מתי שוק הדיור יקרוס בפלורידה?

פלורידה ידועה לשמצה בכמה תנודתי יכול להיות שוק הדיור שלה. במהלך בועת הדיור וההתרסקות שלאחר מכן של סוף שנות ה-2000, פלורידה הייתה אחת המדינות שנפגעו הכי קשה. שווקי דיור רבים בפלורידה בולטים בבעלותם הכבדה של משקיעים זרים. יתרה מכך, בפלורידה יש שיעור גבוה של אי שוויון בעושר, מה שיוצר טלאים של ערים יקרות בעלות הכנסה גבוהה, לצד שווקי דיור זולים עם הכנסה נמוכה.
רבים תהו מתי שוק הדיור יקרוס בפלורידה. חיזוי התרסקות טומן בחובו בעיות, כמו כל חיזוי לעתיד. עם זאת, אם נסתכל על גורמים כמו שינויים משנה לשנה במחירי הבתים, מספר הימים שמבלה בית למכירה בשוק, אחוז הבתים למכירה שמחיריהם ירדו, יחס מחיר המכירה למחירון, מלאי זמין ומספר מכירות בתים, נוכל לקבל תמונה ברורה יותר של מה שקורה בשוק הדיור בפלורידה.
באמצעות נתונים מ-RedfinRDFN +1.8% המכסים את כל הגורמים שהוזכרו לעיל, ניתחנו אילו ערים בפלורידה חוו את ההפרעה הגדולה ביותר בשוקי הדיור שלהן. זה עשוי להאיר מעט אור על מתי יקרוס שוק הדיור בפלורידה, אבל שוב, זו רק תמונה של מה שקורה כרגע – לא תחזית אורקולרית של העתיד.
סקירת שוק הדיור בפלורידה
בהסתכלות על הנתונים של Redfin, שוק הדיור בפלורידה בכללותו מראה אותות מעורבים. כמו שווקי דיור רבים אחרים במהלך המגיפה, מחירי הבתים בפלורידה החלו לעלות משמעותית בשנת 2021. במאי 2021, מחיר המכירה החציוני בפלורידה בסך הכל (332,300 דולר) עלה ב-23.5% ממאי 2020 (269,100 דולר). בהסתכלות על התקופה של חמש שנים מספטמבר 2017 עד ספטמבר 2022, מחיר המכירה החציוני בפלורידה הגיע לשיא במאי 2022 ב-410,900 דולר; נכון לספטמבר 2022, מחיר המכירה החציוני ירד ל-$392,500.
בחודשים האחרונים נרשמו ירידות מחודש לחודש במחיר המכירה החציוני של פלורידה. מיוני 2022 עד יולי 2022, מחיר המכירה החציוני של פלורידה ירד ב-2.7%, מ-410,400 דולר ל-399,200 דולר. ואז מיולי 2022 עד אוגוסט 2022, הוא ירד ב-1%, ומאוגוסט 2022 עד ספטמבר 2022 ב-0.7%. עם זאת, יש לציין כי לאורך כל התקופה מספטמבר 2017 עד ספטמבר 2022, מחיר המכירה החציוני של פלורידה עלה על 300,000 דולר בפעם הראשונה מנובמבר 2020 (298,300 דולר) ועד דצמבר 2020 (303,500 דולר). לפיכך, למרות שמחירי הבתים בפלורידה ברמת המדינה ירדו בחודשים האחרונים, הם עדיין גבוהים בהרבה מהעבר מבחינה היסטורית.
עם זאת, נראה שגורמים אחרים מצביעים על האטה מתמשכת בשוק הדיור בפלורידה. לדוגמה, אחוז הרישומים הפעילים שמחיריהם ירדו עלה מ-18.2% בספטמבר 2021 ל-31.9% בספטמבר 2022, שהם כמעט שליש מכלל הרישומים הפעילים במדינה. המלאי הזמין למכירה גדל משנה לשנה ב-28.1%, מ-73,875 בתים בספטמבר 2021 ל-94,607 בתים בספטמבר 2022. ומספר מכירות הבתים ירד באופן ניכר, ב-29.9%, מ-40,935 בתים בספטמבר 2021. ל-28,695 מכירות בתים בספטמבר 2022.
שוק הדיור בפלורידה ברמת העיר
בהסתכלות על שווקי דיור בודדים בעיר פלורידה, רבים חוו תנודות חמורות. התמקדות בערים עם אוכלוסיה של לפחות 10,000, למשל, העיר לוקהארט באזור המטרו של אורלנדו, נרשמה ירידה של 50.7% במחיר המכירה החציוני: מ-240,000 דולר בספטמבר 2021 ל-118,334 דולר בספטמבר 2022. Immokalee, שיש לה אוכלוסייה של קצת פחות מ-25,000, ראתה ירידה במחיר המכירה החציוני שלה בשליש: מ-227,900 דולר בספטמבר 2021 ל-152,000 דולר בספטמבר 2022. בינתיים, בעיירה הקטנטנה פישר איילנד, תמיד אחד משווקי הדיור היקרים ביותר בפלורידה, יש היו עדים לירידה של 47.8% במחירי הבתים משנה לשנה: ממחיר מכירה חציוני של 7.5 מיליון דולר בספטמבר 2021, ירידה לקצת יותר מ-3.9 מיליון דולר בספטמבר 2022.
הערים הגדולות של פלורידה, לעומת זאת, עדיין ראו עליות משנה לשנה במחירי הבתים. מיאמי, למשל, ראתה ירידה במלאי הזמין שלה ב-10.7%, מ-4,903 בתים למכירה בספטמבר 2021 ל-4,378 בתים למכירה בספטמבר 2022; במהלך אותה תקופה, מחיר המכירה החציוני של מיאמי עלה ב-24.5%, מ-$425,600 ל-$530,000.
עם זאת, ערים גדולות אחרות בפלורידה מציגות אותות מעורבים יותר במונחים של פעילות בשוק הדיור. בטמפה, למשל, למרות שמחירי הבתים עלו משנה לשנה, מספר מכירות הבתים ירד ב-40.7%, מ-1,076 בספטמבר 2021 ל-638 מכירות בתים בספטמבר 2022. בינתיים, המלאי הזמין של טמפה עלה ב-43.6%, מ-1,292 בתים למכירה בספטמבר 2021 ל-1,855 בתים למכירה בספטמבר 2022. קייפ קורל חוותה גידול מסיבי במלאי הדיור שלה: מ-862 בתים למכירה בספטמבר 2021, המלאי עלה ב-93.3%, ל-1,666 בתים למכירה ספטמבר 2022. שוק הדיור של פורט סנט.לוסי ראה ב-16% מהרישומים הפעילים ירידות מחירים בספטמבר 2021, לפני יותר מהכפלה ל-36% מהרישומים הפעילים בספטמבר 2022. המלאי בפורט סנט.לוסי ראה עלייה גדולה (79.8%) במהלך אותה תקופה, מ-891 בתים למכירה בספטמבר האחרון ל-1,602 בתים למכירה בספטמבר 2022. במקביל, מספר מכירות הבתים ירד ברבע (24.9%) בהשוואה לשנה.
השורה התחתונה על התרסקות שוק הדיור בפלורידה
למרות שנתוני הדיור בשוק הדיור בפלורידה משקפים האטה כללית בפעילות, משהו כמו התרסקות מחרידה הדומה להתרסקות הדיור בסוף שנות ה-2000 נראה לא סביר. אבל מה שמדאיג הוא רמת החוב למשכנתא שנשאה על ידי פלורידיאנים. לפי קרדיט קארמה, לפלורידה יש ​​חוב משכנתא ממוצע של 223,804 דולר, ה-19 בגובהו מכל 50 המדינות בתוספת מחוז קולומביה. ההכנסה החציונית של משק הבית בפלורידה היא 57,703 דולר, על פי הערכות 5 שנים של סקר הקהילה האמריקאית לשנת 2020 של לשכת מפקד האוכלוסין, אך אי השוויון בהכנסות נמצא בצד הגבוה יותר במדינה. מדד ג’יני לאי-שוויון בהכנסה – שבו 1 שווה ערך לאי-שוויון הכולל ו-0 הוא שוויון כולל – עבור ארצות הברית הוא 0.4817, בעוד שמדד הג’יני עבור פלורידה גבוה יותר ב-0.4856, לפי הלשכה למפקד האוכלוסין. לפיכך, אם יתחולל מיתון ויגרום לעלייה באבטלה, חוב המשכנתא הממוצע של פלורידה עלול להפוך לבלתי בר-קיימא עבור תושבים רבים ולהחמרה פוטנציאלית באי השוויון בהכנסות.