כיצד לנתח עסקה ב-10 שניות

#יזםהשבוע ניב גומעי

#פוסט4 : How to analyze a deal in 10 seconds 

אני די אוהב מספרים, אוהב לנתח, ועוד הרבה דברים בסגנון שבגדול מעכבים מאוד את קצב העבודה שלי ולכן אני עובד עם זמנים ויעדים 

הגשת 5 הצעות הצעות ביום – שעה שמוקצבת למשימה וכו’ 

אחרת, לכל אלו שדומים לי, מבטיח לכם שתמצאו את עצמכם יושבים ומנתחים עסקה 1 ימים שלמים, אה ואז גם תתנו הצעה שכנראה לא תתקבל ואז מה? נשארתם עם 0 

אז חוק המספרים הגדולים ויעילות יטפלו בבעיה

להגיש המון הצעות, חלק מהן יתקבלו ויעלו על חוזה, חלק מהן יפלו ובסוף משהו ייסגר. 

ובמיוחד כשאתם עובדים בשוק תחרותי אתם צריכים להצליח לזוז מהר ולקבל החלטות מהר, אחרת מישהו מהיר יותר יקדים אתכם. 

נוסחא שתעזור לכם לנתח עסקת רנטל ב10 

שניות ב3 שלבים: 

נניח שיש נכס שמפורסם למכירה ב120,000 $

נניח שהנכס יכול להכניס 1,000 $ בחודש 

1. 1,000 X 12 = $12,000 (הכנסה שנתית ברוטו)

2. 12,000 X 0.55 = $6,600 (NOI-הכנסה שנתית נטו)

3. 6,600 X 0.08 = $82,500 (זה המחיר שנהיה מוכנים לשלם על הנכס במידה ונרצה לעבוד על תשואה נטו של 8%) 

*טיפ נוסף – 1% Rule* 

עוד לפני שהשקענו 10 שניות בהגשת ההצעה כבר יכולנו לראות שהמוכר כנראה מפריז במחיר הנכס לפי החוק שמוזכר למעלה 

לפי חוק ה1%, השכירות צריכה להיות שווה או גדולה ממחיר הקניה (המחיר המבוקש) אם נרצה להיות במספרים טובים בעסקה. 

לצורך העניין אם הנכס היה מוצע ב100,000 $ אז מתקיים 1% (כי השכירות היא 1,000 $ שמהווים 1% מ100,000 $) 

ואם הנכס היה מפורסם ב90,000 $ לדוג’ זה כבר היה ממש מעניין כי מחיר השכירות גבוה מ1% ופה היינו ממהרים להגיש הצעה. 

אז קיבלתם 2 אינדיקטורים מהירים שיעזרו לכם לחסוך המון זמן בהגשת הצעות וOver analyzing deals

כשנהיה על חוזה יהיה זמן לבדוק את הכל, לעשות התאמות מחירים וכו’ 

היות וכל עוד אנחנו לא נמצאים על חוזה אנחנו בעצם משחקים במשחק בו אנחנו הוא השחקן היחידי (וגם זה שמפסיד…)

אה ואנחנו גם מרגישים שאנחנו עושים עבודה מאוד משמעותית כי ישבנו וניתחנו דילים שעות 

לא מעניין, מה שמעניין זה תוצאות

ותוצאות מתקיימות מפעולות.

וזה בסדר לא לדעת את הכל בהתחלה, צריך להתחיל עם המידע שיש ברשותנו כדי לקבל החלטה, להתקדם ומשם להמשיך לבצע פעולות מקדמות נוספות 

כמובן שיש עוד דברים שנסתכל עליהם כמו גיל הנכס, המערכת המרכזיות (חשמל, מערכת אינסטלציה, גג, מערכת חימום וכו’ “the big tickets”

האם הבית נמצא באזור מתפתח כדי שנוכל להינות גם מעליית ערך בטווח הארוך וכו’, ושוב את כל הדברים האלו אפשר לבדוק גם כשאנחנו כבר על חוזה  

Keep it short and simple – don’t over analyze!