#יזם השבוע פוסט 5 איך משקיע שרכש או שרוצה לרכוש נכס לפליפ או לרנטלס יכול להרוויח…
#יזם השבוע פוסט 5
איך משקיע שרכש או שרוצה לרכוש נכס לפליפ או לרנטלס יכול להרוויח יותר ?
הערה: ההתייחסות היא לשווקים איטיים ולא חמים כמו בלונג איילנד, ניו יורק למשל.
מה קורה בגישה המסורתית למשקיע שרכש נכס ורוצה למכור ?
בגישה זו לאחר ההשבחה השלב הבא יהיה למכור או להשכיר,
המשקיע פונה למתווך שמנסה למכור את הנכס ללוקח משכנתא מאושר
במחיר שוק, מה קורה אחרי שבועיים בערך אם אין פניות ?
אותו מתווך נלהב שמייצג את המשקיע יהפוך את עורו ובמקום להיות יצירתי בשיווק בגיוס קונים
עבודת המכירה שלו תהיה מול המשקיע בלספר לו סיפורים הגיוניים מאוד למה צריך להוריד במחיר
ואם אחרי ההורדה עדיין אין מספיק פניות סיפורים חדשים יצוצו, מבחינת המתווך זה המחיר נטו
אין מספיק פניות מורידים במחיר עוד עד שיש לא משנה כלל מה הקומפסים של המשקיע אומרים.
וכאשר יימצא הרוכש הפוטנציאלי הוא יגיע חמוש במתווך משלו וישלח אינספקטור לקבל דוח על מצב
הבית עד כאן הכל ברור, אך מה קורה בפועל ?
אותו אינספקטור של הקונה שמקבל תשלום שם בעיניו זכוכית מגדלת ובאותו הבית שהמשקיע שיפץ במסירות יימצאו ליקויים רבים נוספים,
איך ייתכן הדבר ?
מסתבר שייתכן והכל עניין של רזולוציה, גם אם המשקיע לקח מפקח שיפקח
על השיפוצים שלו עדיין יימצאו ליקויים חדשים מטעם מפקח הקונים, כך שהמשקיע ימצא עצמו
מוריד במחיר שוב.
אם תתעקשו יותר מדיי זמן על המחיר "הנכון לפי הקומפסים" ויחלפו 4-6 חודשים, ייכנס אלמט
חדש וזו הפסיכולוגיה האנושית, מתווך הקונה יאמר למתווך של המשקיע הבית לא נמכר יותר מדיי זמן
יש כנראה בעיה ולכן ההצעות החדשות לרכישה יהיו נמוכות עוד יותר.
האם עדיין אתה המשקיע חושב שתקבל את מחיר השוק ?
בהרבה מקרים זה מסתיים בהורדת מחיר של 25-30%,
ומעבר לזה מספר הנכסים שלא נמכרים דרך מתווכים הוא 37% ליסטינג אקספיירד !
ואם הגעתם לתקופת החורף הסיכוי גדל שתצטרכו להמתין למרץ אפריל.
מה קורה בגישה האלטרנטיבית למשקיע שרכש נכס ורוצה למכור ?
ולפני שנתחיל,
העניין הוא פשוט מי שצריך כסף מזומן ומהר ממכירת בית
לא יקבל את מחיר השוק שיש לו מהמתווכים, אלא רק על הנייר !
רווח יכול להיות בהחלט אם היה מרווח מספיק גדול בקנייה.
אם המשקיע ימכור את הנכס בליס אופשין, כלומר יקבל סכום חודשי קרוב לגובה השכירות החודשית
(אלו תשלומים הנושאים ריבית ולא דמי שכירות) ועד 3 שנים יקבל את יתרת התשלום בסכום אחד
לפי שווי שוק מלא !
אם לדוגמא רכשתי ממך המשקיע את הבית בליס אופשין, אזי אין צורך להיות לנדלורד, עד $700
לאירוע האחריות עליי ומעבר לכך אתה המשקיע אחראי (מאחר ואתה עדיין הבעלים ועו"ד נאמן מחזיק בדיד) כך מנטרלים את כל עניני התיקון השוטפים למעט מקרים גדולים בלבד.
אתה המשקיע לא אחראי אם הדייר שלי משלם לי שכירות או שהפסיק לשלם שכירות, אם צריך
לפנות דייר ואם הבית טרם הושכר מחדש ואין הכנסה, אתה המשקיע יכול להמשיך לקבל ממני "שכירות" בצורה שוטפת, אותך לא מעניין מה קורה עם הדייר שאני הכנסתי לבית.
ובתמורה לזמן של עד 3 שנים תקבל מחיר שוק מלא !
האם בטוח שאקנה ממך המשקיע את הבית בתום התקופה ?
לא, זוהי אופציה, אך אתה המשקיע מרוויח בכל מקרה ! איך יתכן הדבר ?
