אסטרטגיית הנדל”ן הטובה ביותר

#יזםהשבוע אלון גילמור #פוסט 2

* עברית היא שפה מגדרית. הפוסטים נכתבו אמנם בלשון זכר- אבל הכוונה היא אבסולוטית, לשתי המינות. תודה
***
אנחנו עושים 35,000 החלטות ביום.
אנחנו מפוצצים במידע, וחכמה, ורעיונות, ובטח, לכולנו יש את הטקטיקה. ברור. אנחנו ישראלים, איך לא.

אבל מה עם אסטרטגיה קודם ?
אסטרטגית ההשקעות שלך.

אני חוזר להתחלת הפוסט מאתמול: מה אתה רוצה?

הרבה הרבה עוד לפני כל טקטיקה, או בחינת השקעה כזו או אחרת- תדאג שתהיה לך קודם כל אסטרטגית השקעות.
שום טקטיקת זהב לא תביא אותך ליעד בלי אסטרטגיה מעליה. בשנה הבאה אתה צריך להיות שווה יותר מהיום.
זה הבית שלך. זה הכסף של המשפחה. זה בשבילך.
בוא נדייק את זה.
למעשה, השאלה האמיתית היא, לא מהי האסטרטגיה הטובה ביותר, אלא מהי האסטרטגיה הטובה ביותר בשבילך.
בשביל זה, אתה צריך קודם להחליט מי אתה:
האם אתה רוצה להיות ALL-IN בפעילות, ולהיות יזם על כל המשמעויות של זה
או
שאתה רוצה להיות משקיע פסיבי- שמישהו אחר יעשה את העבודה הקשה בשבילך?
לכל אחת מהאופציות- ישנה אסטרטגיה שונה מאד.

ובשלב השני: מה המטרה שלך? הגדלת ההון העצמי? השלמת הכנסה? בניית תזרים? שוויי אישי? פנסיה פרטית?
אולי אתה פשוט נהנה מהעשייה עצמה? לא יכול להאשים אותך.
מה המשאבים שלך ב Day 1 ? כמה כסף ?
מה שאפשר לעשות עם מיליון דולר-אי אפשר לעשות עם 100 אלף, אתה יודע.

חברים, המושג חופש כלכלי, הפך להיות המושג הכי שגור ברשת ומשתמשים בו לצערי לפעמים טיפה בזילות שיווקית.
בוא, עם 100 אלף דולר, גם ההשקעה הכי בוננזה, לא תביא אותך לחופש כלכלי. להגיע לאקוויטי של 2 מליון דולר, זו דרך. דרושה חשיבה שונה, שתכלול עוד הכנסות כספים בדרך, מינופים נכונים, תכנון מימון ומיסוי ואורך רוח של לא מעט שנים. בקיצור…אסטרטגיה!
הבטחתי שיש דרך להגיע לשם. לא הבטחתי שזה יהיה קל ומהיר.
ועכשיו, כשענית על השאלות מעלה, עכשיו בוא נתחיל לדבר על אסטרטגיות בנדל”ן:
ואני זוכר מה כותרת הפוסט הזה- אני מגיע לשם.

הידעת, שישנם כ 30 אסטרטגיות שונות בנדל”ן בארה”ב ?
הנפוצות שבהם אתה מכיר:
עסקאות מהירות- Fix & flip, עסקאות ארוכות יותר רנטלים Buy & Hold, מסחרי, קרקעות, פליפים על קרקעות, בניה חדשה, שינוי ייעוד, מחסנים, מולטיפמלי למגורים, משרדים, מרכזי קניות, AIRBNB, Condos, Condo-hotels ,
Seller financing, ועוד ועוד.
אז איך בוחרים את הדרך הטובה ביותר?
תראה, לפני שאני חושב כיזם, אני חושב כמשקיע. אני הרי אשקיע בפרוייקטים האלו, הרבה לפני שהמשקיע שלי ייכנס בכלל לתמונה.
וכשאני משווה את האסטרטגיות העיקריות אני מודד אותן בפרמטרים האלה:
1.זמן
2. סיכון
3. רווחיות, ומספר מרכזי רווח
4. קושי (מאמץ)
5. פיזור השקעה
6. עמידות בשוק תנודתי
7. כמה גיוס אצטרך לפרוייקט
אז לשאלה שבכותרת: השאלה האם ישנה אסטרטגיה אחת, שמנצחת את כולם? התשובה שלי היא- כן!

יש לנו אסטרטגיה רחבה מאד והנה היא לפניך ב 2 מילים מתומצתות:
CASH FLOW.
תזרים מזומנים.
Cash flow is the king.
נשמע לך פשוט, הא? אבל תורה שלמה עומדת מאחורה. (הרחבה מרתקת וחובה בפוסט 4- מולטיפמלי)
רצית הצצה לתכנון של יזמים? הנה קבל:
הנה אני משחזר לך בדיוק, איך שי ואני, אחרי כל שנות הנסיון המשותף שלנו, בנינו את זה בשיחה אחת בבית קפה ליד המשרד שלנו, די בתחילת הדרך.
בוא ותראה, זה היה ככה:
קודם הזמנו קפה.
אחר כך הוצאנו נייר ושאלנו:
כמה אנחנו רוצים כל אחד, להכנסה פסיבית, נגיד לפנסיה? מה היעד המספרי?
ואז מה שהיינו צריכים זה 2 נתונים:
כמה תזרים נטו יש לי מכל יחידת נכס?
מה המכפלה, כמה דלתות, או יחידות נכסים אני צריך שיהיו לי?
ואז רשמנו. הספיק נייר קטן. אסטרטגיה שלמה. עד כאן -פשוט.
רואים? הנה הגעתי ממש מהר למספר.
אפילו בלי תואר.
(למען הסר ספק -שי רו”ח בעל תואר שני, כן? בואו…)
***
אנשים חושבים בקטן, אחרים חושבים בגדול, ומה זה בכלל בינוני? אין נכון או לא, אבל לצורך הדוגמא בלבד:
אם נניח אתה רוצה להגיע להכנסה צנועה של 20,000 שח ($6,000 ) לחודש הכנסה פסיבית מהנכסים. נניח. ואם נניח כל נכס מייצר לך קש פלואו של 250 דולר.
אתה יודע שאתה צריכה להגיע להשקעות שמחזיקות 24 יחידות.
תחשיב חלופי ופשוט אפילו יותר: אם אתה יודע להיכנס להשקעות שמייצרות 8% בשנה, אז אתה יודע שכדי להגיע ל 20,000 שקל פנסיה פרטית- תצטרך להגיע להון או אקוויטי של 3 מליון ₪.
למי מכם שחושב שזו משימה רחוקה מדי, או בלתי מושגת תחשבו שוב:
א. בישראל, נכון להיום עבור דירה כזו, תקבלו שכ”ד של כ 7,000 ₪ אולי? נזרום על 7,500.
ב. בקופות הגמל ושאר מוצרי הפנסיה המוכרים-בכלל תשכחו מזה
ג. קחו בחשבון כמה נקודות:
1. זה לא יקרה בשנה ולא ב5, למעשה לפי מודל שאביא בפוסט מס 6, אנחנו מדברים על כ 15 שנים לבניית פנסיה לחופש כלכלי, (להכנסה גבוהה בהרבה מדוגמת ה 20,000 ₪) כשכמובן זה תלוי בכל אחד בקצב הכספים שהוא יוסיף במהלך השנים- יש כאלו שיקצרו את הזמן ולהיפך, אבל זו תוכנית אפשרית ביותר- ובטח האופציה הטובה ביותר להגיע לשם מבלי לקחת סיכונים גדולים.
2. זו עדיין הדרך המהירה ביותר להגעה לשם, מכל אופציה אחרת בסיכון נמוך, לדעתי.
3. קח בחשבון שלא חישבתי רווחי הון שהם לא פחות מתשואת שכ”ד בהערכה, וששווי נכסים עולה עם הזמן.
4. עוד קח בחשבון שהגדילה במודל הזה היא אקספוננציאלית- ומורכבת גם מאלמנטים של ריבית דריבית, כשאני משתמש באותו הדולר פעמיים בו זמנית.
5. המינופים החכמים בדרך- שמחלצים חלק מהקרן שוב ושוב ע”י ריפייננס- מאיצים את התהליך
6. יתרונות מיסויים מובנים בתכנון חכם
7. המשכנתאות בארה”ב – עובדות בכיוון שלכם במקום נגדכם כפי המוכר בארצנו זבת החלב והדבש. (על כך בפוסט של מחר)
השלב הבא היה לשאול על איזה סוג נכסים אנחנו רוצים לבנות את זה? סינגלים? מסחרי? Owner financing? שזה תחום התמחות שלם בפני עצמו.
כבר בשלב הזה ידענו, שאת מה שאנחנו רוצים בשביל המשפחות שלנו- זה מה שאנחנו רוצים בשביל המשקיעים השותפים- וכך נבנה את כל מודל ההשקעות והחזון. למה אם לא בשביל זה, הקמנו את החברה היזמית?

