Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. לכל המגיבים למינהם… עולם ההשקעות בנדלן הוא רחב הקף וכך גם סוגי המשקיעים… מה שמתאים לאחד לא בהכרח מתאים לאחר… כל הגאונים שיודעים לעשות מאה אחוז על הכסף שלהם בתקופה של 3-5 שנים וקשה שלהם לפרגן כשרואים יזם בעשיה.
    נכון שקניה טובה היא ברכישה אבל לא בכל מקום ולא בכל מצב ובטח לא בבניה חדשה. אחד הדברים החשובים הם לוקיישן לוקיישן לוקיישן… וגם בעיתות משבר כשהשוק בנסיגה ואתה נמצא בחתך אוכלוסיה טוב אז אתה בסופו של יום מכניס כסף ועליית הערך תבוא בהמשך כי כך ההיסטוריה אומרת הרבה מאד שנים אחורה.
    כן, אני אחד מהמשקיעים של Safe Future כבר הרבה שנים ואני יכול לומר בוודאות שזה מקום מצויין להיות בו, אני מעיד על עצמי ויכול לומר שאני מרוצה בלי להיכנס למספרים כי כבר עשיתם לי כאב ראש… מה גם שרוב המשקיעים שלהם חוזרים תמיד לעוד עיסקאות וזה בטח לא בגלל שהם לא עושים כסף לאורך השנים… ובנימה אופטימית זאת שיהיה לכולם בהצלחה

  2. גיל תודה על הפוסט
    בשביל 100% על הכסף ב5 שנים אני לא צריך את ארה”ב
    אפשר לבצע זאת בארץ בפרייפריה לא במאמץ רב,
    כפי שעשית בעבר ברמלה רק באזורים קצת מרוחקים יותר

    אחרי כל ההסברים היפים והמרשימים שלך
    אתה פשוט קונה בית במחיר שוק! עם משכנתא
    מסתמך על עליית שווי שוק (שאתה מאמין שתמשיך להיות אך לא לעולם חוסן)

    כל משקיע מיומן מבין שהשקעה נכונה היא קודם כל ברכישה,
    תקנה ב25% מתחת למחיר השוק – זה א ב
    עוד לפני המשכנתא ל30 שנים
    לפני שמירת קרן ההלוואה
    לפני עליית הערך
    לפני “המיסוי האפסי”
    לפני התשואה השוטפת

    ברכישת של נכס במחיר שוק אתה חשוף יותר לטלטלות השוק ומסכן במידה מסויימת את ההון העצמי שלך
    למרות שאתה מאמין ב100% שהאזורים שאתה פועל בהם ימשיכו לעלות בגלל הפרמטרים שציינת
    שום דבר לא בטוח וסייקל המחירים הגיע לרמתו הגבוהה מזה 10 שנים, מה שלא מבטיח המשך עליית מחירים

    אם תמצא את העסקה שציינת למעלה
    ב25% מתחת לשווי שלו
    תשלם 171K במקום 228K
    עסקאות שקונים ב25% מתחת לשווי הם בדרך כלל off market ואין מספיק זמן לקחת משכנתא קונבציונאלית מהבנק
    אז נשתמש בהלוואת גישור של 70% מפרייבט לנדר
    סהכ נקח הלוואה של 120K ונשים 51K הון עצמי לרכישה + הוצאות נלוות
    לאחר הרכישה ואכלוס בשוכרים
    נבצע ריפייננס מבנק לפי ה65% משווי של 228K
    נקבל 148K נחזיר ללנדר את ה120K ונקח את 28K
    סה”כ הון עצמי מושקע בעסקה 23K + הוצאות נלוות של קלוזינג, פרייבט לנדר, עלות העמדת הלוואה וכו.

