מספר רוכשי הדירות בפעם הראשונה הגיע לשיא נמוך, הסקר מצא

רכישת בית במהלך השנה האחרונה הייתה קצת כמו להתחרות ב”משחקי הרעב”. קונים ראשונים התמודדו מול משקיעים ורוכשים עמיתים שהחזיקו בהצעות במזומן הרבה מעבר למחיר המבוקש עבור מספר הולך ופוחת של נכסים לבחירה.
ככל שמחירי הבתים זינקו לגבהים בלתי נתפסים בעבר, פחות הצליחו להשיג אחיזה בבעלות על בתים, על פי פרופיל ה-National Association of Realtors® 2022 של קונים ומוכרי דירות. למעשה, רק כרבע מכלל מכירות הבתים (26%) יוחסו לרוכשים לראשונה – האחוז הנמוך ביותר בהיסטוריה של 41 השנים של הדו”ח. מדובר בירידה גדולה מהשנה הקודמת, כאשר הקבוצה הזו ייצגה כשליש (34%) מכלל הרוכשים.
הדוח מבוסס על סקר NAR בקרב 4,854 רוכשים שרכשו בתים ראשיים בין יולי 2021 ליוני 2022. רכישות השקעות ודירות נופש לא נכללו בדוח זה. נתוני ההכנסה הם משנת 2021.
“הירידה במספר הקונים בפעם הראשונה נמצאת כעת בשפל”, אומרת ג’סיקה לאוץ, סגנית נשיא למחקר ב-NAR. “זו לא בהכרח הפתעה מכיוון שאנו יודעים שרוכשי דירות ראשונים מתמודדים לא רק עם משבר סבירות – אלא גם מחסור בבתים למכירה וכן לחצים מבחוץ כמו עליית עלות השכירות, שמקשה על חיסכון עבור מקדמה.”
שוק הדיור לא היה מאתגר רק עבור קונים לראשונה. זה היה מרתיע אפילו עבור קונים ותיקים שהתמודדו עם מחסור שיא בבתים למכירה, מלחמות סוערות של הצעות מחיר והלחץ לוותר על נסיבות חיוניות רק כדי שהמוכר ישקול הצעה. עלייה באינפלציה, עלייה בשכר הדירה והעלאת ריבית המשכנתא חותכים גם הם את תקציבי הקונים.
ככל שמגיפת ה-COVID-19 נמשכה והמחירים המשיכו לעלות, הקונים נעשו להוטים לעבור הרבה יותר רחוק, שם יוכלו להשיג יותר בתים בפחות כסף. הם התרחקו כ-50 מיילים מבתיהם הקודמים – לעומת 15 מיילים בלבד בשנים הקודמות.
רבים יכלו להרחיב את החיפושים שלהם כי הם הורשו לעבוד מרחוק או לנסוע למשרדיהם בחלק מהשבוע.
“זה סוף סוף נתן לאנשים חופש לעבור למקום שבו הם יכולים לקבל יותר מדה רבועים, שבו הם יכולים לקבל חצר גדולה יותר”, אומרת לאוץ.
בנוסף, רבים רצו להיות קרובים יותר למשפחה ולחברים.
“זה בהחלט גורם שהפך חשוב יותר לכולם במהלך המגיפה”, אומרת לאוץ.
היציאה לאזורים כפריים יותר מראה בדו”ח NAR: העניין במגורים בעיר דעכה כאשר רק 10% מהרוכשים נסגרו באזורים עירוניים, ירידה מ-13% בשנה שעברה. בינתיים, ערים קטנות זינקו בפופולריות מ-20% מהמכירות ב-2021 ל-29% מהמכירות ב-2022. קהילות כפריות עלו מ-12% ל-19%.
החלק הגדול ביותר של המכירות (39%) עדיין היה בפרברים. עם זאת, המכירות ירדו מ-51% בשנה הקודמת עקב מחסור בבתים למכירה ועליית מחירים.
רוכשי בתים ראשונים נאבקים להפוך לבעלי בתים
אותם קונים בפעם הראשונה שניצחו את הסיכויים לסגור בהצלחה את בתיהם נטו להיות מבוגרים יותר מאשר בשנים קודמות, ככל הנראה בגלל שהיה להם יותר זמן לחסוך כסף או להתקדם במעלה סולם הקריירה לעבודות בעלות שכר טוב יותר. גילם היה 36 – עלייה לעומת 33 בשנה שעברה.
למרות זאת, רבים התקשו להגיע למקדמה, שהייתה בממוצע כ-6% ממחיר הרכישה של הבית עבור קבוצה זו. כ-22% הסתמכו על מתנות כספיות או הלוואות.
כמעט כל הרוכשים הראשונים (97%) נזקקו למשכנתא כדי להתחבר לבעלות על הבית. (קונים בפעם הראשונה הם בדרך כלל צעירים יותר, נטולי מזומנים, ועדיין אין להם הון עצמי לשימוש ברכישת דירה חדשה, כמו שקונים חוזרים עשויים לעשות.) ומה שהם כן קנו נטה להיות קטן יותר: הבתים שלהם נעשו בשעה חציון 1,550 רגל מרובע – לעומת 1,800 רגל מרובע עבור כל הקונים.
כ-29% מהרוכשים היו רווקים, 18% היו זוגות לא נשואים, ו-5% היו שילובי משקי בית אחרים, שיכולים להיות חברים או שותפים לדירה שמאגדים את כספם לרכישת נכס יחד.
“אנחנו יודעים שרוכשי דירות ראשונים צריכים לחסוך לפרק זמן ארוך יותר ונאבקים במשך תקופה ארוכה יותר כדי להיות מסוגלים לרכוש בית”, אומרת לאוץ.
מי רכש בהצלחה בתים בשנה האחרונה?
לא משנה הנסיבות שלהם, רכישת דירות לא הייתה הישג קל כמעט לאף אחד.
קונים שהצליחו בשנה האחרונה נטו להיות מבוגרים יותר ובמצב כלכלי טוב יותר מהציבור הרחב. הם גם נטו להיות סטרייטים, לבנים ונשואים.
אלה שעברו חוזה בשנה האחרונה היו בני 53 – עלייה מ-45 בשנה שעברה. היו להם הכנסה של 88,000 דולר למשק בית – גבוה בכ-24% מהחציון הארצי של 70,784 דולר, לפי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית.
הכנסות הרוכשים לא היו גבוהות כמו בשנה שעברה, בין השאר משום שפנסיונרים רבים וגמלאים עתידים לעבוד במשרה חלקית הצליחו למכור את בתיהם תמורת הון קטן ולאחר מכן להשתמש ברווחים לרכישת נכסים במקום אחר.
“יש להם את העושר בדיור אבל לא בהכרח את ההכנסה”, אומרת לאוץ. “ייתכן שתוכל לרכוש עם הכנסה נמוכה יותר כי אתה עושה את הבחירה הגלויה הזו לעבור למקום הזול יותר.”
יותר ממחצית מכלל הקונים, 58%, קיבלו תואר ראשון או תואר מתקדם; 16% היו בעלי תואר עמית; ו-2% לא סיימו תיכון.
כמעט שני שלישים מהרוכשים, 61%, היו נשואים; 17% היו נשים רווקות; ו-9% היו גברים רווקים.
נראה שלא הושגה התקדמות רבה בסיוע ליותר אנשים צבעוניים להפוך לבעלי בתים. מיעוטים המשיכו להוות רק חלק קטן מהרוכשים, שכן מדיניות דיור מפלה מעשרות שנים קודמים ושיטות בנקאות המענישות קהילות בעלות הכנסה נמוכה המשיכו להפריע לבעלות על בתים. רק 3% מכלל הקונים היו שחורים, 2% היו אסייתים ו-8% היו היספנים. 88% מהמם היו לבנים.