כל התקופה קיבלת תשלום חודשי בגובה שכר דירה ולכן אינך בהפסד ומעבר לכך
הרווח שלך מהתשלום החודשי לפני מס גדול עכשיו בהרבה משום שאינך נושא באחריות
לתיקונים השוטפים, לא בפינוי דייר שלא משלם, ללא תשלום לעורך דין, ללא תשלום למתווך,
ללא תשלום לפרופרטי מנג'ר, ללא אובדן הכנסות כאשר הנכס לא מושכר מחדש כל זה ברמת הסיכון שלי.
בנוסף נהנית בינתיים ממחיר שוק עולה וערך הבית צפוי לעלות.
יתרונות נוספים מתקיימים בדמות הדייר שאני מכניס ברנט טו און, דייר שנכנס
לבית שבראשו זהו הבית העתידי שלו ולכן צפוי לשמור עליו טוב יותר משוכר רגיל.
ומעל הכל הוא יעשה כל מה שצריך מול ברוקר משכנתאות שאני מצמיד לו
על מנת לחסוך בהוצאות מה שצפוי לעלות את הדירוג למינימום הנדרש לקבלת המשכנתא
והדבר האחרון שהדייר שלי ירצה זה להפסיד את דמי האופציה ששילם ולכן סיכויי הרכישה
בתום 3 שנים גבוהה ובמקרה "הגרוע" הרוויח המשקיע הרבה יותר בכיס ברמה
החודשית וכמובן ראש שקט כי אין צורך להיות לנדלורד עם כל הסיכונים.
הרכישה בפועל מתבצעת בו זמנית דרך חברת טייטל שהיא אינבסטור פריינדלי
כמו בקלוזינג רגיל, הבעלות תעבור ממך המשקיע בעל הנכס אליי וממני לדייר
אתה המשקיע מקבל את מחיר השוק במועד זה.
אם אתה המשקיע נהנה מרנטלס, כאשר תקבל את מחיר השוק במכירה אחת ל 3 שנים
אוכל לעזור לך למצוא נכס חדש הפעם רק עם שיפוץ קוסמטי ואז שוב תוכל לקבל תשלום חודשי
כמו שכירות מולי, רק שהפעם קיבלת את מחיר השוק המלא ללא הנחות ולכן הנכס הבא יכול להיות עם שיפוץ קוסמטי בלבד.
הכל נעשה ללא עמלות מצד המשקיע לאורך כל הדרך.
איך משקיע שרוצה לרכוש נכס לפליפ יכול למנף את כספו ולרכוש יותר נכסים ?
משקיע שרוצה לרכוש נכס משלם עבורו במזומן.
לדוגמא אם משקיע רוצה לרכוש נכס ב 50k
יצטרך בנוסף את כל עלויות השיפוץ וכל העלויות מסביב.
לעומת זאת משקיע שירכוש ממני נכס ברנט טו און לדוגמא, ישלם רק
5% מעלות הבית, ישלם שכירות חודשית ועד שנה יוכל לשפץ ולמכור
בדרך זו לפי הדוגמא ולפי שימוש בנכס 1 שנה ושכירות של 1k
המשקיע שלנו ישקיע 12k שכירות שנתית ועוד 2.5k דמי אופציה ובסה"כ 14.5k
לעומת 50k שהיה צריך לשלם בדרך המסורתית לבעל הנכס במזומן.
מה קורה אם הפליפ מתארך מעבר לשנה או מתקצר לפחות משנה ?
פחות משנה משלמים את דמי האופציה ושכירות בדיוק לפי מספר החודשים שהמשקיע השתמש בנכס
לשיפוץ ומכירה.
מעבר לשנה משלמים שוב דמי אופציה לשנה נוספת ותשלום חודשי לפי מספר החודשים שהמשקיע
השתמש בנכס לשיפוץ ומכירה.
בתחתית הפוסט צירפתי הצצה למערכת הלידים שלנו, פניות לרנט טו און, פניות של בעלי נכסים למכור.
ותשובות של דיירים פונים לרנט טו און לשאלה ששאלתי אותם:
What Is Your Main Motivation For Looking For A Rent-To-Own Home?
כל משקיע שמרגיש מוכן לעבור מהגישה המסורתית לגישה היצירתית או לנסות גישה זו בנוסף למסורתית מוזמן להירשם בלינק למטה,
ולהיכנס למעגל הראשון שמקבל דיווח על כל עסקה חדשה אוף מארקט בזמן אמת.
קונה במזומן נא ציין זאת בהערות.
האתר שיווקי לקונים בנוי ייעודי עבור דיירי רנט טו און ולכן אפשר להתעלם מההקלטה של הקריין המסבירה לדיירים מהי השיטה ופשוט למלא את הפרטים והשימוש בפרטים ייעשה לצורך עניין זה בלבד.
למי שיש נכס פנוי וראוי למגורים ורוצה למכור על בסיס ליס אופשין מוזמן להירשם בלינק למטה
ולקבל הצעת רכישה. לא רק באוהיו.
האתר שיווקי למוכרים בנוי ייעודי עבור מוכרי ליס אופשין ולכן אפשר להתעלם מההקלטה של הקריין המסבירה לבעלי נכס מהי השיטה ופשוט למלא את הפרטים והשימוש בפרטים ייעשה לצורך עניין זה בלבד.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses