דניאל ניגרי פוסט 5

#יזםהשבוע דניאל ניגרי #פוסט5

בפוסט היום אני רוצה לשתף אותכם בעסקת רנטל מצוינת שעשינו באחד הפרברים של קליבלנד שאפשר ללמוד ממנה המון, ובתביעה שקיבלנו לפני שנה בערך, איך התמודדנו איתה ומה למדנו ממנה להמשך.
זה הולך להיות ארוך אבל שווה את הקריאה שלכם ?
אירוע 1:
עסקת Seller Finance מצוינת שעשינו בקליבלנד הייטס
4026 Rosemond Rd, Cleveland Heights, OH 44121
הנכס שבתמונה.
באוגוסט 2020 קיבלנו ליד למוכר עם שמונה נכסים בפרברים של קליבלנד. שבעה בתים סינגלים ודופלקס אחד.
לפני השיחה למוכר אני בודק קצת את הנכסים ורואה שהוא רכש את כולם ב 2012-2013 במחירי רצפה שבכלל לא נראים הגיוניים. ושכנראה יש לי עסק עם משקיע שמבין דבר או שניים. אני מתקשר למוכר.
בשיחה אני מבין ממנו שהוא והשותף שלו כבר בני 75, עשו סיבוב יפה בנדלן אחרי המשבר, אבל עייפים מאוד כבר מלהתעסק עם הדיירים ולכן החליטו למכור.
מהר מאוד אני מבין שהמוכר רוצה מחירים שקרובים יחסית למחיר שוק ושזה לא אפשרי מבחינתנו לשלם לו מה שהוא מבקש אבל אני כן מזהה את המוטיבציה להיפתר מהנכסים. החלטתי לעשות follow up עוד כמה שבועות.
אז אחרי כמה שבועות אני מתקשר שוב ועכשיו כבר מתפתחת שיחה יותר עמוקה ביני לבינו כאשר הוא מספר לי על החיים שלו והעסקים שלו ואני מספר לו על העסק שלנו שרק התחיל. היית באמת שיחה מעניינת ונוצר חיבור טוב בנינו ודיברנו בפתיחות.
אני מבין שיש לי עסק עם בן אדם אמיד ושהעניין פה הוא לא הכסף אלא זה שהוא פשוט עייף מלהתעסק עם הדיירים בגילו ולא מעוניין בזה יותר. בנוסף בתור משקיע הוא רוצה לקבל מחיר הוגן על הנכסים שלו (גם אם מעט מתחת לשוק).
בין השורות אני מבין שאין שום לחץ מהצד שלו לקבל את הכסף במיידי בסגירה. זה יותר עניין שלו עם עצמו שהוא רוצה להרגיש שלם עם המחיר בו הוא מכר את הנכסים שלו. הבנתי ממנו גם שהוא מחזיק בכל הנכסים FREE AND CLEAR בלי משכנתא.
זה היה נראה לי כמו מקרה קלסי לעסקת SELLER FINANCE. בעסקה כזאת אנחנו יכולים להרשות לעצמנו לשלם מחיר גבוה יותר על הנכסים כי אני פורס את הרכישה לתשלומים לאורך שנים ארוכות (ממש כמו משכנתא) והשכירות בעצם ממנת את קניית הנכס. בנוסף המוכר יקבל את המחיר שהוא רוצה, יפסיק להתעסק עם דיירים ואנחנו נקבל עסקה טובה מבלי להביא הרבה כסף מהבית. כל הצדדים מרוויחים.
שאלתי אותו אם הוא יהיה פתוח לעשות עסקת SELLER FINANCE בה הוא בעצם פורס לנו את הרכישה לתשלומים עם ריבית ומקבל משכנתא על הבית ממש כמו בנק. הוא אמר שהוא לא פוסל את זה כל עוד הריבית לפחות 5% בשנה. הבטחתי לחזור אליו יום למחרת עם ההצעה שלי.
במיידי התחלתי לעבוד על ניתוח של כל הנכסים כדי לגבש הצעה ומהר מאוד אני מבין שהעסקה לא עובדת בבתים הבודדים (סינגלים) – ה cash flow שנשאר אחרי כל ההוצאות ותשלום המשכנתא החודשי כמעט אפסי וזה פשוט לא כדאי. מצד שני בדופלקס העסקה עובדת מעולה.