“זה קשור למחיר סביר לדיור”, אומרת לאוץ על הפחות קונים שחורים ואסייתים. “שוכרים שחורים משלמים סכום לא פרופורציונלי מההכנסה שלהם על שכר דירה, מה שמקשה עליהם לחסוך למקדמה. רוכשי בתים אסייתים נוטים יותר לרכוש בתים באזור המערב, שיש לו את הבעיות הנגישות ביותר”.
רק 2% מההומואים ולסביות ו-2% מהדו-מיניים, קבוצה נוספת שהתמודדה עם אפליה בדיור, סגרה על בתים. כ-78% השתמשו במשכנתא. למרות שזה נשמע גבוה, זה ירד מ-87% בשנה הקודמת.
קונים בדרך כלל חיפשו בשוק כ-2.5 חודשים לפני הסגירה – כשבועיים יותר מהמקובל.
מוכרי בתים היו במצב טוב בשנה שעברה
המוכרים היו במצב מצוין בשנה שעברה. היה מחסור חמור בנכסים זמינים, נראה היה שכולם רצו אחד, וריביות המשכנתא נעו בשפל שיא. (ריבית המשכנתא עלתה מאז על 7% עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה.) זה הוביל את המחירים לזנק ואפשר להם להכריע.
הסיבה העיקרית שלהם להעמיד את בתיהם למכירה הייתה הרצון להיות קרוב יותר למשפחה ולחברים (21%), מעבר לפנסיה (11%), או שהשכונה שלהם הפכה פחות נחשקת (11%).
רובם היו גם קונים. כ-41% רכשו בתים גדולים יותר, בעוד ש-32% רכשו בתים בגודל שווה.
מוכרי בתים היו מבוגרים יותר וסביר יותר להישאר בבתיהם זמן רב יותר. ייתכן שהדבר נבע מחששות להידבקות ב-COVID-19.
הם היו כבני 60, לעומת 56 בשנה הקודמת. הם התגוררו בבתיהם כעשור לפני שפרסמו אותם למכירה, לעומת שמונה שנים בשנת 2021. הם גם היו לבנים ברובם, והיוו 95% מאלו שרשמו את נכסיהם.
“הם מקבלים את כל המחיר המבוקש ומוכרים את [הנכסים שלהם] תוך שבועיים”, אומרת לאוץ. “בדרך כלל הם היו מרוצים מחוויית מכירת הבית שלהם”.
אילו סוגי בתים רכשו קונים
נראה שהקונים רצו את אותם הדברים שעשו עוד לפני המגיפה: בתים צמודי קרקע. הבית הטיפוסי שנרכש כלל שלושה חדרי שינה ושני חדרי רחצה ומשתרע על פני כ-1,800 רגל רבוע. זה היה בערך 100 מטרים רבועים פחות מאשר בשנה שעברה, אבל זה כנראה נובע מכך שפחות מהבתים הגדולים האלה הופכים לזמינים בטווח מחירים שהקונים יכולים להרשות לעצמם.
כ-79% מהמכירות היו לבתים צמודי קרקע, האנשה של החלום האמריקאי. כ-8% מהמכירות היו עבור בתים ניידים, 4% היו עבור בקתות וקוטג’ים, 3% היו עבור בתים עירוניים, ו-2% היו עבור דופלקסים, קואופרטיב ודירות.
רובם קנו בדרך כלל בתים קיימים במחירים נוחים יותר, 88%, לעומת 12% בלבד שרכשו בדרך כלל מגורים יקרים יותר שנבנו לאחרונה. הבית הטיפוסי נבנה בשנת 1986.
“אנחנו יודעים שקונים עושים פשרות על הבית בגלל יכולת להרשות לעצמם”, אומרת לאוץ.

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses