יזםהשבוע#
פוסט 2
זו הייתה מכירה פומבית של נכס מעוקל בעיצומו של משבר הדיור הגדול בתחילת 2009. המכירה הפומבית הראשונה שלי אי פעם.
גררתי רגליים בתוך הערבוביה וניסיתי להיראות כאילו אני כבר שנים בעסק ויש לי מושג מה אני עושה. אחד המאבטחים בבית המשפט לא הפסיק להסתכל עלי במבט עקום, כאילו הוא ניסה להבין איפה לעזאזל ההורים שלי נמצאים. הייתי בטוח שהכל תחת שליטה, או לפחות ככה חשבתי.
זקן אחד שעמד צמוד אלי בתוך הקהל לא הפסיק למלמל לעצמו שיחת מוטיבציה דומה שוב ושוב. הסתובבתי וקרצתי אליו בחביבות.. רק שהוא הסתכל אלי במבט פוזל והמשיך למלמל בשפתיו.
הייתכן וגם אני מלמלתי קצת יותר מדי חזק?
ניסיתי לצחוק על זה. "סליחה, זה העצבים פשוט, לא דיברתי עליך."
הוא טלטל את תיק העור שלו שהיה מפוצץ במסמכים והצמיד אותו למחשב הנייד שלי שהצמדתי לחזה.
"זו הפעם הראשונה שלך? אתה מפחד שזה קצת גדול עליך?"
חרחרתי כמה הברות אבל הפה שלי בדיוק התייבש ולא הצלחתי להוציא מילה נורמלית מהפה. זיק של חיוך הבהב על הפנים הגרומות שלו.
"יפה, ככה תלמד איך לשחות"
הוא משך בכתפיו ופיהק. "או לפחות תשאיר מקום לשאר."
בום!
כמו אקדח זינוק, פקיד בית המשפט דפק עם הפטיש שלו בדיוק כשהשעון החליף מחוגים ל-10:00. כל הכבשים בעדר נאבקו כדי לקבל מעט תשומת לב בזמן שנציג של בנק אוף אמריקה עמד ונבח:
"תיק מספר 10-45734, מחיר התחלתי של 90,000$”
בזמנו, זה כל המידע שהם היו נותנים, ולא הרבה השתנה היום. מספר תביעה והמחיר ההתחלתי של בעל המשכנתא. סוג הנכס? הכתובת? את זה כבר היית צריך להבין לבד
"אה, 100,000$!"
מישהו אחר כיסה אוזן אחת והצמיד בחוזקה טלפון לאוזן השנייה. "אתה בטוח? זה מסתדר עם מה שכתוב ב – MLS?" שתי שניות אחרי הוא צעק מבעד לטלפון "105,000$!"
כל שאר המציעים משכו בכתפיהם בייאוש ונשארו שקטים. הבחור ליד עם החיבור האיטי לאינטרנט נשך שפתיים וסובב את המטבע שהיה לו בין אצבעותיו. הוא רק הניד את ראשו בזמן שנציג הבנק הרים גבה לכיוונו.
"1,2,3… נמכר. התיק הבא: תיק מספר 10-757120, מחיר התחלתי של 50,000$”
כל הסיפור נמשך פחות מ-60 שניות.
אבל היה לי אייס בשרוול.
הראשון היה טבלת האקסל היפה שזהרה לי מול הפנים.
ידעתי יותר מדי.
"החיבור שלך לאינטרנט הרבה יותר טוב משלי. אתה משתמש בנתב אלחוטי או משהו?…"
התחלתי לבלוע רוק כשסוכן הנדל"ן שלידי בשולחן העמוס לעייפה התחיל לרכון לכיוון המסך שלי. בלי לומר מילה, אספתי מהר את כל הציוד שלי ומיהרתי לאחת הפינות של החדר.
נשענתי על הקיר והצמדתי את המחשב אלי כאילו הוא היה תינוק שזה עתה נולד
הסקריפטים שלי רצו לכל אורך הלילה שעבר, משכו נתונים והצליבו מידע ממגוון מקורות: השמאי של הנכס, פקיד השומה במס הכנסה ואתרים של פקידי בית המשפט. חוץ מזה גם משכתי מידע מרישומים של ה – MLS ושל חברת CoreLogic. אחרי זה ביליתי את רוב הבוקר בסינון לידים כדי להתעלם מכל דבר שיש בו פחות מ-30% EQUITY וביישום של תהליך הערכת השווי שלי כדי לאתר את העסקאות הטובות ביותר.
ויתרנו על עוד כמה תיקים ובכמה אחרים, היו הצעות יותר גבוהות מההצעות שלנו. באותו זמן, השותף שלי מקס מקס הסתכל על העבודה שלי והציע את התובנות שלו. הוא הצביע על נכס אחד ספציפי שהיה קבור איפשהו באמצע הרשימה שלי.
"למה הדירה הזו לא נמצאת בראש הרשימה? אני מכיר את השכונה הזו. זו שכונה טובה מאוד, ליד האוניברסיטה ויש בה הרבה אפשרויות להשכרה. זה בערך האזור היחיד בעיר שמחירי הבתים בו יציבים. אני יודע שיש לך אובססיה ל EQUITY, אבל האם השיקול של כמה מהר אנחנו יכולים למכור בחזרה את הנכס לא פחות חשוב? אני חושב שלא הערכת את הנכס הזה מספיק."