אני מתקשר אליו מסביר לו שאני יכול לתת לו הצעה על הדופלקס בלבד ואנחנו מצליחים לסכם על המתווה הבא:
מחיר רכישה: 115 אלף דולר. 20 אלף דולר ביום הסגירה ועוד 95 אלף דולר בפריסה ל 20 שנה בריבית 5.5% לפי תשלומים חודשיים כאשר המוכר מקבל שטר משכנתא על הנכס. לחצנו ידיים (בטלפון ?) ומייד התקשרתי לעורך דין שיעבוד על ההסכמים.
חתמנו על ההסכמים והעסקה אמנם התעכבה לא מעט מסיבות שלא מעניינות יותר מידי אבל נסגרה ביוני 2021 – 10 חודשים אחרי שנכנס הליד ו – 9 חודשים אחרי שחתמנו חוזה. אציין שערך הנכס עלה מאוד בזמן הזה ככה שאנחנו כבר הבנו שעשינו עסקה אדירה.
מספרים:
רכישה: 115 אלף דולר כאשר אנחנו מביאים 20 אלף דולר ביום הסגירה כפי שציינתי למעלה.
תשלום חודשי למוכר ב20 שנה הקרובות: 653.50 דולר בחודש
שיפוץ: 15אלף דולר – שתי היחידות היו במצב די טוב ולא נדרשה הרבה עבודה
סה”כ השקעה של הון עצמי – 35 אלף דולר (שיפוץ + קניה)
שכירות: 1400 דולר בחודש עבור כל יחידה כאשר אנחנו משלמים מים וביוב (2800 סה”כ)
הכנסה חודשית ממוצאת נטו אחרי כל ההוצאות כולל תשלום משכנתא – 1400 דולר בחודש.
הכנסה שנתית נטו: באזור ה 17 אלף דולר
תשואה CASH ON CASH: חמישים אחוז בשנה באזור B מעולה!
שווי שווק מוערך היום (יוני 2022) – 230 אלף דולר (מטורף מה שקרה בשוק בשנתיים האחרונות)
אז מה למדנו מהעסקה?
מעבר לכסף ולעסקה המצוינת אני בתור יזם מתחיל למדתי מהעסקה הזאת הרבה על משא ומתן. למדתי להיות קשוב יותר למוכרים על מנת לזהות את המוטיבציה שלהם. לצערנו המוטיבציה לעיתים רחוקות נמצאת על פני השטח ועל מנת להגיע אליה צריך ליצור חיבור אמיתי עם הצד השני כזה שמעודד שיתוף בדיוק כמו שעשיתי עם המוכר בסיפור הזה.
ברגע שאנחנו מבינים מה הצד השני רוצה, מה חשוב לו מאוד ומה פחות, ולמה באמת הוא רוצה למכור יש לנו ערוץ ישיר להשפיע על קבלת ההחלטות שלו. כל מה שאנחנו צריכים זה באמת לתפור את הפתרון שמתאים לצרכים של אותו המוכר (לא שלנו!!!) ואין סיבה שלא נגיע להבנות – בדיוק כמו שעשינו עם המוכר הזה.
אירוע 2:
תביעה משפטית שקיבלנו ממוכרת
לפני קצת יותר משנה תבעו אותנו בפעם הראשונה אחרי שנה וחצי של פעילות.
מדובר בעסקת הולסייל על נכס בשכונה מעולה בעיר קליבלנד הייטס. הסכמנו עם המוכרת על מחיר ומצאנו קונה לחוזה כאשר אנחנו מרוויחים מהעסקה 8 אלף דולר. העסקה היית שקופה לחלוטין המוכרת ידעה שאנחנו מוכרים את החוזה לצד שלישי ומרוויחים מזה וגם חתמה בעצמה על ההסכם מול הקונה שלנו.
כשבוע לפני הסגירה המוכרת פשוט נעלמה. לא הגיבה להודעות שלנו או של חברת הטייטל ולא חתמה על המסמכים ששלחו לה מחברת הטייטל. יומיים לפני הסגירה הקונה שלי ביקש להחליף את שם החברה איתה הוא סוגר על הנכס לחברה אחרת בבעלותו ושלחנו נספח למוכרת בתקווה שאולי עכשיו תגיב – מה שכמובן לא קרה.
תאריך הסגירה הגיע, עדיין לא שומעים כלום מהמוכרת (כצפוי) והאמת שאין יותר מידי מה לעשות בנידון.
יום לאחר תאריך הסגירה אני מקבל טלפון מהמוכרת שמתעוררת מהמתים וללא בושה אומרת לי שלא עמדנו בזמנים של סגירת העסקה בגלל שביקשנו להחליף קונה ברגע האחרון (זה לא מה שביקשנו) וכעת הנכס מוצע שוב למכירה ויש לה כבר מישהו שמוכן לשלם יותר. ניסיתי להסביר לה שהיא לא יכולה לעשות דבר כזה כי אנחנו תחת הסכם, מקדמה בנאמנות, ויש לנו כוונה מלאה לסגור את העסקה אך לצערנו היא לא הגיבה להודעות ולטלפונים שלנו ושל חברת הטייטל ומבחינתנו ניתן לסגור את העסקה מחר. אבל כלום לא עזר… היא כבר היית נעולה על ההצעה השנייה שלה והחליטה לפוצץ את העסקה. איחלתי לה בהצלחה רבה ואמרתי לה שאשלח לך נספח שחרור מחוזה.
כאשר שלחנו את הנספח צוין שם שנקבל בחזרה את המקדמה שלנו של בסכום של 1000 דולר. מיד לאחר שליחת הנספח אני מקבל ממנה עוד טלפון שהיא לא מוכנה שהמקדמה תחזור אלינו כי לא עמדנו בזמנים של סגירת העסקה. הזוי! אני מסביר לה שאני רוצה ומוכן לסגור את העסקה במיידי, אבל היא לא מוכנה לשמוע ועדיין מתעקשת לפוצץ את העסקה ולקבל את המקדמה שלנו.
שם כבר באמת התעצבנתי (לא חכם), לא מספיק שאנחנו משחררים אותה מעסקה שיש לנו כוונה מלאה לסגור היא גם רוצה לקחת את המקדמה שלנו. אמרתי לה שאין שום סיכוי שזה יקרה ואם כך הדבר אנחנו לא חותמים על השחרור מה שיקשה עליה למכור למישהו אחר כאשר יש לנו תיק עסקה פתוח עם מקדמה בנאמנות. כעבור שלושה ימים אני מקבל טלפון מהחברת טייטל שאומרת לי שהמוכרת התקשרה ואמרה להם שאם היא לא מקבלת את המקדמה בשבוע הקרוב היא תתבע אותנו. החלטנו לא להתייחס מכיוון שחשבנו שזה לא סביר. אחרי הכול אין לה שום קייס ואנחנו עדיין רוצים לסגור על הבית.
כעבור חודשיים ומשום מקום, אנחנו באמת מקבלים מכתב תביעה ובו המוכרת מבקשת 10 אלף דולר פיצויים. התביעה הוגשה נגד החברה שלנו, החברה של הקונה שלי, והחברת טייטל! היא אשכרה תבעה את החברת טייטל ההזויה הזאת.
אני מתקשר לעורך דין שלי שמתחיל לעבור על התביעה ולתשאל אותי, וכצפוי אומר לי שאין לה שום קייס ואפילו יותר מזה אנחנו יכולים עוד ללכת על הבית ולחייב אותה למכור. הסברתי לו שהמטרה שלנו זה להשאיר את העניין מאחורינו, בין אם קונים את הנכס ובין אם לא (הקונה שלי עדיין היה בעניין) אבל לא מוכנים לשלם לה דולר. אנחנו מסיימים את השיחה בזה שהעורך דין שלי בטוח שהוא יוכל לפתור את העניין מול העורך דין שלה כי אין שום היגיון בתביעה שלה.