    אחרי הכל
    בעסקה שהצגת
    הושקע 81K הון עצמי
    בחלופה שהצגתי
    הושקע 23K הון עצמי
    ומכאן תגזור את כל החישוב של התשואה שהופכת להיות גבוהה משמעותית

    ככה מגיעים ל100% על הכסף תוך 3 שנים ואף פחות, לא ב5 שנים
    לסיכום

    אפשר לקנות נכס בשווי השוק עם משכנתא ולעטוף באריזת צלופן של
    שמירת קרן ההלוואה, עליית ערך, תשואה מצרפית, תשואה שוטפת, מיסוי אפסי וכו וכו

    משקיע מיומן
    קודם כל קונה נכון (מתחת לשווי)
    אחכ כל השאר
    זו כל התורה על רגל אחת

    סליחה על הביקורת הנוקבת
    אני מאוד מכבד את הפעילות שלך ושל יוסי ברג
    ואף הפניתי אליכם משקיעים בעבר שרכשו דרככם

  3. גיל עצת. חבר למקצוע. .
    אל תכנס. לתחום. המיסוי. ארצות הברית. ישראל…כי זה מאוד מסוכן .אני מקושר ל2 משרדים מכובדים.בארץ.שטיינמץ עמינוח..ומשרדBDO.
    חייבים לעשות. תכנון מס נכון וזה לא שחור לבן..יש. מס יחיד..יש LLC שמס הכנסה בארץ. מטיל. מס עליה בין אם. הבאת את ההכנסות. לארץ. או לא..חברה שקופה.ויש חברות אטימות. INC.
    ויש מס עזבון. במקרה של מות. בעלי הנכס…האתיקה המקצועית. מחייבת שלא תתעסק בתחום. שהוא מוקש .זה באחריות. רואי החשבון.
    אנחנו המתווכים בארהב. לא מייעצים בתחום המיסוי..התשואה שאנו מציגים.היא נטו.נטו.נטו..לפני מס.
    כול משקיע. שיטפל מול רוח. שלו..
    למרות כול זאת ה תשואות. כפולות. מאשר בישראל..ובלי ל ה תייחס לרווח הון..
    מוכר נכס צריך לדעת שהוא נפרד במכירה. מ 6 אחוז עמלה המוכר ועוד 1 אח ו ז. הוצאות סגירה..
    ואם. יש לו משכנתא.הוא צפוי לעמלת פרעון מוקדם.. אבא שלי זל. תמיד אמר שאת. הכסף סופרים במדרגות. אחרי המימוש
    הסופי..והמבין יבין.
    זאת דעתי המקצועית.

  4. אחלה פוסט…כמה דברים:
    1. אין מיסוי 50% בארץ על הרווח הון
    2. לא ברור לי איך אתה מגיע לחבות מס שלילית בישראל ועדיין משאיר לך רווח (אלא אם התכוונת לפחת שמאפס)
    3. היות שהבית ממשוכן אז אין אפשרות שוב לחלץ הון , אלא אולי אולי להרחיב אותו..
    אבל אז המשקיע חשוף להפסד בגלל תיקונים

  5. באקסל השני שלך אתה מציין עמלת מציאת דייר 1800 חודש שלם כשבאקסל הראשון לא ציינת את ההוצאה הזאת.

    בבקשה אל תמשוך אותי במילים כי עכשיו החיוך גם ירד לי הפרצוף ואני לא רוצה לצרף לך תמונה איך אני נראה בלי חיוך.

    שוב בהצלחה לכולם
    שבת שלום

  6. אתה שוב מושך אותי אז אני נמשך.
    באקסל הראשון שלך.
    ביטוח 691 לבית בשובי 250,000 לא קיים אולי רק לייביליטי אבל כשיש הלוואה מהבנק צריך גם פרופרטי
    אני אוהב את המינוח צפי.
    בוא אני אגיד לך איך זה נראה במציאות
    21600 הכנסה
    3000 ארנונה
    1500 ביטוח
    1728 ניהול
    1100 וויקנסי
    450 החלפת דייר
    900 הוצאות על 5 שנים בחישוב שנתי
    9320 הוצאות מימון

    רווח 3602 במקרה הטוב בלי בלטמים ובלי ריפי שני שמוחק לגמרי את הרווח בלי בית ללא דייר חודש חודשיים .
    זה הסיבה שאתה לא משלם מס על שכירות.

    שיהיה שבת שלום.
    אני מקווה שנפסיק כאן כי יש לי עוד הרבה מה לכתוב .

