המקלות:
#יזם השבוע אדם אשכנזי #פוסט4
בפוסט הקודם, סיפרתי על בניין שרכשתי בן 4 יחידות, על הדיירים שם שלא שילמו שכירות, על שתי חברות ניהול שפיטרתי, ועל ההחלטה לקחת על עצמי מעתה, לנהל את נכסיי.
אז בחודש דצמבר 22, הגעתי שוב לפיטסבורג, והיו לי כמה מטרות: למצוא עובד\ת בתלוש שכר למשרה חלקית, ככה שי\תעבוד איתי, וי\תהיה מחויב\ת לי. כמובן, שהייתה לי מטרה נוספת, לטפל בשיפוץ של דופלקס שרכשתי בתחילת חודש נובמבר, בפן הילס (עיירה שצמודה לעיר פיטסבורג), וגם לטפל מקרוב, ב 4 פלקס.
נתחיל מהדופלקס: עסקה טובה על הנייר, אזור טוב, עסקה ראשונה שלי מאולסלר, הצעתי 57,500 (הבית שווה קרוב ל – 150K כיום אחרי שיפוץ, ולעניות דעתי על יסוד ניתוח עסקאות דומות – טל”ח). ההצעה התקבלה. הפעם, התעקשתי שדייר אחד שעוד התגורר באחת משתי היחידות, יעזוב, ולכן הסגירה לקחה בערך חודש וקצת.
לא לקחתי עורך דין שייצג אותי, הלכתי עם הטייטל שההולסלר התעקש עליו (טייטל שהוא ידידותי להולסלרים באזור). פישלתי בגדול. חשבתי שאני חכמולוג ואוכל להסתדר לבד (בכל זאת אני אבו עלי לא? עסקה שלישית, קטן עליי? אז זהו שלא). ידעתי משני מקרים קודמים, שהמוכר אחראי לטפל בדרישות העירייה לגבי רישיון השכרה ודיור. אלא מה? לימים הסתבר שההולסלר פשוט ביקש אישור AS IS, לצרכי סגירה ולא לצרכי רישיון דיור. אני לא ידעתי על כך, וגם הטייטל לא טרח לעדכן אותי (טייטל אובייקטיבי? כנראה שלא). בדיעבד אגב, בייעוץ משפטי, הובהר לי שבהחלט יש לי עילת תביעה על חלק מהשיפוץ שביצעתי נגד האולסלר, וייתכן שנגד הטייטל. אבל קארמה “איז א ביץ”, ואני מעדיף, והעדפתי לא להשקיע אנרגיה בהליכים משפטיים (יקרים – והם יקרים בארה”ב).
בכל אופן, הסגירה עברה סה”כ חלק. בנכס עצמו, היה צורך בלא מעט תיקונים כדלקמן (וזהו השלב שלפני דרמת רישיון הדיור, על כך בהמשך): היה צורך לפנות המון זבל מהבית (אמריקאים הם אגרנים באופן בחלקם), היה צורך לתקן מדרגות כניסה לאחת היחידות, שני טנקי מים הוחלפו, שני פורנסים (חימום) הוחלפו, שיפוצים ביחידות וקוסמטיקה, שטיפת לחץ, ועוד כמה דברים בקטנה.
השיפוץ (שלב א’) לקח חודש לערך. את העבודה פיזרתי בין כמה בעלי מקצוע. גג, לא החלפתי – למרות שהוא ישן, המטרה היא להחליף בקיץ, נכון לכתיבת שורות אלו עדיין דיי קר באזור, וכך כמובן היה בדצמבר בעת תחילת העבודה.
הקבלן שנבחר היה הקבלן מהפרויקט הקודם, לכאורה כוכב. רק במהלך השיפוץ, גיליתי דבר שנקרא “סינדרום הקבלנים”. אסביר: קבלן יכול להיות כוכב, לעשות פרויקט מדהים, אבל אז בפרויקט השני הוא או “חש את עצמו”, או לוקח עוד מספר פרויקטים במקביל.
