גזר אבל לא בדיוק:
#יזם השבוע אדם אשכנזי #פוסט 3
בפרק הקודם, דיברתי על העסקה הראשונה, הפעם – נדבר על העסקה השנייה.
-
קפצתי כיתה, מכיתה א’ לכיתה ה’. איתרתי בשוק, פור – פלקס (4 יחידות דיור). עיירה – לא הכי טובה במחוז אלגני שנקראת “מקיספורט” (פנסילבניה). קסם לי דבר אחד – הבניין ממוקם ממש ביציאה מהעיירה, צמוד לבית חולים. סה”כ, לא אזור הכי טוב להשקיע בו, אבל אני חובב הרפתקאות, המספרים היו מכובדים, וכן היה לי ברור שזה יהיה בניין לא הכי פשוט לניהול, ושאני הולך לירוק דם בהתחלה.
-
ראיתי את הבית פעמיים (יחד עם אשתי באפריל 22), נוכחתי גם בעת בדיקת אינספקשן. פגשתי אפילו את כל הדיירים, כולם היו אנשים עובדים (האחד בחנות, האחר בסניף של וולמרט, עוד אחד במסעדה), אנשים פשוטים, שנראו לי מאוד חיובים (זהו שלא – על כך בהמשך), וזרמתי. הבית, יש לציין, היה מוזנח, אבל במצב בסדר (כמה מוזנח? בעת הסגירה, גילית שהמוכר צריך לשלם קרוב ל – 25K מיסים מקומיים, מה שגם הסתדר לי עם הסיפורים של הדיירים שפגשתי שמסרו לי על הזנחה מוחלטת שלו וחוסר מענה בתיקונים).
-
המחיר הנדרש היה 65,000. הבית נרכש בסכום של 54K בחודש יולי 22. פעמיים דחינו את הסגירה, פעם אחת כי לא תוקנו כמה דברים שהטרידו אותי – בטיחותית (ארון מטבח צמוד לקיר שהיה קרוב לנפילה – ביקשתי שיחוזק, וגם חלון שבור לחלוטין שביקשתי תיקון, ועץ שעוד רגע היה נופל על הבית – ביקשתי שייגזמו את חלקו העליון – לימים הסרתי אותו לגמרי).
-
בטיפשותי, לא התעקשתי שכל הדיירים יפונו מהדירות, כי לאף אחד מהם לא היה הסכם מסודר (למעט אחת שפונתה לימים על ידי), חלקם התגוררו שם מספר שנים טובות, הם שילמו סכומים מביכים (באזור – 300 דולר, כאשר כעת, דירות מושכרות שם על ידי בסכומים של בין 650 -750). מצד שני, כאמור, היות ופגשתי את הדיירים, והם היו אנשים עובדים, שעשו עליי רושם דיי טוב, וגם סיפרו לי כמה שבעל הבית מזניח את הבית, ולא מתייחס לבקשות שלהם (שכאשר פגשתי בהם וראיתי את מצב הבית, טענותיהם נראו לי סבירות לחלוטין), לכן, לא התעקשתי (טעות קשה).
-
הבית נרכש. היה צריך לבצע כדלקמן: החלפה של גג, בידוד במרתף עקב המון נזקי מים ישנים, שיפוץ ביחידה שהבסיס שלה היה רטוב מאוד עקב בעיות רטיבות ישנות מהגג (שכאמור הוחלף), מה שגרם לרצפה לשקוע (קוראים לזה “סיסטר ג’ויסט”), תיקון מרפסת (פטיו) ששקע (הצבנו עמודים מתחת לאדמה, עבודה שנעשתה על ידי חברת יסודות מוכרת), החלפה של טנקי מים חמים, הסרה של עץ במלואו, ועוד כמה תיקונים קטנים בכמה יחידות.
-
סה”כ לא דרמה. העבודה החלה.
-
הלכה ולמעשה, מבחינת השיפוץ, הוא היה חלק, זרם, כל בעלי המקצוע עשו עבודה נהדרת. לקח לי זמן למצוא קבלן שיבצע את העבודות הכלליות, בסוף סגרתי עם מישהו שפגשתי עוד בסיבוב שלי באפריל (הגעתי שוב ביולי 22 לבד הפעם). גם הוא היה כוכב – אז (אבל לימים גיליתי דבר שנקרא “סינדרום קבלנים”, ועל זה נדבר על זה בפרק הבא).
-
סגרתי עם חברת ניהול (חברה אלק, מישהי שמנהלת נכסים שהציעה את השירות שלה), הייתי עמה בקשר בחודשיים עד הסגירה, היא סייעה לי מאוד בהצגת הבית לקבלנים, ובעלי מקצוע. היא עשתה רושם טוב, הפגינה הרבה ידע (היה לה הרבה ניסיון אין ספק). אבל – כבר אז נטמנו זרעי הפורענות שבגינן הוא פוטרה באחת.
-
לא אהבתי כמה דברים יחסית בתחילת הדרך אצל אותה “מנהלת נכס”, אבל זרמתי. אפרט:
-
צרם לי עניין הזמינות, היא לא הייתה עונה לטלפון לעיתים בשעות סבירות מאוד, וחוזרת יום אחרי (יכול להוציא אותי מדעתי). בנוסף, היסטריה. היא הייתה משדרת לי היסטריה. כן אני יודע שזה קצת מוזר לכתוב, אבל יש אנשים שמשדרים ונוהגים בפאניקה חסרת פרופורציה לאירוע ולאחריות, וזה אופי שקשה לעבוד עמו. לדוגמא – לפני שעוד רכשתי את הבית, היא הייתה מתקשרת אליי בלחץ שיש איזו בעיה לדייר (היא הייתה מראה את הבית לבעלי מקצוע לבקשתי אז היא הייתה נפגשת עם הדיירים), ואני הייתי פשוט אומר לה – א’ (השם המלא שמור במערכת) אני לא הבעלים, הסגירה עוד שלושה שבועות. שיתכבד ויפנה לבעל הבית (וההיסטריה הייתה שם, כל הזמן, והייתה לא נעימה). המקרה החמור – היה יום לפני הסגירה. היא הייתה אמורה להיות עם המתווך שלי, ועם המתווך של המוכר, בסיור אחרון לפני סגירה. הכל תואם איתה, יחד עם המתווך שלי.
-
היא לא טרחה להופיע, והחמור מכל היא לא טרחה לעדכן אותי. לשמחתי (או מזלי) המתווך שלי שהוא בחור חיובי וסה”כ הגון, היה שם ועדכן אותי.
-
רק יום למחרת – כאשר אני יצרתי עמה קשר, היא מסרה לי שלא הגיעה כי הייתה לה בעיה עם הבן שלה. סלחתי, מחלתי המשכתי הלאה (טעות חמורה).
-
שבוע לאחר מכן (יולי כאמור) הגעתי לשטח. נכחתי בזמן השיפוצים. היא בדיוק יצאה לחופש. היא הייתה אמורה לדאוג להחלפת השם שלי על החשבונות. היא לא עשתה את זה, ומה קרה? (לשמחתי) כאשר הייתי בנכס, הגיעה נציגה של חברת המים (אצל אמריקאים אין המתנה, הכל כאן ועכשיו), כדי לנתק את המים!. אבל המזל שהייתי שם, הסדרתי את הכל. באותו היום – הגברת פוטרה. פאשלה אחת יותר מידי.
-
לקחתי חברת ניהול אחרת, חברת הניהול של החברה בה עבד המתווך שלי (הוא שכיר, שמקבל משכורת – חריג יחסית ממה שהבנתי אצל מתווכים). חשבתי שהם חברת ניהול גדולה, שיכולה להתמודד עם בניין כזה. שכחתי רק, שעוד בנכס הראשון כמעט סגרתי איתם, וביטלתי בדקה התשעים, כי פשוט לא אהבתי את ההסכם הארוך שלהם, עם יותר מידי שורות נסתרות (לצערי מנהל הנכס של הבית הקודם, לא רצה לנהל את הבניין הנוכחי כי הוא היה רחוק לו והוא היה עמוס). אבל, הייתי בלחץ, רציתי לסגור, ונתתי הזדמנות כי בכל זאת, זו החברה בה עובד מתווך שבאמת ליווה אותי המון עד אז.
-
קטסטרופה.
-
בדיעבד, למדתי כי מדובר בחברה עם שם רע מאוד בכל הנוגע לצד של חברת הניהול. עובר חודש, ועוד חודש, אני כבר בארץ, מקבל כל יום דרישות לתיקונים, בלי שום הסבר בסיסי ותמונות.
-
אף דייר לא משלם, והכי חמור – כאשר מגיע שיק של אחד הדיירים (דרך עמותה של וטרנים שמשלמת לו) השיק מגיע אליי, ואז מגיע ארצה. אלא מאי? עדכנתי את חברת הניהול, ואז הנציג שלה מסר לי שהם ביטלו את השיק מול העמותה, כדי שהשיק יגיע אליהם, הם פשוט לא עדכנו אותי, אלא רק בדיעבד (ולמה? אני בעל הבית, זה הכסף שלי…).
