נתוני נדל”ן: האם הביקוש למשכנתאות יורד כאשר קונים מגיבים לריביות גבוהות, היצע נמוך?

נקודות מרכזיות
בקשות למשכנתאות ירדו ב-1.9% מהשבוע הקודם לשבוע שהסתיים ב-2 בדצמבר, כאשר רוכשי בתים פוטנציאליים רבים צפויים להמתין לראות איך ייראו הודעות העלאת הריבית השבוע.
שיעורי המשכנתאות ירדו זה השבוע הרביעי ברציפות על פי נתוני האינפלציה החיוביים, אך רוכשי דירות פוטנציאליים עדיין נזהרים בגלל ריבית המשכנתא הפכפכה המונעת מהעלאות הריבית האגרסיביות של הפד.
מכירות בתים ממתינים ביחידות קיימות ירדו ב-4.6% באוקטובר, מה שהופך אותו לחודש החמישי ברציפות עם ירידות.
ראינו את מחירי הבתים מרקיעים שחקים במהלך המגיפה כשאנשים ניצלו ריביות נמוכות, ברחו מערים ומצאו את עצמם דחוסים במשרדים ביתיים. עם העלאות ריבית אגרסיביות והחששות ממיתון, שוק הנדל”ן השתנה ב-2022.
שוק הנדל”ן מצפה לירידה כבר זמן מה; באופן היסטורי, מחירי הדירות יורדים כאשר הריבית עולה. עם זאת, זה לא היה המקרה בשנת 2022 בגלל מערכת ייחודית של נסיבות. בואו נסתכל על הביקוש למשכנתא כדי לראות אם היא אכן יורדת (או עולה).
שוק הדיור הנוכחי
כשהמגיפה החלה לראשונה בשנת 2020, היה הרבה אי ודאות לגבי מה יקרה לשוק הנדל”ן, מכיוון שאיש לא ידע למה לצפות. כשהכלכלה נעצרה בפתאומיות, הממשלה הסתבכה עם תמריצים והורדת שיעורי הריבית.
שיעורי המשכנתא ירדו לשפל שיא של 2.65% בינואר 2021. עם ריביות נמוכות וכמות חסרת תקדים של עובדים שעובדים כעת מהבית, הייתה תנופת נדל”ן.
אבל הבום הזה התחיל לסגת במהירות. ביוני 2022, האינפלציה הגיעה לשיא של 40 שנה של 9.1 בגלל השילוב של התרופפות מגבלות מגיפה, שיבושים בשרשרת האספקה, שוק עבודה חזק ומחירי דיור אסטרונומיים, כך שהבנקים המרכזיים הסתבכו. הפד החל במסע העלאת ריבית אגרסיבי כדי להאט את הכלכלה הכוללת.
הרבה השתנה מאז 2021, כאשר אנשים ניצלו ריביות נמוכות כדי להיכנס לשוק הנדל”ן. שיעורי המשכנתא עלו לממוצע של 6.43%, שכן הריבית של הפד עומדת על כמעט 4%.
קונים פוטנציאליים רבים מהצד מחכים שהריבית תרד או שמחירי הדיור ירדו. מומחים רבים סברו כי מחירי הדיור המנופחים יחד עם העלאת שיעורי המשכנתא יספיקו כדי להאט את שוק הנדל”ן. מספרי האינפלציה ומחירי הדיור נותרו גבוהים באופן עקשני, אך מראים סימנים של ירידה איטית.
מה קורה עם הביקוש למשכנתא?
היקף הבקשות למשכנתאות ירד בשבוע שעבר ב-1.9% בהשוואה לשבוע הקודם, בהתבסס על נתוני איגוד בנקאי המשכנתאות. בקשות למשכנתאות לרכישת בית ירדה ב-3% בשבוע, עם ירידה כוללת של 40% משנה לשנה.
מצד שני, בקשות למימון מחדש ירדו ב-86% משנה לשנה למרות עלייה של 5% מהשבוע הקודם. שיעורי המשכנתא ירדו מעט בשבועות האחרונים, אך נותרו גבוהים בהשוואה לשנים שלפני המגפה (עוד על כך בסעיף הבא).
נראה כי שיעורי המשכנתא הנמוכים מעט הללו משכו את בעלי הדירות הנוכחיים למחזר, אך הם לא הספיקו כדי לפתות עוד רוכשי דירות חדשים. יש ספקולציות שאנשים רבים מתמקדים בחיסכון לאור חוסר הוודאות בנוגע לכלכלה ולמיתון אפשרי.
גודל ההלוואה הממוצע לבקשת משכנתא ירד ל-387,300 דולר – המספר הנמוך ביותר מאז ינואר 2021. שם יפורסמו נתוני מדד המחירים לחודש נובמבר בימים הקרובים, ונתונים אלה ישחקו תפקיד חיוני בריביות המשכנתא ובאופן התנועה של הפד קדימה עם העלאות ריבית.
בשורה חיובית, שיעור האינפלציה ירד לשיעור שנתי של 7.7% באוקטובר. למרות שהמספרים האלה לא בדיוק ראויים לחגוג, אנליסטים רבים הרגישו שזה אומר שהמחירים סוף סוף ירדו.
הריבית על המשכנתא יורדת
לפי פרדי מאק, המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה הגיעה ל-6.33% בממוצע לשבוע שהסתיים ב-8 בדצמבר. שיעור זה ירד מ-6.49% לפני שבוע מאחר שדיווחים מצביעים על כך שמספרי האינפלציה העיקשים עשויים לרדת מ השיא שלהם.
סם חאטר, כלכלן ראשי מפרדי מאק, ציין שלמרות ירידה משמעותית בריביות המשכנתאות, סנטימנט רוכשי הדירות נותר נמוך, ולא היה זינוק בביקוש לרכישות עם הריבית הנמוכה יותר.