אבל העורך דין שלי טעה והמוכרת לא מוכנה לרדת מהעץ ולא מוכנה להתפשר. היא אשכרה רוצה לקחת אותנו לבית משפט בלי שום קייס.
למרות שהעורך דין שלי היה משוכנע לגמרי שננצח, הוא מסביר לי שזה פשוט לא כדאי לנו כי ההוצאות המשפטיות יעלו אלפי דולרים ולא נוכל לתבוע אותם ממנה בחזרה גם אם ננצח (באוהיו ובסטייטים נוספים אי אפשר לעשות את זה).
לא הגענו לפשרה, בינתיים עברו חודשיים ואנחנו מקבלים למייל קובץ עם מיליון ואחד שאלות שאנחנו צריכים לענות עליהם שרק מלהסתכל עליו קיבלתי חום.
התקשרתי לעורך דין ואמרתי לו שאני לא יודע איך אבל הוא חייב להוציא אותנו מהבזבוז זמן וכסף הזה (כבר בשלב הזה שלמתי לו משהו כמו 1500 דולר הוצאות משפטיות) ולהגיעה לפשרה. שיתקשר ויציע לה 3000 דולר ורק שנמשיך הלאה ונשחרר את האנרגיות השליליות שהדבר הזה הביא איתם וההתעסקות האינסופית פשוט עברו את הגבול מבחינתנו ואני רק רציתי כבר לסיים עם זה ומהר (ממש כמו ה motivated sellersשאנחנו קונים מהם את הבתים).
אבל… גם 3000 דולר לא השביעו את רוצה של המוכרת שרצתה לסחוט את הלימון עד הסוף. היא היית מוכנה להתפשר על 7000 דולר או שהולכים לבית משפט.
מה אתם הייתם עושים?
לצערנו הבנו שההוצאות המשפטיות כבר יגיעו כמעט לאותו הסכום אם נלך לליטיגציה בבית משפט, ולא עניין אותנו יותר מידי להיות צודקים. אני הייתי כבר כל כך עייף מכל ההתעסקות בעניין השלילי הזה שגזל ממני זמן ואנרגיות ופשוט רציתי להתקדם הלאה לעשייה חיובית.
רשמנו לה צ’ק של 7000 דולר, חתמנו על פשרה והמשכנו הלאה בחיים בלי להסתכל אחורה לשניה. סה”כ הפסדנו 9000 דולר. 7000 למוכרת ו 2000 לעורך דין.
אז מה לפחות הרווחנו מהסיפור? או יותר נכון מה למדנו ולקחנו איתנו הלאה? 2 דברים עיקריים:
אל תהיה צודק תהיה חכם – מגיל קטן כולנו שומעים את המשפט הזה אבל ליישם אותו יכול להיות מאוד מאוד קשה ובעסקים חייבים ליישם אותו. אני במקרה הזה ניסיתי להיות צודק וזה עלה לנו פי 9. מאז התביעה אני משתדל הרבה יותר לשלוט באמוציות ולהיות חכם ולא בהכרח צודק.
לחתוך אירועים שליליים מהר ככל האפשר – כשיש משהו שיושב עלינו, מפריע לנו או יוצר אצלנו תחושה שלילית, התפקוד שלנו נפגע. בחיים האישיים קל להרגיש את זה אבל אני חושב שבעסקים פחות שמים לב לפגיעה בתפקוד כי זה פחות נוגע בנו במקום רגשי.
האירוע הזה נמשך הרבה יותר זמן ממה שהוא היה צריך להימשך. אחרי הכול זה לא שיש לנו איזה מחלקה משפטית בחברה שמטפלת בעניין הזה בזמן שאני עובד על העסק. בסוף זה אני שבזבזתי המון אנרגיה וזמן על התביעה הזאת ובעיקר הכנסתי אנרגיה שלילית שפגעה בי ובעסק. היום אנחנו משתדלים לסיים אירועים כאלה מהר ככל הניתן.
אז אלו היו עוד שני אירועים שחווינו בדרך שלנו. מקווה שנהניתם מהשיתוף ושהצלחתם ללמוד משהו מכל אחד מהסיפורים.
נתראה מחר בפוסט האחרון ושיהיה אחלה סופש לכולם ?