נדלן בארה״ב – האותיות הקטנות

#יזמתהשבוע אליה חורש #פוסט3

הרבה אנשים נכנסים להשקעה שלהם בידיעה שהנה יש להם בית, מוצאים שוכר, ויאללה בלאגן.

בתוכנית העסקית הם הפחיתו דמי ביטוח, דמי ניהול, מיינטננס ווקאנסי, והנה קיבלנו תשואה מגניבה, ויום אחד מקסימום נמכור.

אז זהו, שהמציאות קצת שונה ????

נדלן בארה״ב זה לא נדלן בארץ.

יש מערכת משפט שונה, מערכת מיסוי שונה, בנייה אחרת, ואקלים אחר.

כל אחד מהדברים פה משפיע על ההשקעה, וחשוב להבין את זה.

קצת דוגמאות-

היבט משפטי- כשיש לין על הנכס רחמנא ליצלן, ובום, נתקעה המכירה, והנה, הוצאה לא צפויה לפניך

מיסוי- מס ירושה (אני יודעת, אתם צעירים ויפים)

בנייה- בעיית יסודות למשל

אקלים – נזקי שלג שלא נדע

את הדברים האלה אין בארץ.

בנוסף, יש עוד עלויות נלוות שצריך לשלם-

1. הנפקת ITIN (פר בן אדם ולא פר נכס)
2. עלות פתיחת LLC (לא לשכוח EIN ו operating agreement, articles)

3. עלות פתיחת חשבון בנק על שם הLLC

4. עלות שנתית של registered agent

5. עלות חידוש חוזה שכירות

6. rental registaration fee- אין בכל אזור, אבל בהחלט צריך לבדוק

7. אם הנכס הוא קונדו אז תשלום HOA (ועד בית בתרגום חופשי)

8. עלות כיסוח דשא, פינוי שלג, אשפה וכו׳

9. רכישה של אפליינסס

10. מיסי עיריה, מיסי מדינה

11. עלות רואה חשבון שנתית – בארץ (שזה כבר אומר התעסקות עם מס הכנסה. לא בטוח שזה מתאים לכל אחד. במצבים מסוימים זה גם יכול לאכול את כל התשואה!)

משהו שיותר קשה להכניס לתוכנית עסקית אבל כן כדאי לקחת בחשבון הוא שאנחנו (רובנו לפחות) ישראלים שעובדים עם דולרים ????

ולכן אנחנו חשופים לשינוי בשערי מטבע, לטוב ולרע כמובן.

אבל מה שבטוח, תמיד נצטרך לשלם גם עמלת המרה ועמלת העברה.

זהו, החלטתם למכור?

דברו איתי קודם ????

אבל הנה עוד כמה נקודות שכדאי לדעת-

1. עלות תיווך- נפרדים מ 6 אחוז ממחיר המכירה (לא מזמן דיברתי עם מלווה משקיעים שלא ידע את זה, ה ל ם)

2. נכון שהטייטל סוגר לנו את כל החובות במכירה? אז זהו שלא! מכרתם את הנכס? תדאגו לשלם חשבונות גז וחשמל, זו אחריות שלכם.

3. יש מצב שתצטרכו להחתים נוטריון + אפוסטיל (תלוי בטייטל שאתם עובדים איתו)

עכשיו באמת זהו, סיימתי לבאס.

אם יש עוד אותיות קטנות ששכחתי, או משהו ייחודי לאזור שלכם, ממש אשמח שתוסיפו!

בתמונה-

סגירה שלי שהתעכבה בחודש בגלל טייטל נחמד שהתעקש על נוטריון ואפוסטיל ברכישה(!) בשילוב מנצח עם חגים

טיפ מתנה ממני- לא לעבוד עם haravard title