  7. הי, אין צורך לשלם Withholding כי האסטרטגיה שלי לא מבוססת על מכירה, אני חסיד של קנייה והחזקה לטווח ארוך
    אני ממחזר את ההלוואה כעבור כל כמה שנים (על בסיס קבוע), מחלץ כסף מהבנק, ומשקיע שוב, כך שעדיין נשאר 30%. Equity בנכס תמיד, אני לא משלם מס רווח הון, מס מכירה ואו תיווך.
    וכן רק פרייארים משלמים מיסים על הכנסה משכר דירה! תכנון מס פשוט מונע תשלום מס על בסיס קבוע. מניסיון! שולח לך אקסל לדוגמא. אגב המילה פרייאר היא בשביל להעביר מסר
    אם אתה נפגע מזה אז סליחה
    בשורות טובות
    שבת שלום

  8. שלום שוב … בגלל שליאור Lior Lustig מנהל הפורום איננו אוהב תשובות בפרטי כפי שאתה מציע, אבקשך שוב להשיב לי בפורום ששאר הקוראים יוכלו להבין את הנקודות : 1) אתה פונה לקהל ישראלי, איך אתה מתגבר על מכשול ה FRIPTA עם כל המיסים, הסיבה שאני שואל אותך היא כי הרווח שלך (לדעתי ונסיוני) הופך לשלילי , כלומר הפסד !! למשקיע היחידני הישראלי, וזאת ע”פ המספרים שאתה עצמך כתבת, 2) קראיתי את תגובתך לחבר Yoav Benjo שם כתבת ואני מצטט : “רק פרייארים משלמים מיסים על הכנסה משכר דירה” , אני שואל את עצמי אם קראתי נכון או שישנה אצלי בעייה בהבנת-הנקרא, אשמח להבהרה (שוב פעם – בפורום, לא באופן פרטי) כי אני חי עם הרבה מאד “פראיירים” כאלו לכן זו נקודה מאד מעניינת. 3) נסה להסביר לקוראים מדוע במציאות יום-יומית רגילה (עד לפני 3 חודשים) אתה מסביר שאתה עובד על ממוצע שכירויות של $2000 לחודש בשעה שאני אישית (בפלורידה) יכול להצביע שה”ברייק-פויינט” של השכירויות הוא $1650 לבין $1800 , רוצה לאמר : במקום לשלם 3 חודשים למפרע ביום המעבר בשכירות אפשרי בתשלום של 4 וחצי חודשים לרכוש בית עד מחיר של $348000 באמצעות FHA , אז איך זה בדיוק מסתדר? תודה רבה.

  9. אחלה פוסט! אבל יש לי שאלה. אחרי חמש שנים, נגיד שאתה כבר בן 50, ולקחת משכנתא חדשה של $200,000 ל-30 שנה. רק בגיל 80 תסיים לשלם אותה, הרבה אחרי מועד יציאה לפנסיה. במהלך השנים רוב רובו של השכר דירה הולך לתשלום המשכנתא (ריבית + קרן?) כמה נשאר לך מזה בנטו ברמה שנתית? או במילים אחרות, כשתרצה לצאת לפנסיה, נגיד בגיל 60, מה תוכנית היציאה שלך כאשר יש לך הרבה בתים שרוב רובו של שכר הדירה שלהם הולך לכיסוי המשכנתאות? מצד שני אם אתה כל חמש שנים עושה ריפיננס וממשיך לשלם ריבית בלבד, יש מצב שגם תהיה ירידת ערך במהלך השנים והבנק יעשה לך בעיות.

  10. שאלה מתוך נסיון במחירי בתים דומים בפלורידה: אתה מציין כי השכ”ד הממוצע הוא $2000 לחודש, בימים כתיקונם אני באופן אישי שם בפלורידה אנשים על FHA עם 3.5% מקדמה, ההחזר החודשי שלהם יהיה שווה ערך אם לא פחות מדמי השכירות… רוצה לאמור שבממוצע של $2000 שכירות זו הנקודה המעבר בין שכירות לרכישה…. איך זה בדיוק מסתדר עם הכתוב?

