#יזם השבוע, פוסט 3 בעלות או שליטה בנכס ? תפישת העושר הישנה המסורתית הייתה להיו…

#יזם השבוע, פוסט 3

בעלות או שליטה בנכס ?

תפישת העושר הישנה המסורתית הייתה להיות הבעלים של כמה שיותר נכסים אך הבעלות

על נכסים רבים מעבר לכך שהיא אולי טופחת על האגו מעלה את הסיכון משמעותית וזאת לא רק בגלל

שהחיים דינמיים ומשתנים כל הזמן אלא גם מה שאני יודע ולא משנה כמה ידע אני ממשיך לצבור אני נוכח כל הזמן במודעות עד כמה אני טועה ואז לומד מחדש, אם אני חושב שצבירה וידיעת אינסוף נתונים

על הבית השכונה העיר המדינה לפני החלטת קנייה תעזור לי לבצע רכישה מוצלחת נפלתי מפני שאין נוסחה כזו ויותר מזה גם אם הייתי גר באזור זה לא היה מוסיף הרבה וזאת משום שהידע מוגבל

ואם עם הידע הרב שאצבור ואנתח לפני כל החלטת קנייה היה באמת עובד אז כמעט כל אנשי הנדל"ן

היו עשירים מזמן עם אינסוף נכסים ומה קורה בפועל באמת ? רק אחוז קטן אכן מצליח בגדול.

דומה הדבר להשקעה במניה מסוימת למדתם להיות אנליסטים ניתחתם הכל השקעתם מה קרה בפועל

אם הידע הרב היה הדבר הייתם כבר עשירים נכון ? אם אנליסטים של בתי השקעות כל כך חכמים

למה רובם עובדים שם והם לא עצמאים ? יש כל כך הרבה משתנים שמעורבים בהצלחה שלא ניתן לבסס הכל על ידע שצברתי, להיפך זה רק מציף. אז מה כן ניתן לעשות ?

קודם כל להבין את זה ולשחרר קצת את הרצון לוודאות אחרת כל הזמן ארצה להיות בטוח יותר לדעת יותר ולהיות הבעלים של הנכס וזה בדיוק מה שמטרפד הצלחה בעסקים.

אז ניתן לקלוט עד כמה שליטה ולא בעלות מצמצמת את הסיכון.

מה זה אומר שליטה בנכס ?

Sandwich Lease Option

ישנם בעלי בתים רבים שצריכים למכור את הנכס שברשותם, כי הם עושים רילוקישין למדינה אחרת ולא רוצים כאב ראש עם שוכרים וגם לא יודעים מה לעשות מרחוק, כי הם כבר במדינה אחרת השכירו ופתאום יש בעיות עם השוכרים שמקזזים להם את השכר דירה על כל תקלה שיש בבית מבלי לשאול אותם כי הם קולטים שבעל הנכס חלש ולא יעשה דבר, כי הם ירשו את הבית והם לא רוצים להתעסק אתו ומאחר וזה לא כסף שלהם יש גמישות לחתוך במחיר העיקר לראות כסף מהר ולא לשלם מכיסם הוצאות, כי הם מתגרשים ולא רוצים לשמוע יותר מהצד השני העיקר למכור ומהר, כי הם צריכים למכור אבל לא יכולים כי יש משכנתא גבוהה ואין מספיק אקוויטי למתווך שימכור עבורם ואין מספיק מרווח לתת הנחה לקונה ואז הם תקועים, יש כאלה שלכאורה יש אקוויטי ומתווך ניסה למכור וכבר חצי שנה שנה לא מצליח למכור גם אחרי הורדות מחיר…הבנתם ? התפקיד הוא לשחרר תקיעות של אנשים ולא משהו אחר.

במצבים אלו ואחרים חשוב ליצור חיבור ואמון עם בעל הנכס ולהוביל אותו להבין את מצבו ואז להעביר אליי שליטה על הנכס באמצעות ליס אופשין כלומר הוא יקבל סכום חודשי קרוב לגובה שכירות שהייתה יכולה להתקבל אבל זה לא שכירות זה תשלומים על הבית, אני לוקח שליטה און טרמס, בזמן זה הוא לא צריך להיות לנדלורד כי אני מתחייב לשלם את כל ההוצאות כולל תיקונים למעט אם הולך הגג, מערכת החימום וכו..וגם אז חלק אני משתתף בנוסף הוא לא יקבל ממני טלפון בלילה שיש סתימה בשירותים ושישלח אינסטלטור.

וגם אם יש לו זנב של משכנתא ל 20 שנה, אני אוציא אותו מהעסקה עד 3 שנים.

וגולת הכותרת במחיר שוק !!! בעל נכס לא יכול לקבל זאת בד"כ וזאת מאחר ואם ימכור למשקיע יפסיד

נאמר 30% וכך גם אם ימכור למקבל משכנתא שישלח את האינספקטור שלו שיוריד לו גם את המחיר.

ולכן בתמורה לריבית ולזמן עד 3 שנים לא 30 שנה ! הוא יקבל הרבה יותר.

הבעלות לא תעבור אליי ותהיה אצל עו"ד נאמן עד שאממש את אופציית הרכישה כמו כן אני מיידע את הקאונטי בהסכם משפטי שביננו על מנת שלא יהיו הפתעות בדרך כלומר שלא פתאום יציעו לבעל הנכס

יותר כסף והוא יחליט למכור לאחר ושלא יוכלו לרשום שיעבוד נוסף על חובות אם יהיו לו.

מצד שני יש קהל גדול שהולך ומתרחב שהבנקים לא ממהרים לתת להם משכנתא ולא בגלל שהם לא שוכרים טובים, גם טייס ואיש הייטק לא יקבל משכנתא אם התחיל עבודה בשנתיים הראשונות, גם לעצמאים יש זמן המתנה ארוך למשל אז מה עושים בינתיים כשהם גרים בשכירות המשפחה גדלה כבר אין מקום ונמאס לעבור כל פעם דירה מחדש, או כשלבעל הבית לא מתאים לסדר להם את מה שלא עובד בבית ומתווכח אתם כל פעם מחדש וסכנת האוויקשין מרחפת מעל ראשם.

מה הם יעשו ימתינו לבנקאי כמו קבצנים שיסכים לתת משכנתא בעוד שנה שנתיים אולי שלוש ?

אז הם עושים את זה כל עוד הם לא יודעים שיש דבר כזה שנקרא רנט טו און וכאן אני נכנס לתמונה

ומציע להם להיכנס כבר עכשיו לבית עתידי משלהם מבלי לחכות לבנק שיואיל בטובו לתת משכנתא

כמובן שצריך לבדוק יכולת לשלם שכירות על ידי רנטל אפליקישין וקרימינל ריפורט ואז אני יכול כבר להגשים את חלומם עם דמי אופציה של כמה אלפי דולרים ולהיכנס לבית בהתייחסות אחרת לגמרי

הם צפויים לשמור על הבית טוב יותר כמי שרואים עצמם בעלי הנכס העתידי,

הם ישלמו את כל ההוצאות עד לרמה מסוימת כי הם עדיין לא בעלי הנכס ויש להם הזדמנות למשך שנה

לשפר את הקרדיט סקור ולקבל משכנתא ואם צריך גם שנתיים ואז לרכוש את הנכס במחיר מוסכם מראש, ובאיזה סכום ? במחיר שוק מלא ואף יותר.

אז איך הכל משתלב ?

אני מקבל שליטה על נכס מבעל נכס תקוע ללא השקעה מצדי ופותר לו את הבעיה שאין מי שיפתור לו אותה ומצד שני מאפשר למי שלא מאושר למשכנתא ורוצה לקנות בית שיכול לשלם דמי אופציה סבירים ושכירות כבר להיות בעל נכס עתידי ופותר לו בעיה שאין מי שיפתור לו.

יש לי הסכם בו זמנית מול בעל הנכס ומול הדייר כשוכר/קונה בבוא העת אם וכאשר הדייר יוכל לרכוש

תתבצע רכישת הנכס שלי מול בעל הנכס ואז מכירת הנכס לדייר כלומר אהיה הבעלים של הנכס ל 5 דקות והמימון לעסקה מהדייר.

אגב לקלוסינג לא כל הטייטלים מודעים לשיטות מכירה יצירתיות ולא כולם פריינדלי אינבסטורס

וצריך לדעת עם מי לעבוד.

הפוסט הבא יהיה בשיטה יצירתית במיוחד אף יותר מזו בשם Subject To ויפורסם מחר.