במקרה שלי, כבר כשהייתי בשטח ראיתי שמשהו לא כשורה, הוא מגיע בשעות ערב לעבוד, עובד עד שעות צהרים מוקדמות, אבל היי – הוא כבר עשה אצלי פרויקט וקצת תחזוקה, סמכתי עליו. העבודה – כשהייתי בשטח נעשתה סה”כ בקצב בסדר, אז הייתי סלחן.
רק כאמור, סמכתי עליו כבר עבדתי איתו, והוא היה סה”כ אמין (במקביל הוא גם סייע לי בעוד שני פרויקטים קטנים ב – 4 פלקס שם פיניתי בינתיים שני דיירים). המדרגות – היו כמובן קטסטרופה, רק אח”כ גיליתי את זה. הוא עוד ניסה לתקן, אבל הן נראו הרבה פחות יפה ממש שקיוויתי.
לצד זאת, היחידה עלתה לשוק. לקח קצת זמן, הורדתי את המחיר במעט, ובינתיים – דיירת אחת רצתה להיכנס, סגרה הכל, שילמה הכל, דאגה לביטוח שוכרים, ויאללה.
יומיים לפני המעבר שלה, היא הייתה בדירה עם העוזרת שלי בשטח (עוד אכתוב על אמנדה בפוסט הבא). או אז, פגשה אותם איזו שכנה מאוד מוזרה, שזכיתי להכיר גם כשהייתי בשטח. לא יודע אם זה עניין נפשי או קנאה קשה, כי הבית הספציפי היה שייך לה ולבעלה עד שנת 2006, ומסתבר שכל הנכסים מסביב לבית שלי (שני רחובות מצטלבים) שייכים להם, והם גם מנסים למכור את כל הנכסים שלהם כבר שנה, ולא מצליחים (היא סיפרה לי בעצמה, ואפילו שקלתי להציע לה הצעה על אחד הבתים שלה, רק היא דרשה מחיר סופר לא ריאלי).
לימים גם, העוזרת שלי, סיפרה שהגיעה למקום כדי להראות את הנכס, והשכנה הזו זרקה את כל הזבל שלה אצלנו. השכנה, לא ידעה שאמנדה היא עובדת שלי, ופשוט זרקה את הזבל, והמשיכה, עד שאמנדה העירה לה על כך, והיא אספה את זה. היה גם עוד מקרה, בעת השיפוץ, שהבעל של השכנה, פשוט נכנס לבית, כאשר הקבלן שלי עבד, והחל להעיר הערות על העבודה (אתה צריך לעשות ככה וככה), ולהיכנס ללא רשות לנכס. הקבלן שלי נפנף אותו. בקיצור – אנשים מוזרים.
אז נחזור ליומיים לפני שהדיירת הייתה אמורה להיכנס לאחת היחידות – השכנה הייתה שם, והחלה לשאול שאלות, לכאורה בנימוס ובחביבות. העוזרת שלי סיפרה לי על כך בזמן אמת שהיא שאלה כל מיני שאלות וכיו”ב (לאמנדה יש אינסטינקטים מבהילים, הייתי צריך להקשיב לה בעוד כמה הזדמנויות, כשהקשבתי יצא מזה רק טוב), כנראה שהיא חזתה את מה שהולך לקרות.
לא עוברת שעה מהשיחה, ואני מקבל שיחת טלפון מנציג של העירייה, שמסר לי “שנודע לו שהבית שלי הולך להיות מושכר”. אני בתמימות מסרתי לו שכן, לא הבנתי מה הבעיה. או אז, הוא עדכן אותי שעליו לעשות אינספקשן כי יש רשימת תיקונים בבית, שיש לבצע לפני קבלת רישיון אכלוס. אותה רשימה, לשיטתו של האינספקטור, נמסרה בזמנו לטייטל, לפני הסגירה. כן, הוא מסר לי שללא רישיון אכלוס, אסור לי להשכיר את הדירה (מה שעשוי לעלות באישומים בבית המשפט המקומי, וקנסות).
