זה רק אני והמימון שלי

#יזם השבוע קרנית וסלינג גפן# פוסט 3
ירים יד מי שתמיד תמיד קורא את האותיות הקטנות בחוזים ארוכים ומייגעים בשביל עצמו.. אני קרנית וסלינג גפן, שמתפרנסת בין היתר מקריאת חוזים של אחרים, בראש מושפל מודה שמעט מאד פעמים קראתי עד הסוף חוזים משמימים שחתמתי עליהם בעצמי. שורה של תירוצים יש לי, אבל אני לא אכניס לכם רעיונות פגומים לראש.. תקראו או תמצאו איש מקצוע שיקרא בשבילכם. ולא, זו לא העצה היומית שלי. אני כאן היום כדי לומר, שלקרוא זה לא מספיק. מה שיותר חשוב, הוא לדעת מראש מה אנחנו רוצים שיהיה כתוב שם. במיוחד כשמדובר על הסכם מימון.
יזמים בתחילת הדרך או עם הבנה מועטה במימון, יחפשו את הבנק שייתן להם כמה שיותר כסף ואת הריבית הכי נמוכה. זו טעות לבחור את עסקת המימון אך ורק על בסיס שני הקריטריונים האלו.
הנה הסיפור: איש משכיל ונבון (כן, זה יכול לקרות לכולם), הגיע לארה”ב בעקבות עבודתו באקדמיה והחליט להשקיע בנדל”ן כעיסוק צד. הוא פנה לבנק אמריקאי, וביקש משכנתא לצורך רכישת סינגל פמלי להשקעה. הבנק הציע לו ריבית קבועה וטובה בחוזה ל-30 שנה. האיש היה מאושר. חתם על החוזה ורכש באמצעות ההלוואה את הנכס. לאחר חמש שנים טובות, החליט האיש למכור את הנכס, ואכן מצא קונה במחיר מצויין. אז פנה לבנק בבקשה לפירעון מוקדם של המשכנתא או לחילופין להתיר לו להעביר את המשכנתא לקונה בתנאי ההלוואה המקוריים. הבנק השיב, שאין אפשרות העברה, ושפירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בעלות קנס פירעון מוקדם בשווי של 90% מערך המשכנתא. בעיה.
נקודות שחשוב לשים אליהן לב כשחותמים על חוזה מימון: האם ניתן להעביר את המשכנתא במקרה של מכירת הנכס; האם הבנק יכול לעשות שינויים באופן חד צדדי בהסכם ההלוואה; האם המשקיע רשאי לערוך שינויים כלשהם ובאילו מקרים.
תזכרו שבניגוד לארץ, בארה”ב הבנקים עוקבים אחרי “יחס הכיסוי” (DCR) לאורך חיי המשכנתא, ובמקרים מסוימים יכולים לדרוש בטחונות נוספים אם לפי הדוחות של הבנק יעלה ספק באשר לכושר ההחזר של הלווה. אם הלווה לא יוכל להעמיד את הביטחונות, הבנק עלול להתחיל הליכי פירעון מוקדם או חמור מזה בקשה לפירוק.
שורה תחתונה, תתייחסו ברצינות לעניין המימון. תתייעצו ותשוו ותחשבו על תרחישי חס וחלילה לפני שאתם חותמים.
ושהחתימה תמיד תהיה לטובה..