עם זאת, פה אני חייב להיות כנה איתך. כשיש לך יכולת לרכוש נכסים כאלה מתחת לשווי, ויש לך את האופרציה לנהל אותם בצורה הזו, האם לא הייתי רוצה לרכוש אותם לבד בלי משקיעים? ברור שכן. כששואלים האם אתה כל כך אוהב את העיסוק שלך שהיית עושה אותו בחינם? התשובה היא Hell no ! אם אתה יזם, אתה יודע כמה עבודה נדרשת עד להבאת עסקה כזו.

אחרי מפולת 2008, החוק החדש של הנדל”ן הוא קשפלואו, לא על ערך. Appreciation זה החלק היפה אבל גם הספקולטיבי של ההשקעה.
אפשר לבנות את זה דרך מקבץ בתים בפיזור (סינגלים ) תחת בעלות אחת (אנחנו עשינו קבוצות של 15 בתים כל אחת, שמתנהגים כמו מולטיפמלי- ואפילו אפשר לקבל הלוואה מסחרית על זה) או בהשקעה במולטי פמלי למגורים.
הפוקוס בבתים (סינגלים) הוא על הערך שלהם בשוק, בעוד שבמולטיפמלי הוא על תזרים המזומנים. הבתים תלויי שוק. המולטי לא ניזוק גם בתקופות קשוחות יותר כי הוא נמדד על ההכנסה שהוא מייצר.
פליפים -אפשר לעשות– אבל זו עבודה כמו עסק. עם סיכון ומעורבות ברמה אחרת. וכשתחשב את הרווח שלך מפליפ אם היה רווח בכלל, לכמות שעות העבודה ששמת על זה, עם המיסוי הכרוך בזה בד”כ, תגלה לפעמים שהשכר לשעה שלך -נמוך משכר מינימום.
חשוב לי להבהיר: אני לא פוסל את תחום הפליפים, ממש לא.
אני עצמי מדי פעם עושה את זה בנכסים שמתאימים לזה. אני אמנם לא פליפר, אבל במסגרת היוי בשוק, אם מגיע נכס שמתאים לפליפ-נשקול אותו.

מה לגבי בניה חדשה? בבניה חדשה, פוטנציאלית יש יותר רווח. ןגם יותר סיכון.
אבל אני, אלון, לא הייתי שם את התחום הזה כאסטרטגיה הטובה ביותר לבניית חופש כלכלי כמשקיע. (כיזם מתמחה הסיפור הוא אחר לגמרי).

תזכרו: השוק הוא תמיד יותר חזק מכל נכס, מכל עסקה.
לדירות ברות השגה, למולטיפמלי, יש צורך תמידי, ועכשיו יותר מ 44 מליון אמריקאים שוכרים בתים בארה”ב.
השכירויות עולות שנה אחרי שנה, וקיימת ירידה חדה של 10% בבעלות על בתים לטובת שוכרים.
שוכרים ובעלי בתים משלמים יותר מ 50% מההכנסה שלהם על דיור.
בבתים- המחירים עולים בגלל המשקיעים,
והזמנים משתנים.
הצעירים מעדיפים לשכור, לא רק מבחירה אלא מאילוץ.
יש מחסור בבניה של 350,000-400,000 יחידות בשנה –
מולטי פמלי זה מוצר הכרחי, וזו ההשקעה האידיאלית ליצירת תזרים לחיים.
מולטיפמלי זה האפיק הכי עמיד לתקופות משבר כי בסוף היום כולם צריכים גג. גם אלו שאיבדו את הבתים.

