הטוב הרע והמכוער

#יזם השבוע לילך רגב #פוסט 4
הטוב הרע והמכוער?, מעבר לזה שזה שם מגניב לפוסט זה גם האמת של העולם הזה,
יכולתי לספר פה על תשואות והצלחות אבל החלטתי לספר על הדרך שעברתי והיה בה קצת מהכל.
הנכס הראשון שלי:
כחלק מהקורס בפרוייקט איקס מלמדים אותך לחפש מוטיבייטד סלר, במטרה למצוא נכס מתחת למחיר השוק.
מה לעשות השוק רותח, קורונה וכזה שהתחלנו לחפש היתה תחושה שזה לא עובד.
חיפשנו נכס יחסית ״זול״ לאזור ולתקופה דופלקס ב70-80 אלף דולר, דיברנו עם מתווכים וכולם אמרו לנו שכדאי שנתחיל להעלות את טווח המחירים שאנחנו מחפשים בהם.
בחנו מלא נכסים הגשנו מלא הצעות ופשוט כלום, בשלב מסוים כבר באמת חשבתי שאין מוטיבייטד סלרס ביקום הזה??.
אחד מהנכסים האלה היה דופלקס(2 יחידות) שעמד בשוק תקופה באסקינג פרייס של 80 אלף דולר, יחידה עליונה ריקה ולטענת המוכר הייתה מושכרת עד לא מזמן ב-675$ יחידה שניה מאוכלסת ולטענת המוכר מושכרת ב-800$.
הצענו 65 אלף, קיבלנו קאונטר אופר של 70 ואמרנו יאללה בסדר ? כבר היינו בטוחים שאנחנו על חוזה, לפני שהספקנו לקבל את החתום מהצד השני נודע לנו שהמוכר החליט לשנות את דעתו והציע 75 אלף ? ו-7 ימי אינספקשיין (במקום 10 בהצעה המקורית שלנו), שיא המעצבן ? אבל אמרנו יאללה נו בסדר תכלס המספרים עוד עובדים.
מתחילים אינספקשיין, כמובן צצים הפידבקים מהדוח אינספקשיין ויש שיפוץ קל שצריך לבצע (כ-10 אלף דולר),
והמוכר לא מוכן להעביר רנט רול (שזה מעין כרטסת של התשלומים של הדיירים בנכס) – פה נדלקה נורה אדומה?.
הכנסנו את כל המספרים לתוכנית עסקית כולל מרווחי ביטחון: צורך לבצע אביקשיין על דייר שלא משלם (כי לא קיבלנו מספיק מידע על דיירים), סטייה בשיפוץ ושכירות נמוכה יותר מהצפוי.
באים למשא ומתן מול המוכר ביום האחרון של האינספקשיין ומציעים 70 אלף, המוכר מצידו לא מוכן לזוז מילימטר טוען שיש לו הצעות נוספות וגם לא מוכן לתת הארכה לתקופת האינספקשיין או לספק רנט רול ?.
החלטנו לבטל את החוזה ולהמשיך הלאה בחיינו.
כעבור 3 ימים המתווך שלנו מודיע לנו שהמוכר רוצה לסגור ב-70, במקביל הוא גם סיפק חוזה של הדייר למטה שמשלם בכלל 775$ ולא 800$ כמו שנאמר בהתחלה (מעצבן כבר אמרתי?) – החלטנו ללכת על זה!
אז איזה יופי! קנינו נכס ועכשיו החיים שלנו תותים ? – ממש לא!
ישר אחרי הרכישה, תכננו להכניס את מנהל הנכסים שסגרנו איתו על ניהול הנכס שישפץ לנו אותו, הצעת המחיר שהוא נתן אחרי הרכישה פתאום הייתה גבוהה משמעותית ממה שהייתה לפני.
התחלנו להביא כמה הצעות שיפוץ נוספות כשבנתיים יש לנו יחידה אחת ריקה שלא מושכרת (and winter is coming?), קיבלנו הצעות שונות משמעותית כשבסוף החלטנו ללכת על מישהו שקיבלנו עליו המלצות שיעשה עבודה טובה והמחיר שלו היה הוגן.
במקביל אנחנו מקבלים פתאום מייל ממנהל הנכסים שלנו שצריך לעשות החלפה של כל החשמל בדופלקס בעלות של 8 אלף דולר – זה ממש לא היה חלק מהתוכנית העסקית שלנו שלקחנו בחשבון בשיפוץ, הופתענו ממש ? כי עשינו דוח אניספקשיין לנכס וזה לא עלה שם.
התחלנו ברורים, הזמנו אנשי קבלני חשמל כדי לבדוק את הנושא והפלא ופלא גילינו שהחשמל בסדר גמור – מיותר לציין שלא נגענו!
כשסוף סוף הסתיים השיפוץ רצינו להכניס דייר ליחידה העליונה, מנהל הנכסים שלנו אמר שצריך לעשות שם עוד כמה תיקונים קלים ותמחר בעוד כמה מאות דולרים, בנוסף הוא אמר שצריך לקנות מוצרי חשמל ליחידה (מקרר ותנור) – בשלב הזה כבר רק רצינו לאכלס כמה שיותר מהר והסכמנו.
ואז – מנהל הנכסים טען שהוא יכול למצוא שוכר שישלם רק 550$ – כשאנחנו יודעים את המחירי שכירויות באזור וידענו שאפשר לקבל לפחות 650$ – בשלב הזה הרגשנו ש- we had enough ? מהמנהל נכסים הזה והגיע זמן לעבור ומהר! שינסנו מותניים וסיכמנו עם חברת ניהול חדשה תוך כדי שפיטרנו את החברת ניהול הנוכחית שלנו, היחידה העליונה הושכרה תוך זמן קצר ב-675$ בלי מוצרי חשמל ובלי תיקונים נוספים.
מה למדתי מהעסקה הזאת?
גם בשוק חם אפשר למצוא עסקאות, אם מחפשים מספיק טוב, אפילו ב MLS.
תמיד להיות שמרנית בחישובים שלי, השכירות יכולה להתגלות נמוכות ממה שציפינו, השיפוץ לעלות יותר ממה שהערכנו.
אין עסקה מושלמת, נכון שבמקרה הזה זה באמת עבד לי והצד השני התקפל אבל זה לא מובטח שזה יקרה, זה לא שב-75 העסקה הייתה גרועה וב-70 היא הפכה לטובה.
לא לפחד לבטל עסקה, אמנם אין עסקה מושלמת, אבל אני גם לא אכנס לעסקה שאני לא מרגישה שלמה איתה.
להקשיב לאינסטינקטים שלי, אם מרגיש לי שאני עובדת עם מישהו שלא מתאים לי – לחתוך.
בתמונה הנכס המדובר שאחרי תלאות ועוד הרבה מאוד משברים קטנים בדרך מניב לנו אחלה תשואה?.