  11. אם הזכרת את הקורונה מה קורה עם ירידת ערך של 30 אחוז למשקיעים שלך ? איך זה מסתדר עם העלית נכס של 5% בשנה ? ואחרי ריפייננס נוצר מצב שהבית שווה פחות מההלוואה שנלקחה עבורו ומבחינת הבנק יכל לדרוש ערבויות נוספות.
    ואיך לא משלמים מס על הרווח המידי של השכירות?
    וכשאתה בונה בניה חדשה אתה נהנה מהפרש של 15% של מחיר הבית אם ימכר הבניה חדשה היתרון הזה מתבטל עם הכנסת דייר ואחרי 5 שנים גם עם עליה של 5% שנתית עדיין הבית כבית משומש לא יעלה ב25% על בית חדש.
    לסיכום רווח כמו שאתה מציין של 8$ קאש און קאש הוא ממש לא מציאה .

    היתרון היחיד של הפעולה למשקיעים הוא שהם משלמים כשהבית מוכן ואז אין להם מימון מתחילת הבניה .
    היתרון הנוסף ניהול שוטף מינימלי כבית חדש אבל גם אחרי היתרון הנוסף הזה הרווח לדבריך הוא 8% קאש און קאש.

    לסיכום
    לומר שאין תשלום מס הכנסה על הרווח המידי משכירות זה לא נכון.
    ולחשב את התשואה של רווח עתידי של 5% כל שנה כעובדה מוגמרת ועוד בעידן הקורונה זה ממש השערה בלבד.
    ולהוציא פוסט כזה כרגע בתקופת הקורונה כשצפויים להיות ירידות במחירי הנדל”ן ועדיין לדבר על עליה עתידית כעובדה מוגמרת בעניי זה אפילו חוסר אחריות.

    מצטער שאני מצנן את ההתלהבות של יתר הקוראים .

  12. שבוע מרתק של ידע מטורף ורצון עז ללכת בדרכך גיל. הכיף הוא שיש הוכחות לכל התוכן שכתבת וזה בסיס מצוין למשקיעים מכל הגוונים. פחד=דחף(היפוך אותיות) ומי שרוצה פנסיה חייב לעשות ומהר… אתך זה מתכון להצלחה בטוחה ????????‍♂️❤️

  13. הי גיל,
    לפי הדוגמא שלך, לאחר חמש שנים, יש בידי כ 80000 $ down פיימנט לעסקה הבאה, זאת אומרת סכום של כ 280000$ לרכישה נוספת של בית נוסף חדש?
    זא שאם רוצים להתגלגל ע”פ המודל הזה ולנוח בפנסיה ???? כפי שאתה מציג, צריך לפחות 15 שנה מעכשיו וכ- חמש עסקאות כאלה למשך התקופה.
    הבנתי נכון ?????

  14. היי גיל , תודה על הפוסטים שאתה מעלה , יש בהם הרבה מידע שעוזר להבין כמה אני לא מבין ????.
    לי יש שאלה שהיא הרבה יותר ראשונית . אנשים נוטים לבחור אזורי השקעה על פי מקומות שהם מכירים כגון פלורידה , וכדומה .ורק אז מתחילים לרדת לרזולוציות של בדיקת האזורים על פי הפרמטרים שפירטת . אני בטוח שישנם מדינות שהשמות שלהן לא שגורות בתודעה שלנו ששם התשואה והמימוש יכולים להיות טובים לא פחות ובטוחים לא פחות . מהיכן ניתן לקבל מידע על מדינות שדי ברור שהכיוון הכללי שלהם הוא צמיחה והתפתחות ? תודה .

  15. פוסטים מעולים גיל, תודה רבה.
    כמה שאלות לגבי הפוסט הזה-
    1. איך אתה נמנע מתשלום מס מהכנסה פירותית? אני מבין את העניין שלא מתקיימת מכירת נכס אז אין מס על הרווח, אבל יש רווח בשוטף עד לביצוע הrefinance
    2. כתבת בדוגמא שאחרי 5 שנים יש תשואה של 100%, אבל למעשה מתקיימת החזרת הקרן ולא תשואה של 100%.
    3. מה הcashflow שנשאר על הבית אחרי המימון החדש במצב כזה?