אנחנו גם לא יכולים להתעלם מתפקידה של האינפלציה בחיסכון. מכיוון שאנשים מוציאים יותר כסף על פריטים יומיומיים, ייתכן שהם לא יוכלו לחסוך עבור מקדמה במהירות שבה יכלו בעבר.
בעיות אספקת דיור
בשנה שעברה, איגוד המתווכים הלאומי חזה ששוק הדיור זקוק לכ-5.8 עד 6.9 מיליון בתים חדשים כדי לספק את בעיות ההיצע. הכלכלן הראשי של ה-NAR, לורנס יון, הגיב, “יש רצון עז לבעלות על בתים ברחבי המדינה הזו, אבל המחסור באספקה מונע מהרבה אמריקאים להגשים את החלום הזה”.
מאמינים שהמחסור באספקה מנע מהמחירים לרדת בצורה דרסטית יותר מכיוון שאנשים עדיין צריכים איפה לגור. לא ניתן להתעלם מהנתונים הללו מכיוון שהעלאות הריבית המתמשכות עלולות לפגוע רק בבעלי משכנתאות משתנות שמוציאים כעת יותר על התשלומים החודשיים שלהם.
מה קורה עם מכירות בתים?
איגוד המתווכים הלאומי (NAR) פרסם לאחרונה נתונים על מכירות בתים. באוקטובר ירדו מכירות הבתים הקיימים ב-5.9% מהחודש הקודם. המכירות ירדו ב-28.4% משנה לשנה, צנחו מ-6.19 מיליון באוקטובר 2021. הנכסים נשארו בשוק במשך כ-21 ימים באוקטובר, עלייה של מספר ימים לעומת 19 הימים בספטמבר. ראוי גם להזכיר שרוכשי דירה ראשונה היוו 28% מהמכירות באוקטובר.
הנתח השנתי של רוכשי דירה ראשונה הגיע ל-26%, הנתון הנמוך ביותר מאז החלה NAR לעקוב אחר נתונים. יש הרבה ספקולציות כי רוכשי דירות פוטנציאליים רבים פשוט בחרו להשקיע בנכסים אחרים.
על פי נתונים אחרים שפורסמו מה-NAR, מכירות הבתים הממתינים באוקטובר ירדו ב-4.6% מהחודש הקודם, מה שמציין את החודש החמישי ברציפות של ירידות. נתוני מכירת הבתים הממתינים הם קריטיים מכיוון שמכירה רשומה כממתינה כאשר העסקה נחתמה אך העסקה לא יצאה לפועל. היו בעיות עם אנשים הזכאים למשכנתאות בגלל התעריפים הגבוהים יותר.
גם התחלות בתים חדשים ירדו ב-8.8% באוקטובר על בסיס שנתי. ירידה זו נבעה מעליית מחירי הבנייה, עליית המחירים הכוללת במשק וריבית תנודתית של משכנתאות. סגנית הכלכלן הראשית האמריקנית הראשונה, אודטה קושי, חשפה כי המחירים עבור חומרי בנייה כמו דיקט, פלדה ובטון היו כולם גבוהים בהרבה ממה שהיו בעידן שלפני המגפה. קושי דיבר גם על כך שהרווח הממוצע לשעה בבנייה עלה ב-6.6% באוקטובר על בסיס שנה-על-שנה. עליית מחירי הבנייה והורדת בקשות המשכנתא הובילו לנסיגה של בונים. העלייה בשיעורי הריבית משפיעה גם על הישג הדיור.
בנוסף, סנטימנט בוני הבתים בשוק הדיור המשפחתי ירד לרמה הנמוכה ביותר מאז יוני 2012. כאשר בונים מתמודדים עם בעיות עם עלויות עבודה וחומרים שמובילות לירידה בביקוש, המדד של האיגוד הלאומי של בוני בתים עלה ל-33 באוקטובר. זו הירידה החודשית ה-11 ברציפות במדד זה.
מה צפוי לנו ב-2023?
מומחים רבים צלצלו עם תחזיות לגבי מה נוכל לצפות משוק הנדל”ן בשנת 2023. מורגן סטנלי צופה שמחירי הדירות ירדו ב-10% מיוני 2022 עד 2024. אז למרות שהם לא מצפים להתרסקות נדל”ן, הם צופים תיקון שוק.
רדפין פרסמה לאחרונה את תחזיות הנדל”ן שלה לשנת 2023, שם הם שיתפו שהם ציפו ששיעורי המשכנתאות ל-30 שנה ירדו לאט עד שהם יגיעו ל-5.8% לקראת סוף השנה.
איך כדאי להשקיע?
אם לשפוט לפי הירידה בבקשות למשכנתאות, יש פחות ביקוש, מה שעלול להוביל בסופו של דבר להורדת מחירים בשוק הדיור. אם אתם מחפשים לרכוש נדל”ן בעתיד הקרוב, ייתכן שאינכם בטוחים כיצד להשקיע את כספכם בזמן שאתם מחכים לירידת המחירים.
בשורה התחתונה
ככל שהעלאות הריבית נמשכות, יש חשש שהכלכלה עלולה להטות למיתון. כל מה שאנחנו יודעים בוודאות הוא שהשווקים ישימו לב לנתוני מדד המחירים לצרכן השבוע כדי לראות אם העלאות הריבית עשו מספיק כדי לצנן את הכלכלה באופן כללי.
אם העלאות הריבית יימשכו כפי שציין הפד, הרי שריביות המשכנתאות ימשיכו להישאר תנודתיים בעתיד הקרוב, מה שבהחלט ישפיע על הביקוש למשכנתאות.
Responses