אני – בהלם, על סף התקף לב (בלי ציניות, אשתי שלחה אותי באותו רגע לטייל בחוץ ולנשום אוויר). האינספקטור (אדם חביב מאוד, שבאמת סייע מאוד בהמשך, צריך לומר בדיעבד וביושר), שלח לי למייל את רשימת התיקונים. רשימה שהייתה ברשות הטייטל וההולסלר – ולא הובאה לעיוני (שוב, שיהיה ברור, אני מודה, הטעות היא שלי, שלא דאגתי לייצוג משפטי בעת הרכישה, לא מאשים אף אחד – רק אני אשם בסופו של דבר).
קראתי את רשימת התיקונים, חלק בוצעו אגב, חלק לא (מה שלא היו בעיקר דברים שלי לא היו נראים דרמטיים). יתרה מכך, המדרגות המפורסמות ממקודם – לא בתקן, צריך לפרק מחדש, ויש עוד הרבה עבודה יחסית גם במרתף, ועוד. מלא דברים קטנים שבדיעבד גם גיליתי שהעיירה הספציפית הזו מאוד מחמירה.
טוב, את הלחצים הנפשיים שהרגשתי נשים בצד, כי בינתיים – היה צריך לדאוג לדיירת! שלא יכולה הייתה לעבור לדופלקס, והיא כבר חתומה על חוזה.
לשמחתי, ה- 4 פלקס, היה פנוי בחלקו, אחרי פינוי של שני דיירים, ולשמחתי לעוזרת שלי היה (ועודנו) קשר טוב עם אותה דיירת (שהתבררה כדיירת נהדרת שאפילו מסייעת לי לעיתים להראות יחידות ב 4 פלקס). העוזרת שלי שוחחה עמה, ומסרה לה את כל מה שקרה, והציעה לה לעבור בינתיים לדירה בבניין שלנו. היא הסכימה, כמובן שהשכירות בבניין נמוכה יותר, אבל כפיצוי הצענו לה אותו בסכום נמוך של 650$ עם אפשרות לחודש בחודשו. היא הסכימה ועברה לשם. בחוזה גם ציינו שיש לה זכות לעבור לדופלקס, ברגע שיהיה רישיון (לימים, היא החליטה להישאר בפורפלקס).
אז את בעיית הדיירת פתרתי.
עכשיו היה צריך למצוא קבלן לתיקונים, את הקבלן הכוכב שפישל לי, לא הסכמתי להעסיק יותר. בדקתי כמה אפשרויות, לקחתי מישהו שסה”כ עשה רושם טוב, וגם יכול היה להתחיל מהר, היה רישיון, היה ביטוח, מחיר סביר. הוא התחיל טוב, עשה חלק דיי משמעותי מהעבודה (נניח 60%). בשלב מסוים, היעלמות – לא עונה לטלפון, עונה בהודעות שעות אחרי, העוזרת שלי מגיעה לדופלקס, ומעדכנת שהוא לא נמצא. הוא מוסר שעשה ככה וככה, העוזרת שלי מגיעה ובודקת, והדברים לא נעשו. עוד יותר מזה, הוא נוזף בי שאני כל הזמן בודק אותו. מענין מה יש לו להסתיר?
עיכוב של שבועיים ויותר. באחת ההתכתבויות, הוא אפילו לא התבייש לכתוב לי שהוא לקח עוד 5 פרויקטים, ואין לו עובדים. כאמור, בשלב מסוים הוא לא שוחח עמי טלפונית, אלא רק בהודעות.
אחרי קצת יותר משבועיים של עיכוב, הוא פוטר. לא דרש שום דבר, כנראה הבין שהוא פישל ובגדול, וגם אם יבקש, יכול לחפש.
שוב תקועים.
עכשיו, הבה נעשה הפסקה מהדופלקס. נעבור לחזית ה – 4 פלקס. שיהיה ברור, הכל קורה במקביל.