עשיתי חישוב זריז בראש והוא צדק. בניגוד לשאר הנכסים, המאפיינים שלו לא הושפעו כל כך מעיקולים בהשוואה לנכסים אחרים. נכון, היה עדיין עיקול אחד שהוריד מעט את ממוצע הנכסים באזור אבל זה היה על בית במרחק של שני רחובות ממנו. ברגע שהחלפתי את הבית ההוא בבית אחר שהיה יותר מתאים והיה מאותו בניין וסיננתי את הבתים בטבלה לפי "הערך הגבוה ביותר" באקסל, הדירה הזו קפצה מיד לראש עמודת השווי.
הדירה הזו נבנתה שנתיים קודם לכן ונמכרה תמורת 230 אלף דולר, והערכת השווי האחרונה שלנו עמדה על 260 אלף דולר. לפי השמאים, שווי השוק שלה היה רק 52,000$ והבנק התחיל את ההצעה ב-39,000$ בלבד. כל מי שהשתמש בתוכנה אוטומטית להערכת שווי, כמו למשל מוכרים במכירה פומבית שיש להם 60 שניות בלבד כדי להבין באופן ידני את הערך של בית, עדיין התנהל לפי הערכת השווי הישנה של השוק שעמדה על 52,000$. לכן הנכס הזה לא היה עסקה מאוד מוצלחת אם עובדים לפי הכלל של 70/30.
אבל עם חיפוש ידני קצר והשוואה נכונה לנכסים דומים, הערך האמיתי של הבית היה לפחות 90,000$.
הייתכן ואנחנו היחידים ששמנו לב לזה? מקס ואני שרקנו באותו הזמן כשהתיק התחיל לרוץ זמן קצר לפני ארוחת הצהריים. התחלתי לצעוק "40,000$" והייתי בטוח שעוד מישהו ישים לב לערך של הבית ויתחיל להעלות את המחיר כלפי מעלה, אבל השקט הפתאומי שהשתרר בחדר בזמן שכולם מיהרו להסתכל בדירה במחיר סוף עונה נתנה לי רעיון.
במקום לצעוק בהתלהבות, פשוט פיהקתי ואמרתי "39,400" לפני שמישהו הספיק להציע מחיר חדש.
עשר השניות הבאות בהן הייתה דממת אלחוט, היו עשר השניות הארוכות בחיים שלי. בלי זעקות הקרב מאיזה משקיע מתלהב שהיו מאותתות לכולם שמקום מסויים מעניין במיוחד, היה קשה מאוד לשאר המציעים לגייס את המוטיבציה הנדרשת כדי להתעסק עם עוד הערכת שווי פזיזה על משהו שהוא עם "ערך נמוך". אחרי הכל, זה היה תהליך מייגע. בכל דקה לצאת מחדש לקרב וללמוד מה השווי של ההשקעה שמונחת על הכף, ואז לחזור על כך בלי הפסקה במשך שעות.
רק הצוות של אדון מזומני היה נראה עסוק. בשנייה האחרונה, אחד מהאנשים שלו הסתובב אחורה ולחש משהו באוזן של הבוס הגדול. הבוס הרים גבה לרגע, ואז הסתכל לעברנו. הרוגע של מקס כנראה התחיל לחלחל גם אלי, והצלחתי למנוע מהרגל שלי לזוז יותר מדי וגם הצלחתי לשמור על היד שלי יציבה.
מזומני פלט נחירה. "אם אתרי ההשוואה היו באמת טועים, הבחור הזה היה שם לב לזה. אל תדאגו. יש לנו דגים יותר גדולים לדוג."
"1,2,3… נמכר!"
זה היה בו זמנית הדבר הכי יפה והכי מפחיד שאי פעם ראיתי. אף אחד לא הציע הצעה נגדית.
מקס ואני לא אמרנו מילה בזמן שעמדנו והתחלנו ללכת לכיוון הדלפק של הקופאי. הידיים הרועדות שלי הניחו כמה שטרות בזמן שמשכתי מעטפה מהכיס שלי והוצאתי את החצי שלי מהפקדון במזומן. הקופאי נתן לנו קבלה ובזאת זה הסתיים.
מרגע זה החלה הספירה לאחור. היה לנו עד 12 בצהריים למחרת כדי לשלם את היתרה של ה-95% או למשוך חזרה את הפקדון שלנו. אני בטוח שמבחינת בית המשפט זו הייתה מעין תקופת "צינון" כדי לתת לקונים זמן להעריך מחדש את העסקה, אבל המוח שלי רתח מבפנים.
מקס נתן לי צ'פחה. "זה היה כיף. מה אתה אומר, שנסע לשם ונראה תכל'ס מה קנינו?"
"תעשה את זה אתה. אתה יודע מה אנחנו מחפשים. אני אזוז למשרד של עורך הדין ואעמוד לו על הראש בזמן שהוא מחפש את שטר הקניין."
עשרים ימים מאוחר יותר, ואחרי שערכנו כמה חיפושים אחרי שטר הקניין ועל הדרך גם נדנדתי לעורך הדין שלי עם מיליון שאלות, סוף סוף קיבלנו בעלות מלאה על הנכס.
האם הבאנו יציאה מהסרטים או שדפקנו את עצמנו לתמיד?
בפוסט הבא: תשובה לשאלה ומה הן הדברים שהכי חשוב לי להסתכל לפני שאני משקיע בעסקאות נדל"ן בארה"ב
Responses