שיפוצים
#יזםהשבוע אייל רבר #פוסט 4
איזה נושא, שיפוצים, אולי אחד התחומים הכי קשים בנדלן במיוחד למי שעושה פליפים.
היום בפוסט אספר על הדרך שבא אני מנהל את השיפוצים. מאיך אני מוצא את הבעלי מקצוע, איך אני עובד איתם, איך אני משמר אותם ואיך לא נעקץ.
חשוב לי לציין שאני בסך הכל מספר איך אני עובד וכלל ברזל זה שאין כלל ברזל. אפשר לעבוד בהרבה צורות וגם אני בעצמי הרבה פעמים עובד בצורות שונות.
נתחיל באיך אני מוצא פועלים וקבלני משנה. רוב בעלי המקצוע שלי מגיעים על ידי חבר מביא חבר או קרוב משפחה. אבל מקום טוב להתחיל בוא זה הום דיפו.
אז אין אני יודע למי לפנות ולמי לא? האמת שזה בעיקר אינטואיציה שנובעת מנסיון, אני כבר כמעט יודע איך קבלנים טובים נראים כמובן שהבדיקה האמיתית היא בעשייה.
נתחיל בזה שמערכת יחסים עם קבלן היא לטווח ארוך.
בעבודות הראשונות שלי עם קבלן אני לא באמת נהנה ממנו, אני בעיקר בוחן אותו, מכיר אותו, מדריך אותו, וכו… .השיפוץ, זה בכלל מטרה משנית בשלב זה.
בעבודה עם קבלן כדאי לחלק תשלומים לפי התקדמות ולהקפיד לחלק לשלבים ברורים. כמובן שקבלן גרוע יישאר גרועה וכל הדברים האלה רק ימנעו נזקים. קבלן טוב, כנראה שבלי סיכום מוקדם דברים יזוזו חלק.
סיפור מהימים האחרונים, סיימנו פרוייקט של 6 יחידות ואחת היחידות הייתה מאוכלסת אז לא שיפצנו אותה. הדיירת יצאה והדירה הזאת הייתה הזדמנות לצרף קבלן חדש. היה לי קבלן חדש שבדיוק סיים צבע באחד הנכסים שלי והעברתי אותו לפרוייקט הזה. סגרנו מחיר והוא התחיל לעבוד.
תוך כדי העבודה הוא התחיל להתבכיין. ביקור נוסך שלי בנכס, סגרנו עוד פעם מחיר מחדש, קצת יותר גבוהה מהסיכום הראשוני. והנה עוד פעם התבכיין פעם נוספת, והפעם על הסדרי התשלומים (לא על התשלום הסופי אלה על התשלומים בין לבין).
פה כבר היה לי ברור שאני מעיף אותו, כל פעם שהוא מתבכיין זה בזבוז זמן מטורף, נסיעה לנכס, ולהקשיב לבלבולי מוח, זה לא משהו שאני יכול להרשות לעצמי שיש עוד הרבה פרוייקטים אחרים, חיים, ופוסט של יזם השבוע לכתוב, אין לי זמן לשטויות שלו.
נתתי לו הזדמנות נוספת, רציתי שרק יסיים שם את מה שסיכמנו, לשלם לו ולהפרד כידידים.
נתתי לו יעד ברור, אמרתי לו שכשהוא מגיע ליעד הזה אתן לו חצי מכל הכסף, הוא הסכים. הוא קרה לי לראות שהוא סיים את החלק שסיכמנו, הגעתי לראות וכמובן שהוא לא סיים.
פה כבר הבנתי שאין מנוס, צריך להיפתר ממנו, ואין בררה אני צריך להיות טיפה אגרסיבי.
בנימוס ישראלי שלחתי לו סכום כסף קטן ושלחתי אותו לדרכו.
בסיטואציה כזאת זה lose lose situation, אני מפסיד זמן עצבים והתעסקות. והוא סתם עבד כמעט בחינם, חבל.
אז איך שומרים אותם קרוב? את הטובים שבניהם. צריך Win-win situation. קבלן שעובד מהר ומקצועי יכול לתת מחיר טוב ועדיין להרוויח טוב. מי שלא יודע לעבוד לא משנה מה נפסיד איתו. מי שיודע את העבודה יודע לעשות אותה מהר ויפה.
צריך לצבור איתם אמון ובטחון.
זמני עבודה: צריך לשים לב שהם עובדים את מספר הימים בשבוע שהם יכולים לעבוד בהתאם למצבם. ברגע שהם יכולים לעבוד 7 ימים בשבוע ותתנו להם 6, ביום השביעי הוא יעבוד במקום אחר ולאט לאט אולי גם יעלם.
להשתדל להתחיל כמה שיותר בקטן עם אנשים חדשים לפני שנותנים להם דברים גדולים.
מצלמות: זה קצת קאדר אבל היה כל כך הרבה פעמים שמצלמות חסכו לי ביקור בשיפוץ אז אני ממש ממליץ לשים מצלמות בשיפוצים למרות שאני יגיד שהרבה פעמים אני לא שם ואולי כדאי שאקפיד על זה יותר.
איך אני יודע כמה לשלם להם? שיפוצים בגדול אלה דברים שברוב חוזרים על עצמם ,אני כבר יודע כמה אני משלם על כל עבודה עם שינויים קלים בהתאם לנתאים הספציפיים. כשעובדים עם צוותים והם רואים שיש לך ביטחון ונסיון בכמה שאתה משלם. הרבה פעמים הם נכנסים לשיפוץ בלי לדבר על כסף כי יש להם את הביטחון שאני יודע כמה אני משלם ותמיד יש גמישות לשינויים קטנים אם צריך. אני יכול להגיד שרוב הצוותים שלי נכנסים לפרוייקטים בלי לדבר על כסף.
חלוקת עבודות
הדרך שבא אני משפץ את רוב הנכסים שלי (לא כולל פרוייקטים קטנים של דירה אחת). היא בצורה כזאת:
כל צוות עם תפקיד עיקרי שזה עיקר העבודה שלו רצים בין הפרוייקטים ועושים את זה.
אז יש צוות שהם עושים את הגגות ו2 פועלים זקנים שעושים את החלונות ומישהו שעושה רק צבע והרבה שדואגים לרוב העבודות פנים ופלמר וחשמלאי ומתקין מזגנים וכו…
באחת התמונות יש צילום מסך מאתמול, התחלתי עבודה עם קבלן חדש שביקש חצי לפני חצי אחרי. ככה שכנעתי אותו לקבל תשלום רק אחרי התקדמות משמעותית. אם הוא היה מתעקש הייתי משחרר אותו.
Responses