לבדוק על החברה הזאת פידבקים ושאלתי עליה במספר מקומות – החשיבות הגדולה ביותר זה איזה דרג יש לחברה הזאת מבחינת מוסר תשלומים – ולא רק החסכון החודשי. כשיש מקרה ביטוח, חשוב לעבוד עם חברה שגם תשלם!
כולם המליצו עליה כחברה טובה ומוכרת, וכך קיבלנו הצעה של כ 800 דולר עם השתתפות עצמית של 5000 דולר, כאשר לבעלים הקיים יש השתתפות עצמית של 10000 דולר כמעט באותו סכום רק שהוא מחזיק מעל מאה בניינים.
זהו, התקדמנו בעוד משהו לקראת הקלוזינג. עכשיו צריך לעשות את אותו דבר עם חברת הניהול – אשתף איתכם את ההתכתבות והמשא ומתן איתם בקרוב, ולאחר הרכישה להלחם על הורדת המיסים ולעשות שיפצורים בסיסיים כמו שתיארתי בנכס כדי להוריד את עלות הביטוח אפילו יותר.
עקב חסיון העבודה עם המשקיעים אני לא יכול לשתף פרטים יותר ספציפיים על ההשקעה ספציפית, אבל המידע הזה בהחלט יכול לשפר לכם את התזרים השוטף של הבניין – חשוב לזכור שמעבר לעבודה של הגדלת ההכנסה על ידי שיפוץ והעלאת שכירויות, מכונות כביסה, חדר ימי הולדת להשכרה, מכונות שתייה, חניות, פרסום על הבניין וכו', חשוב מאוד לצמצם הוצאות מיותרות ולבצע אופטימיזציות בכל דרך אפשרית – במיוחד אם המטרה היא ריפייננס לאחר מספר שנים או 1031, כי שווי הנכס בנכסי מולטי פמלי נקבע בראש ובראשונה לפי הקאפ רייט והתזרים של הנכס.
סקופ ראשוני – אנחנו מתארגנים לכנס של הפורום הגדול של השנה בסוף מאי ושם נרחיב עוד על נואש זה ונושאים רבים נוספים עם מיטב המומחים – מכירה מוקדמת תצא בקרוב – תזכרו שכל הכנסים עד היום היו לגמרי Sold Out ואנשים קנו מקומות בעמידה, אז תהיו עם האצבע על ההדק כי הכרטיסים מוגבלים בהחלט., מה גם שהקונים הראשונים יהנו מהנחה של Tier נמוך יותר – המחירים יעלו בכל Tier עד לכנס עצמו.
בהצלחה!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses