שני צדדים למטבע- סיפור הצלחה וסיפור אכזבה…
יזםהשבוע יובל עייש #פוסט2
קודם כל תודה על התגובות והפידבקים שלכם, שלגמרי נותנים לי מוטיבציה להמשיך לשתף אתכם בדרך שלי ????
בפוסט של היום אספר לכם על חשיבה מחוץ לקופסה ואיך היא עזרה לי לאתר עסקה חלומית עבורי, ובצד השני של המטבע אספר לכם איך רכשתי נכס שמהר מאוד הפך לנטל.
אז בואו נתחיל בסיפור היותר סקסי מבין השניים (ניחשתם נכון… סיפורי ההצלחה הם תמיד יותר אטרקטיביים מסיפורי הכישלון).
בשנת 2014 אני ואשתי הילה גרנו בשכירות באיזור מאוד מבוקש בדאלאס. קודם כל מדובר על zip code יוקרתי, מרכז העיר, קרוב ל down town ול up town, קרוב לכל מקומות הבילוי והשופינג והכי חשוב- קרוב לכל בתי הכנסת המבוקשים, מה שהפך את האיזור לעוד יותר מבוקש בקרב הקהילה היהודית. מאותן סיבות בדיוק הביקוש לנכסים שם היה גדול מאוד (עד היום), ההיצע מאוד קטן וכולנו יודעים שכשהביקוש עולה על ההיצע- בעלי הנכסים תמיד ידרשו over price, מה שהופך את העסקה הרבה פעמים ללא כדאית.
נחישות וחשיבה מחוץ לקופסה הובילו אותי להחליט שאני מנסה לייצר עסקאות יש מאין. כבר באותו שבוע ניסחתי מכתב וצילמתי 500 עותקים שלו. את המכתב כתבתי בכתב יד, בנוסח קצר ופשוט- שאני מחפש לקנות בית בשכונה ושאני מוכן לסגור עסקה מהירה ונדיבה. צירפתי את שמי ואת מספר הטלפון שלי.
במשך שלושת הימים הבאים עברתי דלת דלת מבלי לפסוח על אף בית בשכונה ותליתי על כל אחת מהדלתות את המכתב.
הדרך הקלה והמוכרת שמחפשי עסקאות ה off market נוקטים בה היא לשלם כמה דולרים ולדאוג שישלחו מכתבים לתיבות הדואר, אבל כמוני כמוכם שמקבלים 80% דואר זבל או פרסומות בתיבות הדואר שלנו וממהרים לזרוק אותם לפח, כך גם המכתבים הללו. אז בצעד נחוש החלטתי לפעול בדרך קצת פחות סטדנרטית בתקווה שמהמכתבים שלי לא יתעלמו.
כעבור שבוע בלבד הגיע הטלפון הראשון, בחור אמריקאי בשנות ה 60 לחייו שהמכתב שלי תפס אותו בטיימינג מושלם- בדיוק לפני שהוא מחליט לפרסם את הבית שלו למכירה. הוא דרש על הבית 160K$ ואחרי משא ומתן סגרנו על 144K$ עסקת מזומן שנחתמה תוך 10 ימים (כמובן אחרי home inspection וכל הבדיקות הרלוונטיות).
שנינו יצאנו מרוצים- אני הצלחתי להשיג עסקה חלומית לכל הדעות והוא חסך את עלויות התיווך (6 אחוז בעת המכירה שהם על המוכר בלבד), השיווק והזמנים.
רק בשביל לסבר לכם את האוזן- עד היום הנכס הספיק להכפיל את ערכו וכעבור שנתיים עשינו עליו refinance.
מה אני רוצה להעביר לכם בזה? שיצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסה הם must בשוק תחרותי ודינאמי. יש שיגידו שזה מזל… אבל גם אם כן, המזל מעדיף את הנחושים.
אתם בטוח נתקלים באינסוף סיפורי הצלחה, סיפורי השראה, בדיוק אותם הסיפורים שגורמים לנו להתפעל ולהתרשם. הרי לאף אחד לא בא לשתף באיך הוא הפסיד או איך הוא טעה בדרך. זה לא אומר שזה לא קורה, זה פשוט לא מסוג הסיפורים שתמצאו ברשת כי הרבה יותר כיף לדבר הצלחה.
אז עכשיו בואו נדבר על הצד השני של המטבע- איך קניתי נכס שהפך עבורי מהר מאוד לנטל.