-
בד בבד, אף דייר לא משלם, חברת הניהול מגישה תביעות לפינוי נגד שלושה דיירים, וזה אחרי שאני התחננתי, כי משום מה החברה כל פעם סיפרה לי שכדאי להמתין והדיירים מסכנים (רגע אתם בצד שלי או שלהם?). גם כשהוגשו תביעות פינוי, אחת מהן נדחתה (בטענה שהדיירת היא נכה – לימים הובהר לי שזה בלוף כאשר עורך דין ששכרתי דאג לפינוי, גם אחרי יריקת דם, אבל דאג למה שצריך), ושתיים נוספות – התקבלו אומנם, אבל גם לאחר מכן חברת הניהול נמרחה עוד חודשיים בטענה מוזרה שהם צריכים לקבל אישור לפינוי (דיספוזישטן – דבר שהעו”ד ששכרתי אח”כ עשה בתוך יומיים….). גם התביעות אגב, הוגשו על שמי הפרטי ולא על שם LLC בבעלותי שהוא הבעלים של הבית ולא אני (מקצועיות אלק…).
-
בשלב מסוים, הבנתי שיש לי עסק עם חברה רעילה (אני באמת יכול לכתוב עוד המון על מה שהיה אבל נראה לי שהמסר מובן). פיטרתי אותם, שכרתי עורך דין שיטפל בפינויים ובתביעה חדשה שהייתי צריך להגיש נגד הדיירת לעיל (שהתביעה נגדה נדחתה). לאחר שפיטרתי אותם, יצרתי קשר עם דייר שכן שילם. הסתבר לי שהוא שילם, רק חברת הניהול לא עדכנה אותי (שילם על חודש). עוד התברר כי בניגוד לסיפורים של חברת הניהול, אותו דייר הוא יוצא צבא, ויש עמותה שמסייעת לו, אבל לא כל חודש, אלא רק על החודש הראשון ורק על דיפוזיט. חברת הניהול מסרה כל הזמן שהיא מחכה לכסף מהעמותה, למרות שכאשר יצרתי עם העמותה קשר, הם הבהירו שהם משלמים כאמור רק חודש ראשון + פיקדון.
-
בטח תשאלו – תבעת? התשובה היא לא, מיציתי. רציתי לצאת מהבוץ הטובעני, ולייצב את הבניין הזה, לטפל בדיירים, לפנות ולהוציא לשוק ולהתחיל לנהל את הבניין הזה בצורה נורמלית. כל זה קורה בסוף נובמבר.
-
בתחילת דצמבר עליתי על מטוס, לשבועיים, כדי להיות בשטח. המטרות הפעם: לטפל בפינויים, לפגוש את העו”ד, לשכור עובד\ת שת\יעבוד תחתיי בתלוש שכר (אין יותר חברות ניהול, מיציתי), וגם לדאוג לפרויקט נוסף שכבר רכשתי (דופלקס). על כל אלו – ועל ההמשך, בפוסט הבא.
-
אבל מה למדתי עד כה?
-
אם יש לך מישהו שהוא טוב ואתה סומך עליו בדבר אחד, זה לא משליך על כך שבדברים אחרים הוא יהיה טוב. זה שהיה לי מתווך סבבה ואמין סה”כ, לא אומר שהחברה שלו יודעת לנהל נכסים.
לבדוק – המלצה לא מספיקה, סה”כ הייתי צריך להתקשר לאנשים שהכרתי, כי כולם בדיעבד סיפרו לי איזה שם רע יש לחברת הניהול הזו (בדיעבד כמובן).הייתי צריך מראש, לבקש ייצוג משפטי בפינויים ולא לאפשר לחברת הניהול לעשות את זה.הייתי צריך מראש, להימנע מחברת ניהול, שאני בעצמי לא רציתי כמה חודשים לפני (הייתי צריך לפעול לפי תחושת הבטן הנכונה שהייתה לי כאמור כמה חודשים לפני, ופישלתי שלא עשיתי כן).
עכשיו, עוד דבר שלמדתי, שמעסיק אותי עד היום:האם הייתי צריך לפנות את כל הדיירים עוד לפני רכישת הנכס? כן ולא. אני מלקה את עצמי בשאלה הזו כבר המון זמן וכמעט מידי יום, גם בעת כתיבת שורות אלו. למה כן? כי ככלל אם אתה רוכש נכס, עדיף שהוא יהיה ריק מדיירים, כדי שתוכל לשפץ בנחת, ולהתחיל מאפס. למה לא? כי הייתי בשטח, כל הדיירים עבדו, כולם עשו רושם חביב, לא נראו מזיקים, וסה”כ הם חתמו על הסכמי שכירות עוד לפני שרכשתי את הנכס (עמי ולבקשתי). ככה שלא באמת היו לי אינדיקציות שדורשות פינוי. אבל זו שאלה שעד עכשיו אני כואב, ותוהה לגביה. אין לי תשובה ברורה, בעצם כן – הייתי צריך להתעקש על פינוי.הייתי צריך להתנהל אחרת עם חברת הניהול.הייתי צריך ויכול לעשות דברים אחרת.***בתמונה, הגג (משהו אחד שכן אני מאוד גאה בו בבית הזה).סוף (עד הפוסט הבא)#יזם השבוע אדם אשכנזי #פוסט 3
Responses