אז בפורפלקס, שתי יחידות פונו אחרי שפיטרתי את חברת הניהול, עורך דין ששכרתי את שירותיו, דאג לפינוי הרשמי (אחרי שכבר ניתן פסק דין, חברת הניהול חיכתה לתיאום הפינוי, לה זה לקח חודשיים, העורך דין שלי טיפל בזה בתוך יומיים). הייתי צריך לדאוג לתיקונים והכנת שתי היחידות למצב של השכרה. העבודות כללו בעיקר קוסמטיקה. שתי יחידות עלו לשוק.
בד בבד, כזכור, הייתה עוד תביעת פינוי שנדחתה, לכאורה בטענה שהדיירת סובלת מנכות (בערכאות הנמוכות מסתבר אין פרוטוקול כדי לוודא). עורך הדין ששכרתי, אמר לי שזה דבר הזוי, ובדיעבד, נראה כי חברת הניהול דיי חרטטה אותי, גם דיי היה ברור בשיח עמם, שהנציג שהופיע בבית המשפט פשוט לא היה בקיא בעובדות.
אז הגשתי עוד תביעת פינוי, הפעם התביעה התקבלה. אלא מאי? דקה 90, הדיירת החצופה, שיש לה כסף לסמים, אבל אין לה כסף לשכירות (כבר אז דובר על 7 חודשים שהיא לא שילמה), הגישה ערעור. כן כן, דבר שעלה לי עוד 2200$ לעורכי דין.
היא הגישה ערעור, שנקבע לדיון שלושה חודשים קדימה. בקיצור עוד 3 חודשים בלי שכירות. מה שעצוב הוא, שכאשר הייתי בשטח בדצמבר, פגשתי את הדיירת, אחרי פסק הדין, ואת אחיה, האחרון מסר לי כי היא תעזוב בסוף השבוע.
איזה תעזוב, ואיזה נעלים, דקה 90, יום שישי, היא הגישה ערעור (יש לה 10 ימים).
במקביל, יחידה נוספת, של הדייר יוצא צבא (זוכרים את העמותה מהפוסט הקודם?), פשוט הפסיק לשלם שכירות. הוא פגש אותי בשטח בדצמבר, והחל לספר לי מלא סיפורים על תיקונים, הכל דברים קוסמטיים, רק אלו דברים שהוא חיי עמם המון שנים. גם, הוא טען שיש לו בעיה עם המקרר (דאגתי להחליף ולרכוש חדש).
כשפגשתי אותו, הוא שילם חלק מהשכירות לחודש דצמבר, שזה היה כבר השלב שאני לקחתי שליטה וניהול בנכס, לטענתו הוא שילם גם חודשיים קודם לחברת הניהול, הוא הראה לי אסמכתא שאי אפשר היה באמת להבין ממנה כלום. מצד אחד, יכולתי להתעקש, מצד שני – כל כך לא רציתי יותר להתעסק עם חברת הניהול הרעילה, וכל כך רציתי להתקדם ולנוע קדימה. יכול להיות שאני ותרן, או יצאתי קצת חלש, אני מקבל את זה, וחיי עם זה. רציתי לרוץ קדימה, ולנהל בצורה תקינה את הכסף שלי.
כאמור, הדייר לעיל הפסיק לשלם אחרי דצמבר. בהתאם, פונים אליו שוב ושוב, והוא מבטיח הבטחות, ואז בלי בושה הוא גם מודיע שעד שלא מתבצעים תיקונים, הוא לא משלם כלום.
טעות (עוד אחת מתוך 100) – ברגע שהדייר מאיים ככה, פשוט להגיש תביעת פינוי (אגב חוקית, הבנתי שהוא צריך להפקיד כסף בנאמנות אם יש לו מחלוקת לגבי תיקונים שלא נעשים, כמובן שהוא לא עשה זאת). הפעם, בגלל שרק לקחתי שליטה וניהול על הנכס, וגם בגלל שהרגשתי רע על איך שהנכס נוהל עד כה, חיכיתי וחיכיתי, ואמרתי לעצמי – אני אדאג לתיקונים, ואז לא יהיו לו תירוצים (בולשיט, מי שמאיים ככה לרוב, גם לא ישלם אח”כ). יותר מכך, הדייר גם לא התבייש בהזדמנות אחת להתלונן שפעם הוא היה משלם 400 דולר, והיום הוא משלם 700 דולר. (אז למה חתמת על חוזה? שאלתי – להודעה הזו לא הגיב).
זאת ועוד, לגבי התיקונים ביחידה של אותו דייר, זוכרים את הקבלן הכוכב? שעשה פרויקט ב – 4 פלקס, וגם בדופלקס? אז הוא אמור היה לבצע את התיקונים באותה יחידה, רק במקביל הוא התעכב בגלל עניינים שקשורים אליו, וגם בגלל פיצוץ צנרת ב 4 פלקס.
לאמור: איפשהו בתחילת ינואר, אני מקבל שיחה בשעה שלוש בבוקר (מאותו דייר שלא משלם), פיצוץ צינור במרתף (שיא הקור). מים שדולפים והצפה דרמטית במרתף. אותו קבלן שאז עוד עבד איתי (לא ההוא שפוטר בדופלקס, אלא הראשון שביצע עבודה בדופלקס וב – 4 פלקס), הגיע לטפל. סיפור של כמה ימים, גם להוציא את כל המים מהמרתף, וגם לטפל בצנרת. לקח שבוע וקצת, עלה הרבה כסף (באזור 5000$).
בד בבד, כאשר הקבלן תיאם כבר הגעה ליחידה של הדייר הסרבן, כדי לבצע תיקונים, הדייר לא פתח את הדלת, כי אשתו ישנה (והוא היה בעבודה).
לבסוף, התיקונים נעשו, גם אז הם נעשו בצורה מזוויעה על ידי הקבלן הכוכב (לשעבר). לאחר יום בלבד, שלחתי הנדימן אחר, שהשלים את העבודה בצורה תקינה, כאשר גם הדייר אישר לי טלפונית שהכל נראה נהדר, והבטיח לדאוג לתשלום (פחחח).
האם הדייר שילם אחרי התיקונים שהוא דרש? ברור שלא, פשוט נעלם, לא ענה לטלפון קרוב לשבועיים, לא לי, ולא לעוזרת שלי.
הפעם, תמו המשחקים, תביעת פינוי הוגשה (קודם מכתב מחוץ לדלת ואז תביעה אחרי 15 ימים). כמובן, שזה כבר שלב שאני מבין שמדובר בחכמולוג. אבל חכמולוג ברמה גבוהה. לדוגמא, שבועיים אחרי התיקונים, ואחרי שהונח לו מכתב מחוץ לדלת (מה שנקרא “שלם או עזוב”), הוא בעזות מצח שלח הודעות לעוזרת שלי, עם המון תלונות על התיקון (בולשיט כי לי הוא מסר בטלפון שהכל נראה נהדר), ועוד תלונות חדשות. בקיצור, חיכה שבועיים כדי להימרח בלי לשלם שכירות, ובמקביל חיפש לעצמו כסת”ח, אחרי שהוגשה נגדו תביעת פינוי.
לסיום הפוסט, אני כבר לקראת סוף ינואר – תחילת פברואר, אני מוצא את עצמי מדמם הוצאות (משלם חשבונות בדופלקס, הוצאות משפטיות לפינויים, ולקבלנים שביצעו שיט של עבודה). עם דייר לא משלם, עוד דיירת לא משלמת שבתעוזתה הגישה עליי ערעור, ועם התקלה בדמות צינורות שהתפוצצו ועלו בערך כמו שליש השכר הממוצע במשק. כן, אני גם מוצא את עצמי עם דופלקס שאמור היה להיות הבטחה גדולה, אך עמד לו כבר חודשיים וקצת ללא תפקוד, וללא הכנסות (ועם מלא חשבונות), וללא אפשרות להשכרה (רק להשלמת התמונה, במקביל אני מנהל משרד עורכי דין, כן?).
זה היה רגע שרציתי לפרוש. רציתי לעזוב הכל ולהגיד לכולם תז$#$.
המשך יבוא.
בתמונה: אני, והדבר היחידי בחיים שמצליח לגרום לי לשמור על שפיות.
Responses