לפני 4 שנים באחד מהחיפושים שלי ב Zillow מצאתי דירת חדר שנראית סופר משופצת ושדורשים עליה 40K$. הייתי אז בחופשה בארץ ושלחתי את הסוכן נדל”ן שלי ללכת לנכס ולעשות לי וידיואים. על פניו הנכס נראה מדהים, משופץ ברמת גימור גבוהה שמוכן להשכרה מיידית- רק להכניס שוכרים ולהתחיל לקבל הכנסה פסיבית. הקומפלקס היה אמנם בלוקיישן טוב אבל מוזנח, לא מטופח ואיכות הדיירים שגרו שם הייתה ירודה. למרות שקיבלתי את תמונת המצב המלאה בחרתי להסתכל על הפרטים היבשים ועל התשואה על הנייר שסינוורה אותי. מה כבר יכול להיות רע בהשכרה ברוטו של 1000$ שנשאר בנטו 600$? (אחרי הוצאות של חברת ניהול, ביטוח, ועד שכונה ומיסים). בחישוב פשוט מדובר על 18% תשואה, הייתי בטוח שזאת עסקה מצויינת ושאין לי הרבה איפה ליפול. בסך הכל מדובר על השקעה בסכום קטן, החלטתי לקחת את הסיכון.
בפועל, הבלתמ”ים והתקלות החלו להגיע בזה אחר זה:
זה התחיל בזה שה Hoa (ועד שכונה- Home Owner Association) החליטו לעשות שיפוץ חיצוני למבנה והכפילו את התשלום החודשי לועד למשך 18 חודשים.
זה המשיך בקשיים ובזמן ארוך למצוא דייר מה שהשאיר את הדירה ריקה כמעט שלושה חודשים מ 2 סיבות:
רוב הדיירים שהיו מגיעים לראות את הדירה אהבו מאוד את הדירה עצמה אבל סירבו לגור שם בגלל הקומפלקס המוזנח ואיכות הדיירים שגרו בו. לא מעט פעמים הסוכן שלי קבע עם דיירים ל showing והם פשוט עשו פרסה או אחורה פנה ברגע שהגיעו לכתובת והבינו שמדובר בקופלקס שבור עם דיירים באיכות גרועה. ????♂️
אלו שכבר המשיכו למילוי application ורצו לחתום על חוזה שכירות היו עם רקורד כלכך גרוע שלא רציתי להשכיר להם. ????♂️
עד שכבר מצאתי דייר עם רקורד טוב, אחרי חצי שנה הוא שבר חוזה ועזב. הדיירת שלאחריו הפסיקה לשלם אחרי ארבעה חודשים והייתי צריך לפתוח תהליך של eviction (פינוי דייר סרבן). בהמשך נאלצתי להתמודד עם נזילה מהקומה מעליי, מזגן שהתקלקל, תקלות ודיירים קשי יום שגרמו לי התעסקות גדולה מדי ובזבוז של זמן ואנרגיה נונסטופ לנכס בסדר גודל כזה.
הבנתי שהתשואה במציאות לא מתקרבת בכלל לתשואה על הנייר וכעבור 3 שנים מכרתי את הנכס, אמנם ברווח לא גדול (67K$ לפני הוצאות סגירה) אבל הרווח הגדול שלי בעסקה הזאת היה שכר הלימוד והמסקנות שהגעתי אליהן- שפחות מתאים לי להתעסק עם נכסים בסדר גודל כזה ושבניתוח עסקה לא צריך לתת משקל רק לתשואה על הנייר אלא לפרמטרים נוספים חשובים לא פחות שמתייחסים לאיכות הדיירים הפוטנציאלים- מצב סוציו אקונומי, הכנסה, פשיעה, חינוך ועוד.
לא מצטער שלקחתי סיכון, מכל טעות בדרך אפשר ללמוד להתמקד. זכרו שהסיכון האמיתי הוא בחיים נטולי סיכון.
בפוסט הבא אשתף אתכם באיך הגעתי למה שאני עושה היום- השכרות לטווח קצר, AirBnb. נדבר על הנושא הסופר מרתק הזה, נפזר את הערפל סביבו וניגע באיך זה מתנהל ומה צריך לדעת כדי להתחיל.
בתמונות תוכלו לראות תמונות של 2 סוגי העסקות- הראשונות הן של ה single family באיזור המבוקש והאחרונות הן של ה apartment ????
Responses