מומחים צופים מה יביא שוק הדיור לשנת 2022

מומחים צופים ככל ששיעורי המשכנתאות יעלו, המחירים אמורים להתמתן, אך מלאי נמוך ימשיך
להוות בעיה.

שנה שעברה הייתה נהדרת למכירת בית, אבל לא שנה נהדרת אם ניסית לקנות אחד. מחירי הדירות עלו בחדות ומספר הדירות למכירה ירד. למרות ששוק הדיור של 2022 עדיין נוטה לכיוון המוכרים, הוא מציע סיכוי מעט טוב יותר לרוכשים לתפוס את בתי החלומות שלהם.

הסיפור של 2021 היה באיזו מהירות הואצו מחירי הדירות. מחיר הדירה החציוני הלאומי הגיע ביוני ל-362,800 דולר, שיא של כל הזמנים, על פי איגוד המתווכים הלאומי. מדד מחירי הדירות של קייס-שילר הגיע לשיאו באוגוסט, אז עלו המחירים ב-19.8% בהשוואה לשנה החודש.
מחירי הבתים של פיניקס עלו ב-33.3% בהשוואה לשנה, מחירי הדירות בסן דייגו עלו ב-26.2%, ומחירי הדירות בטמפה עלו ב-25.9%.

שיעורי משכנתא נמוכים והיצע מוגבל סייעו לדחוף את המחירים למעלה. היו רק 1.38 מיליון בתים למכירה ארצית ביוני, ירידה של 23% משנה לשנה, לפי Redfin.

“המגיפה המתמשכת, לרבות ההשפעה הסיסטמית שלה על כלכלת ארה”ב והדרך בה האמריקאים חיים ועובדים, הפכה את שוק הדיור של 2021 לכל דבר מלבד אופייני”, אמר דריל פיירוות’ר, הכלכלן הראשי של רדפין.
עבודה מרוחקת, שיעורי משכנתא נמוכים, מחסור בחומרי בניין ואי שוויון בעושר שאפשרו לזרם של אמריקניים אמידים לקנות בתי נופש, אם להזכיר רק כמה גורמים, חברו יחד כדי ליצור שנה היסטורית לנדל”ן. קונים שילמו יותר עבור בתים, קנו מוקדם ממה שתכננו, חיפשו מחוץ לעיירות הולדתם או כל האמור לעיל. שוק הדיור התזזיתי של [2021] היה אחד מהדברים – אבל הוא עשוי להיות מאוזן יותר ב-2022.

על פי נתוני Redfin, הבית הטיפוסי נמכר ב-15 ימים בשנה שעברה, ויותר מ-60% יצאו מהשוק תוך שבועיים.

פרופיל רוכשי ומוכרי הדירות של NAR, דוח שנתי שזוהי השנה ה-40, מצא כי כשליש מהרוכשים בשנת 2021 רכשו את בתיהם במחיר גבוה מהמחיר המבוקש. הרוכשים הראשונים גדלו ל-34 אחוזים בשנה שעברה, עלייה מ-31 אחוזים בשנת 2020. זה היה הזינוק הגדול ביותר מאז 2017. הרוכש בפעם הראשונה הטיפוסי היה בן 33.

הנה הצצה למה מצפים מומחי הדיור ב-2022:

National Association of Realtors
שוק הדיור התקדם היטב בתחילת השנה ועשוי להתנרמל, אמר לורנס יון, כלכלן ראשי באגודת המתווכים הלאומית, האיגוד המקצועי לסוכני נדל”ן.

“כל השווקים רואים תנאים חזקים, ומכירות הבתים הן הטובות ביותר שהיו ב-15 שנים”, אמר יון. “ההצלחה של מגזר הדיור תימשך, אבל אני לא מצפה שהביצועים של [2022] יעלו על הביצועים של [2021]”.

הוא אמר שהמכירות עשויות לרדת השנה אך צופה שהן יעלו על הרמות שלפני המגפה. התחזית שלו מבוססת על צפי למלאי נוסף בחודשים הקרובים. ההיצע המוגדל יווצר, בין השאר, מבניית דיור חדש וכן מתום הסבלנות למשלמי המשכנתא הנאבקים, מצב שיגרום לחלק מבעלי הדירות למכור.

“עם עוד מלאי דיור שיגיע לשוק, ההצעות הרבות האינטנסיביות יתחילו להירגע”, אמר יון. “מחירי הדירות ימשיכו לעלות אך בקצב איטי יותר”.

יון צופה כי שיעורי המשכנתאות יעלו ל-3.7% בשנת 2022, ידחף על ידי אינפלציה מתמשכת.

NAR סקר יותר מ-20 מומחי כלכלה ודיור כדי לאמוד את הציפיות שלהם לצמיחה במחירי הדירות, מכירות בתים חדשים ומכירות בתים קיימים לשנת 2022. הקבוצה חזתה שמחירי הדירות החיצוניים יעלו ב-5.7 אחוזים השנה. מכירות דירות חדשות צפויות לעלות ל-920,000 בשנת 2022, לעומת השנה שעברה, שבה צפויים להיות כ-800,000 מכירות בתים חדשים. מכירות הבתים הקיימים צפויות לרדת ל-5.9 מיליון, ירידה לעומת השנה שעברה, שבה צפויים להיות כ-6 מיליון מכירות של בתים קיימים.

המומחים זיהו 10 שווקי דיור “פנינה נסתרת” ברחבי הארץ. המיקומים ברשימה הם:
Knoxville, Tenn.; Spartanburg, S.C.; Fayetteville, Ark.; Dallas-Fort Worth; Huntsville, Ala.; Tucson; San Antonio; Daphne-Fairhope-Foley, Ala.; Pensacola, Fla.; and Palm Bay-Melbourne, Fla

Realtor.com
לרוכשי דירות תהיה סיכוי טוב יותר למצוא בתים בשנת 2022, אך יתמודדו עם שוק מוכרים תחרותי, אמרה דניאל הייל, כלכלנית ראשית באתר רישומי הנדל”ן.

“המחירים הנגישים יהיו יותר ויותר אתגר ככל שהריבית והמחירים יעלו, אבל עבודה מרחוק עשויה להרחיב את אזורי החיפוש ולאפשר לקונים צעירים יותר למצוא את בתיהם הראשונים מוקדם יותר ממה שהם עשויים למצוא אחרת”, אמרה.

הייל צופה שהעלייה במחירים עבור בתים קיימים תהיה 2.9 אחוזים.

“אתגרי סבירות ימנעו מהמחירים להתקדם באותו קצב שראינו ב-2021, גם כשדינמיקה מתמשכת של היצע-ביקוש פירושה שהמחירים ממשיכים לגדול ברחבי הארץ”, אמרה.

הייל אומר שהמכירות של בתים קיימים יעלו ב-6.6%. היא צופה שב-2022 יהיו המכירות השניות בגובהן ב-15 השנים האחרונות, על פניהן רק ב-2021.

מספר הבתים בשוק יגדל ב-0.3 אחוזים, והתחלות דיור צמודי קרקע יעלו ב-5 אחוזים, היא אומרת, והיא צופה ששיעור המשכנתא הקבוע ל-30 שנה יעמוד בממוצע על 3.3 אחוזים ברוב ימות השנה ותהיה ב-5 אחוזים. 3.6 אחוזים עד סוף השנה.

בעלות על בתים בקרב היספנים תמשיך לגדול, אמר הייל.

“רוכשי דירות היספנים הם כבר נתח נכבד משוק הדיור, הכולל יותר מ-1 מכל 10 רוכשי דירות אחרונים, אך עדיין מיוצגים בחסר ביחס לחלקם בערך 1 ל-5 באוכלוסיית ארה”ב”, אמרה. “קבוצה דמוגרפית זו צפויה לשחק תפקיד הולך וגדל בשוק רכישת הדירות. ראוי לציין כי רוכשי דירות היספאניים שהצליחו לאחרונה היו צעירים יותר מאוכלוסיית רוכשי הדירות האחרונים בכלל, ורובם היו רוכשי דירה ראשונים”.

תיווך הנדל”ן המקוון לא צופה ששוק הדיור לשנת 2022 יהיה צפוי יותר ממה שהיה בשנתיים האחרונות.

“2022 תביא יותר איזון לשוק הדיור. אבל אל תצפו לשוק של קונים; רק יותר מבחר, פחות טירוף וצמיחת מחירים איטית יותר”, אמר פיירוות’ר. “אנחנו נראה שממהרים לקנות בתים בתחילת השנה לפני שהריבית על המשכנתא תעלה. אותה הסתערות מוקדמת של ביקושים תדלדל את היצע הבתים למכירה. במחצית השנייה של השנה, עלייה נחוצה בבנייה החדשה תגביר מעט את המכירות. ב-2022 יהיו מכירות של 1% יותר מאשר ב-2021, ועד סוף השנה תאט את הגידול במחירי הדירות ל-3%.”

פיירוות’ר צופה שריביות המשכנתא יעלו ל-3.6% עד סוף 2022, מגמה שאמורה למתן את העלייה במחירי הדירות. עם האטה של ​​גידול המחירים הדו-ספרתי ועלייה קלה בבתים חדשים שנבנו, היא צופה שמספר הבתים בשוק יעלה את השיא של 2018 של 7.6 מיליון. בגלל עליית מחירי הבתים בערים כמו אוסטין, אטלנטה ופיניקס, הקונים יתרחקו מחגורת השמש לכיוון ערים זולות יותר בחגורת חלודה כמו קולומבוס, אוהיו; האריסבורג, ואינדיאנפוליס, היא צופה.

Zillow
כלכלנים בחברת השיווק המקוונת למכירת בתים אומרים ששוק הדיור אולי לא יגיע לשיאים המדהימים של 2021, אבל הם מצפים שהוא יהיה הכל מלבד איטי.

התחזית של זילו צופה צמיחה של 11 אחוזים בשווי הבתים בשנת 2022, ירידה מהתחזית של 19.5 אחוזים בשנת 2021. היא צופה שהמכירות של בתים קיימים יסתכמו ב-6.35 מיליון, עלייה של 6.12 מיליון ב-2021.

הכלכלנים של Zillow אומרים שכוחות השוק שנתנו יד למוכרים על העליונה בשנתיים האחרונות בערך – היצע הדוק אחרי שנים של בנייה תת-קרקעית וביקוש מוגבר בגלל עבודה מרחוק, דמוגרפיה בארה”ב וריביות משכנתאות נמוכות – יימשכו גם השנה. הם מצפים למלחמות הצעות על בתים רבים, במיוחד כשהשוק מתחמם בעונת הקניות באביב ובקיץ.

לפני שנה, כלכלני זילו חזו שאוסטין יהיה השוק החם ביותר של 2021 כחלק מ”זינוק חגורת השמש”. בשנת 2022, הם אומרים, הזינוק של Sun Belt יתרחב לערים קטנות יותר Sun Belt שכן עליות המחירים בשווקי הכוכבים של 2021 הופכים את השווקים הפחות יקרים בקרבת מקום לאטרקטיביים יותר.

מכיוון שהאמריקאים מנצלים את גמישות העבודה מרחוק כדי לעבור לבתים גדולים יותר בשווקים סבירים יותר, כלכלני זילו צופים שיותר דור זר יקנו “בתים שניים” – נכסי נופש או השקעה – לפני המגורים העיקריים. ככל שהמחירים ושיעורי המשכנתאות עולים, מצפים הכלכלנים של זילו, בעלי בתים רבים ישדרגו את בתיהם הקיימים במקום לנסות להשתכשך בחזרה לשוק כדי לסחור. הם חוזים שתנופת השיפוצים תימשך.

National Association of Home Builders
מלאי נמוך וביקוש חזק אמורים להמשיך להניע את תעשיית בניית הבתים ב-2022.

אמון בבונים חד-משפחתיים Single-family נותר גבוה בסוף 2021, ורשום 84 במדד NAHB/Wells Fargo Housing Market. זה הגיע לשיא של 90 בנובמבר 2020, התקרר מעט כדי להתחיל ב-2021 ואז עלה בהתמדה כדי לסגור את השנה.

“אם אנחנו חושבים, למה זה עדיין ב-80 למרות כל האתגרים?”, אמר רוברט דיץ, הכלכלן הראשי ב-NAHB. “זה ביסודו של היעדר מלאי בית קיים.”

בעיות מתמשכות בצד ההיצע יגבילו את קצב הבנייה וכן יגרמו לעליית מחירי הדירות. צוואר הבקבוק בשרשרת האספקה ​​הפך את המכשירים ליקרים ונדירים יותר. ממשל ביידן הכפיל את המכס על עץ קנדי ​​ל-18%, מה שהגדיל את עלויות חומרי הגלם.

“לוקח יותר זמן לבנות, וזה עולה יותר”, אמר דיץ. “באמצעות נתוני האינפלציה [מדד מחירי היצרן], אנו בונים סל של סחורות הקשורות לבנייה למגורים, וכרגע המחירים הללו עלו בכ-19% משנה לשנה”.

המחסור בכוח אדם מיומן נמשך. דיץ אמר כי יותר מ-400,000 משרות פתוחות בענף, בנוסף לעובדה ש-NAHB מעריכה שתעשיית הבנייה צריכה להוסיף 740,000 עובדים בשנה כדי לפצות על הפרישה והצמיחה של הענף.

בגלל הרוחות הראשונות הללו, דיץ צופה את תחילת התחלות הבתים המשפחתיים ב-2022 בקצת יותר מ-1.1 מיליון, צמיחה של 1 אחוז בלבד. זה יהיה ירידה משמעותית מהצמיחה של 13% ב-2020 והצמיחה של 9% ב-2021.

“2020 ו-2021 היוו שינוי ברמות הייצור”, אמר דיץ. “2022 תייצג גידול של כ-25% בהיקף הבנייה ליחידים מהמקום בו היינו ב-2019. אז הייתה צניחה באביב 2020, התאוששות בלתי ברת קיימא במהלך המחצית השנייה של 2020, קצת התקררות לרמה של 1.1 מיליון. אנחנו חושבים שזה יימשך ב-2022, למרות כמה מהאתגרים עם סבירות הדיור שאנו מצפים לגדול”.

דיץ צופה שהמכירות של בתים חדשים ירדו בכ-6% מ-2021 כשהמספרים הסופיים יגיעו, אך יעלו ב-8% ב-2022.

“שיעורי הצמיחה במכירות בתים חדשים, הייתי טוען, הם קצת מטעים”, אמר דיץ. “מכיוון שבמחצית השנייה של 2020, כשהדיור היה נקודת האור הזו, הייתה לנו אותה תקופה בלתי ברת קיימא של ביקוש יוצא דופן וחזק היסטורית. בונים לקחו הרבה מכירות ואז נסוגו להציע אותם בתחילת [2021] כדי שיוכלו לבנות את ההזמנות שלהם. אז כשמסתכלים על הספירות של חוזי מכר שנחתמו על ידי בונים עם קונים, זה למעשה ירד מעט. זה חלק מתהליך הקירור”.

עליית ערכי הבתים הגדילה את ההון העצמי, מה שימשיך לתדלק את תנופת השיפוץ. לאחר קצב צמיחה של 10 אחוזים ב-2021, הוא יתקרר לעלייה של 6 אחוזים ב-2022.

דיץ צופה צמיחה של 6 אחוזים לבניית דירות, ומציין כי בשטח המולטי-משפחתי 95 אחוז מהבנייה תהיה להשכרה. בדרך כלל, המספר הזה הוא בסביבות 80 אחוז.

Mortgage Bankers Association
איגוד הסחר של תעשיית מימון הנדל”ן צופה שמקורות המשכנתאות לרכישות יצמחו ב-9% בשנת 2022, לשיא של 1.73 טריליון דולר. כלכלני MBA צופים כי מקורות מימון מחודשים יצנחו ב-62% ל-860 מיליארד דולר השנה, ירידה מ-2.26 טריליון דולר ב-2021.

סך מקורות המשכנתאות (רכישה ומימון מחדש) צפויים לרדת ב-33% מ-2021 ל-2.59 טריליון דולר. מקורות הרכישה צפויים לעלות לערך שיא השנה, אך שיעורי המשכנתא הגבוהים יותר צפויים להפחית את היקף המימון המחודש.

כלכלני MBA צופים כי המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה תעלה ל-4% עד סוף 2022.

“מלווי ומשכנתאות ולווים צריכים לצפות לעלייה בריביות המשכנתאות במהלך השנה הבאה, שכן צמיחה כלכלית חזקה יותר דוחפת את התשואות של משרד האוצר גבוה יותר”, אמר מייק פראטנטוני, הכלכלן הראשי של MBA.

פראטנטוני מצפה לשנה חזקה נוספת לשוק הדיור.