כמובן שבשביל קשפלואו- צריך שיהיה אקוויטי הולך וגדל גל הזמן. יותר פירות- עץ גדול יותר. או יותר עצים.
אל דאגה, על זה אדבר המון השבוע- אבל המטרה , המיקוד, תזרים הכנסות קבוע, הולך וגדל, שיקצר לי את הדרך לחופש הכלכלי, ולפנסיה הפרטית שלי.
והנה סיכום של מה שאנחנו עושים, פשוט מאד. (להבנה לא לביצוע):
אנחנו מאתרים ורוכשים בנייני מגורים (מולטי פמלי) ברמת C קלאס, הנמצאים באיזורי B קלאס. באיזורים עתירי מעסיקים/הכנסות/ כל מה שקשור במקומות עבודה.(וכמובן עוד קריטריונים- בפוסט 4).

בניינים שנוהלו רע, או שמסיבה אחרת ניתן להוסיף להם ערך ולבצע Forced Appreciation , ממש מאלצים את הבניין לעלות בשוויו ( בהרחבה בפוסט יום ד’). כמובן שאנחנו רוכשים מתחת לשווי, משפצים אותו ומבצעים מיתוג מחדש לבניין, עד לייצובו, ולבסוף מימושו במכירה או בריפייננס נוסף.
ממש כמו בשיר “איך שיר נולד”? כמו תינוק. בהתחלה זה כואב, ניהול השיפוצים וכו’, אבל אחר כך יוצא החוצה (כלומר מיוצב) וכולם שמחים ופתאום איזה יופי, הוא הולך לבד, ואז הבנק נותן ריפייננס (מימון מחדש לפי השווי החדש), איך הון עצמי נולד? כמו תינו-או-או-או-ק.
והנה מחלצים חלק משמעותי מההון המושקע להשקעות הבאות, וגם תשואות שכר הדירה עולות מאד (שכר דירה מקסימלי היושב על מעט הון עצמי- כי את רובו חילצנו) ולבסוף- מימוש הנכס אחרי 4-6 שנים.
ומה יקרה אם יתברר שכדור הבדולח היה מעפן, ויתברר שלקראת האקזיט המתוכנן, לא רק שאין רווח אלא שבכלל אין את המחירים בשוק, כי יש משבר עולמי, כי התגלה וריאנט חדש בשם פוטין (התבלבלו לי כבר כל האירועים השנה)?
אנחנו פשוט נמשיך לנהל את הנכסים כנכסים מניבים עד להתאוששות וחזרת רווח ההון. בינתיים אנחנו על תשואות פנטסטיות משכר דירה היושב על מעט הון עצמי (זוכרים שחילצנו אותו בריפייננס?).
בשונה משוק ההון-נכס זה לא מניה שהתאדתה. זה למה אני בונה את הפנסיה שלי ככה.
וחוזר חלילה, יחד עם הכספים המחולצים ממיחזור ההלוואה הראשון. ושוב חוזר חלילה.
והנה זאת האסטרטגיה שלנו.
***
לסיכום,אז מה מעניין אותנו?
אנחנו מתמקדים בהקמה וניהול סינדיקציות בתחום בנייני המגורים, מולטיפמלי, באוקלהומה ובטקסס לפי המודל שתיארתי.
עשינו גם בניה וניהול פורטפוליו של עשרות רבות של סינגלים (בתים פרטיים צמודי קרקע) – שמתנהגים בדיוק כמו מולטי פמלי, (מולטי יוניטס) בפיטסבורג .

מחר, נצלול יותר לעולם המופלא של הבפנים של בחינת עסקאות בעיניים של יזם, (הבטחתי שאתן לך להציץ, לא?) ונדבר גם על ההבדל בין השקעה בודדת בנכס מניב מול השקעה קבוצתית.
אני בינתיים גם עושה Build up – לפוסט שיעסוק בקסם המולטיפמלי, ואיך להחזיק את השרביט נכון.
לורי נכנסה עכשיו לחדר, מקשקשת חזק בזנב להוריד אותה לטיול לילה, וצריך לעשות את מה שצריך לעשות.

נתראה מחר בפוסט השכלה פיננסית.

תודה רבה על התגובות המשמחות שקיבלתי היום, מכל הלב.