“בוני בתים יצליחו יותר להתגבר על המחסור הנוכחי בחומרי בניין וצריכים להיות מסוגלים להגביר את קצב הבנייה כדי לעמוד בביקוש הגדול לקנייה”, אמר. “יותר בתים חדשים שנבנו ויותר בעלי בתים המפרסמים את בתיהם למכירה אמורים להוביל להאטה מסוימת בצמיחת מחירי הדירות בשנה הבאה. אלו חדשות טובות עבור הקונים הפוטנציאליים הרבים שמתומחרים כעת או מעכבים החלטות בגלל תנאי אספקה ​​נמוכים והערכה תלולה במחירי הבית”.

זמינות האשראי נמוכה בכ-30% מהרמות שלפני המגפה.

“היצע המשכנתאות יצטרך לגדול באופן צנוע כדי שקונים יוכלו לקבל גישה למימון לרכישת ביתם”, אמר ג’ואל קאן, כלכלן MBA. “זה יהיה חשוב עבור הגל של בעלי בתים פוטנציאליים שמתקרבים לבעלות על בתים”.

Bankrate.com
גרג מקברייד, אנליסט פיננסי ראשי באתר הפיננסי, צופה כי ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה תגיע לשיא של 3.75% במהלך השנה ותרד חזרה ל-3.5% עד סוף השנה.

“הריביות ארוכות הטווח יזוזו גבוה יותר במחצית הראשונה של השנה, אבל עד סוף 2022, החששות מהאטת הצמיחה הכלכלית יפירו את זה ויביאו אותם בחזרה”, אמר. “זה יהיה גבוה יותר מהמקום שבו החלו שיעורי המשכנתאות את השנה, אך יסתיימו ברמות שלא נראו עד כה לפני שהמגיפה החלה בשנת 2020. הירידה בפעילות המימון מחדש תביא לתחרות רבה בין מלווים שצמאים לנפח והרבה מלווים עם ריבית הרבה יותר טובה מהממוצע”.

מקברייד צופה ששיעור קווי האשראי של מניות ביתיות יהיה גבוה ב-50 נקודות בסיס (0.5 אחוז) עד סוף השנה. הוא צופה ששיעור ה-HELOC יהיה 5.05 אחוזים ושיעור הלוואות הון הבית 6.25 אחוזים.

“בעלי בתים עם קווי אשראי קיימים של הון עצמי יכולים לצפות שהריבית שלהם יצעד גבוה יותר לצד העלאות הריבית של הפד”, אמר. “שיעור ה-HELOC הממוצע יעלה יותר מזה, עם זאת, מכיוון שרבות מהצעות הקידום של היום מתחת ל-3% לא יהיו בסוף 2022. בהלוואות להון עצמי, מוצר בריבית קבועה המוצע על ידי הרבה פחות מלווים. הריבית הממוצעת תגרום לעלייה בתגובה להעלאת הריבית אך בצורה צנועה יותר, ויעלה קצת יותר מרבע אחוז עד סוף השנה”.

Lending Tree
אחרי שנתיים סוערות, צ’אנל ג’ייקוב, אנליסט כלכלי בכיר בשוק ההלוואות המקוון, אומר שהשנה הזו צריכה להיות פחות דרמטית.

“2022 בדרך להיות – לכל הפחות – קצת יותר יציבה מהשנתיים האחרונות”, אמר. “אבל אנחנו עדיין לא צפויים לראות את שוק הדיור והכלכלה הרחבה יותר חוזרים מיד לנורמות טרום-מגיפה”.

צ’אנל צופה כי ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה תעלה עד סוף השנה לכמעט 4 אחוזים.

“זה יכול להפוך את עלות הבית לאתגר גדול עוד יותר, במיוחד עבור קונים בעלי הכנסה נמוכה יותר”, אמר. “למרבה המזל, עליית תעריפים אינה רק חדשות רעות, שכן תעריפים גבוהים יותר יביאו ככל הנראה פחות רוכשי דירות חדשים ושוק דיור פחות תחרותי באופן כללי.”

צ’אנל צופה צמיחה של 5 אחוזים במחירי הדירות ב-2022.

“מחירי הבתים ברוב חלקי ארה”ב עלו בצורה דרמטית מאז תחילת המגיפה, אך היצע גדול יותר של דיור בשוק וביקוש צרכני מופחת המונע על ידי תעריפים גבוהים אמורים להביא לצמיחה פחותה בהרבה השנה”, אמר.